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 Posté - 06 août 2012 : 18:42:40
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Nous sommes confrontés à une réflexion sur le type de poste (de fonction) nécessaire aux besoins de notre copropriété.
Nous avons environ 330 appartements : 35 % des copropriétaires y vivent à l'année, un tiers environ 6 mois, et le reste vient durant les mois d'été ou bien louent son appartement.
Après avoir eu 3 personnes, deux gardiens et un employé d'immeuble, la copropriété a eu un gardien et un employé d'immeuble, la surcharge du travail étant assuré par une entreprise de nettoyage extérieure.
Après la démission de l'employée d'immeuble, le choix a été pour l'instant, de prendre une entreprise extérieure pour assurer ses tâches.
Ces évènements amènent à une réflexion sur les besoins des copropriétaires :
- les tâches d'entretien (escalier, entrées, allées, distribution du courrier...) peuvent être assurées par une entreprise extérieure : lorsqu'il y a une absence, l'entreprises assure le remplacement.
- la mise en place du tri sélectif amène les copropriétaires a déposé leurs déchets triés dans des containers extérieurs. Cette tâche si elle est encore assurée par le gardien et/ou l'entreprise extérieure tend à disparaître, d'autant qu'elle n'est pas très gratifiante pour le salarié de la copropriété.
Les copropriétaires attendent :
- un accueil pour répondre à toutes les questions concernant le fonctionnement de la copropriété, notamment ceux qui louent leur appartement,
- un accueil et contrôle des sous traitants qui interviennent dans la copropriété : jardiniers, électricien, plombier.
- une prestation de petits travaux électriques, plomberie, peinture pour éviter de faire appel à des entreprises pour certains travaux courants.
Le profil du poste ne correspond plus à la description du poste de gardien (catégorie B) ou d'employé d'immeuble (cat A).
Les contraintes concernant ces postes (repos de 12 h à 15 h ou 16 h), arrêt du travail à 18 h ou 19 h, non prise des lettres recommandées, stages pour faire des petits travaux électriques etc.... nous amènent à nous poser la question du profil de la ou des personnes à embaucher (cas d'un salarié) ou par l'intermédiaire d'une entreprise.
Il nous semble que les grandes attentes sont : l'accueil, les services rendus aux personnes, et les travaux de bricolage au sein de la copropriété (pas pour les copropriétaires bien entendu).
Certains ont-ils rencontré cette problématique ?
Avez-vous expérimenté d'autres types d'emploi ?
Je serais intéressée par vos expériences.
Merci par avance
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nefer
Modérateur
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 Posté - 07 août 2012 : 08:29:43
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sans une copropriété de 330 appartements il semble évident d'avoir un poste de gardien
regardez si ce poste est prévue dans votre réglement de copropriété: si c'est le cas, il faudrait l'unamité pour le supprimer
concernant l'amplitude horaire du gardien, le syndic indqiue les horaires sur les ordres de service aux entreprises
si vous souhaitez un acceuil permanent, il faudra prévoir 2 postes de travail.....pour respecter le code de travail en matière de temps de travail |
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goutelette
Contributeur vétéran
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 2
Posté - 07 août 2012 : 16:58:43
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Bonjour,
1er point : Suivant le calendrier de % d' occupation, il me semble nécessaire de planifier l' utilité maximum ou minimum de certains services.
Comme la SNCF période Rouge, orange, ou verte
2ème point : je ne connais pas la subtilité entre " poste de gardien et Employé d' immeuble. Suivant, le salaire et charges social, ainsi que services c' est vous qui voyez, mais un minimum de 2 personnes semble raisonnable, tenant compte de congés etc...
3ème point: En ce qui concerne la partie service d' entretien ( nettoyage) comme vous le mentionnez, les entreprises extérieurs permettent d' assurer en principe une certaine tranquillité et à ( vous ..?) de planifier les exigences de passage comme toute copropriété.
En principe cette même entreprise se charge du ramassage poubelles . Egal à tous vos postes vous pouvez programmer avec cette entreprise des passages journaliers à certaines période de l' année ( voir des bacs supplémentaires) Et un passage 1/ 2 ou autres pour la saison creuse.
4ème point : Sauf erreur de discernement, je pense que vous devez séparer les services;
Les copropriétaires occupant ou bailleurs, ( voir agence) ne demande rien et doivent connaître leur règlement.
Quand aux copropriétaires loueurs,c' est à eux ou à l' agence mandatée de prendre en charge leurs clients, en leurs faisant signé la partie du règlement de copropriété qui les concerne.Chaque copropriétaire assurant sa responsabilité en cas de dégât fait par un client, ou locataire provisoire.
5ème point :Le jardinier doit posséder les clés pour pouvoir assuré son travail.
Le plombier, et l' électricien doit s' adresser au gardien, de plus ignorant le site à réparer.
6ème point : Concernant la prestation " Petit services" certaines entreprises d' entretien payent des formations à leurs personnels . ce qui permet de donner du travail à ces personnes, à l' origine non qualifiées, et dont le ramassage poubelles et nettoyage n' arrivent pas toujours à les faire vivre.
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Posté - 08 août 2012 : 07:45:10
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Merci pour ces réponses.
Il est évident pour nous qu'il y aura au moins 2 personnes pour assurer les tâches nécessaires pour 330 appartements.
Mais, doit-on obligatoirement embaucher, une personne sous le titre de gardien ? alors que la demande essentielle est de l'accueil et du bricolage, le ménage pouvant être fait par une entreprise extérieure ?
Le gardien ou l'employé d'immeuble sont définis par la Convention Collective des Gardiens.... et cette convention décrit des postes qui ne correspondent pas à la fonction telle que nous la voyons pour l'instant.
Le logement du gardien n'est plus nécessaire puisque la nuit il n'y a plus d'astreinte. L'horaire de travail est de 8/9 heures jusqu'à 18/19 heures.
Notre règlement de copropriété ne prévoit pas expressément d'obligation de poste de gardien. Il est fait référence dans le règlement de copropriété aux charges concernant le logement et les salaires des gardiens .
En tant qu'employeur, le syndicat des copropriétaires peut-il embaucher d'autres types de poste que celui de gardien , employé d'immeuble ?
ou doit-on passer par une entreprise extérieure pour trouver ce type d'emploi ? |
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nefer
Modérateur
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4
Posté - 08 août 2012 : 08:10:03
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le personnel embauché par un syndicat de copropriétaires relève de la convention collective des gardiens, concierges.....
avez vous pris connaissance de cette convention collective ?
avez vous des ascenseurs dans votre copropriété ? |
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mespres
Contributeur vétéran
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Posté - 08 août 2012 : 08:14:01
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citation: la demande essentielle est de l'accueil et du bricolage
Commentaire personnel, qui doit être pris pour une invitation à la réflexion.
accueil : cher payé pour un service qui par définition sera peu utilisé (les locataires ne changent pas toutes les semaines). Le CS pourrait consommer un peu de temps pour rédiger un livret d'accueil.
bricolage : est il si évident qu'il est plus économique d'employer un homme à tout faire (perle rare ...) que de faire appel aux entreprises ? Que faites vous si vous découvrez après embauche que votre homme à tout faire ... ne fait pas grand chose ? |
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Posté - 08 août 2012 : 10:00:58
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Oui, nous avons des ascenseurs et un contrat 7x7 avec liaison téléphonique dans chaque ascenseur en cas de problème.
Les gardiens n'interviennent quasiment plus.
Oui, nous avons pensé à ce recrutement d'homme à tout faire et qui ne ferait rien, c'est pourquoi notre réflexion nous amène à passer par une entreprise extérieure pour éviter ce type de problème.
Le Conseil Syndical a prévu de rédiger un livret d'accueil.
D'accord avec vous, les copropriétaires n'ont pas besoin d'une présence et d'un accueil très important, mais nous sommes davantage dans la représentation, l'image du gardien "que nous avions avant", c'est à dire 15 /20 ans, qui faisait tout dans la copropriété et qui ne comptait pas son temps.
Notre grand problème est que parmi les copropriétaires qui souhaitent avoir un gardien c'est pour lui demander des services (garde des clefs, lettres et paquets recommandés, dépannage le week end, petit travail de plomberie etc....) qui ne font pas partie du contrat du personnel.
Nefer : nous avons bien lu la Convention Collective et c'est bien pour cela que nous sommes en pleine réflexion, car les postes proposés et les contraintes légales en regard ne semblent pas répondre aux besoins de la copropriété.
Je comprends pourquoi les copropriétés font appel de plus en plus à des entreprises extérieures : cela permet plus de souplesse, de s'adapter aux besoins périodiques notamment en période estivale, d'obtenir des horaires de permanence plus adaptés.
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Stéphane
Contributeur vétéran
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Posté - 13 août 2012 : 17:33:27
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Bonjour
Nous rencontrons aussi cette problématique du choix d'employés, dans une copro de même taille que la votre.
Je n'ai malheureusement que peu d'expérience à partager, mais disons tout de même :
Les UV du gardien ont étés il y a peu changés pour dégager du temps et permettre d'inclure le ménage quotidien partiel (alors fait par notre employé de ménage+ une personne extérieure, maintenant par le gardien + notre employé de ménage), par la suppression de la distribution du courrier (merci la poste), et l'appel à une entreprise de services pour les containers.
Cela se passe bien sur ces points, depuis une petite année maintenant.
Nous nous posons donc aussi la question sur le fait de reconduire cet emploi de gardien catB.
Comme il est dit plus haut, je pense aussi qu'un gardien est nécessaire pour cette taille de copro.
Nous pensons aussi que la catégorie B du poste de gardien n'est plus adaptée à nos besoins, et ne voyons pas en quoi employer à cette catégorie serait justifié au vu de la surcharge que cela représente (300€/mois).
Pour l'amplitude horaire, il me semble bien qu'une bonne organisation pourra palier à aux éventuels manques de présence, issus d'habitudes.
En passant, quels seraient selon vous, les pour/contre de vendre cette loge (indépendante des appartements) ?
Merci pour votre participation!
Stéphan |
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Posté - 18 août 2012 : 09:27:11
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Sur la vente de la loge.
Pour notre part, si nous devions changer d'organisation et faire appel à une entreprise extérieure pour répondre aux besoins de la copropriété (nettoyage des escaliers, entrées, allées, sorties des ordures ménagères, distribution du courrier et travaux de petits entretiens, ....), dans un premier temps, nous ne vendrions pas la loge afin de vérifier que l'organisation proposée répond en rapport qualité/prix aux besoins de la copropriété.
Une proposition d'organisation
Un conseiller syndical pense que nous pourrions aussi utiliser :
soit la prestation d'une entreprise qui assurerait toutes les tâches : nettoyage/entretien, courrier, ordures ménagères, petit bricolage,
soit les services d'une personne (ou d'un couple) étant "autoentrepreneur" : l'un assurant la partie petit bricolage et l'autre le nettoyage/entretien, courrier.
Ceci permettrait une plus grande présence sur la copropriété : 9 h -19 h et de pouvoir répondre aux besoins d'accueil / de présence exprimés par des copropriétaires.
Bien entendu, ces deux scénarios devant prendre en compte le rapport qualité/prix comparés à l'emploi de 2 gardiens cat B dans la copropriété.
Qu'en pensez-vous ? quels sont les avantages ou les risques à ces deux propositions.
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JPM
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Posté - 18 août 2012 : 14:43:30
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Il faudrait peut être nous dire ce qui est mentionné dans le règlement de copropriété à propos du personnel ! Dans des syndicats aussi importants, le RC fait mention des tâches principales dévolues au personnel. Il faut prioritairement respecter ces clauses lorsqu'elles existent.
Dans la plupart des cas, ces tâches impliquent l'encadrement par le CCN des gardiens et concierges.
Il faut alors mettre au point certaines questions controversées : la réception des colis et la conservation des clefs. Les actions des syndicats dans ce domaine ont été à l'origine de la disparition d'un certain nombre de postes. On ne le dit pas assez souvent 
Sur tout cela, il semble qu'il y a des enseignements à tirer dans le secteur de l'habitat social.
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Posté - 18 août 2012 : 18:43:08
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Réponse à JPM
Comme répondu à une précédente question, notre règlement de copropriété ne prévoit rien de particulier concernant le personnel.
Il est fait mention du salaire des gardiens et de tous préposés dans le paragraphe concernant les charges, du recrutement du personnel nécessaire au syndicat dans le paragraphe concernant le syndic.
Il est rappelé dans le RC que l'Assemblée a seule qualité pour déterminer le nombre et la qualité des emplois.
Donc le règlement de copropriété apporte peu d'éléments et peu de contraintes.
Quels avantages, quels risques voyez-vous à la proposition d'organisation faite par un membre de notre Conseil Syndical qui souhaite échapper aux contraintes et manque de souplesse des emplois de gardien cat. B, et ne répond plus aux besoins de la copropriété ? |
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Stéphane
Contributeur vétéran
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11
Posté - 16 sept. 2012 : 12:41:47
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J'expose ici la réflexion de quelques uns des membres de notre CS pour tenter d'assurer un bien-fondé quant au choix de la catégorie de poste de notre futur « gardien ». J'essaye à ce jour d'étayer les arguments « pour ou contre » d'un poste cat.A vs cat.B pour notre résidence.
La votre, Louise, sembant être plus exigeante que la notre sur le point « accueil », votre historique montrant que vous aviez 2 poste de cat.B. Il sera je pense difficile ou peu raisonabme pour vous de ne pas garder au moins un poste en cat.B.
…
Parler de manque de souplesse de la cat.B vs cat.A (ou préposé extérieur) ne me semble pas ...comment dire.. « très bien fondée » : avez-vous considéré que les heures de présences d'un cat.B (astreintes) peuvent être compensées par le logement de fonction déjà inclus pour cette catégorie de poste B ?
Si l'on voudrait garder une même amplitude de présence pour un cat.A (ou préposé extérieur), il faudrait la compenser autrement : en € ou en repos compensatoire, ce qui ne serait pas forcement économiquement avantageux pour le syndicat. Ces heures de présences semblant être si importantes aux yeux de certains résidants (appréhensions de réorganisation/changement des habitudes...).
Notre copro est constituée de 2 immeubles de 18 étages + « pavillon du gardien » (cité au RC pour la définition des parties communes et répartition des charges, mais sans plus de détails concernant « l'obligation » d'employer un gardien) , pour 230 lots d'habitations.
Nous (le syndicat) avons eu jusqu'aujourd'hui (et depuis une 15aine d'années) un gardien cat.B + sa moitié («contrat coulpe » avec « sa moitié » pour ménage d'une tour à 4h/j) + un employé de ménage (l'autre tour, 4h/j).
Le départ de notre gardien ("sa moitié" étant depuis 2ans en rupture de contrat pour maladie, que nous avons remplacé par un préposé d'entreprise de service) nous pose la question de la nécessité de la reconduction de son poste en cat.B d'un point de vue économique (a priori plus coûteuse et aussi efficace qu'un cat.A, à 2h/j de présence près, si on exclu le samedi).
L'attente principale pour le bien être de la résidence concernant ce poste est principalement « la réceptivité , l'accueil» par notre préposé, ainsi que de faire respecter le règlement de copropriété aux résidants (tâche de surveillance et rapports au syndic), les détails des facturations des « petits travaux é travaux qualifiés» n'étant à ma déception pas le soucis premier des résidants (je considère que 2h de permanence par jour suffisants pour « accueillir » les requêtes et pour le service de « la poste » restreint (colis uniquement)).
Au sujet de la surveillance rapport au règlement de copropriété (et de la civilité gens aux alentours de la copro), vous semblerait-il utile et/ou opportun d'assermenter le « gardien » pour lui permettre d'effectuer d'éventuels dépôts de plaintes au nom du syndicat (si j'ai bien compris cette notion d'assermentation) ? Je pense que cela un « plus » pour le confort des résidants. « A quel prix » selon vous ?
…
D'autre part,
Pourriez-vous svp commenter le mail que je pense envoyer au CS pour essayer de bien décider sur ce choix de cat.B vs cat.A ? (bien sûr, suivant notre proposition (celui du CS), une AG devra statuer :
«Â
Tentative de mise à plat pour conforter choix cat.A vs cat.B :
Cat.B ("comme avant") :
plage horaire d'une journée travail maxi : 13h
avec 4h de repos (en 1 ou 2x)
6j travaillés consécutif maxi
50h max par semaine
12000 UV
=> ("comme avant") 9h/j x 5j + 5h samedi matin = 50h
horaires : 7h-12h, puis 16h-20h et 7-12 le samedi.
permanences/accueil : 11-12 & 18-20 = 3h/j la semaine (2x1 h/j serait suffisants je pense avec permanence 19-20h au lieu de 18-20h)
Cat.A :
plage horaire d'une journée travail maxi : 13h
avec 4h de repos, en 1 ou 2x
6j travaillés consécutif maxi
35h max par semaine , heures sup & astreintes possibles, mais reviennent cher, au moins à l'équivalent cat.B.
=> 7h/j x 5j = 35h
exemple d'horaires : 7h-11h, puis 16h-19h (rappel : modulable « à souhaits », mais respectant le code du travail : pas plus de 6h sans pause, 11h de travail max /24h, etc..)
permanences/accueil : 10-11 & 18-19 = 2h
pas de présence le samedi matin
Différentiels :
Présence : -2h / j pour cat.A.
~6h de "travaux et surveillance"/j pour cat.B ,
~5h de "travaux et surveillance"/j pour cat.A.
Coût cat.B = coût cat.A + 500€ selon mes estimations (salaire>150€ + charges + coût loge).
Pourquoi ne pas envisager d'employer en catégorie A pour :
1h de "travaux" et 1h de "permanence" de moins / jour
500€ de moins par mois ?
Merci de vous exprimer sur les pour et contre
«Â
Stéphane
nb : oui pour le « pavillon du gardien » (location/vente) , il est prudent de ne pas se presser. Cela pourra attendre quelques années avant que de d'inviter le syndicat à statuer.
ps : ce post ne devrait-il pas être lié à la section "gardiens et employés du syndivat" de ce forum ? |
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Stéphane
Contributeur vétéran
1101 message(s)
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12
Posté - 29 sept. 2012 : 15:12:47
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J'ai l'impression de comprendre une différence fondamentale entre cat.A et B :
En cat.B, le gardien se doit de répondre à son employeur même durant ses poses quotidiennes. Au contraire de la cat.A, ces poses seraient assimilables à des périodes d'astreintes.
Est-ce-que je vois juste ? |
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zz top
Contributeur actif
407 message(s)
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13
Posté - 30 sept. 2012 : 10:08:22
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Stephane,
Oui, l'avantage d'avoir un gardien-concierge en Cat B logé, c'est que le champ de ses responsabilité est plus grand, et qu'il interviendras forcement s'il est sur place, pendant ses horaires de repos, en cas d'urgence.
Un employé d'immeuble au 35h, lui, il peut brandir son contrat et vous dire, même s'il est sur place en cas d'urgence, qu'il n'a pas à intervenir, qu'il est en dehors des heures de travail de son contrat, et qu'en cas d'accident durant cette période, il ne seras pas couvert...Même si moi, employé d'immeuble au 35h en cat A mais logé sur place je le fais, mais je sais à quoi je m'expose s'il m'arrive un accident en dehors de mes 35h.
Donc, quoiqu'il en soit, si vous voulez le meilleur des services, embauchez un Cat B, vous ne le regretterez pas. |
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| Quand on voit ce qu'on voit, quand on entend ce qu'on entend...On a raison de penser ce qu'on pense. |
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Stéphane
Contributeur vétéran
1101 message(s)
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14
Posté - 30 sept. 2012 : 16:47:51
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Merci zztop,
ça confirme mes pensées.
J'ai cependant du mal à m'expliquer auprès des autres membres de notre CS : Pourriez-vous, chers UInautes, m'aider à trouver les textes à ce sujet ? |
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Stéphane
Contributeur vétéran
1101 message(s)
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15
Posté - 01 oct. 2012 : 19:23:29
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Je l'ai (pas facile à lire cette convention)
Chapitre IV : Durée et conditions de travail
Article 18
3. L'amplitude de la journée de travail, ...
Pendant les heures de repos, fixées selon les nécessités du service (prises simultanément lorsque le mari et l'épouse disposent conjointement du même logement de fonction), le(s) salarié(s) peut (peuvent) s'absenter pour des motifs personnels ou familiaux. Ils devront faire application des dispositions prises par l'employeur pour assurer les services nécessaires à la sécurité de l'immeuble pendant leur absence. |
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