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tinykay
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 Posté - 07 oct. 2009 : 21:47:30
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bonjour,
toujours en demande de conseils! si des âmes charitables pouvaient m'aider, je leur en serais trèèèès reconnaissante!
je suis une jeune propriétaire d'un 2 pièces de 34m2 en région parisienne, qui est en travaux actuellement, mais que je compte louer dès qu'il sera terminé (tout rénové, parquet, double vitrage, proximité des transports... mais 4è sans ascenseur).
je suis donc allée prospecter 2 agences immo dans mon quartier pour la gestion de cette location, car j'ai peur de ne pas m'en sortir seule, je n'y connais rien et en plus je vais aller vivre à 200km de là ... bref, je me dégonfle!
après les calculs des agences, si je fais la balance :
en recette : montant des loyers perçus (loyer+charges)
à déduire : mon crédit immo, la taxe foncière, les charges non imputables au locataire, les frais de gestion et l'assurance contre les loyers impayés
je me retrouve avec un solde nul! je ne perds pas d'argent mais n'en gagne pas non plus.
tout ceci m'embête un peu, je m'imaginais naïvement que je pourrais gagner un tout petit peu d'argent... mais le pire est que je n'ai pas compté les frais de recherche d'un nouveau locataire (environ 15% du loyer annuel TTC)... du coup, je suis déficitaire...
en plus, d'autres choses me chiffonnent : aucune garantie que l'agence ne me trouve des locataires, si le logement reste vacant car ils passent peu d'annonces, c'est tant pis pour moi! (c'est arrivé à une amie donc je fais ma parano...)
en plus, leurs assurances imposent des locataires gagnant au moins 3x ou 3,5x le montant du loyer, et avec un garant gagnant 4x ce montant (ou 2 garants) : du coup, ça exclut pas mal de monde!! (perso, je ne pourrais pas le louer!)
et ils m'ont fait tous les calculs avec un loyer soi-disant très élevé (les prix que j'ai pu consulter sont très disparates), tout en me disant que si je voulais garder mes locataires, je devrais faire un effort et baisser le montant de ce loyer!
bref, ils me disent de louer moins cher, mais du coup je perdrais de l'argent tous les ans, en plus des frais d'agence (entre 2 locataires).
quant à la GRL, ces agences ont éludé la question en disant que leur assurance "revenait au même", qu'en fin de compte, ça me coûterait la même somme!
je pense que si j'osais louer sans intermédiaire, cette garantie serait indispensable, et bien plus rassurante que toutes ces assurances! et éthiquement, elle me conviendrait mieux!
mais je suis tellement novice...
est-il courant, quand on loue son appart, de perdre de l'argent jusqu'à la fin du crédit immo??
désolée d'avoir été si longue, et merci pour vos conseils!
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John
Nouveau Membre
France
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 Posté - 07 oct. 2009 : 22:07:32
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Oulaaa!!!!
J'ai réhabilité un ancien entrepôt en 3 appartements de 80 m2 chacun.
Résultats: une fois que tout est payé, je suis déficitaire !
Et j'ai la malchance d'avoir une agence plus ou moins véreuse et des locataires qui vivent sans aérer, du coup je n'ose imaginer l'état dans lequel je vais retrouver mon appartement. (voir mon post sur le forum).
Alors lĂ j'ai la chance de voir un locataire partir en novembre, et tu sais quoi.? BEN JE VENDS !!!
Assez d'ennuis, de taxes qui augmentent, de loyers qui baissent (effet ciseau: les taxes augmentent, et les recettes baissent, et toi, au milieu, Couic !!)
Et je ne parle mĂŞme pas les lois sociales style Boutin en mars 2009...les locataires ont tous les droits.
bref, la seule fois oĂą un bien immo rapporte c'est quand on le vend.
Pendant ton crédit pendant 15 ou 20 ans tu est déficitaire, et après tu as vieil appart pourri par des locataires plus ou moins soigneux qui te coute une fortune à rénover, et te revoilà partie déficitaire car pour tout remettre en état tu auras du réinvestir 10 ans de loyers.
Etre propriétaire bailleurs, c'était le bon plan il y a 20 ans...maintenant, à moins d'être maso et de n'avoir rien d'autre à faire que de gérer des problèmes, ben ça vaut plus le coup !
Voilà mon expérience de propriétaire bailleur.
Pour info, j'ai 8 garages doubles, un entrepôt de 400m2, 3 appartements T2, T3, T4, un studio loué en saisonnier, alors je parle en connaissance de cause.
Cordialement,
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John
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 2
Posté - 07 oct. 2009 : 22:09:43
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Et en plus la plupart du temps les agences se fichent de leurs clients, l'essentiel pour elles est de prendre une commission et de raconter n'importe quoi pour justifier leurs honoraires.
Bon j'arrête d'être pessimiste...mais hélas réaliste. |
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maoyann
Contributeur vétéran
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 Posté - 07 oct. 2009 : 23:14:55
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Bonsoir Tinikay,
Quelques remarques.
Pour évaluer la rentabilité d'un bien immobilier, vous devez tenir compte de nombreux facteurs. Dans votre cas, le bien est déjà acheté, le prêt déjà commencé, vous payez déjà des charges non récupérables (taxe foncière, peut-être frais de syndic, assurance propriétaire non occupant ...).
Les éléments qui dans votre situation auront un impact sur vos revenus fonciers sont donc :
- le montant du loyer : il faut qu'il soit au prix du marché, pour éviter les périodes de vacances qui plombent le rendement. Après tout dépend de ses caractéristiques (localisation, charme, fonctionnalité, marché locatif local). S'il est au top, vous pourrez être un peu au-dessus de la moyenne, sinon ...
- l'assurance loyers impayés : elle n'est pas strictement indispensable en fonction de votre locataire et de sa caution. Elle est d'autant plus importante que l'absence de loyer vous mettrait en difficultés. La GRL apparaît actuellement comme une référence.
- la gestion : vous aurez beau être à 200 km du bien, la gestion d'un bien à distance est possible. Le tout est de passer suffisamment de temps sur UI et ailleurs pour connaître les quelques textes législatifs que vous devez absolument connaître. Ce n'est pas non plus très compliqué d'écrire une petite annonce, de répondre aux demandes d'éventuels locataires et de faire une visite groupée une fois par semaine pour trouver un locataire.
Il faudra aussi tenir compte des impĂ´ts que vous paierez sur ces revenus fonciers.
citation: est-il courant, quand on loue son appart, de perdre de l'argent jusqu'à la fin du crédit immo??
En 2009, c'est très fréquent, si vous considérez qu'investir 200 euros par mois pour avoir au bout de 20 ans un bien de 130000 euros, c'est "perdre de l'argent jusqu'à la fin du crédit" |
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philippe30
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Posté - 08 oct. 2009 : 06:53:38
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Bonjour Tinykay,
Tu confond deux choses Tinykay , faire de la location et gagner de l'argent ,les deux difficilement réalisables lorsque tu es en phase d'acquisition avec un emprunt à rembourser.
Par contre sembles oublier que jusqu'à présent c'est toi qui rembourses l'appartement et que tu payes l'ensemble des charges.
Lorsque que tu le loueras , c'est le locataire qui va payer une grande partie du credit par le biais des loyers.
Rappel : la taxe foncière reste à ta charge sauf la partie TEOM qui est répercuté sur le locataire.
Le fait de gagner de l'argent avec la location nécessite d'acheter des biens anciens et de les rénover afin d'augmenter la rentabilité , pour gagner de l'argent en phase de remboursement il faut impérativement avoir une rentabilité de + 10 % , la rentabilité brute se calcule par le prix d'achat / loyer annuel.
La rentabilité nette se calcule en retirant des loyers l'ensemble des charges annuelles.
Concernant ce qu'a dis maoyann , tu peux effectivement gérer le bien à distance ( téléphone et internet ) , c'est toujours mieux de connaitre une personne sur place pour se déplacer si il y a un problème.
Par expérience , les agences immobilières n'ont de valeur que par les personnes qui les composent , si tu ne "sens" pas l'agence va voir une autre.
Philippe
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Investisseur immobilier
"Si tu veux savoir ce que Dieu pense de l'argent, regarde ceux auxquels il l'a donné"
Dorothy Parker
Si l'on veut gagner sa vie, il faut travailler. Si l'on veut devenir riche, il faut trouver autre chose.
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tinykay
Nouveau Membre
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Posté - 08 oct. 2009 : 08:21:32
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bonjour à tous, et merci pour vos réponses...
il me semble bien, au vu de vos réponses, que le fait de "rentrer tout juste dans ses frais" est une situation "normale"...
citation: En 2009, c'est très fréquent, si vous considérez qu'investir 200 euros par mois pour avoir au bout de 20 ans un bien de 130000 euros, c'est "perdre de l'argent jusqu'à la fin du crédit"
il est vrai que je dramatise un peu, et que dans 15 ans, je serai bien heureuse d'avoir fait cet investissement...
là où je suis amère, c'est que j'avais fait cet achat pour y vivre, me disant qu'un crédit valait mieux qu'un loyer...
et maintenant que je vais aller vivre ailleurs, et donc payer une location ou un autre crédit, j'ai du mal à imaginer que mon budget mensuel va en pâtir...
j'ai d'autant plus d'inquiétudes par rapport aux mois où mon appartement sera vide, les 2 agents immo que j'ai rencontrés ne m'ont pas inspiré confiance...
et je ne pourrais pas payer mon crédit ou loyer si je ne loue pas ce bien...
quant aux "frais d'agence" pour me retrouver un autre locataire, je n'en parle mĂŞme pas!
quant à louer ce bien moi-même... l'idée me trotte de plus en plus dans la tête, mais j'ai peur de ne pas tout savoir faire, d'oublier des choses...
sauriez-vous s'il existe des associations susceptibles de m'aider dans cette démarche?
déjà , rien que pour fixer le prix du loyer! la 1ère agence estimait mon bien à 680€ cc, la 2ème à 550€ cc! devant ma surprise (j'ai dit à l'agent n°2 que l'agence n°1 avait fait une simulation à 680€), l'agent n°2 a fait une simulation à 650€...
ils me disent que c'est cher, mais "que ça se loue"...
et les petites annonces pour des biens similaires tournent autour de 750€...
merci encore pour votre aide et votre soutien
cordialement
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philippe30
Contributeur vétéran
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Posté - 08 oct. 2009 : 09:17:36
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Bonjour,
Tu peux aussi vendre ton bien puisque c'est un résidence principale mais actuellement c'est un peu difficile.
Pour établir le montant du loyer calcule déjà ta rentabilité pour voir si tu passes à 550 , 680 euros ou plus , à partir de ces éléments tu peux savoir en dessous de combien tu ne peux pas louer ensuite détermine le loyer au plus juste par rapport aux loyers du secteur.
Pas expérience , j'ai passé des annonces sur des gratuits mais uniquement sur internet cela permet de filtrer les candidats.
Ensuite tu contrôles les fiches de paye , la déclaration d'impôt , tu cibles des revenus = 3 fois le loyer par sécurité.
La location n'est pas compliqué , le tout est de connaitre la loi et ensuite c'est une question de "feeling" avec le locataire.
Va voir l'ADIL pour savoir si il n'y a pas des associations qui recherchent des propriétaires pour louer souvent ils accompagnent le propriétaire mais attention il peux s'agir de personnes en difficulté.
Si tu prends une personne qui peux bénéficier de la CAF, tu limites les risques avec un versement direct sur son compte.
Ce que tu vas gagner sur l'agence ( 8 % ) te permets de te faire une "assurance impayé" ...
Philippe
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Investisseur immobilier
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poupix4
Contributeur senior
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Posté - 08 oct. 2009 : 11:08:57
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bonjour Tinikay
je suis bien d'accord les reponses de Maoyann et John:
louer n'est pas idéal pour gagner de l'argent actuellement, meme si Philippe30 parait un peu plus optimiste...
moi je le serais moins que lui .
meme mon credit immo fini bientot ( 4ans ) , la rentabilité me paraitra pas interessante pour moi , compte tenu du coup total de mon acquisition et des couts (taxes impots assurances etc... travaux ...meme si je peux les deduire)
non vraiment pour moi , je suis pas satisfaite ..
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philippe30
Contributeur vétéran
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Posté - 08 oct. 2009 : 11:17:22
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Bonjour Poupix4,
Je ne suis pas tout Ă fait d'accord avec Poupix4 car mĂŞme si tu parais moins optimiste que moi ... .
Tu disposeras dans 4 ans d'un bien payé , taxes , impôts etc te coute mais loyer payé par le locataire n'est-ce pas donc combien t'auras t'il couté ??
Est-ce que tu aurais pu obtenir cette valeur et ce patrimoine juste avec ton travail ???
Voila tu as compris mon raisonnement et mĂŞme si cela coute un peu , la pierre se valorise avec le temps ( il y a des hauts et des bas bien sur ) et ensuite tu peux revendre et placer ton argent , il faut au mieux Ă©quilibrer le budget afin de limiter le cout dans le temps de l'investissement.
Est-ce que aujourd'hui ton bien a pris de la valeur par rapport au prix d'achat ???
Philippe |
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poupix4
Contributeur senior
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Posté - 08 oct. 2009 : 11:57:09
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oui Philippe30 , car j'ai acheté tres bas ..
je comprend ton raisonnement , il n'est pas faux non plus ..
on a investi avec mon epoux et associe en sci pour notre retraite car elle sera maigre.
avec mes (nos) revenus de salaires on aurait pu acheter pour nous meme habiter, sans pouvoir louer . mais je redoute trop la pression fiscale déjà lourde qu'il faudra bien répercuter sur les locations... j'ai acheté avant2000
190m2 (6lots)et un terrain de 600m2 au porte de paris , pour 100000 francs , (mauvais Ă©tat pas de sanitaires .)en credit total Ă 5%
on a refait Ă neuf 4 studios (on a casse nos PEL pour les travaux) , et on habite dans 2 appart moi meme et mon Ă©poux, mais nos apparts ne sont pas louables , travaux)
j'ai vendu un 24 m2 en 2005 un bon prix
je fait 13 960 euros de revenus bruts fonciers
9380 de frais et charges (dont 6300euros de repartions améliorations en 2008, faut pouvoir payer!)
le reste assuance et 60 euros par local loué 20euros par 3
103 euros frais de gestion
2600euros d'impositions
1300 euros interet emprunts.
donc 3210 de resultat.
divise par 2 associes ....
je vien de recevoir à regler sur ma TF de 2008 un suplément de 180 euros
et celle de 2009 a fortement augmentée..
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Édité par - poupix4 le 08 oct. 2009 18:46:56 |
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philippe30
Contributeur vétéran
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Posté - 08 oct. 2009 : 14:10:24
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Bonjour Poupix4,
Je comprends au vue des chiffres que cela soit peu mais tu as acheté un bien à 100.000 Francs que tu as découpé en 4 lots.
Aujourd'hui tes revenus fonciers de 13900 euros avoisinent le prix d'achat , c'est pas mal ...
Mais bien sur il y a les charges et là ça change la rentabilité
J'achète à 110 % et je rénove les biens que je met en location ensuite , c'est la meilleure possibilité pour une rentabilité.
Actuellement je recherche des immeubles qui permettent de diminuer le montant des charges.
Mais le plus difficile ce sont les banques car pour les convaincre tu passes beaucoup de temps.
C'est sûr que pour la TF , c'est pas de chance car Paris doit être au top de l'augmentation cette année.
Maintenant pour tes logements , si tu vends et que tu pars en location ( aide de la CAF possible ) en plaçant l'argent est-ce que cela n'augmenteras pas ton niveau de vie ?
Philippe
P.S : Si tu veux d'installer dans le sud , je loue des biens  |
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poupix4
Contributeur senior
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Posté - 08 oct. 2009 : 15:55:23
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je dois payer le credit...en plus
ben si j'etais seule sur le coup, j'aurais vendu à la découpe en 2004 à 2006 , au top , (les offres que j'avais .. tout le monde voulais tout acheter au meilleur prix!!!!! et je me bronzerais à Cannet plage les doigts de pieds en eventail!! et le compte en banque bien garni!
mais en sci .... c'est bien la sci , Ă condition de pouvoir en sortir!!
là je suis ficelée comme un rotis!!
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Édité par - poupix4 le 08 oct. 2009 15:59:45 |
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philippe30
Contributeur vétéran
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Posté - 08 oct. 2009 : 16:15:12
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Ma pauvre Poupix4 ....
Tu ne peux pas tout avoir ça c'est le privilège de l'état...
c'est ça vend tous la la découpe , un vrai marchand de biens ....
La sci pour en sortir il faut être tous d'accord et on vend sauf si IS alors là c'est l'état qui est le plus content mais c'est pour cela qu'il faut faire les choses en connaissance des règles de fonctionnement.
Si tu as fini le paiement dans 4 ans après à toi la belle vie et tu pourras même faire un nouvel achat ....
Philippe
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poupix4
Contributeur senior
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Posté - 08 oct. 2009 : 16:43:22
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aarggg!
plus d'achat pitié!!!
c'est vrai que je suis aussi vorace que .. l'etat...
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Édité par - poupix4 le 08 oct. 2009 16:45:36 |
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philippe30
Contributeur vétéran
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14
Posté - 08 oct. 2009 : 16:52:03
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Un peu de poésie et d'expression française dans ce monde :
Il ne faut jamais dire : fontaine, je ne boirai pas de ton eau
Philippe |
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tinykay
Nouveau Membre
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Posté - 08 oct. 2009 : 20:21:25
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bonjour!
merci pour vos réponses...
difficile pour moi d'envisager de vendre, c'est idiot mais cet appart a pour moi une "valeur sentimentale"... pas assez pour que je le laisse vide en payant tout de même mon crédit, mais cela serait difficile pour moi de le revendre (du moins tout de suite)...
sinon, j'ose espérer qu'il a pris de la valeur, je l'ai acheté presque en ruines et j'ai tout refait! par contre, j'ai énormément investi en temps et en argent!
l'idée de louer par moi même me tente de plus en plus, surtout quand je vous lis, Philippe30
citation: La location n'est pas compliqué , le tout est de connaitre la loi
va falloir que je potasse alors, hihihi!
mais je suis une flippée de naissance, je ne sais pas si j'oserai franchir le pas!
la perspective d'économiser les 7 ou 8% de frais d'agence (75€ par mois) ainsi que les 500€ à chaque changement de locataire me fait franchement réfléchir!
par contre, je crois que je ne ferai pas l'impasse sur la GRL (2,5%), qui est si rassurante!
je vais continuer à parcourir le site, pour me décider!
par contre, un truc idiot :
pour la loi : j'irai voir sur légifrance (merci pour le lien)
mais pour quelque chose d'aussi idiot mais important que le contrat de location, les quittances de loyer... savez-vous où je peux trouver des modèles?
je sais que je peux en trouver à la pelle sur internet, et je n'hésiterai pas à payer, mais j'en voudrais des bons, complets et tout et tout!
j'ai un peu peur Ă©galement pour les quittances, va falloir que j'Ă©tudie encore une fois pour les charges...
et les impĂ´ts!!
brrr, ça fait froid dans le dos!
et je pensais aussi voir dans les mairies, auprès de certaines grosses entreprises, auprès des impôts... qui chercheraient des appart de fonction pour leur personnel... ça pourrait apporter des garanties sympa!
enfin, je vais voir auprès de l'adil pour un peu d'aide et chercher s'il existe des assoc...
merci encore et n'hésitez pas si vous avez d'autres conseils!
à très bientôt! |
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maoyann
Contributeur vétéran
2819 message(s)
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16
Posté - 08 oct. 2009 : 20:34:40
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Tinykay,
citation: mais pour quelque chose d'aussi idiot mais important que le contrat de location, les quittances de loyer... savez-vous où je peux trouver des modèles?
Tissot en librairie ou UNPI
citation: j'ai un peu peur Ă©galement pour les quittances, va falloir que j'Ă©tudie encore une fois pour les charges...
et les impĂ´ts!!
En passant du temps sur le forum et l'ancien et en uilisant le moteur de recherche d'UI, vous allez trouver réponse à toutes vos questions. Et pour les autres, un ptit message ? |
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John
Nouveau Membre
France
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Posté - 08 oct. 2009 : 20:56:38
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En ce qui me concerne, rien Ă ajouter.
Bonne soirée à tous. |
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tinykay
Nouveau Membre
23 message(s)
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18
 Posté - 08 oct. 2009 : 21:11:32
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Posté - 08 oct. 2009 : 21:28:27
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Je crois quand meme que dans les post initiaux (notamment les réponses de john) il y a une grosse confusion, qu'il faut éclaicir:
1/ Gagner du capital
2/ Gagner de la trésorerie chaque mois.
On peut gagner de l'argent tout en remettant au pot chaque mois. Cela n'a rien d'idiot.
Grosso modo, pour pourvoir etre gagnant en trésorerie, il faut que votre 'INVESTISSEMENT' rapporte plus de 7,5% par an, 7,5% étant grosso-modo le cout de remboursement d'un emprunt a taux fixe de 4% plus assurance sur 20 ans.
Si votre bien rapporte plus de 7,5%, vous gagnerz sur les deux tableaux:
1/ Chaque mois vous devenez plus riche en capital
2/ Chaque mois, votre trésorerie nette étant positive, vous gagnez aussi du cash.
Un investissement peut fort bien être rentable (=votre expression faire de l'argent) sans générer de trésorerie positive.
Imaginez que votre investissement soit non pas rentable, mais HYPER-RENTABLE.
Il rapporte 10 % par mois.
Avec un emprunt a 4% plus assurance, il génère donc une trésorerie positive chaque mois.
Si maintenant vous faites le même avec un emprunt a taux fixe sur 10 ans, qui va se trouver plus faible en taux (= vous payez MOINS d'intérets, genre 3,85%) ce coup-ci, en trésorerie, vous allez devenir NEGATIF et FORTEMENT
Pourtant votre investissement est forcément toujours aussi bon.... |
Édité par - ribouldingue le 08 oct. 2009 21:32:34 |
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seborga
Contributeur actif
388 message(s)
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Posté - 08 oct. 2009 : 21:32:02
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Et oui, l'investissement locatif est plus rentable pour les riches que pour les pauvres ! Parce que d'abord, les riches, ils se paient le lue de choisir s'ils achètent avec ou sans emprunt. Généralement ils achètent avec emprunt pour défiscaliser les intérêts et en même temps, il placent les sous qu'ils ont déjà pour que ça leur rapporte des sous.
Ensuite, la situation de tinykay est la moins favorable pour "titrer profit" de son investissement car il n'était pas choisi en ce sens. Mais, partir à 200 km de la région parisienne va éventuellement permettre de limiter le désagrément.
Pour ne pas "y perdre"... n'espérons quand même pas rop "gagner", il faut que tinykay trouve son futur logement locatif à un niveau de loyer inférieur au loyer qu'il appliquera à son bien de la région parisienne. Et, vu que Paris et sa région sont plus chers que la province, c'est possible sans réduire le confort du logement. Ce différentiel permettra de combler le mauvais effet des impôts sur le revenu foncier et les quelques autres frais (gestion par agence, assurance ou GRL etc.).
Espérons que là où se rend tinykay, à 200 km de son investissement, soit un coin à loyers pas chers.
Mais il ne faut pas faire d'affectif sur ce bien. La probabilité que tinykay retourne y vivre est faible. Même si sa vie le reconduit en région parisienne, sa liberté de reprendre ce logement pour lui est réduite, et il se retrouvera plus assurément dans un autre logement. Alors, le but à atteindre pour faire une bonne affaire est de viser ensuite la revente de son bien à une période propice.
Le gain par de la location n'est jamais à court terme, il est à long terme ==> moyen de ne pas déprécier le capital qu'on place dans le logement en question.
Mais je ne sais pas donner à tinykay un mode de calcul pour calculer exactement la potentialité de rentabilité de son investissement, ni le différentiel à obtenir pour calculer le loyer idéal à ne pas dépasser pour son futur logement. S'il peut espérer dans les 600 € de son bien, sans doute réussira-t-il à trouver un futur logement équivalent en province pour 100 à 120 € de moins. Espérons que son futur lieu de résidence n'est pas Deauville, là , les loyers sont chers !. OK Paris Deauville, c'est pas forcément 200 km ! |
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