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zz top
Contributeur actif
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 Posté - 19 sept. 2012 : 12:20:28
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Bonjour,
Je suis embauché en tant qu'employé d'immeuble dans la résidence qui me loge gratuitement.
J'ai l'opportunité d'acheter une chambre de bonne de 9m² pour 25000euros.
Admettons que je l'acquiers, je deviens donc copropriétaire d'un lot sur cette résidence.
Puis-je alors entrer au conseil syndicale comme n'importe quel propriétaire d'appartement dans cet immeuble, ou est-ce le fait que ce ne soit qu'une chambre de bonne me l'interdit-il?
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| Quand on voit ce qu'on voit, quand on entend ce qu'on entend...On a raison de penser ce qu'on pense. |
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Louis92
Contributeur vétéran
France
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Posté - 19 sept. 2012 : 15:16:59
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zz top, propriétaire d'une chambre, vous êtes propriétaire de même que celui d'un box ou d'un petit emplacement de parking. Le fait d'être employé du syndicat ne vous empêche pas de présenter à l'AG votre candidature pour entrer au CS. Ce qui vous empêcherait serait d'être employé du syndic.
Des copropriétaires pourront se demander pourquoi vous présentez cette candidature avec aussi peu de tantièmes (peu de charges) sachant que le rôle du CS est de contrôler la gestion du syndic y compris la gestion du personnel du syndicat que vous êtes. Vous risquez de rencontrer une opposition de principe.
Sondez les copropriétaires sur ce projet avant l'AG pour vous éviter un vote défavorable à candidature qui n'aurait rien à voir avec la qualité de votre travail.
Etant propriétaire, vous pourrez avoir accès aux infos de la copropriété comme tous les autres copropriétaire et un peu plus, si vous avez de bonnes relations avec le CS.
Cdlt. Louis |
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ainohi
Contributeur vétéran
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 Posté - 19 sept. 2012 : 15:17:29
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Pour faire partie du conseil syndical, il suffit d'être copropriétaire quelle que soit l'importance du lot possédé.
Juridiquement rien n'interdit à un employé de la copropriété de faire partie du conseil syndical. |
Édité par - ainohi le 20 sept. 2012 10:14:25 |
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Posté - 19 sept. 2012 : 15:57:03
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le simple fait d'être proprio, vous donne le droit d'etre désigné au conseil syndical, voir d'être président du conseil syndical et m^me si vous etes dans un syndicat coopératif d'être le président/syndic de votre syndicat. 
par contre déontologiquement, est ce raisonnable : est ce qu'au sein du CS vous aurez un avis objectif sur le travail de l'employé d'immeuble ? voir sur le projet de suppression de votre poste ?
Là il n'y a aucune loi, il y a seulement votre déontologie (ou un autre nom  )... |
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 19 sept. 2012 : 23:58:33
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S'il n'y a pas d'interdiction formelle, il y a une incompatibilité fonctionnelle qui doit interdire à l'AG de vous désigner au CS !
Employé du syndicat, vous êtes son préposé, c'est à dire que vous lui êtes hiérachiquement subordonné.
Le syndic, qui est la voix et le main du syndicat, vous donne des ordres que vous devez exécuter, et au besoin la fessée s'ils ne le sont pas !
Le CS est chargé, au nom du syndicat auquel vous êtes subordonné, de controler que vous faites bien votre travail.
Question : en qualité de préposé du syndicat soumis au controle de son CS, pouvez-vous être à la fois le controlé et le controleur ?
Réponse : à l'évidence non, ce que ne manqueront pas de noter les copropriétaires avant de rejeter votre désignation unanimement ... ou presque : moins votre voix .. .
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Édité par - Gédehem le 20 sept. 2012 00:01:09 |
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ainohi
Contributeur vétéran
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Posté - 20 sept. 2012 : 08:50:36
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Il ne faut pas faire un dogme d'une vision personnelle et je trouve pour le moins aventureux de prédire quel sera le vote de copropriétaires qu'on ne connaît pas à l'encontre d'une personne qu'on ne connaît pas dans une copropriété qu'on ne connaît pas.
Les rapports entre les copropriétaires, le syndic et les salariés du syndicat peuvent prendre des aspects très divers.
Dans certaines copropriétés, il est inopportun qu'un salarié du syndicat fasse partie du conseil syndical, dans d'autres c'est tout à fait bénéfique.
Je le répète, quitte à déplaire, juridiquement rien n'interdit à un salarié du syndicat d'être conseiller syndical et même président du conseil syndical.
Je ne connais aucune jurisprudence fermant le conseil syndical à un salarié du syndicat. |
Édité par - ainohi le 20 sept. 2012 10:16:23 |
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Gédehem
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Posté - 20 sept. 2012 : 09:58:15
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 ... il n'y a ni dogme ni vision personnelle dans mon exposé....
Il est fait référence à la structure du syndicat, son organisation "trinitaire", au rôle de chacun en son sein, ainsi que le prévoient les textes.
Il en découle par exemple que le syndic ne peut être membre du CS, instance chargée de le controler : le controlé ne peut être controleur.
Dans la même logique, dans un syndicat coopératif, le CScoop ne peut s'autocontroler pour ce qui concerne les comptes du syndicat. D'où la désignation de controleurs externes au CS.
Dans ces 2 cas, pour exemple, il y a une incompatibilité fonctionnelle que chacun peut facilement comprendre sans se réfugier derrière un texte ou une jurisprudence.
Peu importe la qualité des personnes dont il s'agit, syndic, membres de CS.
Il y a une incompatibilité de fond, que chacun peut comprendre, à ce qu'un préposé fasse partie de l'instance chargée de controler ce préposé.
Peu importe par ailleurs les qualités de ce préposé, qui ne sont pas ici en cause, ici de zz top !
Faut-il un texte pour tout, sur tout ??? Personne n'est à même de réfléchir par lui-même ??
Ceci étant, dans ce bas monde, dont celui de la copropriété, on voit de tout ...... parfois n'importe quoi ..... !
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Édité par - Gédehem le 20 sept. 2012 10:05:53 |
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ainohi
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Posté - 20 sept. 2012 : 10:12:01
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L'analyse que vous faites et vous conduit à voir une incompatibilité fonctionnelle repose sur des arguments très justes. Néanmoins, cette incompatibilité n'est pas inscrite dans la loi et n'est pas non plus reconnue par la jurisprudence. C'est donc une vision personnelle, et quand on l'assène comme vous le faites, comme s'il s'agissait d'une règle de droit incontestable, on en fait un dogme.
Je ne suis pas dogmatique. Je me contente d'observer que ni le droit positif ni l'interprétation qu'on font les tribunaux n'interdisent l'accès au conseil syndical aux salariés du syndicat.
Or, tout ce qui n'est pas interdit est autorisé. |
Édité par - ainohi le 20 sept. 2012 10:13:51 |
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Gédehem
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Posté - 20 sept. 2012 : 10:51:31
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Hum ! Manifestement vous ne faites pas de distinction entre "interdiction" et "incompatibilité" !!!
Ce qui n'est pas interdit est-il pertinent, compatible avec tel élément ?
Eternelle querelle droit positif/droit naturel...
Maintenant, s'il faut systématiquement un texte pour réfléchir et saisir les tenants et aboutissants des choses ...... |
Édité par - Gédehem le 20 sept. 2012 10:56:09 |
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galoubet
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Posté - 20 sept. 2012 : 13:35:26
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Bonjour à tous.
Je me permettrai de sortir à nouveau, en guise de réponse, la réponse, dans les questions faites au gouvernement, à un député UMP de l'Hérault, qui a abordé très exactement le sujet qui nous intéresse.
Mon cher Gédehem, je suis ravi de reprendre avec vous l'une de ces vieilles querelles qui font le sel de cet espace, mais je me permets de vous faire remarquer que le statut de copropriétaire donnant le plein droit l'accès au vote en AG, l'employé du syndicat copropriétaire, et par là même membre du syndicat, influe donc par son vote en AG sur le cours des choses.
Pour ce qui est de la participation au Conseil Syndical, dont le rôle essentiel est de contrôler et assister la gestion du syndic, et pas, du moins de manière directe de contrôler le travail d'un salarié qui ne lui est en aucune manière subordonné, on pourrait peut être remplacer les mots fonctionnalité (sans grande signification dans ce cas précis) et incompatibilité, peut être un peu plus proche de ce que vous voulez exprimer, par opportunité.
En effet, s'il n'est pas interdit qu'un membre du syndicat, même employé lui même par le même syndicat, postule au Conseil syndical, on peut estimer que celà n'est pas opportun. Ce serait très certainement générateur de ce qu'un concept devenu à la mode a nommé "conflit d'intérêts".
Comme en toutes choses, mieux vaut faire preuve de retenue pour éviter, même si on n'est pas vraiment dans l'interdiction, de créer des situations délicates.
La brûlante actualité nous en fournit un exemple, on a le droit de caricaturer, mais où s'arrête le droit, où commence la provocation, la retenue dans certains cas n'est-elle pas plus opportune qu'un droit violement affirmé générateur de conflits ?
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Édité par - galoubet le 20 sept. 2012 13:49:52 |
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Gédehem
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Posté - 20 sept. 2012 : 15:03:30
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Bonjour, cher ami !
Pour ma part, sur le cas exposé ici, entre "conflit d'interet" et "incompatibilité fonctionnelle", mis à part que l'une ou l'autre expression serait mieux comprise, je ne vois qu'une feuille de papier à cigarette, mais alors fine fine fine ....
Le résultat est le même : quand bien même telle personne dispose d'un droit de vote lors des AG, il y a "conflit d'intéret/incompatibilité fonctionnelle" à ce que le préposé du syndicat soit désigné au CS, organe de controle du syndicat ... de ses préposés. |
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andre78fr
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Posté - 20 sept. 2012 : 15:12:48
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Ça me rappelle quand j'étais au Conseil d'Administration d'une association auquel participait également le directeur, salarié, de l'asso.
Une sorte d'éthique évidente voulait que ce dernier s'abstienne spontanément de voter sur les questions qui le concernaient directement, ou même de quitter la salle...
Après l'éthique est à géométrie variable, la question des administrateurs de grandes sociétés qui votent eux mêmes leurs émoluments ou leurs jetons de présence par exemple.
Sur le fond, je ne vois pas pourquoi un gardien copropriétaire serait privé de ses droits de copropriétaire, même membre (ou Président) du Conseil Syndical, son pouvoir reste modéré par la collégialité et le fait que les grandes décisions soient prises par l'Assemblée...
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Gédehem
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Posté - 20 sept. 2012 : 17:19:36
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Je voudrais voir la tête du syndic assigné par le pdt du CS/employé d'immeuble au motif qu'il n'a pas remis copie de documents demandés, la tête de l'employé d'immeuble/pdt du CS convoqué par le syndic pour une remonté de bretelles ou se voir infliger une des sanctions prévues par le Code du travail ...
Je saute bien entendu la négociation d'un avenant au contrat de travail entre l'employé d'immeuble et le syndic, ce dernier assisté du pdt du CS-employé d'immeuble .....
L'exemple du directeur de cette association n'est pas similaire : il n'est pas élu au CA, il n'en est pas membre. A rapprocher du syndic assistant/participant à une réunion de travail avec le CS.
Les copropriétaires désignent (mandatent) les membres du CS pour exercer la mission prévue par les textes..
A eux de comprendre le conflit d'intéret ou l'incompatibilité fonctionnelle dans la désignation d'un employé/préposé du syndicat à son conseil de surveillance.
Ici ce n'est pas une question d'éthique. |
Édité par - Gédehem le 20 sept. 2012 17:20:51 |
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andre78fr
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Posté - 20 sept. 2012 : 17:27:56
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Dans le cas de cette association, le CA était constitué de membres élus et de membres de droit, dont le directeur, les représentants de la mairie...
En tout cas, peu importe les difficultés, le conflit d'intérêt ou l'incompatibilité fonctionnelle, ça reste légal et possible, dès lors que l'employé est élu par une majorité de copropriétaires pour entrer au CS puis par les autres membres pour en être Président ce qui devrait quand même limiter les cas concrets, d'ailleurs la question initiale s'arrêtait au CS je crois. |
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Gédehem
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Posté - 20 sept. 2012 : 17:51:49
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".... peu importe les difficultés, le conflit d'intérêt ou l'incompatibilité fonctionnelle,....."
Pas "peu importe", puisqu'il s'agit du fond de la question !!!!
Aucun texte n'interdit à un employé du syndicat d'être élu au CS. Ceci pour le coté "légal".
La question soulevée : n'y a t'il pas une incompatibilité fonctionnelle, un conflit d'intéret à désigner un "controleur/controlé" ?
Si personne n'en voit, tout va bien ..... (il est vrai que dans nos copropriété il y a pas mal d'aveugles sur bien des aspects .....) |
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