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 Sujet  |
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Talbon
Contributeur actif
41 réponses |
 Posté - 14 nov. 2008 : 17:43:57
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Bonjour,
Je suis sur le point de vendre un terrain à un promoteur.
Aucune promesse, ni aucun compromis n'a encore été établi.
L'acquisition ne sera pas conditionnée par un prêt.
Par les temps qui courent, je tiens à prendre des précautions dans l'éventualité d'une défaillance de l'acquéreur (faillite, insolvabilité...)
Deux hypothèses :
1.l'acte authentique de vente est signé mais l'acquéreur ne paye pas, une action ayant pour but de le contraindre à payer se révèlerait inutile et la vente devrait être annulée ;
2.l'acte authentique de vente est signé mais l'acquéreur, qu'il ait payé ou non est convaincu de banqueroute et la justice décide de fixer l'état de cessation de paiement à une date antérieure à la signature de l'acte de vente ou à celle du compromis, ce qui, si je me souviens bien des quelques notions de droit commercial acquises jadis, aurait pour effet de rendre nuls les actes passés postérieurement à la date fixée par le juge.
Et ma question :
- Comment être assuré de conserver, au moins, l'acompte versé (clause à insérer dans le compromis et dans l'acte de vente, recours judiciaire, ...) ?
Merci à qui peut m'éclairer.
Cordialement
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Talbon |
Edité par - Talbon le 14 nov. 2008 17:53:34 |
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snoopy13
Pilier de forums
263 réponses |
Posté - 14 nov. 2008 : 19:51:26
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Talbon bonsoir,
Je ne suis pas expert, mais dans chacune des hypothèses que vous formulez, à mon avis, "pour conserver au moins l'acompte versé", il n'y a que votre notaire qui soit capable d'insérer cette clause et le meilleur conseil est de vous rapprocher de lui.
Cordialement |
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Scorpion
Pilier de forums
1366 réponses |
Posté - 15 nov. 2008 : 08:57:28
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| Aller chez le notaire pour signer l'AA signifie qu'il y a transfert de propriété, et donc l'acheteur doit payer. Je ne vois pas ou est le problème. |
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Talbon
Contributeur actif
41 réponses |
Posté - 15 nov. 2008 : 14:24:01
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Citation :
Initialement posté par Scorpion
Aller chez le notaire pour signer l'AA signifie qu'il y a transfert de propriété, et donc l'acheteur doit payer. Je ne vois pas ou est le problème.
Ben, le problème, justement, serait qu'il ne paye pas. |
Talbon |
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philz
Nouveau Membre
1 réponse |
Posté - 15 nov. 2008 : 14:48:18
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Citation :
Ben, le problème, justement, serait qu'il ne paye pas.
Le notaire ne vous laissera signer l'acte que s'il a effectivement reçu les fonds de la part de l'acheteur et/ou de sa banque.
Et vous quitterez son bureau avec le chèque en poche.
Le risque, en l'occurrence, c'est plutôt que l'acheteur ne vienne pas signer l'acte authentique. |
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snoopy13
Pilier de forums
263 réponses |
Posté - 15 nov. 2008 : 18:10:30
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Scorpion,
Sans vouloir vous offenser, j'ai l'impression que vous lisez les messages en "diagonale"
Talbon nous dit qu'il n'a pas encore signé de compromis, il est encore loin de l'AA.
Talbon nous demande comment se protéger d'une éventuelle défaillance ?? |
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Scorpion
Pilier de forums
1366 réponses |
Posté - 15 nov. 2008 : 21:00:12
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snoopy13
J'ai bien lu tout le message, et même 2 fois. Il demande ce qui se passe si il signe l'AA et qu'il n'est pas payé. Le notaire demande le chèque de banque du vendeur avant de faire signer. Je ne vois pas comment il peut signer un AA et ne pas être payé. Surtout que le vendeur reçoit un chèque du notaire. |
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Talbon
Contributeur actif
41 réponses |
Posté - 15 nov. 2008 : 21:08:17
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Ce qui a été dit plus haut n'est pas sans intérêt pour ce qui est de l'hypothèse 1.
Il semblerait en effet que l'acquéreur qui ne vient pas signer l'AA avec son chèque (si j'ai pris la précaution de préciser dans le compromis qu'il s'agit d'une vente au comptant) perde son acompte (mais peut-être faudrait-il parler de dépôt de garantie ou d'indemnité d'immobilisation dans le compromis plutôt que d'acompte ?)
C'est plus compliqué dans l'hypothèse 2 (celle qui m'inquiète le plus quand j'entends parler de promoteurs disparaissant avec la caisse) car je fais intervenir un juge qui déclarerait l'acquéreur en faillite et prononcerait la nullité des actes passés par celui-ci postérieurement à la date fixée par le tribunal.
Et là, deux cas :
a) la date de cessation de paiement fixée par le juge précède celle du compromis ;
b) la date de cessation de paiement se situe entre celle du compromis et l'AA (ou celle prévue pour sa signature).
Dans la situation a), je suppose que tout est annulé et que le vendeur rembourse toute somme perçue (ou déposée chez le notaire) sans qu'il n'y ait rien à y faire.
Dans la situation b), c'est peut-être différent puisque le compromis ne serait pas annulé alors que l'AA (et la vente) s'il avait été signé serait annulé. Probable que l'argent, éventuellement versé par l'acquéreur au moment de l'AA devrait être remboursé, le vendeur redevenant propriétaire de son bien. Mais l'acompte (ou le dépôt de garantie, ou l'indemnité d'immobilisation) ??? |
Talbon |
Edité par - Talbon le 15 nov. 2008 21:10:23 |
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snoopy13
Pilier de forums
263 réponses |
Posté - 15 nov. 2008 : 21:08:29
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Scorpion
j'ai moi aussi relu le message de Talbon, en fait il n'a rien signé.
Il s'est sans doute mal exprimé, en fait il n'a même pas signé le compromis et il est loin de l'AA.
Il demande comment se protéger si l'AA n'a pas lieu et s'il est possible de conserver l'acompte versé lors du compromis et dans quelles conditions ? |
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Talbon
Contributeur actif
41 réponses |
Posté - 15 nov. 2008 : 21:11:55
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| ... et même dans les conditions les plus extrêmes ! |
Talbon |
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Scorpion
Pilier de forums
1366 réponses |
Posté - 15 nov. 2008 : 21:28:38
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Dans le compromis, il faut exiger un acompte qui sera versé sur un compte de séquestre, et inclure une clause pénale. On ne peut pas dépasser 10% pour l'acompte, mais l'usage veut que l'on verse 5%. En ce qui concerne la clause pénale, on inscrit souvent 10%. Si tu as un acompte de 10% et que cet acompte est versé sur un compte de séquestre le jour du compromis, t'es tranquille.
Mais le truc qui m'étonne c'est qu'un promoteur signe un compromis sans clauses suspensives. D'habitude ils se blindent de tous les cotés, et le vendeur n'est jamais sur de vendre. |
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Talbon
Contributeur actif
41 réponses |
Posté - 16 nov. 2008 : 04:26:15
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Je pense effectivement qu'il y aura des conditions suspensives, genre étude de sol, obtention du permis, etc, mais le problème ne se situe pas là.
Ce qui me préoccupe, c'est la mise en faillite et/ou l'insovabilité de l'acquéreur.
L'introduction d'une clause pénale dans le compromis ne semble pas régler la question, l'art 1227 du Code Civil stipulant : "La nullité de l'obligation principale entraîne celle de la clause pénale."
Si la vente est annulée suite à une décision de justice, la clause pénale me semble sans effet.
De plus, je vois que, dans le cadre d'une clause pénale, si le montant de l'indemnité est précisé au compromis, la somme n'est pas consignée et le créancier doit en réclamer le versement lorsque le contrat n'est pas exécuté, démarche évidemment vouée à l'échec en cas d'insolvabilité du débiteur.
Il ne resterait, si je comprends bien, que le versement d'un acompte... à la condition qu'un juge ne vienne pas dire que la faillite de l'acquéreur date d'avant la signature du compromis !
Je pensais à une formulation de ce style :
"L'acquéreur verse ce jour au vendeur la somme de ... à titre d'acompte sur le prix de vente. Cet acompte s'imputera sur le prix de vente en cas de vente rendue parfaite. Cette somme restera acquise au vendeur à titre d'indemnité si la vente n'est pas rendue parfaite du fait de l'acquéreur, alors que les conditions suspensives sont réalisées"
"Elle restera acquise au vendeur dans les mêmes termes et conditions en cas d'annulation de la vente consécutive à une décision de justice ne mettant pas en cause la responsabilité du vendeur”
mais je crains que cette formule constitue, justement, une clause pénale avec les inconvénients que je viens d'exposer...
Bon, tout ça n'est pas rassurant et il serait préférable que le dieu des promoteurs accorde longue vie et surtout prospérité au mien ! |
Talbon |
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Doctor
Pilier de forums
458 réponses |
Posté - 16 nov. 2008 : 07:20:18
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Talbon,
En vendant à un promoteur, vous prenez forcément des risques pour mille et une raisons, et les délais seront très longs, probablement plus longs que ceux définis dans l'avant contrat.
Je serais alors tenté de vous inciter à vendre plutôt à un particulier ... mais il est vrai que le prix n'est plus du tout le même et vous le savez fort bien.
Comme dans toute opération économique, le gain est corrélé avec le risque. On ne peut pas tout avoir ...
Bonne chance quand même. |
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axe
Pilier de forums
797 réponses |
Posté - 16 nov. 2008 : 08:51:50
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tout à fait d'accord,
le promoteur ne paiera que lorsqu'il aura lui même vendu et encaissé en partie,
si il y arrive !
le risque se situe plutôt là !
je connais une personne qui a vendu un terrain à lotir avec
"paiement comptant" (dont deux maisons clefs en main),
aux dernières nouvelles,
deux ans et demi après le compromis, toujours pas un coup de pelle !
ne pas focaliser sur le paiement mais plutôt
envisager les autres clauses qui seront du genre "gagnant - gagnant ou on est quitte" !
les promoteurs ne sont pas des bienfaiteurs ce sont des hommes d'affaires ! |
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13tango
Nouveau Membre
3 réponses |
Posté - 28 nov. 2008 : 09:32:07
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Bonjour,
Je suis exactement dans ton cas, et je crois qu'avec un promoteur, je pense que tu auras du mal à lui faire verser quelque chose à la signature du compromis sauf une cause pénale, si celui-ci ne tient pas "volontairement" ses engagements mais les conditions suspensives qu'il va t'imposer seront-elles qu'en principe lui peut se délier sans trop de difficultés.
Pourquoi dis-tu qu'en cas de mise en "faillite" aprés paiement du prix tu risques quelque chose ?
Je te sens aussi stressée que moi, essayons de nous soutenir.
bon courage
13tango
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Peut-on tout savoir? |
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moulinsart
Pilier de forums
838 réponses |
Posté - 28 nov. 2008 : 13:01:29
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| J'ai aussi rencontré des promoteurs sérieux qui présentent une caution bancaire pour garantir le paiement de la clause pénale.... |
moulinsart |
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Talbon
Contributeur actif
41 réponses |
Posté - 28 nov. 2008 : 17:09:12
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Citation :
Initialement posté par 13tango
Pourquoi dis-tu qu'en cas de mise en "faillite" aprés paiement du prix tu risques quelque chose ?
Parce qu'en cas d'une faillite survenant APRES l'acte de vente, un tribunal peut décider de fixer la date réelle de la cessation de paiement à une époque antérieure à celle de l'acte authentique (ou à celle prévue pour la signature de cet acte). La vente serait alors considérée comme nulle et il semblerait que le vendeur soit obligé de restituer toutes les sommes perçues, y compris l'acompte et/ou l'indemnité prévue par une clause pénale.
Si c'est exact, je te dis pas la galère du vendeur qui, entretemps, aura acheté une autre maison avec l'argent de la première !!!
Cordialement.
Talbon |
Talbon |
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13tango
Nouveau Membre
3 réponses |
Posté - 28 nov. 2008 : 20:09:44
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Merci Talbon, mais ta réponse ne me rassure pas du tout!
J'aurais aimé savoir si un juriste pouvait me renseigner avec pus de précision, car pour moi la vente n'est pas passible du droit commercial, donc la nullité de l'acte ne saurait m'être invoquée.
Quelle galère le droit
cordialement
13ango
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Peut-on tout savoir? |
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Talbon
Contributeur actif
41 réponses |
Posté - 29 nov. 2008 : 16:44:55
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Oui, 13tango, ce serait bien d'avoir l'avis d'un juriste.
Il doit s'en trouver sur ce forum : appelons-le très fort à notre secours ! |
Talbon |
Edité par - Talbon le 29 nov. 2008 16:46:35 |
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Acquéreur insolvable
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