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mlh67
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 Posté - 02 avr. 2012 : 12:09:01
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Bonjour,
Après le vente de notre appartement en copropriété, en octobre 2011, le syndic ne nous a toujours par rendu notre fond de résereves (plus de 500 €).
Leur argument est : "votre acheteur ne nous l'a pas encore payé". Sont-ils dans leur droit ? Il me semble que c'est à eux de le réclamer au nouveau proprio. Comme ils l'avaient fait pour nous.
Merci de votre aide.
Bonne journée.
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nefer
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 Posté - 02 avr. 2012 : 13:40:42
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citation: Initialement posté par mlh67
Bonjour,
Après le vente de notre appartement en copropriété, en octobre 2011, le syndic ne nous a toujours par rendu notre fond de résereves (plus de 500 €).
Leur argument est : "votre acheteur ne nous l'a pas encore payé". Sont-ils dans leur droit ? Il me semble que c'est à eux de le réclamer au nouveau proprio. Comme ils l'avaient fait pour nous.
Merci de votre aide.
Bonne journée.
avez vous une copie de l'état daté
les modalités concernant cette avance de trésorerie (et non fonds de roulement) y sont indiquées.
soit l'acheteur règle directement l'acquéreur à la signature de l'acte (c'est ce qu'aurait du mentionner votre syndic)
soit c'est le syndicat des copropriétaires (et le non versement par l'acquéreur de cette avance de trésorerie ne doit pas porter préjudice au vendeur) |
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Posté - 02 avr. 2012 : 13:47:00
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l'argument n'est pas valable, car s'il n'est pas payé par l'acheteur le syndic aurait du ne pas donner les certificat de l'article 20.
comme le dit nefer, vérifiez ce qui a été marqué sur l'état daté, afin de savoir si vous devez réclamer au syndic ou au notaire...  |
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Posté - 02 avr. 2012 : 22:10:58
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citation: Initialement posté par rambouilletl'argument n'est pas valable, car s'il n'est pas payé par l'acheteur le syndic aurait du ne pas donner les certificat de l'article 20. comme le dit nefer, vérifiez ce qui a été marqué sur l'état daté, afin de savoir si vous devez réclamer au syndic ou au notaire...
Erreur : le certificat de l'article 20 n'a de sens qu'avant la signature et ne doit en aucun cas être délivré après, même si les notaires le demandent (au demeurant de manière assez scandaleuse pour sécuriser leur dossier a posteriori !). L'article 5 du décret est ainsi rédigé que le mode normal n'est pas que l'acquéreur règle directement les avances au vendeur mais que ce soit le syndic qui les rembourse et en appelle la reconstitution à l'acquéreur. par contre, il n'a pas le droit de subordonner le remboursement à l'encaissement de la reconstitution.
Contrairement à ce qu'on croit, l'intérêt du syndic est de rembourser lui-même les avances, car il a besoin d'avoir du crédit pour le cas où le versement du notaire serait insuffisant. Cela évite des oppositions inutiles ! Par contre, il doit rembourser le solde créditeur à réception du chèque du notaire. |
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mlh67
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 Posté - 03 avr. 2012 : 12:58:57
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Bonjour et merci de vos réponses si rapides.
J'ai vérifié l'état daté et il n'y figure que :
-provision exigibles du budget prévisionnel (88 €)
-renseignements pour la réalisation de la vente (92.50 €)
-état pour solde et mise à jour des fichiers (117.50 €)
Donc, si j'ai bien compris, le syndic est dans son tort et doit me rembourser le fond de réserve, sans tarder.
Quels sont mes recours ? Et la marche Ă suivre ?
D'autre part "les renseignements pour la réalisation de la vente" sont des frais de mutations ? Or, d'après ce que j'ai pu lire, sur ce site et sur d'autres, ces frais seraient illégaux. Pouvez-vous le confirmer ou l'infirmer ?
Merci d'avance et bonne journée.
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nefer
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Posté - 03 avr. 2012 : 14:19:49
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citation: Initialement posté par mlh67
-état pour solde et mise à jour des fichiers (117.50 €)
qu'est cet "Ă©tat" ?
dans quelle rubrique l'avez vous trouvé?
sur quelle page ?
un syndic ne peut pas facturer de frais pour clore le compte d'un copropriétaire et ouvrir celui de l'acquéreur |
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mlh67
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Posté - 03 avr. 2012 : 16:53:55
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Bonjour Nefer,
En fait ce décompte ne comporte qu'un titre :
[-SOMMES DUES PAR LE COPROPRIETAIRE CEDANT AU SYNDICAT DES COMPROPRIETAIRES, SOUS RESERVE DE L'APPROBATION DES CHARGES-
Article 5a : provision exigibles du budget.....:88.00
puis (sans ref. article)
II-
- renseignements pour la réalisation.... : 92.50
- Etat daté pour solde et mise à jour .... : 117.50
C'est le Syndic qui m'a faxé ce document (pour payement). Le nitaire ne m'a encore rien transmis d'autre.
J'espère que ce n'est pas trop confus.
Merci Ă vous |
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nefer
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 Posté - 03 avr. 2012 : 17:02:42
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vous deviez donc au syndicat 298 euros
est ce exact ? |
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Posté - 03 avr. 2012 : 17:22:41
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de cet état daté, il manque ce que le syndicat doit au cédant, et ce qui est exigible au "prenant" ; avez vous la totalité de l'état daté ? |
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Posté - 03 avr. 2012 : 19:14:46
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mlh67 : Sur le net :
Le fonds de roulement doit vous être remboursé dès le jour de la signature chez le notaire (réitération), conformément aux textes suivants :
--> décret 67-223 du 17 mars 1967 (loi 65-557 du 10 juillet 1965) modifié par le décret 2004-479 du 27 mai 2004, article 6-2,
Ce texte implique qu'à l'approbation des comptes à l'assemblée générale on ne pourra pas vous rembourser puisque seul le nouveau propriétaire est en visibilité du syndic. Le syndic ne peut plus avoir de compte en votre nom, et un tel compte ne peut plus être "mouvementé". Donc, on doit vous rembourser à la signature.
--> décret 67-223 du 17 mars 1967 (loi 65-557 du 10 juillet 1965) modifié par le décret 2004-479 du 27 mai 2004, article 45-1,
On enfonce ici le clou. L’argument avancé par les syndics, et malheureusement relayé par les notaires, consistant en « vous
serez remboursé lors de l’approbation des comptes » est donc faux (et surtout illégal).
--> Recommandation numéro 24 de la Commission relative à la Copropriété :
«
(...)
Qu'il est de jurisprudence constante que la notification de la mutation prévue par l'article 6 du décret du 17 mars 1967 confère la qualité de copropriétaire à l'acheteur à l'égard du syndicat à compter de la réception par le syndic es qualité de cette notification ;
Que dès lors, et jusqu'à l'accomplissement de cette formalité, dans les rapports avec le syndicat à l'occasion de la mutation d'un lot, le vendeur est tenu au paiement des charges ;
En conséquence la Commission rappelle :
(...)
5) que l'application des règles précitées interdit au syndic de conserver des fonds postérieurement à la réception de la notification prévue à l'article 6 étant observé qu'aux termes de l'article 5-3° du décret modifié l'acquéreur devra reconstituer les avances mentionnées à l'article 45-1 alinéa in fine du même décret ;
6) qu'en conséquence les comptes d'attente vendeur ne sont plus possibles. »
Le compte d’attente vendeur n’étant plus possible, le Syndic ne peut plus conserver, après la vente, de fonds destinés à un ancien propriétaire. Par voie de conséquence, s’il y a des sommes à rembourser, elles doivent (devraient l’être) dès la notification de la mutation au syndic.
En mentionnant ces textes, envoyez un recommandé AR de mise en demeure de rembourser sous 10 jours. Vous recevrez rapidement votre chèque.
Beaucoup de vendeurs oublient de réclamer leur argent, c'est tout bénef pour les syndics...
mlh67 : Vous pouviez soulevé également ce problème devant le notiare et l'acheteur. Il est aussi possible que lors de la signature, l'acheteur rembourse le fond de roulement au vendeur. Le syndic n'a plus à rembourser le vendeur. !!!  |
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mlh67
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Posté - 04 avr. 2012 : 13:02:54
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Bonjour Ă tous,
Je ne devais rien au syndic, en arriérés. Les 298.00 € représentent ce qui figure sur l'état que m'a transmis le syndic, et que j'ai payés.
Je ne dispose pas de la totalité de l'état daté. Laxisme du notaire ou du syndic ??
Merci, Philippe388 pour les textes qui sont très clairs. Je m'empresse de les envoyer au syndic. D'autant qu'une AG a lieu le 14 de ce mois.
Par ailleurs, qu'en est-il des frais de clĂ´ture et d'ouverture de comptes ?
Si j'ai bien compris, Nefer, c'est illégal et je peux en demander restitution ?
Merci bcp à tous. Bonne journée. |
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Posté - 04 avr. 2012 : 13:14:00
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mlh67 : Peu importe la date de l'AG; vous n'avez plus rien à voir avec ce SDC. Le syndic vous doit ce fond de roulement, vous le mettez en demeure de vous rembourser celui-ci sous huit jours en le menaçant d'assigner le SDC au TGI !!
Vous n'avez pas à prendre en compte que l'acheteur n'a pas encore payé, ce n'est pas votre problème mais celui du syndic et du SDC.
Si cet acheteur n'a pas encore payer ses charges, c'est au syndic de l'assigner pour non-paiement; Mais cela n'a AUCUN rapport avec votre remboursement.
Pour la mise à jour des fichiers, vous avez payé. Mais cela ne coute rien pour ajouter cela à votre RAR. |
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nefer
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Posté - 04 avr. 2012 : 14:58:32
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concernant l'état daté, c'était à vous de le demander avant la signature de l'acte pour vérifier si vous étiez d'accord avec ce qui y est mentionné |
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JPM
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Posté - 04 avr. 2012 : 17:33:09
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Sur l'indication : citation: Le fonds de roulement doit vous être remboursé dès le jour de la signature chez le notaire (réitération)
C'est inexact.
Ce qui doit être réalisé le jour de la signature de l'acte c'est la reconstitution du fonds de roulement par l'acquéreur.
Le notaire doit y veiller et, d'une manière très générale, les notaires négligent cette obligation.
Quant au remboursement du fonds de roulement au vendeur, il ne peut être exigé qu'après notification de la vente au syndic, voire même après l'avis de l'article 20 adressé distinctement par le notaire au syndic quand le vendeur reste débiteur à l'égard du syndicat.
Celui ci ne peut être tenu d'un remboursement au titre d'une vente dont il ne connait pas l'existence, et de plus il n'y est tenu que dans la mesure ou le vendeur a payé sa dette. Une variante est qu'il peut y avoir compensation entre les créances réciproques.
Ceci étant, l'argumentation du syndic est en principe irrecevable, sauf si le notaire n'a pas tenu compte de l'option exprimé par le syndic dans l'état daté, pour l'apurement des comptes.
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mlh67
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 Posté - 05 avr. 2012 : 14:06:30
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Bonjour Ă tous,
JPM : La vente à été notifiée au syndic dès octobre 2011 et il n'a d'ailleurs élevé aucune objection auprès du notaire. Pour la bonne et simple raison que toutes mes charges étaient payées. AUCUNE DETTE de ma part.
D'ailleurs le syndic n'invoque, pour ne pas me restituer mon fond de réserve, que le fait que l'acheteur ne lui a pas versé ce dernier. C'est tout, et je ne vois vraiment pas en quoi cela me concerne.
J'ai suivi les conseils de Philippe388 et les ai mis en demeure de me rembourser, textes Ă l'appui.
Je vous tiendrai au courant du suivi.
Je reviens sur les frais de clĂ´ture et ouverture de comptes : LEGAL OU ILLEGAL ?? J'en assez de me faire mener par le bout du nez et de me faire gruger par ce syndic.
Merci Ă tous et Bonnes FĂŞtes de Paques.
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JPM
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Posté - 05 avr. 2012 : 14:27:31
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Il vous a peut être échappé que la reconstitution du fonds de roulement n'est rien d'autre que son paiement par l'acquéreur le jour de la signature.
Je maintiens donc que le notaire n'a pas veillé à la réalisation de cette opération.
Il est vrai qu'en principe le syndic doit rembourser la quote part du vendeur sur le FR, mais il est vrai aussi que si tous les acquéreurs avaient la faculté de reconstituer le FR à leur guise, les trésoreries syndicales seraient gravement affectées.
Pour en terminer avec ce genre de difficulté, je maintiens qu'il faut le concours des notaires. Ce n'est pas une lourde prestation.
Quand aux honoraires du syndic pour l'état daté ? ils sont désormais légalement reconnus et bénéficient même d'un régime particulier dans l'article 10-1 de la loi. Il faut considérer qu'ils couvrent toutes les opérations générées par la vente, sauf les incidents anoraus comme la nécessité de faire opposition.
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mlh67
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Posté - 05 avr. 2012 : 16:31:45
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Merci JPM pour ces précisions. Je constate qu'en fait, mon notaire, qui devait être mon conseiller, a été laxiste.
Je reste dans l'attente de la réponse du syndic.
Encore merci. Bonne journée |
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mlh67
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Posté - 24 sept. 2012 : 15:30:07
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Bonjour,
Je reviens vers vous après tout ce temps, car mon problème n'est toujours pas réglé. J'ai fait intervenir un huissier pour établir une injonction de payer. Le syndic à fait opposition à cette injonction, MAIS, dans les 3 jours qui ont suivi, j'ai reçu un chèque de remboursement du fond de réserve !! Bizarre ?
Par ailleurs, je suis maintenant convoqué au tribunal de Juridiction de Proximité, suite à l'opposition du Syndic. Je suis dans l'impossibilité de m'y rendre. (cela se passe aux Antilles). Je me suis adressée au greffe de ce tribunal, et l'on m'a fait savoir qu'une simple lettre d'explications suffisait.
Qu'en pensez-vous ? Et est-il vraiment légal de ne rembourser le fond de réserve que lorsque l'acheteur l'a reconstitué ? Il a fallut tout de même attendre 11 mois !
Et de plus engagez des frais d'huissier.
Merci pour vos conseils. Bonne journée. |
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JPM
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Posté - 24 sept. 2012 : 17:16:14
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En somme le syndic a tout à la fois fait opposition mais réalisé le paiement demandé.
Vous pouvez mettre une lettre au Juge en lui envoyant photocopie du paiement par le syndic, et en lui indiquant que 1) vous souhaitez deander le remboursement des frais d'huissier 2) vous êtes indisponible et que vous demandez le renvoi à une date ultérieure pour le tout.
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mlh67
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Posté - 24 sept. 2012 : 17:21:50
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Merci beaucoup JPM de votre rapide réponse. Je vais suivre vos conseils et vous tiendrais au courant.
Bonne soirée |
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