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Niki
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 Posté - 04 nov. 2009 : 14:28:16
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Bonjour,
Lors de l’AG du 16/12/2008 nous avons reconduit le contrat du syndic pour 1 an (comme les années précédentes). Cependant, cette durée de UN AN n’a pas été mentionnée dans le contrat, mais la formule habituelle : « le contrat entrera en vigueur le 16/12/08, jusqu’à la date de l’AG appelée à statuer sur les comptes de l’exercice arrêté au 30.06.09, ou celle………., et prendra fin au plus tard le 31.03.2010.
1°) Doit-on considérer que le 17.12.09 nous n’avons plus de syndic, ou le syndic est-il bien en poste jusqu'au 31.03.10 si pas d’AG avant cette date limite ?
Notre exercice s’étant terminé le 30.06.09, la convocation à l’AG devrait normalement se faire dans les 6 mois, soit avant fin décembre 2009 (apparemment elle est prévue 2ème semaine de Janvier 2010). A savoir que lors de l’AG du 16.12.08 nous avons approuvé l’ajustement du budget prévisionnel 2008-2009 et voté le budget prévisionnel 2009-2010.
2°) Ce dépassement de délai de 6 mois remet-il en cause la validité du mandat du syndic ?
D’autre part, il est indiqué dans le contrat : « les honoraires du syndic sont fixés, pour l’année civile en cours, à :….. » sachant que notre exercice va du 01.07 au 30.06 de l’année suivante.
3°) Ce libellé peut-il conforter le fait que le mandat du syndic est bien d’UN AN ?
Merci de vos avis.
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Posté - 04 nov. 2009 : 17:04:13
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* le contrat entrera en vigueur le 16/12/08 : c'est bon
* AG appelée à statuer sur les comptes de l'exercice arrêté au 30/06/09 ou celle...... : que signifie les 10 petits points ?
* et prendra fin au plus tard le 31/03/10 : c'est bon, la résolution n'a pas fixé une durée mais une date précise de fin : 31/03/2010
entre le 30/06/09 et le 31/03/2010, il doit se trouver obligatoirement une date comprise antre le 30/06/09 et le 31/12/09 où votre AG sera convoquée pour statuer sur les comptes. Donc votre CS devra veiller à 2 choses :
1° - que l'AG aura bien lu avant le 31/12/09 et il devra s'en préoccuper avant le 15 octobre (en général, pas d'AG entre le 20/12 et le 1/01  ).
2° - que la désignation du syndic sera bien à l'OdJ de cette AG
donc en réponse à vos questions :
1- votre syndic a un contrat jusqu'au 31/03/2010, mais dans les faits il devra s'arrêter avant le 31/12/2009 (si tout est bien géré)
2- le dépassement ne remet pas en cause la validité du contrat
3- il n'est pas possible pour un contrat de syndic d'être indexé sur un indice quelconque. Si c'est le cas, il faut dénoncer cette clause. Donc lorsqu'il écrit "pour l'année civile en cours" cela signifie que ses honoraires sont proposés et calculés sur uen période de 12 mois ou 365 jours, et que si la durée réelle est de 370 jours, il rajoutera un supplément à la valeur annuelle que vous avez voté. |
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Niki
Contributeur actif
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 2
Posté - 04 nov. 2009 : 17:24:32
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Merci Rambouillet.
Pour les petits points : "ou celle convoquée en application de l'article 25-1, dernier alinéa de la loi du 10 juillet 1965, statuant aux conditions de majorité simple, et prendra fin au plus tard le 31/03/2010".
Quels sont les risques possibles si l'AG se fait au-delà des 6 mois après la clôture des comptes ?
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DIOGENE93
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3
Posté - 04 nov. 2009 : 18:26:31
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citation: Initialement posté par Niki
Bonjour,
Lors de l’AG du 16/12/2008 nous avons reconduit le contrat du syndic pour 1 an (comme les années précédentes). Cependant, cette durée de UN AN n’a pas été mentionnée dans le contrat, mais la formule habituelle : « le contrat entrera en vigueur le 16/12/08, jusqu’à la date de l’AG appelée à statuer sur les comptes de l’exercice arrêté au 30.06.09, ou celle………., et prendra fin au plus tard le 31.03.2010.
1°) Doit-on considérer que le 17.12.09 nous n’avons plus de syndic, ou le syndic est-il bien en poste jusqu'au 31.03.10 si pas d’AG avant cette date limite ?
Notre exercice s’étant terminé le 30.06.09, la convocation à l’AG devrait normalement se faire dans les 6 mois, soit avant fin décembre 2009 (apparemment elle est prévue 2ème semaine de Janvier 2010). A savoir que lors de l’AG du 16.12.08 nous avons approuvé l’ajustement du budget prévisionnel 2008-2009 et voté le budget prévisionnel 2009-2010.
2°) Ce dépassement de délai de 6 mois remet-il en cause la validité du mandat du syndic ?
D’autre part, il est indiqué dans le contrat : « les honoraires du syndic sont fixés, pour l’année civile en cours, à :….. » sachant que notre exercice va du 01.07 au 30.06 de l’année suivante.
3°) Ce libellé peut-il conforter le fait que le mandat du syndic est bien d’UN AN ?
Merci de vos avis.
Voulez vous nous citer c'est ce qui très exactement mentionné dans le PV de l'AG et non pas dans le contrat.
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felix1930
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Posté - 04 nov. 2009 : 18:32:42
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strictement aucun ; l'article L14-1 précise simplement que l'AG appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de 6 mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent.
de plus vous avez déjà voté le budget suivant donc...
Hors pour une copropriété qui fonctionne bien et un syndic "normal", l'AG ,avec ou sans budget à voter peut se tenir 3/4 mois après la fin de l'exercice comptable; chez vous il convient de tenir compte,éventuellement, des problèmes posés par les congés (juillet et août) pour réunir l'assemblée mais cela pourrait se faire en octobre/novemebre |
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Niki
Contributeur actif
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 Posté - 04 nov. 2009 : 19:47:41
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Suite à demande de Diogène 93 : la résolution est la suivante "L'AG, après en avoir délibéré, désigne X en qualité de syndic, selon contrat joint à la convocation, à compter de la présente assemblée, jusqu'à la date de l'AG appelée à statuer sur les comptes de l'exercice arrêté au 30.06.09 ou celle convoquée en application de l'article 25-1, dernier alinéa de la loi du 10.07.1965, statuant aux conditions de majorité simple. Son mandat prendra fin au plus tard le 31.03.2010.
Précision est faite que le forfait prévoit la notification de l'éventuelle AG extraordinaire".
Pour Félix 1930 : nous sommes déjà en novembre et aucune AG n'est encore programmée. La vérification des comptes a été faite et les remarques formulées au syndic depuis le 10.09.2009. Le CS doit demander au syndic une AG pour la 2ème semaine de janvier 2010.
Merci de vos réponses. |
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Posté - 04 nov. 2009 : 20:33:32
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si l'AG se fait au delà des 6 moius, rien n'est prévue par la loi, puisque vous avez voté un budget prévisionnel pour l'exercice qui sera en cours à ce moment là . |
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DIOGENE93
Contributeur actif
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Posté - 04 nov. 2009 : 23:11:55
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citation: Initialement posté par Niki
Suite à demande de Diogène 93 : la résolution est la suivante "L'AG, après en avoir délibéré, désigne X en qualité de syndic, selon contrat joint à la convocation, à compter de la présente assemblée, jusqu'à la date de l'AG appelée à statuer sur les comptes de l'exercice arrêté au 30.06.09 ou celle convoquée en application de l'article 25-1, dernier alinéa de la loi du 10.07.1965, statuant aux conditions de majorité simple. Son mandat prendra fin au plus tard le 31.03.2010.
Précision est faite que le forfait prévoit la notification de l'éventuelle AG extraordinaire".
Pour Félix 1930 : nous sommes déjà en novembre et aucune AG n'est encore programmée. La vérification des comptes a été faite et les remarques formulées au syndic depuis le 10.09.2009. Le CS doit demander au syndic une AG pour la 2ème semaine de janvier 2010.
Merci de vos réponses.
Cette résolution était irrégulière et était sujette à l'annulation du contrat de mandat du syndic.
L' Article 29 Modifié par Décret n°2004-479 du 27 mai 2004 - art. 18 JORF 4 juin 2004 en vigueur le 1er septembre 2004 dispose :
Le contrat de mandat du syndic fixe sa durée, sa date de prise d'effet ainsi que les éléments de détermination de la rémunération du syndic. Il détermine les conditions d'exécution de la mission de ce dernier en conformité avec les dispositions des articles 14 et 18 de la loi du 10 juillet 1965.
La décision qui désigne le syndic et qui approuve le contrat de mandat est votée par l'assemblée générale à la majorité de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965.
Toute la jurisprudence actuelle rejette catégoriquement la notion de "jusqu’à la date de l’AG appelée à statuer sur les comptes de l’exercice arrêté au 30.06.09, ou celle………., et prendra fin au plus tard le 31.03.2010. et annule systématiquement les contrats de syndic dont la durée pécise n'est pas indiquée.
Toutefois, l'annulation de cette décision n'ayant pas été demandée dans le délai de 2 mois fixé par l'art.42, elle demeure donc opposable.
Il ne vous reste donc plus qu' à attendre le bon vouloir du syndic pour convoquer la nouvelle AG.en espérant qu'il ne sera pas assez vicieux pour pousser jusqu'au mois de mars 2010. 
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gustav
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Posté - 06 nov. 2009 : 21:08:48
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Bonjour
j'ai un peu le mêm pb pour la fin du mandat.
nous renouvelons notre syndic pour 1 an à chaque AG, qui a lieu fin novembre 2009, mais le contrat actuel le maintient jusqu'en fin mars 2010?, pourquoi, j'ignore ! . Si on vote en AG le chgt de syndic,ce qui est prévu, que se passe t il pour l'ancien : reste t il jusqu'au 30 mars? ou doit il laisser sa place dès l'ag qui ml'a désigné ??
Merci pour les avis |
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Gédehem
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Posté - 06 nov. 2009 : 23:43:12
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Le mandat du syndic sortant est automatiquement à échéance de la date d'AG expressément convoquée pour désigner le futur syndic, qui entre en fonction aussitot sa désignation, que ce soit le sortant pour un nouveau mandat, où un autre candidat pour un nouveau mandat.
Fondement : D.art.46.
Certains voudraient que le syndic sortant joue les prolongations et assume sa fonction jusqu’à la date échéance initialement fixée.
D.art.46 ne va pas dans ce sens.
Mais surtout, encore faudrait-il que les parties en soient toutes d’accord :
- le sortant, pour continuer sa mission 3 ou 4 mois alors qu'il sait qu'il est mis à la porte,
- le nouveau, contraint d'attendre ces 3 ou 4 mois se privant durant ce temps d'honoraires !
- le syndicat, qui accepterait de continuer quelques mois avec un syndic qu’il vient de mettre à la porte retardant de ce fait l’entrée en fonction du nouveau dont il attend beaucoup.
Concerant l'échéance du mandat initial souvent à échéance bien après lla date d'AG habituelle :
il s’agit là d’un délai "de sécurité", de confort tant pour le syndic que pour le syndicat, période durant laquelle le syndic a qualité pour agir au nom du syndicat et convoquer une AG appelée à désigner le futur syndic (sortant ou nouveau). Elle est nécessaire car il est impossible de précider 1 an avant la date d'AG annuelle suivante, qui peut être retardée.
A noter que cette échéance de sécurité est impossible avec un mandat de 3 ans, alors impérativement de date à date.
C’est pourquoi, entre autres motifs, le mandat de 3 ans est à proscrire. Il sera de 1 ou 2 ans.
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Édité par - Gédehem le 06 nov. 2009 23:50:19 |
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DIOGENE93
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Posté - 07 nov. 2009 : 17:10:22
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citation: Initialement posté par Gédehem
A noter que cette échéance de sécurité est impossible avec un mandat de 3 ans, alors impérativement de date à date.
C’est pourquoi, entre autres motifs, le mandat de 3 ans est à proscrire. Il sera de 1 ou 2 ans.
Je vous propose de débattre sur ce point dans une nouvelle discussion que j'ouvre sur le forum "les syndics professionnels" |
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gustav
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Posté - 08 nov. 2009 : 10:45:02
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citation: Initialement posté par Gédehem
Mais surtout, encore faudrait-il que les parties en soient toutes d’accord :
- le sortant, pour continuer sa mission 3 ou 4 mois alors qu'il sait qu'il est mis à la porte,
- le nouveau, contraint d'attendre ces 3 ou 4 mois se privant durant ce temps d'honoraires !
- le syndicat, qui accepterait de continuer quelques mois avec un syndic qu’il vient de mettre à la porte retardant de ce fait l’entrée en fonction du nouveau dont il attend beaucoup.
je poursuis sur ce post, le nouveau ne traite pas du sujet.
ma question: si le sortant tient à aller jusqu'au bout du mandat, , défini 3 mois après l'ag par son contrat, qui peut l'en empêcher?? et si on exigeait son départ à l'issue de l'ag, on a bien un risque de litige , qui ne résoudrait rien;
qu'en pensez vous? |
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Gédehem
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Posté - 08 nov. 2009 : 11:34:54
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De 2 choses l'une :
- soit les copropriétaires moutons ou ignares (ou les 2) s'en retournent chez eux sans se préoccuper de rien à l'issue de l'AG, le syndic fera comme d'habitude : ce qu'il veut.
- soit le CS (ou quelques copropriétaires), connaissant les textes et conscient de la difficuté, prend attache dans les 2-3 jours qui suivent avec un avocat pour déposer requete selon D.art.46, et la solution est toute trouvée.
mais le syndic ne peut imposer la poursuite de son mandat contre la volonté du syndicat.
Maintenant, s'il n'y a que des copropriétaires moutons sans un seul pour sortir la tête du paturage, le syndic fera ce qu'il voudra, y compris jusqu'à trafiquer le PV pour qu'il soit élu.
Sur le fond de ce type de question, il est totalement occulté la position et donc la responsabilité première des copropriétaires.
Si le syndic fait ci et ça en violation des textes, des droits des copropriétaires et de leurs intérêts, c'est principalement parce que les copropriétaires, d moins la majorité, laissent faire !
On ne fera jamais croire que le syndic fait ce qu'il veut contre la volonté des copropriétaires alors qu'il y a une élèction pour le désigner tous les 1, 2 ou 3 ans et qu'ils ont alors l'occasion de s'en séparer !
Si le copropriétaires votent les yeux fermés le quitus et désignent à nouveau le sortant tous les ans, il ne sont pas fondés à se plaindre si ce syndic les roule dans la farine.
Ce sont eux qui sont responsable de la situation.
Les syndics ne font que profiter de leur passivité, de leur laxisme, de leur méconnaissance.
Concernant la véritable date échéance du mandat du syndic, qui est celle de la date d'AG convoquée pour désigner le syndic, voir aussi ce sujet :
http://www.universimmo.com/forum_un...OPIC_ID=3397
Aucune ambiguité sur cette échéance. |
Édité par - Gédehem le 08 nov. 2009 11:47:01 |
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gustav
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Posté - 08 nov. 2009 : 15:21:47
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citation: Initialement posté par Gédehem
Le mandat du syndic sortant est automatiquement à échéance de la date d'AG expressément convoquée pour désigner le futur syndic, qui entre en fonction aussitot sa désignation, que ce soit le sortant pour un nouveau mandat, où un autre candidat pour un nouveau mandat.
Fondement : D.art.46.
Bonjour
J'ai examiné l'art 46 ( du décret de 67?) . cet article ne traite que du cas d'un syndic prov nommé par le tribunal, dont la mission cesse de plein droit à compter de l'acceptation de son mandat par le syndic désigné par l'ag..
or, nous ne sommes pas dans cette situation, nous avons un syndic "régulier", nommé jusque fin mars ( 3 mois après l'ag), que nous souhaiton s"remplacer" lors de l'ag, et l'art 46 ne me semble pas applicable pour lui imposer de démissioner le jour de l'ag.
je veux bien me tromper, et le souhaite, mais ne vois pas la faille ! |
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Gédehem
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Posté - 08 nov. 2009 : 15:53:21
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Pardon, mais il semble que vous n'ayez pas saisi le mécanisme !
Je vais tenter de résumer :
Le mandat du syndic est obligatoirement à durée déterminée.
Lorsqu'une AG est convoquée pour désigner le syndic, il faut comprendre que le mandat du syndic sortant arrive à échéance à la date de cette AG et que le mandat du syndic suivant prend effet à la date de cette AG.
Il faut comprendre par "mandat du Syndic suivant" celui donné soit au 'sortant', désigné à nouveau pour un nouveau mandat, soit d'un 'entrant', nouveau candidat désigné pour prendre la suite du sortant.
Si vous avez le même syndic depuis 10 ans et que vous le désignez tous les ans, l'AG a délivré 10 mandats pour 10 syndic, que ce soit toujours le même ou à chaque fois un nouveau.
Une AG de votre syndicat est convoquée pour fin novembre 2009.
Est inscrite à l'ODJ la question "désignation du syndic".
Cela veut dire que le mandat de votre syndic actuel prendra fin automatiquement à cette AG fin novembre peu importe qu'il ait été donné initialement jusqu'en mars 2010, période de "sécurité".
Dans votre cas, 3 hypothèses lors de l'AG de fin novembre, étant bien entendu que le mandat du sortant prend fin automatiquement à la date de cette AG :
1) - L'AG désigne le nouveau candidat, qui entre en fonction aussitot.
2) - l'AG désigne le sortant, qui entre en fonction aussitot pour un nouveau mandat.
3) - l'AG ne désigne personne faute de consensus majoritaire sur l'un ou l'autre (art.25 puis éventuellement passerelle art.25-1 ), le syndicat est dépourvu de syndic puisque personne n'a reçu mandat.
Le principe énoncé par D.art.46 (syndicat dépourvu de syndic lorsque l'AG ne le désigne pas au cours de l'AG convoquée pour le désigner) s'applique dans tous les cas.
La procédure prévue (recours au pdt TGI) n'est retenue QUE lorsque le syndicat ne désigne pas de syndic lors d'une AG expressément convoquée pour le désigner. C'est notre point 3).
Mais cela ne change rien au principe lui même : le mandat du syndic sortant prend fin à la date de l'AG qu'il convoque pour désigner le syndic.
Vous dites :
"nous avons un syndic "régulier", nommé jusque fin mars ( 3 mois après l'ag), que nous souhaitons "remplacer" lors de l'AG et l'art 46 ne me semble pas applicable pour lui imposer de démissionner le jour de l'ag. "
Si vous désignez un autre syndic lors de l'AG de fin novembre, vous aurez ce nouveau syndic à compter de fin novembre, le mandat du sortant ayant pris fin automatiquement à l'instant même de la désignation du successeur .
Il n'a pas à démissionner !
Expliqué autrement : par le fait même qu'il convoque une AG pour désigner le syndic, cela veut dire qu'il remet en jeu sa candidature.
- S'il est élu, il repart pour un nouveau mandat.
- S'il n'est pas élu parce qu'un autre est désigné, il prépare ses valises non sans vous rendre la clé du cellier.
- Si personne n'est désigné, vous n'avez plus de syndic.
PS : il vous faut très bien préparer l'AG pour ne pas rater le coche (pdt de séance, secrétaire, scrutateurs) en vous souvenant que lorsqu'on souhaite changer de syndic le sortant ne doit JAMAIS être secrétaire de séance.
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Édité par - Gédehem le 08 nov. 2009 16:08:36 |
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gustav
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Posté - 10 nov. 2009 : 19:13:17
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Merci, je potasse le sujet, j'y reviendrai peut être !
votre idée de déposer une requete avec avocat au titre du D26, ne captivera pas les foules, on est sur de ne pas aller + loin ! ( il s'agit d'une copro de vacances, personne ne souhaitera se lancer dans une aventure.. d'autant que notre motif est la reprise par un cabinet national, qui donne des boutons à certains, le connaissant en d'autres lieux, et qui lui a les moyens juridiques de nous intimider, s'il estime que nous ne respêcton spas le contrat qui va 3 ou 4 mois plus loin ) |
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Gédehem
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16
Posté - 11 nov. 2009 : 01:02:22
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"votre idée de déposer une requete avec avocat au titre du D26, ne captivera pas les foules ...."
Ce n'est pas mon idée, c'est celle du décret de 67 en son art.D.46, lorsque l'AG n'a pas désigné de syndic
C'est la procédure incontournable lorsque le syndicat se retrouve dépourvu de syndic à l'issue de l'AG appelée à le désigner...
Mais si vous avez désigné un syndic il n'y a pas d'art.46 ! |
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Niki
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17
Posté - 25 févr. 2010 : 16:17:33
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Bonjour,
Suite à la réception du PV de notre dernière AG en Janvier, j’aimerais avoir vos avis sur la validité de la « désignation du syndic ».
1) La convocation mentionnait : Conformément aux termes du contrat passé en date du 16.12.2008, le syndic en place sollicite la confiance des copropriétaires et propose le renouvellement de sa mission. Cette proposition concerne un nouveau contrat d’une durée de deux années pour un montant annuel d’honoraires de base de…..Euros TTC et des honoraires annexes selon la proposition de contrat jointe à la présente convocation.
2) La résolution dans le PV mentionne : L’AG après en avoir délibéré, désigne X en qualité de syndic, selon contrat joint à la convocation, à compter de la présente assemblée jusqu’à la date de l’AG appelée à statuer sur les comptes de l’exercice arrêté au 30.06.2010 ou celle convoquée en application de l’article 25-1, dernier alinéa de la loi du 10 juillet 1965, statuant aux conditions de majorité simple.
Son mandat prendra fin au plus tard le 31.03.2011.
A noter que le projet de contrat joint à la convocation ne comportait aucune durée, ni date d’entrée en vigueur, ni date de fin.
Cette résolution peut-elle être contestée ?
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Lnsacorh
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Posté - 07 mars 2010 : 18:50:36
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c'est vrai . C'est encore un des nouveaux sujets des syndics pour nous imposer leur volonté. Après les archives "dormantes" facturées x ou x euro, voici leur mandat d'élection qui s'effiloche sur x et x...mois supplémentaires.
Une AG devrait pouvoir se fixer 4 à 5 mois après l'arrêt des comptes - une réglementation leur a donné jusqu' à 6 mois, mais comme toujours il n'y a a pas de sanction alors plus le syndic traine et plus son contrat peut se trouver reculer, cela peut faire une récolte d'un trimestre de trésorerie à prendre surtout qu'elle se prend dans les 1ers jours du trimestre .
Soyons clairs et francs , les syndics s'élisent pour 1 an et demi à chaque fois et puis basta.
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