|
|
|
Ce sujet est en lecture seule, AUCUN ENVOI autorisé |
|
| Auteur |
 Sujet  |
|
|
|
mic
Contributeur actif
269 message(s)
Statut:
|
|
 Posté - 24 févr. 2010 : 21:06:04
|
|
C'est une question que je me pose, à propos du contrat de syndic. Est-ce systématiquement 10% du budget de la coprop, est-ce établi sur les vrais coûts, et quels arguments faire cracher au syndic pour qu'il justifie son augmentation annuelle? Surtout qd on voit le nombre de relances à faire pour obtenir quelque chose, au point que les études menées par le CS sont bouclées en quelques semaines, alors qu'on parle d'années pour le syndic professionnel. (sont tous preils).
|
|
|
|
sparte
Contributeur senior
803 message(s)
Statut:
|
|
1
 Posté - 26 févr. 2010 : 12:49:09
|
Mic,le coût des honoraires de base n'a rien à voir avec un pourcentage du budget.
ils sont fixés librement d'un commun accord entre le SDC et le syndic.
Aujourd'hui,dixit le Particulier (mais ce n'est pas un n°récent),la moyenne se situe(hors Paris et sa région)autour de 115,125 euros Ht par an et par lot principal avec souvent un minimum de 1500 euros Ht quelle que soit le Nb de lots.
Le coût au lot peut être plus ou moins important en fonction:
Nombre de lots
configuration de la copropriété
Immeuble neuf ou non(si neuf,cela sera plus cher.Do,garanties,expertises etc...)
Des équipements de l'immeuble
Concierge ou pas
Le marché et les caractéristiques locales( certains cabinets font du "discount" pour faire du chiffre,le marché local doit s'adapter et les syndics standards doivent parfois revoir leurs tarifs à la baisse pour ne pas perdre leurs immeuble et/ou proposer des hon de base faibles quand ils répondent à une offre.Ces cabinets "discount" qui au départ attirent beaucoup de monde finissent par"exploser"en vol du fait de la distorsion entre le montant de la masse salariale ,la masse de travail et le niveau d'honoraires.Ils ont fait illusion 4 à 5 ans et les copropriétés finissent par retourner voir des syndics classiques.En attendant,les prix ont chuté et les copropriétaires de façon logique ne comprennent pas qu'un cabinet leur propose un prix à priori exorbitant mais qui est le coût normal).
Il est important de bien étudier votre contrat et de vérifier s'il respecte les règles instituées par la CNC,notamment concernant les prestations particulières .Le site de l'ARC peut-être particulièrement instructif et je vous en recommande la lecture.Il convient cependant de ne pas tomber dans les excès et d'éviter de devenir le Robespierre de la copropriété :)
|
|
|
|
Louis92
Contributeur vétéran
France
2795 message(s)
Statut:
|
|
 2
Posté - 27 févr. 2010 : 12:37:32
|
Quelqu'un qui s'investit dans le CS sait ce que c'est que le travail d'un syndic. La conclusion logique est que les syndics ne sont pas assez payés pour ce que les copropriétaires attendent qu'ils fassent. Il y a de nombreux posts sur le sujet sur l'ancien forum. Je le répète assez souvent autour de moi, j'ai même dû le dire en AG. Le repétant souvent, j'ai eu lieu l'occasion de le dire devant quelqu'un qui est comptable chez un syndic en Suisse (les syndics ne s'y appellent pas comme ça). Il a été d'accord avec moi car, d'après lui, en Suisse, les syndics sont rémunérés autour de 600 € le lot soit 4 fois le tarif en France.
J'espère que les copropriétaires suisses sont plus satisfaits des syndics que les copros français ...
Cdlt. Louis92. |
|
|
|
sparte
Contributeur senior
803 message(s)
Statut:
|
|
3
Posté - 27 févr. 2010 : 13:09:35
|
Attention Louis92,on va vous demander si par hasard vous ne seriez pas syndic ce qui n'est pas mon cas.
J'ai déjà fait sur ce forum des observations similaires aux vôtres.
vous avez absolument raison.
De plus cela éviterait aux syndics de trouver des combines à la fois pitoyables et hilarantes pour compenser le montant à l'évidence trop bas de leurs honoraires au regard de l'augmentation de leur travail,des contraintes réglementaires et de l'exigence toujours plus grande des copropriétaires.
Attendons-nous les mêmes choses d'une voiture fabriquée en chine que d'une BMW?
la prestation est fonction de ce que l'on paye.
Aucune profession n'échappe à cette règle.
Cela dit, si on paye plus la qualité doit être là .C'est l'indispensable corollaire. |
|
|
|
mic
Contributeur actif
269 message(s)
Statut:
|
|
4
Posté - 10 mars 2010 : 00:25:07
|
|
Je suis un pilier de CS depuis 10 ans, et je sais que si le CS ne fait pas 50% du boulot du syndic (démarches, évaluations, appels d'offre), tout va de travers (il faut ABSOLUMENT TOUT CONTROLER)! Le sous-fifre qui nous "gère" a + de 200 copropriétés à s'occuper. Alors quand c'est le CS qui lui mâche le boulot, voir qui lui apprend la législation, j'aimerais qu'il justifie les augmentations d'honoraires. Et si on ne mâche pas le boulot aux syndics (celui là et celui d'avant) rien n'avance...Avant de demander +, ne vaudrait-il pas mieux qu'ils fassent mieux? Ou alors qu'ils précisent clairement les tâches dévolues aux conseillers et celles qu'il doivent assumer? On a pourtant affaire à des syndics d'importance d'une grande ville (200 000 hab). Dans la pratique , un syndic ne gère pas, il administre, n'est-ce pas? Avec 30% de marge brute, et 11% de rentabilité (source Ch. de Commerce), je pense qu'on peut attendre mieux. |
|
|
|
sparte
Contributeur senior
803 message(s)
Statut:
|
|
5
Posté - 10 mars 2010 : 16:33:04
|
Si votre gestionnaire gère plus de 200 copropriétés,il ne peut faire son boulot même s'il ne dort pas la nuit.
Nombre maxi de jours ouvrés/an:52 x 5 = 260
à déduire congés:25
à déduire rtt: environ 10
reste: 225 soirs de dispo sans compter ponts du mois de mai,période de Noël où on ne peut convoquer après le 20 12 ,les mois de juillet et aout etc...
allez,on enlève encore 50 possibilités de tenir une réunion!
il reste et au taquet 175 soirs.
Donc 200 copropriétés font au minimum 200 ag et 200 cs préalables soit 400 réunions qui pour 90% vont se tenir à partir de 17h30 18h00.
Sans parler des visites régulières sur site.
IL EST IMPOSSIBLE MATERIELLEMENT DE GERER MEME MAL 200 COPROP.
Mic,demandez au malheureux qui s'occupe de vous combien d'immeubles il gère réellement.
|
|
|
|
air jordan
Contributeur actif
France
192 message(s)
Statut:
|
|
6
Posté - 11 mars 2010 : 23:44:07
|
|
citation: Initialement posté par mic
Le sous-fifre qui nous "gère" a + de 200 copropriétés à s'occuper
Quel respect pour ce salarié.
Ce "sous fifre" , qui affirme gérer 200 copros a mon respect le plus total car cela est tout simplement énorme.
Ce qui me laisse penser qu'il ne gère pas 200 copros et qu'il vous a balancé un chiffre au hasard;
que vous avez "gobé" vous, le "pilier de cs" (quelle expression pompeuse, pensez à faire des cartes de vistes; mr XXXX pilier de cs, ce sera impressionnant)
mic mac
|
|
|
|
7
Posté - 12 mars 2010 : 09:30:25
|
sont tous preils). <== Vous avez l'air de 'bien connaitre' les syndics, mais a mon avis vous devez pouvoir ENCORE en savoir un peu plus.
Ce n'est en effet pas en les traitant de sous-fifre et en gobant tous les chiffres glanées un peu partout que vous citez que vous travaillerez avec un bon syndic;
Les juger tous au vu de celui-ci, et penser que tous se font une rentabilité de 11%....
.. comment dire, ... ce n'est pas sérieux.... |
Édité par - ribouldingue le 12 mars 2010 09:50:11 |
|
|
|
Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
Statut:
|
|
8
Posté - 12 mars 2010 : 15:27:00
|
Il me semble que Mic fait une grave confusion :
- entre "Mon syndic (la Ste X, qui a 200 copropriétés dans son portefeuille ...", ce qui est déja pas mal du tout (!!!!) et " l'employé de mon syndic (cf "le sous fifre") qui s'occupe de ma copropriété (et peut être de 20 ou 30 autres) ",
- entre "L'augmentation annuelle imposée à ses gestionnaires salariés par la Ste X syndic" ...et "la rémunération/salaire de ce "pauvre" employé pressé de tous coté, son employeur, "ses" syndicats" !!!!
Ne pas confondre "Pratiques du syndic" avec " traduction par son employé", ce dernier n'ayant aucune marge de manœuvre.
Pour le reste, si la gestion immobilière n'était pas un marché "juteux", qui plus est un des rares à être en perpétuelle expansion, il n'y aurait pas derrière des banques, entre autres qui aiment les €€€€, et parmi les plus grosses !!! 
Quant aux rémunérations, les syndics se défendant d'être des prestataires de services, il n'y en pas ces temps-ci qui prennent 3 ou 5 % d'augmentation, celle-ci étant automatique.
L'autre aspect de ces rémunérations syndic "de base" à 100 ou 120 € du lot, elle n'a pour but que de cacher toutes les autres rémunérations/honoraires annexes facturés en sus.
Le chiffre annoncé ne porte bien souvent que sur la part "gestion courante" quasi toujours réduite au strict minimum.
Si les syndicats prenaient le total des rémunérations/honoraires réglés annuellement pour la gestion commune (prestations privatives exclues) nous serions sans aucun doute plus dans les 200 € voire plus que du 110 initialement annoncé !!!
|
|
|
|
sparte
Contributeur senior
803 message(s)
Statut:
|
|
9
Posté - 12 mars 2010 : 16:44:52
|
BPCE a acheté Foncia 1,3 milliard d'euro en 2007.
BPCE vient de valoriser Foncia dans les comptes de la banque à hauteur de 500 millions d'euros...
C'est sûr qu'ils doivent gagner une masse de fric impressionnante !
Désolé,vénérable modérateur,mais cela n'a plus rien de juteux et vous avez tort de penser que ces boites sont encore des machines à s'enrichir.si cela a pu être le cas ,c'est fini.Par ailleurs un type qui n'aurait qu'une activité de syndic y laisserait sa chemise. |
|
|
|
Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
Statut:
|
|
10
Posté - 12 mars 2010 : 18:22:02
|
Je ne parle pas d'enrichissement sans cause ! Je parle d'une activité dont le marché n'est pas réduit, limité, mais en perpétuelle augmentation. Ce qui veut dire qu'il n'y a pas de risque, comme par exemple fabriquer des frigos pour le marché des esquimaux ou de chaussettes en laine pour le marché africain !
Malgré la crise on construit et construira toujours, il y aura toujours chaque jour un peu plus d'immeubles en copropriété.
D'autant plus que la diversification des activités ouvre des perspectives !
Tel promoteur qui hier ne faisait que de la construction pour vendre du "logement" vous fabrique aujourd'hui des "produits", avec services complets pour les investisseurs ?
Il y avait 7,5 millions de copropriétaires il y a 10 ans ! Combien aujourd'hui ??
De plus, comme le précise MIC, la revalorisation annuelle des honoraires gestion courante prend 3, 4, 5 % tous les ans, sans que personne ne rechigne (ou pas trop). Quelle activité peut ainsi librement augmenter ses honoraires/rémunérations sans possibilité de contester ?
On ne change pas de syndic comme de chemise (pourtant il y a là du linge sale ! ) .....
On a un peu le même problème avec les assurances ! Combien de syndicats sont mis devant le fait accompli lorsqu'on leur présente des factures revalorisées de 15, 20 %, justifiée par la "sinistralité" au motif fallacieux de la convention CIDRE .....?
Parce qu'il ne faut pas oublier non plus les activités annexes des "grands groupes" : Gestion immobilière, assurances, chauffage, banque ... etc ..... ce qui fait que certains syndicats sont de fait "prisonniers", quasi tous leurs gros fournisseurs étant au sommet dans les mêmes mains, le syndic n'étant qu'un de ces éléments, mais le plus important au centre de la roue, place stratégique pour "passer commande" et coordonner le tout !.
D'où croyez-vous que sortent les 500 millions ? 
Il faut donc être très vigilant et surtout exiger tous les détails sur son syndic et les liens qui l'attachent ici et là !
Ceci étant rappelé, il faut relever que les honoraires "gestion courante" annoncés aux copropriétaires sont bien trop bas de 15 ou 20 % parfois, essentiellement pour tromper les copropriétaires qui ne voient que ce chiffre ... sans regarder les à coté !
Il faut totaliser les honoraires annuels du syndic, TOUS ses honoraires approuvés avec l'arret des comptes ...... pour constater que les honoraires annoncés (mettons 115 €/lot) sont en fait 180 voire 250 €/lot.
Pourquoi ? Parce que sont comptées en "gestion particulière" de nombreuses taches qui relèvent en fait de la gestion courante (c'est un grand classique) !
Pourquoi " la profession" ne veut pas (ou peu) du "Contrat syndic global "type CNC ?
Parce que cela oblige, outre le compte séparé obligatoire automatique, à inclure dans les honoraires TOUT ce qui est "gestion courante". Donc quasi automatiquement à relever les honoraires à un juste tarif : mettons 200 €/lot.
Je laisse imaginer la tête des copropriétaires ....  ...
Outre qu'ils ne veulent surtout pas être "obligés" par quoi que ce soit ... ., ils ne pourraient plus, ou à la marge en le justifiant (quel vilain mot ! ), imputer d'autres honoraires lorsqu'il n'y a rien d'autre que de la gestion courante.
C'est vrai que le "métier" n'est parfois pas très drole, mais ce n'est pas là qu'il y a un risque de réduction d'activité .... Combien de copropriétés en plus chaque jour ?
|
Édité par - Gédehem le 12 mars 2010 18:25:39 |
|
|
|
sparte
Contributeur senior
803 message(s)
Statut:
|
|
11
Posté - 12 mars 2010 : 21:21:51
|
Cher Gédéhem
Je connais les mécanismes quasi "astucieux" permettant d'augmenter les honoraires de base.
C'est un système pourri.
Mais il est aussi bien pourri pour les syndics qui doivent tricher,inventer et se justifier en permanence pour avoir une juste rémunération que pour les copropriétaires qui ont l'impression,pas toujours fausse,de se faire avoir.
Les pros comme les copros en ont ras la casquette de jouer au chat et à la souris. Il n'y a pas les bons copropriétaires d'un côté et les méchants syndics de l'autre.
Il y a des abrutis,des sectaires,des bornés,des malhonnêtes de chaque côté.
A mon sens il est nécessaire d'avoir un contrat global avec un niveau minimal d'honoraires de base fixé par décret,voire une réglementation totale.
Pour fixer les critères et les montants,on n'est pas arrivé...
Les frais administratifs doivent être facturés au réel et le coût unitaire ,réévalué chaque année, de la copie, doit être déterminé par ,par exemple,une forme de CNC permanente.
Qu'il existe une liste exhaustive et courte des prestations particulières.
Qu'on crée un Ordre des syndics pour réguler tout ce bazar et virer les brebis galeuses.
Voilà dans l'idéal.
Le problème après sera comment faire jouer une réelle concurrence.
La qualité,notion toute relative,me paraît insuffisante.
Le débat sur les contrats n'est pas prêt de finir...
C'est une forme de constat d'échec que se dire que le recours à l'Etat est encore la seule solution alors que des gens sensés pourraient s'entendre.
Mais entre des actionnaires et des ayatollahs,c'est un dialogue de sourds.
|
|
| |
|
Sujet |
|
|
|
|
| Universimmo.com |
© 2000-2012 AEDev |
|
|
|
|
