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 Posté - 03 févr. 2010 : 22:12:12
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Bonjour,
Afin de vérifier que les frais et débours de notre syndic (LAMY pour ne pas les citer) ne soient pas des frais de gestion courante, j'ai demandé le détail de ces débours.
J'ai obtenu comme réponse une facture d'honoraires avec précisé une date, un libellé et un montant:
"Forfait annuel de frais de correspondance, d'édition des comptes, notes d'information, comptes-rendus de réunions, hors assemblées générales (par lot par an)". Le tout: 885€.
Puis une facture identique pour le 2ème semestre: même libellé mais cette fois 1080€.
Soit un total pour ces "frais administratifs" de presque 2000€ alors que les honoraires annuels du syndic sont de 7000€.
Qu'en pensez-vous?
Est-ce que le syndic est obligé sur demande de fournir plus de détails sur ces frais pour leur demander de les supprimer?
Merci de vos conseils.
Cdt
Un copropriétaire et son Conseil Syndical
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Posté - 04 févr. 2010 : 09:04:47
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djacquemond : Les forfaits chez ce grand syndic sont leur grande spécialité.
Pour évietr de payer ces forfaiats, il vous faut demander lors de l'AG un paiement de ces débours aux frais. Vous aurez alors toutes les factures , et vous serez surpris de constater une grande différence.
La commission de la CNC a déclarer ces forfaits illégaux. Refuser ceci lors de l'AG. Attention, ils figurent dans leur contrat, le CS doit être attentif à éliminer tous les forfaits, comme un forfait minimum pour travaux,.... |
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sparte
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 Posté - 04 févr. 2010 : 17:43:20
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Attention,je sais par expérience que la facturation à l'unité est souvent plus coûteuse que le forfait et pendant que les secrétaires passent leur temps à facturer 20 copies d'un côté et 3 timbres de l'autre elles ne s'occupent pas des immeubles.
Philippe pouvez-vous m'indiquer le texte précis interdisant légalement le forfait de frais administratifs?Je doute.
Jjacquemond combien L facture-t-il par lot principal et par an en HT, |
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Posté - 04 févr. 2010 : 22:00:13
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D'abord merci pour vos réponses!
En 2008, Honoraires de syndic: forfait de 8536,62€, soit 138€ par lot (alors que le moyennes nationales sont de 122,59€ en province et 140€ à Paris).
Tarif initialement prévu en 2009: 8860€ (soit 3,8% d'augmentation), soit 143€/lot.
Nous avons "négocié" ce tarif pour que LAMY respecte le contrat de syndic
signé par une autre agence, et nous sommes revenus à 7000€ (en fait nous avons changé d'agence LAMY fin 2008).
Cdt
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sparte
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Posté - 05 févr. 2010 : 10:25:16
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Si L est passé de 8860 à 7000 euros,ils vont avoir besoin de coussins...
Pour le tarif hono de bases c'est du Ht ou du TTC et pour combien de lots principaux(62?).
Hier ma question était:"Pour les frais administratifs,combien en ht ou en ttc-précidez le svp, L facture-t-il par an et par lot principal? |
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Posté - 07 févr. 2010 : 22:39:03
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Bonjour,
En fait pour être exact, on avait signé un contrat de syndic en 2007 avec des frais de 6995€ TTC, qui avaient été révisés l'année suivante. Puis l'agence LAMY a changé et à l'AG de 2009 ils nous ont proposé un nouveau contrat, avec des frais de 8860€ TTC: nous avons dit que nous restions sur le contrat initial, valable jusqu'en 2010. En fait en 2008 les honoraires avaient été revues à la hausse, mais ils n'y ont pas fait attention...
Notre copro contient effectivement 62 lots.
Bref, là ils vont donc nous reproposer un nouveau contrat. On essaye donc d'anticiper.
Pour les frais et débours j'ai demandé des justificatifs et j'ai reçu une facture, qui n'est pas détaillée par lot. Il est juste mentionné une date, un titre "honoraires" avec le détail que j'avais donné et les montants qui sont de 884.87€TTC pour le 06/01/2009 et 1080.13€ TTC pour e 01/07/2009.
Ce qui est étonnant c'est que le montant précisé mentionne "par lot et par an", puis il y a "quantité = 1" et le montant total.
J'ai également regardé le budget 2010, il y est prévu 3080€ pour les débours!
Cdt
DJ
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Posté - 08 févr. 2010 : 09:14:54
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djacquemond : 3080 € de frais et débours, qui ne peut comprendre ques photocopies et envois HORS AG ???? pour 62 lots soit environ 50 € par an et par lot ???
Arnaque ???? La moyenne des honoraires par lot et par an des syndics se situe entre 120 et 150 € .
50 € par lot de débours, pour des honoriares de 8860 € !!!!
Vous devez recevoir beaucoup de courriers de ce cher Lamy. A 0.15cts par copies , cela fait 300 sopies par lot et par an !!!!
8860 € d'honoraires + 3080 € de débours = 11 940 €. soit 194 € par lot et par an.
Vous devez bien avoir d'autres vacations facturées, comme les visites ur la résidence, les réunions avec le CS, le suivi de certains dossiers,...... A ajouter les frais d'AG, vacations ssyndic, envoi, photocopies, ............
Avez vous pour ce prix exhorbitant un compte séparé ??? attention lamyfacture 20% de plus pour un compte séparé, malgré que cela soit totalement illégal, le compte séparé est obligatoire en copropriété !!!
Changez de syndic !!! 
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sparte
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Posté - 08 févr. 2010 : 10:37:49
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Djacquemond.
Pour les hon de base vous semblez parlez parfois de ttc et après de ht.
Pour vos honoraires 2008 soit 8536 euros ttc,cela revient à 7137 euros ht soit 115 euros ht par lot principal et par an.CE TARIF EST NORMAl.Il est même en dessous de la moyenne.
Pour 2007,à 6995 euros,votre syndic était sous payé:94,33 euros ht lot/an.
Le réajustement était indispensable.
pour les FRAIS ADMINISTRATIFS ou frais et débours ,si cela ne comprend que les frais de copie,timbres(hors ag),correspondances diverses,le coût de 1964 ttc est exorbitant.cela représente 31.67 ttc soit 26 ht lot/an.Cela n'est pas acceptable si c'est le cas.
un forfait est convenable,voire intéressant, pour les cop à entre 9 et 11 euros Ht gd maxi lot/an.
Pour les 3080 euros prévus au BP 2010,Il est indispensable d'en connaitre le détail.
Relisez le contrat.Le coût des frais administratifs doit être précisé(soit facturation à l'unité,soit forfait).
Les 3080 euros doivent forcément provisionner d'autres prestations,mais lesquelles?
Votre BP n'est pas assez prcis.
Rapprochez- vous du Pdt du Cs qui a élaboré le budget et négocié avec le cs le contrat.
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Posté - 08 févr. 2010 : 13:27:36
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sparte : citation: Rapprochez- vous du Pdt du Cs qui a élaboré le budget et négocié avec le cs le contrat.
Si ce président a négocier de tels forfaits, il n'est un très mauvais négociateur.
djacquemond : le contrat de syndic est joint à la convocation de l'AG. TOUS les copropriétaires ont donc connaissance du forfait de plus de 3000e pour les simples débours !!!
A la prochaine AG, celle-ci soit rejetter ce forfait en passant au frais réel !!! |
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sparte
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Posté - 08 févr. 2010 : 13:42:31
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PHilippe,il faudrait connaitre les termes du contrat.Pour l'instant on spécule.
Si effectivement les frais et débours représentent 3080 euros,le pdt du cs a des actions chez le syndic...
Blague à part,ce montant est trop important.je n'imagine pas une telle arnaque.
Que comprennent ces 3080 euros et en quoi sont-ils justifiés?
Si Djacquemond souhaite des réponses il doit être beaucoup plus précis.
Cela étant et à la lueur(pas à la lumière,on attend)de ce que dit Djacquemond,il faut sérieusement envisager de passer aux frais réels. |
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Posté - 08 févr. 2010 : 23:33:42
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Rebonjour à tous,
Voici des détails en me référant tout d'abord au contrat de syndic en vigueur depuis 2007 (contrat de 3 ans):
Honoraires de gestion courante: 6995€ TTC, révisable annuellement
Frais et débours:
1/Notif des convocations et diffusion des PV d'AG (frais de timbre, recommandés, acheminent) => FRAIS REELS
2/Photocopie des convocations et PV des AG ordinaires et des CS, mise sous pli, appels de fond trimestriels, notes d'info, courrier, frais d'acheminement (hors convoc AG et diffusion PV), gestion des attestations de TVA pour application du taux réduit => FORFAIT MINIMUM 1927€ TTC
3/Frais de photocopies: 0.15€ TTC/copie
Dans les dépenses il a été facturé:
2007:
Honoraires association syndicale: 1374.16€ TTC (Union de syndics)
Honoraires syndic: 6995€ TTC
Honoraires divers et frais syndic: 2389.94€ TTC (frais administratifs, vacation, dossiers sinistre, quote part Union)
Débours: 453.18€ (frais tenue de compte, Lettre AR pour AG)
Carnet d'entretien: 92.50€
TOTAL=11304.78€ TTC
2008:
Assoc syndicale/Syndic: 8536.62€ TTC (à comparer à 8369.17€ TTC en 2007)
Frais et débours: 3062.64€ TTC (à comparer avec 2843.12€ TTC en 2007)
TOTAL=11599.26€ TTC
2009:
Assoc syndicale/Syndic: 8860€ TTC (=> revu à 6995€ TTC lors de l'AG)
Frais et débours: 3080€ TTC
Précision: il n'y a pas de compte séparé.
Voici le détail pour 2008 (vu lors de l'AG 2009).
Frais administratifs: 1927€
Frais tenue compte bancaire: 31.63€
Lettre recommandées AR Timbres AG: 353.61€
Vacation horaire AG 3heures: 245€
Courriers affranchissement Athom: 256.40€
Regul frais administratifs: 38€
Quote Part Union: 211.41€
Soit un total de 3062.64€ TTC pour les débours
Voilà un peu plus de détail, merci de vos conseils!
David |
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océan
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Posté - 09 févr. 2010 : 00:28:57
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Pour les facturations At home voir les abus signalés l'Arc : " faire LE travail du syndic (envoi des procès-verbaux). ..."
www.unarc.asso.fr/site/abus/.../abus1022.htm www.unarc.asso.fr/site/abus/.../abus2095.htm
cela concerne aussi bien les "AF3 que les convocations AG d'où après l'impossibilité de faire la remise de convocation par émargement et les frais d'AR conséquents sans parler des dépassements de délais pendant les périodes chargées...
+ certains syndics rajoutent aussi maintenant les facturations des feuilles de paie de gardiens établies par des cabinets extérieurs!!!! soit en frais divers soit en frais de personnel ....alors que c'est de la gestion courante |
Édité par - océan le 09 févr. 2010 00:36:09 |
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sparte
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Posté - 11 févr. 2010 : 13:34:21
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DJacquemond.
Sur les honoraires de base:RAS....si c'est 6955 euros TTC,cela fait 112,82 ttc par lot principal et par an soit 94,33 ht.Le SYNDIC EST SOUS PAYE.
Jusqu'en 2008 vous parlez d'association syndicale avec hon de 1400 euros ttc environ puis en 2009 de Qp union 211,41 euros...Soyez précis.
Frais Administratifs 2009:31 euros ttc an.Au delà de 15 et je suis généreux,c'est de l'arnaque.Et en plus dans le contrat 0,15 par copie!!!!
Frais tenue compte bancaire 31,63 euros sur un compte non séparé.Comment peut-on justifier cela?cela correspondrait à des aggios payés par le syndic?
Frais tenue Ag 68 euros ht l'heure,c'est correct.Chacun doit gagner sa vie et les copropriétaires doivent se demander s'ils accepteraient de bosser gratuitement jusqu'à 20 heures.
Pour Athome:demandez le détail de la facture ET NE PAYEZ QUE LES FRAIS POSTAUX.Vous payez les copies dans les frais administratifs et le boulot de mise sous pli dans les honoraires de base.
Pour les lr ar de frais de convoc,ras c'est du réel.
Moralité:Ne payez pas n'importe quoi et cessez de payer votre syndic au ras des paquerettes et il arrêtera de surfacturer et/ou d'externaliser. |
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moumoune
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Posté - 11 févr. 2010 : 17:23:57
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Envoyez vos élements à L'ARC ils vont se régaler car en ce moment c'est la "FÊTE " à LAMY dans la rubrique LES ABUS et vous aurez certainement de bons conseils en réponse. ( mises à jour tous les mercredis) |
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Posté - 19 févr. 2010 : 20:06:03
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citation: Initialement posté par sparte
DJacquemond.
Sur les honoraires de base:RAS....si c'est 6955 euros TTC,cela fait 112,82 ttc par lot principal et par an soit 94,33 ht.Le SYNDIC EST SOUS PAYE.
Quel est le prix standard HT par lot à Toulouse par exemple? (ou équivalent), pour savoir quel serait le tarif correct.
citation: Initialement posté par sparte
Jusqu'en 2008 vous parlez d'association syndicale avec hon de 1400 euros ttc environ puis en 2009 de Qp union 211,41 euros...Soyez précis.
Pour 2009 les 211.41€ sont la QP des frais et débours de l'asso syndicale (qui a des hon + des frais réels).
citation: Initialement posté par sparte
Frais Administratifs 2009:31 euros ttc an.Au delà de 15 et je suis généreux,c'est de l'arnaque.
Quand vous dites que 15€ est un max, c'est pour l'ensemble des frais réels en plus des honoraires? Il faudrait donc un max de 930€ de forfait pour ces frais?
Actuellement il y a un forfait "mini" de 1927€ + comme vous l'avez vu des frais additionnels qui montent la note à 3062.64€.
Merci pour vos réponses Sparte (et les autres!)
Je vois le syndic avec le Pdt du CS et le reste du CS mercredi la semaine prochaine pour faire le point...
DJacquemond |
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océan
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Posté - 20 févr. 2010 : 13:15:14
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sparte
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Posté - 20 févr. 2010 : 13:16:49
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Djacquemond,les frais administratifs quand ils sont forfaitisés comprennent en général les frais de photocopies et de timbres(hors lr/ar convoc et notif ag au réel).
En fonction du contrat des vacations pour tenue ag,cs supplémentaires,déplacements pour expertise par exemple ou en dehors du programme fixé par le contrat,suivi d'un dossier au judiciaire etc...sont prévues.Il n'y a là rien d'anormal.
Pour votre ASL,ce n'est pas très précis mais bon 211 euros qui comprennent les frais et débours et les honoraires,c'est à priori convenable.
Maintenant,je persiste concernant le coût de 31 euros par an et par lot est(très) excessif.
Toutefois,même si je ne suis pas d'accord sur la méthode,il n'est pas incompréhensible que votre syndic essaie de se "récupérer" sur des prestations annexes vu le montant de ses honoraires de base.
Raisonnablement,et cela n'engage que moi,voilà ce que vous pouvez accepter.
-Honoraires de base:115 euros Ht x 62=7137 ht x19,60% =8536 ttc.........SOIT UN ECART DE 1541 euros!!!!!(sur les 115 euros on est déjà en dessous de la moyenne indiquée par Le Particulier,ne me demandez pas le n°).Dans tous les cas,ne descendez pas en dessous de 110 ht.
-frais administratifs:12 ht x 62 = 744 x 19,60% =889,82 ttc
RAS sur les frais LR AR et c'est correct pour les frais de tenue d'ag.
Pour Athome,c'est le problème du syndic.NE PAYEZ NI LES PHOTOCOPIES NI LA PRESTATION NI LES TIMBRES (sauf lr ar au réel).
Supprimez les frais bancaires.
Pour l'Union...? cela semble ok mais pas de détail.
Différence avec votre calcul 2009:
Frais:1699 1699
honoraires:8536 8156(si 110 euros ht /lot)
total : 10235 9855
situation actuelle:
frais:3062
honoraires : 6995
total:10057 Au final les différences ne sont pas si importantes. |
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Posté - 25 févr. 2010 : 21:47:35
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Bonsoir,
La suite...car la réunion du CS avec le syndic a eu lieu hier soir.
Pour les honoraires, le syndic est ok pour ne pas les augmenter l'année prochaine, on sera donc à 6995€ TTC, et environ 1430€ pour l'ASL.
Concernant les frais&débours, voilà les dépenses 2009 présentées:
.Athome: 832.88€ => en analysant, tout était inclus, le syndic va donc retirer tout ce qui est hors affranchissement (240€ d'affr uniquement)
.Frais tenue compte bancaire: 37.83€ => il n'y a pas de compte séparé, la justification est un compte bancaire "individualisé". Ils ont finalement proposé de faire un "geste commercial".
.Lettre recommandées AR Timbres AG: 240.62€ => OK
.Forfait frais administratifs: 1965€ => ils proposent de réduire le forfait à 1400€, suite à nos multiples critiques sur les justifications (frais correspondance, édition des comptes, photocopies, enveloppes, papier, etc...). J'ai demandé à payer maximum 900€ pour ce forfait (soit environ 15€TTC / lot), ils doivent nous refaire une proposition sous peu. Leur seule alternative a été de nous proposer de facturer tout au réel ! (j'ai bien sûr demandé à ce qu'un maximum de ces frais reconnus comme abusifs soient intégrés dans la gestion courante, ils ont alors parlé d'augmenter les honoraires...).
.Vacation horaire AG 3heures: 215.28€
.Quote Part Union: 264.26€
Soit au total:
Syndic: 6995€ TTC
ASL: 1430€ TTC
Frais&débours: 2924€ TTC
Pour le contrat 2010 (car ils en proposent un nouveau), il y a toujours ce principe de forfait frais administratifs, avec les même éléments inclus, ainsi que d'autres qui me semblent abusifs. Même en leur ayant demandé de les retirer ils ne vont sans doute pas bouger, pretextant que c'est le même contrat, et qu'ils est conforme.
Merci de vos retours!
DJ |
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Posté - 26 févr. 2010 : 19:58:12
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Finalement voici la proposition du syndic:
7060€ TTC pour les honoraires
1000€ TTC pour les frais administratifs |
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Posté - 26 févr. 2010 : 20:09:58
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sparte
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Posté - 27 févr. 2010 : 13:52:38
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C'est un contrat qui très complet...
Au regard de la récente jurisprudence,notamment celle du tgi de Grenoble,de nombreuses prestations particulières sont à la frontière de la légalité ou ont carrément franchi la ligne jaune.
En outre le coût de certaines prestations est exorbitant.
Maintenant,le coût par lot et par an en honoraires de base est de 95 euros Ht.
Il n'est pas surprenant que votre syndic essaie de facturer tout ce qui bouge.
Je n'ai pas le lien,mais allez lire l'article du Monde dans lequel il est relaté les mésaventures de BPCE qui essaie de revendre Foncia pour absence de rentabilité.
C'est édifiant.
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