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raydemars
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 Posté - 11 févr. 2010 : 09:56:35
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Bonjour à tous,
Notre AG ayant lieu le 19-2, je n'ai plus le temps de rechercher si le sujet a déjà été traité (donc 1000 excuses par avance).
L'administrateur de biens (sa Sté) qui nous a vendu les lots de copropriété est également copropriétaire dans notre résidence.
Nous avons mis à l'ODJ de l'AG, une question proposant aux copros de poursuivre (ou non) en justice cette sté de biens pour malfaçons, vices cachés, etc...( Très important: nous envisageons cette possibilité car le vendeur est un professionnel de l'immobilier par rapport à un vendeur particulier).
Le représentant de cette sté ayant donc eu connaissance de l'ODJ ds la convoc envisage de venir à l'AG accompagné d'un avocat.
Je crois que l'AG peut interdire la présence de l'avocat.
Solutions:
- ou bien le copro promoteur assiste seul et l'avocat reste dehors.
- ou bien le copro remet son pouvoir à l'avocat et c'est lui qui reste dehors.
- ou bien les 2 peuvent assister.
Y a-t-il d'autres possibilités ?
Merci par avance pour votre aide.
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Posté - 11 févr. 2010 : 11:01:54
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quatrième possibilité : personne ne vient !  
plus sérieusement : l'AG est une réunion privée à laquelle ne peuvent participer que les proprios ou leurs mandants. Toute autre personne doit être autorisée par l'AG elle-même à la majorité 24.
Mais l'avocat peut se présenter comme le mandant, et ainsi le proprio peut assister. Seul l'avocat vote ! Donc les 2 sont légalement présents.
Attention dans ce cas : l'avocat peut être élu président de séance, secrétaire ou scrutateur.... 
Il vous faut un président de séance connaissant son métier pour ne pas se laisser démonter.... 
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raydemars
Contributeur actif
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 2
Posté - 11 févr. 2010 : 11:53:47
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Mais l'avocat peut-il se présenter comme mandant et le proprio assiter même si l' AG lui ( à l'avocat) refuse l'accès ?
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sparte
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3
 Posté - 11 févr. 2010 : 13:02:46
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Bonne question Raydemars.
Si l'ag s'oppose à la présence de l'avocat et que le responsable de la société donne pouvoir à l'avocat,le représentant de cette société copropriétaire perdra,à mon sens,son droit de participer à l'ag et pourra être considéré comme personne étrangère à l'ag réunion privée.la personne représentant la dite "société"ne pourrait alors assister à l'ag qu'à à la condition exclusive que l'ag ne s'y oppose pas.
Qu'en pensez-vous? |
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Posté - 11 févr. 2010 : 13:17:47
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pas du tout, les AG sont "ouvertes" aux proprios et/ou leurs mandataires.
citation: Article 17
Les décisions du syndicat sont prises en assemblée générale des copropriétaires ; leur exécution est confiée à un syndic placé éventuellement sous le contrôle d'un conseil syndical.......
Article 22
Le règlement de copropriété détermine les règles de fonctionnement et les pouvoirs des assemblées générales, sous réserve des dispositions du présent article, ainsi que de celles des articles 24 à 26 ci-dessous.
Chaque copropriétaire dispose d'un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes. Toutefois, lorsqu'un copropriétaire possède une quote-part des parties communes supérieure à la moitié, le nombre de voix dont il dispose est réduit à la somme des voix des autres copropriétaires.
Tout copropriétaire peut déléguer son droit de vote à un mandataire, que ce dernier soit ou non membre du syndicat. .....
mais bien sur il faut que ce soit l'avocat qui émarge la feuille de présence citation: Article 14
Il est tenu une feuille de présence, pouvant comporter plusieurs feuillets qui indique les nom et domicile de chaque copropriétaire ou associé, et, le cas échéant, de son mandataire, ainsi que le nombre de voix dont il dispose, compte tenu, s'il y a lieu, des dispositions de l'article 22 (alinéa 2 et alinéa 3) et de l'article 24 (alinéa 2) de la loi du 10 juillet 1965.
Cette feuille est émargée par chaque copropriétaire ou associé présent, ou par son mandataire. Elle est certifiée exacte par le président de l'assemblée.
La feuille de présence constitue une annexe du procès-verbal avec lequel elle est conservée.
Elle peut être tenue sous forme électronique dans les conditions définies par les articles 1316-1 et suivants du code civil.
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sparte
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Posté - 11 févr. 2010 : 13:37:42
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Désolé Rambouillet,je ne suis pas convaincu même si vous avez peut-être raison.Je connais évidemment le texte que vous avez joint.Il ne démontre rien. |
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raydemars
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Posté - 11 févr. 2010 : 14:59:16
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Je reconnais (et apprécie en plus) la pertinence de Rambouillet dans ce forum, mais je pencherai cette fois pour la logique de Sparte (mais est-ce que la logique suffit et se substitue aux lois ?).
Si on donne un pouvoir (comme aurait dit Lapalisse ), ..on ne l'a plus.
Donc c'est le copro représentant la sté qui devient étranger et pour qu'il reste, il lui faut l'accord de l'AG.
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Posté - 11 févr. 2010 : 15:00:33
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sparte : l'AG ne peut interdire l'accès à un mandataire qui a un pouvoir signé par un copropriétaire.
Sur quel texte de loi vous appuyez vous pour affirmer cela ?? qui peut savoir que le mandataire d'un copro est un avocat, un huissier, ou un boucher ???? La profession du mandataire n'a pas à être mentionné sur le pouvoir !!!!
art 22 : citation: Tout copropriétaire peut déléguer son droit de vote à un mandataire, que ce dernier soit ou non membre du syndicat.
Un avocat ou non, mandataire, évoquera cet article de la loi pour assister à l'AG.
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sparte
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Posté - 11 févr. 2010 : 16:12:11
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Philippe
Je posais une question en proposant une réponse découlant d'une forme de logique.
Encore une fois je connais le texte.
De plus votre réponse est hors-sujet .Relisez mon post et relisez bien notamment la 1ère phrase du vôtre.
Je me permets de vous faire observer que vous avez tendance à répondre trop vite et de façon parfois péremptoire. |
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Posté - 11 févr. 2010 : 16:43:51
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sparte : citation: en proposant une réponse découlant d'une forme de logique.
La loi est très claire la-dessus, ma réponse n'est pas hors sujet. Relisez le post initial de raydemars et surtout l'article 22.
Vous nous expliquerez comment votre logique pourra se substituer à la loi, si l'AG refuse que le mandataire, avocat ou autre, n'est pas accepté dans cette scéance ???? Le SDC commettra une faute, l'AG sera contestée et annulée, belle logique !!
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sparte
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Posté - 11 févr. 2010 : 17:15:01
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Philippe
Le mandant serait le propriétaire.
Le mandataire serait l'avocat.
Ai-je un instant évoqué le fait que l'avocat,donc le mandataire, disposant du pouvoir de la "société" se voie refuser la participation à l'AG?
NON.
J'ai posé une question en avancant une hypothèse.
Rambouillet l'a comprise et a proposé une réponse.
Cette réponse ne me convainc pas pleinement,voilà tout.
On n'est pas en AG,juste sur un forum.Alors restons zen. |
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Posté - 11 févr. 2010 : 18:14:29
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sparte : citation: Cette réponse ne me convainc pas pleinement,voilà tout.
On n'est pas en AG,juste sur un forum.Alors restons zen.
Un peu de parano !!!
La loi ne vous convient pas, mais ce copropriétaire et son avocat la feront appliquer.
De plus vous parlez de l'avocat de la société, alors que raydemars nous parle de l'administrateur de biens, également copropriétaire. l'administrateur de biens donnera son pouvoir en tant que copropriétaire de la résidence à cet avocat. La société mis en cause par les SDC ne peut se faire représenter par un avocat à cette AG.
Rien n'empêchera que l'AG se décide ou non à attaquer ce marchands de bien pour des malfaçons. Mais elle devra refuser à cet avocat de plaider pour son client, marchand de biens, cela devra se passer au tribunal et non à l'AG. La seule présence de l'avocat ne doit pas faire peur aux autres copropriétaires, car c'est bien évidemment le but de la manoeuvre. L'avocat, mandataire du copropriétaire ( marchand de biens) ne pourra que voter sur les résolutions, et NON pour la poursuite en justice de la société de ce copro.
Raydemars et l'AG ne pourront refuser la présence de cet avocat, car ils seront alors en tort et cet avocat ne manquera pas de faire annuler celle-ci, pour gagner du temps, et obliger le syndic a convoquer une autre AG, et ce copro donnera une nouvelle fois son pouvoir à cet avocat, ......
sparte : à vous d'être Zen, également !!
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nefer
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Posté - 11 févr. 2010 : 20:44:18
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si cette personne est porteur d'un pouvoir, il participe donc en tant que mandataire d'un copropriétaire: mais en aucun cas en tant qu'avocat!
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Posté - 11 févr. 2010 : 21:10:31
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sparte : je ne donne que mon avis et je ne suis pas un juge pour dire officiellement la loi, et vous l'avez compris.
Je ne vous ai pas convaincu, OK.
Mais prenons le raisonnement autrement en s'appuyant sur les textes :
1- l'AG est composé des copropriétaires
2- dans le cas présent on suppose que la société a désigné officiellement au syndic cet administrateur de biens qui donc est le représentant officiel de cette société
3- donc il peut être présent
4- il s'avère que cette personne ne peut pas intervenir au débat, car elle est sourde et muette (c'est un exemple)
5- cette personne se fait représenter par un mandataire (avocat, plombier, cheminot, retraité, député, et...)
6- le mandataire émarge et participe activement à l'AG en toute légalité
7- et comme l'AG est constitué des copropriétaires, notre sourd et muet peut être présent car il est le repésentant des copros de la dite société.
Le pouvoir donné ne retire pas la capacité d'être copro, elle retire au copro la faculté de participer activement aux débats (bien sur, il faut que le mandataire ait émargé !)
Les textes s'ils ne le disent pas explicitement, ne disent pas qu'un proprio est exclu de l'AG sous le prétexte qu'il a un mandataire... les textes disent que l'AG est constitué des propriétaires et que ces propriétaires peuvent se faire représenter par une personne de leur choix.
Maintenant, j'admets que l'on puisse ne pas etre d'accord avec moi, et je n'en ai pas ombrage ... |
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Gédehem
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Posté - 11 févr. 2010 : 23:16:00
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Seules participent à l'AG les personnes convoquée, ou leur mandataire.
Un copropiétaire pouvant donner mandat à toute personne de son choix, c'est cette dernièe qui émarge la feuille de présence et participe avec droit de vote.
Pour autant, rien n'interdit au mandat d'être égallement présent, même s'il n'a rien émargé et pour cause.
Mais il ne peut participer aux débats n'ayant pas droit de vote.
Dans l'hypothèse soulevée, le mandataire est ... madataire, qu'il soit plombier, général en retraite ou avocat !
S'il s'agit de refaire les canalisation, le plombier peut donner son avois, dont l'AG tient compte ou pas.
S'il s'agit d'adopter des moyens de sécuriser les biens et les personnes, le général en retraite peut donner son avis, dont l'AG tient compte ou pas !
S'il s'agit d'une question juridique, l'avocat peut donner son avis dont l'AG tient compte ou pas !
Ceci dit, il faut bien comprendre qu'un avocat spécialisé "droit de la famille" n'entend rien aux histoires de copropriété, comme un avocat "d'affaire" ou "fiscaliste ne sait pas grand chose en droit de l'urbanisme !
Il faut cesser de faire tout un plat de ce type d'histoire: le plombier ne vient pas à l'AG avec sa ******tte et son chalumeau, le général n'est pas en uniforme et ll'avocat n'aura pas sa robe !
Ils sont là en tant que "mandataire", n'ayant pas plus de voix et donc de poids que ne leur en a délégué leur mandat !
Si ce bonhomme vient, il sera un mandataire "lambda" qui prendra la parole quand le pdt d'AG la lui donnera, peu importe ses activités professionnelles, qui sont sans effet pour l'AG.
Cessez de jouer aux enfants de l'école dans la crainte de l'inspecteur ! |
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sparte
Contributeur senior
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Posté - 12 févr. 2010 : 08:35:03
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Ok Rambouillet et Gédéhem.
J'avais un doute sur la perte de la qualité qu'avait un copropriétaire ayant donné son mandat à ASSISTER à l'ag .
Manifestement,il peut et mon raisonnement(pas stupide toutefois :) )"juridique" ne tient pas.
Cordialement |
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raydemars
Contributeur actif
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16
Posté - 12 févr. 2010 : 08:45:43
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Merci à tous pour vos avis clairs, précis et argumentés.
Dans la lignée de la question initiale j'ouvre dans la même rubrique un autre sujet intitulé " Justice et honoraires du syndic".
J'espère que vous pourrez m'aider aussi rapidement car l'AG approche à grands pas.
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Posté - 14 févr. 2010 : 07:40:23
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Bonjour!
Juste pour complément sur ce sujet.
Dans BDIDU ce jour:
http://www.bdidu.fr/
Un tiers à la copropriété peut être présent à l'assemblée générale de la copropriété
Si personne ne s'y oppose ... selon cet arrêt :
"Attendu, d'une part, qu'ayant exactement retenu qu'en l'absence de texte interdisant la présence d'un tiers lors d'une assemblée générale et en l'absence de protestation de M. X... ou de quiconque de nature à provoquer une délibération spéciale de l'assemblée sur ce point, une telle présence n'était pas une cause d'annulation des décisions votées au cours de cette assemblée générale et relevé que M. X... s'était abstenu lors du vote sur la constitution d'un fonds de roulement et que la délégation spéciale donnée au conseil syndical dans la limite d'un maximum était compatible avec le budget du syndicat, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche que l'irrecevabilité de M. X... à contester la 3e décision rendait inopérante ni de rechercher s'il rentrait dans la mission d'un expert judiciaire commis dans une autre instance de calculer le budget du syndicat, a légalement justifié sa décision de ce chef en retenant que l'assemblée générale pouvait toujours décider d'une avance de trésorerie et que la délégation donnée au conseil syndical, qui répondait à une utilité en cas de nécessité ou d'absence du syndic, n'avait ni pour objet ni pour effet de restreindre ou de supprimer le contrôle par l'assemblée générale de l'exécution de la délégation et rentrait dans les termes de l'article 21 du décret du 17 mars 1967 ;
Attendu, d'autre part, qu'ayant relevé que le projet de résolution figurant à l'ordre du jour mentionnait l'autorisation à donner au syndic pour agir à l'encontre de M. X... pour une remise en état des parties communes à laquelle ce copropriétaire avait déjà été condamné à l'initiative d'un autre copropriétaire et constaté que ce projet était suffisamment précis pour que les copropriétaires en perçoivent l'objet sans être tenue de procéder à des recherches que ses constatations sur les termes de cet ordre du jour rendaient inopérantes et souverainement retenu que les travaux pour lesquels M. X... demandait une autorisation à l'assemblée générale tendaient à transformer en locaux d'habitation des lots en sous-sol, semi enterrés, décrits dans le règlement de copropriété comme étant à usage de caves pour cinq d'entre eux et de jardin à jouissance privative pour un autre et constaté que ces lots ne présentaient pas les caractéristiques techniques de l'habitabilité, la cour d'appel a répondu aux conclusions et légalement justifié sa décision." |
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| Signature de Jean-Michel Lugherini |
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