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LD47
Pilier de forums
588 réponses |
 Posté - 29 août 2008 : 19:33:24
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Bonjour,
L’article 5 de la loi de la loi de 1965 :
« Dans le silence ou la contradiction des titres, la quote-part des parties communes afférente à chaque lot est proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative par rapport à l’ensemble des valeurs desdites parties, telles que ces valeurs résultent lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation. »
est cité à maintes reprises pour faire valoir un réajustement nécessaire des millièmes en cas de changement de la valeur relative de l'un des lots. Or, d'une part, cet article ne s'applique pas à ce débat et, d'autre part, s'il s'y appliquait, ce serait justement pour dire le contraire.
En effet, l'article commence par " Dans le silence ou la contradiction des titres ". Tout ce qui suit ce début de phrase ne s'applique qu'aux deux cas qu'elle définit, c'est à dire le silence ou la contradiction des titres au sujet de la quote-part des parties communes afférente à chaque lot. Or, qu'est-ce que le silence ou la contradiction des titres ? Le silence c'est quand aucun "titre" ne définit la quote-part des parties communes afférente à un ou plusieurs lots. La contradiction, c'est quand deux titres disent le contraire. Dans le cas de jmar67 il n'y a ni silence ni contradiction des titres. Les combles ont une quote-part des parties communes clairement définie et qui n'est contredite par aucun autre document.
Donc, utiliser un article qui a pour objet de régler les cas de silence ou de contradiction des titres au sujet de la quote-part des parties communes, pour parler d'un lot qui n'est pas du tout dans ce cas, est inapproprié.
J'ai dit également au début de ma réponse que si cet article s'appliquait aux combles de jmar67, c'est à dire si ces combles souffraient du silence ou de la contradiction des titres au sujet de leur quote-part des parties communes, il ne dirait pas du tout ce que certains veulent lui faire dire, qui est qu'une modification de la valeur relative d'un lot implique la nécessité du changement des tantièmes. Il dirait même le contraire. Une partie très importante de l'article est toujours citée, mais sans que ceux qui la citent ne paraissent y attacher de sens. Pourtant cela en a beaucoup.
« Dans le silence ou la contradiction des titres, la quote-part des parties communes afférente à chaque lot est proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative par rapport à l’ensemble des valeurs desdites parties, telles que ces valeurs résultent lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation. »
Cette partie de phrase dit clairement que s'il fallait, à un moment donné, définir les tantièmes attachés à un lot (à cause du silence ou de la contradiction des titres), il ne faudrait pas considérer la valeur relative du lot au moment de cette définition, mais au moment de "l'établissement de la copropriété".
L'article s'oppose donc clairement au réajustement des tantièmes suite à une modification de la valeur relative d'un lot. Si le législateur prévoit qu'il faut tenir compte de la valeur relative au moment de l'établissement de la copropriété, c'est bien qu'il reconnaît l'existence d'une autre valeur relative dont il ne faut pas tenir compte et qui est celle existant au moment de cette définition.
Ceux qui utilisent cet article pour lui faire dire qu'il faut ajuster les tantièmes d'un lot si sa valeur relative a augmenté font donc une erreur importante.
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 30 août 2008 : 17:11:54
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Bonjour LD47,
Tout est une question d’interprétation que l’on fait de l’article 5 de la loi.
S’il est vrai que l’article 5 de la loi n’a vocation à s’appliquer que…
« Dans le silence ou la contradiction des titres, »
La méthode de calcul de…
« la quote-part des parties communes afférente à chaque lot est proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative par rapport à l’ensemble des valeurs desdites parties, telles que ces valeurs résultent lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation. »
Où voyez-vous, dans le cas jmar67, une contradiction concernant les tantièmes de ses combles établis en application de l’article 5 de la loi.
« La quote-part des droits et obligations sera toujours déterminée par rapport à la valeur des lots au jour de l'établissement de la copropriété, les modifications ultérieures étant sans incidence. »
« Il sera tenu compte de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation. »
D’où le bien fondé de citer l’article 5 de la loi.
Où voyez-vous « cité à maintes reprises (l’article 5 de la loi) pour faire valoir un réajustement nécessaire des millièmes en cas de changement de la valeur relative de l'un des lots. »
La répartition des tantièmes de copropriété sont intangibles, elle ne peut être modifiée qu’à l’unanimité.
Voyez ce lien :
Millièmes et tantièmes - Définition et détermination :
« Ce n'est qu'en cas de silence ou contradiction des titres qu'en vertu de l'art. 5 de la loi de 1965, la quote-part des droits et obligations sera toujours déterminée par rapport à la valeur des lots au jour de l'établissement de la copropriété, les modifications ultérieures étant sans incidence. Il est tenu compte de "la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation". »
« L'art. 5 de la loi de 1965 laisse toute latitude aux rédacteurs du règlement de copropriété pour répartir les tantièmes à leur convenance ; en effet, la référence à "la consistance, la superficie et la situation des lots" laisse aux rédacteurs une grande marge de manœuvre. »
« L'art. 10 al 2 de la loi de 1965 prévoit que la répartition de ces charges doit être établie en fonction, soit des tantièmes de copropriété, soit des modalités prévues à l'art. 5 Loi 1965 (dans le cas - rare - où les tantièmes de copropriété ne seraient pas calculés en fonction de cet article, mais selon un autre critère ; il serait alors nécessaire que le règlement détaille les deux répartitions). Ce principe est rappelé par la Cour de Cassation : Cass. civ. 19/11/1986 - Bull. cass. n° 163. »
http://sos-net.eu.org/copropriete/3/3-1-1.htm
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LD47
Pilier de forums
588 réponses |
Posté - 30 août 2008 : 18:42:29
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Bonjour ETASPAK,
Je partage totalement votre interprétation de l'article 5 de la loi et vous n'êtes pas concerné par ma remarque sur le réajustement considéré comme nécessaire par certains au vu de l'article. Les personnes concernées par cette remarque sont notamment, en ce qui concerne le présent sujet, ERIC9, que je cite :
Citation :
Bonjour,
jmar67, à la lecture de la répartition des charges entre le lot des combles et le lot appartement, 15 millièmes pour 30m2 et 401 millièmes pour 79m2, il apparaît évident que lors de l'établissement de l'état descriptif de division le coefficient appliqué pour étabir la valeur relative de votre lot de comble n'était pas celui d'un appartement.
La consistance de votre lot ayant totalement changé depuis, pose de 4 vélux, salle de bain etc..., votre lot de comble est devenu un lot d'appartement. Si l'état descriptif de division était établi aujourd'hui, le géométre appliquerai à vos 30 m2 de comble un coefficient d'appartement et vos millièmes seraient logiquement beaucoup plus important.
Il est normal pour respecter les autres copropriétaires que la répartition des charges soit modifiée. Les frais étant à votre charge exclusive.
Cette modification des charges doit être votée à l'unanimité, ou puisque vous avez touché aux parties communes en faisant une trémie, à la même majorité que pour voter l'acceptation par l'assemblée de ces travaux.
Votre intérêt est d'accepter cette modification des millièmes, car autrement le syndicat des copropriétaires peut vous obliger à reboucher cette trémie faite sans autorisation.
De plus, si un jour vous voulez vendre votre appartement, l'état descriptif ne correspondant pas à la réalité, vous pourriez rencontrer des problèmes avec le notaire ou avec votre acheteur.
Mais ERIC9 ne développe pas une idée nouvelle. J'ai répondu déjà maintes fois à des contributeurs qui estimaient la même chose, toujours en se basant sur cet article.
Je trouve très étonnant qu'on veuille taxer, par un ajout de charges, le travail des autres. Quand on achète un lot de copropriété, la contrepartie de cet achat est de deux ordres : le prix à payer au vendeur et l'engagement de payer telle quote-part des charges communes. Plus la valeur du lot est grande et, naturellement, plus la contrepartie est grande. Rien de plus logique.
Ce qui n'est plus logique du tout, c'est de se baser sur ce que vous avez fait après votre achat. Cela, vous l'avez fait à vos frais. Vous ne l'acquérez de personne. Que l'on veuille vous taxer la-dessus de la même manière que si la copropriété vous avait offert quelque chose, est profondément anormal.
Je ne trouve non plus aucune contradiction concernant les tantièmes des combles de jmar67, établis en application de l’article 5 de la loi. Il a acquis des combles. Il a donc eu les millièmes qui convenaient aux combles. Il a aménagé ses combles. Il n'y a rien à lui taxer sur son propre travail. |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 30 août 2008 : 19:02:13
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Bonsoir LD47,
Désolé pour ma méprise  .
Cordialement  .
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 31 août 2008 : 11:09:48
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Moi, je suis pour la révision des tantièmes chaque fois qu'un copropriétaire retapisse ou change sa moquette !  |
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LD47
Pilier de forums
588 réponses |
Posté - 31 août 2008 : 15:35:30
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Bonjour gédehem,
A chaque fois aussi qu'un copropriétaire a laissé son lot se dégrader, quand celui-ci ne vaut plus rien et qu'il pue, il faudrait lui baisser ses tantièmes. Il n'y a quand même pas de raisons que celui qui est propriétaire d'une m...e paie autant que celui qui a un appart confortable et propre. Un peu de justice tout de même !!!!! |
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jmar67
Contributeur débutant
23 réponses |
Posté - 19 nov. 2008 : 09:54:16
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Bonjour,
Suite de mon affaire :
Que pensez-vous de l'article 11 de la loi du 10 juillet 1965 qui dit que "A défaut de décision de l'assemblée générale modifiant les bases de répartition des charges dans les cas prévus aux alinéas précédents, tout copropriétaire pourra saisir le tribunal de grande instance de la situation de l'immeuble à l'effet de faire procéder à la nouvelle répartition rendue nécessaire." ?
L'avocat du syndicat cite cet article et demande au tribunal de faire procéder à une nouvelle répartition.
Autrement dit, j'ai fait un recours au tribunal pour contester une résolution de nouvelle répartition des charges votée en AG (sans l'unanimité) et en retour la partie adverse demande qu'en cas de rejet de la résolution par le juge, il se prononce pour une nouvelle répartition des charges !
N'est-ce pas pour le moins surprenant ?
Par ailleurs : qui l'avocat doit-il consulter pour défendre le syndicat ? A-t-il totalement carte blanche ? (il n'y a pas eu de nouvelle AG pour en parler en tout cas) |
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oxymore
Pilier de forums
835 réponses |
Posté - 19 nov. 2008 : 10:24:00
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Bonjour.
Si j'ai bien tout lu, vos combles font partie de votre lot, ou du moins sont bien des parties privatives. (corrigez moi si je me trompe)
Le cas prévue par l'article 11 sont simples.
C'est soit à la suite de travaux ,acte de disposition ou d'acquisitions effectué par le syndicat et dans le cas d'aliènation séparée d'une ou plusieurs fraction de lots (en gros, lorsque vous divisez un lot pour le vendre) si cette répartition n'est pas prévu au RC.
Donc a priori vous ne rentrez pas dans ce cadre.
Pour ce qui est de l'avocat du syndicat, il faut une décision de l'AG. Sachant que tant que l'audience n'a pas été tenu, le syndic peu faire demander cette délibération.
Dans le cas que vous exposez, vote avocat de devrai pas avoir trop de difficultés a faire annuler la décision. |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 19 nov. 2008 : 10:44:07
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Il ne faudra pas non plus oublier de demander la condamnation du syndicat pour cet abus de droit, et surtout à être dispensé du paiement de votre part des frais de l'action engagée par le syndicat ici abusivement ...
Concernant l'autorisation à donner au syndic (D.art.55) elle n'est pas nécessaire ici, le syndicat agissant en défense (*).
En revanche le syndic doit informer les copropriétaires de cette action contre le syndicat (D.art.59).
Ajout pour (*) : quoi qu'ici, il est aussi 'demandeur' puisqu'il sollicite le juge pour définir les tantièmes dans le cas où la décision serait annulée (ce qui est pour le moins folklo !)
Il devrait y être autorisé ! |
Edité par - gédehem le 19 nov. 2008 10:50:07 |
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jmar67
Contributeur débutant
23 réponses |
Posté - 19 nov. 2008 : 10:57:15
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Oui, les combles que j'ai aménagés m'appartiennent.
Merci Oxymore pour cette précision concernant l'article 11.
"Pour ce qui est de l'avocat du syndicat, il faut une décision de l'AG. Sachant que tant que l'audience n'a pas été tenue, le syndic peu faire demander cette délibération."
Je ne comprends pas très bien ce que vous voulez dire, pouvez-vous préciser ?
Il me semblait que pour défendre le syndicat, le syndic n'était pas obligé de faire une AG. Mais l'avocat peut-il pour autant prendre toutes les initiatives de défense sans consulter personne ?
En ce qui concerne les frais d'avocat et les frais de justice en général, Guymmo, je les avance mais si je gagne, ils peuvent être à la charge du syndicat et je peux en être exonéré si le juge le décide ainsi.
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 19 nov. 2008 : 11:23:27
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Pour les frais et l'exonération oui, mais il faut le demander au juge (le préciser à votre avocat qui doit l'indiquer dans ses conclusions. voir L.art.10.1)
A la place d'oxymore, qui m'excusera ...:
"Pour ce qui est de l'avocat du syndicat, il faut une décision de l'AG ".. pour l'autoriser à agir ici (autorisation donnée au syndic selon D.art.55)
Cette autorisation n'est nécessaire qu'au moment de passer devant le juge.
Certes, l'autorisation n'est pas nécessaire en défense.
Mais ici le syndicat n'est pas uniquement en défense, pour répondre à votre 'attaque', mais il est aussi demandeur : il sollicite le juge pour établir un nouvelle grille.
Il doit donc y être autorisé par l'AG, cette demande n'étant pas un moyen de défense de votre action en annulation.
Pour vous, c'est un bon moyen pour contrer cette demande, le syndic n'ayant pas été autorisé par le syndicat à la présenter . (le préciser à votre avocat, qui l'a sans doute déja relevé ...) |
Edité par - gédehem le 19 nov. 2008 11:29:34 |
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souvenirdeparis
Contributeur actif
30 réponses |
Posté - 11 déc. 2008 : 19:40:11
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| qu'en est -il de l'eau ? vous consommez plus avec la sdb + 2 chambres . vous créez plus de passage dans l'immeuble, avec 2 chambres , donc plus d'électricité ou d'ascenceur. |
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jmar67
Contributeur débutant
23 réponses |
Posté - 12 déc. 2008 : 13:47:10
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| Nous disposons de compteurs d'eau individuels et les passages ne sont pas plus fréquents dans le couloir. Nous ne sommes pas plus nombreux dans l'appartement. Ce ne serait d'ailleurs pas une raison valable pour revoir la répartition des charges. |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 12 déc. 2008 : 18:46:35
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| ... grille de charge qui n'a rien à voir avec le nombre de personnes utilisatrices... |
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Aménagement des combles et modification des tantiè
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