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ERIC9
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 Posté - 21 août 2008 : 17:33:41
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ETASPAK, lorsqu'un géomètre établit un état descriptif de division d'une copropriété, pour calculer les millièmes afférents à chaque lot, il utilise différentes clés de répartition qui tiennent compte de la surface, de la consistance, de la valeur relative de chaque lot. Par exemple pour un lot de cave, de comble, il va appliquer un coefficient multiplicateur de 0,3; pour un lot d'appartement il va appliquer un coefficient de 1. Ce qui explique que pour une même surface, on attribue beaucoup moins de millièmes à un lot de comble qu'à un lot d'appartement.
Dans notre cas, jmar67 a modifié son lot de comble en lot d'appartement. Les millièmes associés à ce lot doivent être calculés maintenant avec un coefficient multiplicateur d'appartement.
ETASPAK, dans votre raisonnement, vous considérez ce lot de comble comme un lot d'appartement, comme si à l'établissement de l'état descriptif de division les m2 de comble faisaient partis de l'appartement. jmar67 précise qu'avant qu'il ne fasse une trémie les deux lots étaient séparés; en poussant le raisonnement, si jmar67 n'avait pas fait une trémie, il aurait crée un nouvel appartement! Il serait donc normal pour respecter les autres copropriétaires et pour éviter tous ennuis futurs (lors d'une vente) qu' une modification des millièmes soit votée. |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 21 août 2008 : 19:11:21
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ERIC9 vous me précisez :
« Dans notre cas, jmar67 a modifié son lot de comble en lot d'appartement. »
Certainement pas, il a tout simplement aménagé ses combles privatives comme le lui autorise le règlement de copropriété, qui je vous le rappelle est acte écrit conventionnel obligatoire qui s'impose à tous les copropriétaires.
« ETASPAK, dans votre raisonnement, vous considérez ce lot de comble comme un lot d'appartement, comme si à l'établissement de l'état descriptif de division les m2 de comble faisaient partis de l'appartement. »
Pas du tout, c’est uniquement vous qui faites l’amalgame entre ces combles aménageables et l’appartement de jmar67, je n’ai jamais considéré ces combles aménageables comme un lot d’appartement.
« Jmar67 précise qu'avant qu'il ne fasse une trémie les deux lots étaient séparés; en poussant le raisonnement, si jmar67 n'avait pas fait une trémie, il aurait crée un nouvel appartement! »
Faux, si jmar67 n'avait pas fait une trémie, il n’aurait crée rien du tout pour la bonne et simple raison qu’il avait déjà l'accès à ces combles aménageables par un couloir commun à tous « Il n'y avait effectivement pas d'accès direct depuis mon appartement mais seulement par un couloir commun à tous. »
Des combles aménageables transcrits comme tel dans un règlement de copropriété et dans l’état descriptif de division ne pourront jamais être considérés comme un appartement.
« Il serait donc normal pour respecter les autres copropriétaires et pour éviter tous ennuis futurs (lors d'une vente) qu'une modification des millièmes soit votée. »
Il ne s’agit certainement pas d’un manque de respect des autres copropriétaires, mais bel et bien un manque de respect du règlement de copropriété de la part des autres copropriétaires.
En ce qui concerne vos hypothétiques futurs ennuis lors d’une vente, voyez le lien de JPM suffisamment explicite (La consistance du lot vendu), merci à lui  .
Voyez ces liens :
La consistance du lot vendu :
« Postérieurement à la vente, les litiges relatifs à la consistance du lot vendu ne sont pas rares. »
« Dans l’esprit de l’acquéreur la partie privative est celle qu’on lui a présentée lors des visites du bien. »
« Dans l’acte de vente, la partie privative est celle définie par le règlement de copropriété. »
« Il n’y a pas toujours concordance entre « ces deux parties privatives. »
http://www.jpm-copro.com/Etude%208-4-5.htm
Règlement de copropriété :
« Le règlement de copropriété est un acte écrit conventionnel obligatoire qui s'impose aux copropriétaires et aux locataires de l'immeuble. »
http://vosdroits.service-public.fr/particuliers/F2589.xhtml
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Edité par - ETASPAK le 21 août 2008 19:12:52 |
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ERIC9
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27 réponses |
Posté - 21 août 2008 : 19:46:54
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jmar67 a changé l'affectation de son lot. Son lot de comble (décrit comme tel sur l'état descriptif de division) est devenu un lot d'appartement.
Le changement d'affectation d'un lot de copropriété est permis, sans autorisation de l'assemblée généraledes copropriétaires,si:
_ la nouvelle affectation est conforme à la destination de l'immeuble ce qui semble être le cas.
_ le changement ne porte pas atteinte aux droits des autres copropriétaires, ce qu'ils doivent prouver le cas échéant.
Si la transformation entraîne des travaux sur les parties communes,ce qui est le cas pour la trémie, les travaux doivent être autorisés par l'assemblée générale à la majorité de l'article 25.
jmar67 doit faire établir un état descriptif de division modificatif par acte notarié, à sa charge exclusive!
En générale le syndicat des copropriétaires accepte les travaux sur les parties communes avec en contrepartie le vote à la même majorité (art 25) de la modication des millièmes, ce qui évite un vote à l'unanimité rarement possible.
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ETASPAK
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3782 réponses |
Posté - 21 août 2008 : 21:32:38
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ERIC9,
Lorsque l’on cite un article prélevé sur le net, la nétiquette exige de citer sa source.
Dans votre cas il s’agit : http://www.jurisprudentes.org/bdd/faqs_article.php?id_article=1498
Ceci étant dit, dans le cas de jmar67 il n’y a absolument pas de changement d’affectation de son lot (combles aménageables) pour la bonne et simple raison que cet aménagement n’est pas contraire à la destination de l’immeuble, c'est-à-dire à usage d’habitation.
Voyez cette jurisprudence :
Le changement d’affectation du lot :
« Un arrêt de la 3e Chambre civile de la Cour de cassation (5 décembre 2007, pourvoi n° 06-16.031) précise bien le rôle de la juridiction appelée à statuer sur la contestation d’un changement d’affectation d’un lot. »
« La Cour de cassation censure la décision. En statuant ainsi, sans rechercher ce en quoi ce changement d’affectation était contraire à la destination de l’immeuble ou porterait atteinte aux droits des autres copropriétaires, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision de ce chef au regard des articles 8 et 9 de la loi du 10 juillet 1965". »
http://www.jurisprudentes.org/bdd/faqs_article.php?id_article=7123
Cour de cassation du mercredi 5 décembre 2007 N° de pourvoi: 06-16031
http://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriJudi.do?oldAction=rechJuriJudi&idTexte=JURITEXT000017583001&fastReqId=673721062&fastPos=1
Nétiquette :
« La nétiquette est une charte définissant les règles de conduite et de politesse à adopter sur les premiers médias de communication mis à disposition par Internet. »
http://fr.wikipedia.org/wiki/N%C3%A9tiquette
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ERIC9
Contributeur actif
27 réponses |
Posté - 21 août 2008 : 22:44:11
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ETASPAK,
Dans son état antérieur, le lot de comble n'était pas habitable, pièce aveugle, sans salle de bain ni chambres. Aujourd'hui il est habitable.Il y a donc eut changement d'affectation du lot de comble et donc l'état descriptif de division doit être modifié.
Renseignez-vous auprés d'un géomètre, il vous confirmera ce qu'est un changement d'affectation d'un lot!
Si vous aviez pris le temps de lire, je n'ai jamais écrit que l'assemblée pouvait empêcher le changement d'affectation d'un lot, donc la jurisprudence que vous citez n'apporte rien à la compréhension du problème.
La destination des lots privatifs est l'affectation qui leur est attribuée. Selon l'usage que l'on réserve à ces lots, leur affectation peut-être une cave, un débarras,un grenier,un commerce etc...
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yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
Posté - 22 août 2008 : 00:03:51
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Estapak, ce que je dis est que supposition vu de mon oeil de néophyte.
suivant le texte que vous avez cité:
Citation :
Comme le précise l’article 5 de la loi de la loi :
« Dans le silence ou la contradiction des titres, la quote-part des parties communes afférente à chaque lot est proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative par rapport à l’ensemble des valeurs desdites parties, telles que ces valeurs résultent lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation. »
En fait pour moi, je ne prend pas en compte le changement de combles ---> à appartement,
je part du principe qu'au départ la quotte part attribué à ce lot était erroné, puisque n'étant pas proportionnelle à l'ensemble des valeurs des dites parties (soit le reste de l'immeuble).
Comme vous le dites, la quotte part n'a rien à voir avec un critère d'utilité. |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 22 août 2008 : 11:58:41
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Citation :
Initialement posté par ERIC9
ETASPAK,
Dans son état antérieur, le lot de comble n'était pas habitable, pièce aveugle, sans salle de bain ni chambres. Aujourd'hui il est habitable.Il y a donc eut changement d'affectation du lot de comble et donc l'état descriptif de division doit être modifié.
Renseignez-vous auprés d'un géomètre, il vous confirmera ce qu'est un changement d'affectation d'un lot!
Si vous aviez pris le temps de lire, je n'ai jamais écrit que l'assemblée pouvait empêcher le changement d'affectation d'un lot, donc la jurisprudence que vous citez n'apporte rien à la compréhension du problème.
La destination des lots privatifs est l'affectation qui leur est attribuée. Selon l'usage que l'on réserve à ces lots, leur affectation peut-être une cave, un débarras,un grenier,un commerce etc...
Bonjour ERIC9 ,
Vous précisez :
« Dans son état antérieur, le lot de comble n'était pas habitable, pièce aveugle, sans salle de bain ni chambres. Aujourd'hui il est habitable. Il y a donc eut changement d'affectation du lot de comble et donc l'état descriptif de division doit être modifié. »
Faux, dès l’origine de la copropriété ce lot était habitable comme le précise le règlement de copropriété et l’état descriptif de division en ces termes « combles aménageables ».
« La destination des lots privatifs est l'affectation qui leur est attribuée. Selon l'usage que l'on réserve à ces lots, leur affectation peut-être une cave, un débarras, un grenier, un commerce etc... »
Tout à fait, dans le cas de jmar67 la destination de son lot privatif (combles) est l'affectation (aménageables) qui lui est attribuée.
« Si vous aviez pris le temps de lire, je n'ai jamais écrit que l'assemblée pouvait empêcher le changement d'affectation d'un lot, donc la jurisprudence que vous citez n'apporte rien à la compréhension du problème. »
Certes, mais vous seul prétendez qu’il y a un changement d'affectation d'un lot et la jurisprudence que je cite est tout à fait à l’opposer de ce que vous prétendez, ne vous en déplaise.
Elle précise qu’un arrêt de la 3e Chambre civile de la Cour de cassation précise bien le rôle de la juridiction appelée à statuer sur la contestation d’un changement d’affectation d’un lot.
La Cour de cassation censure la décision de la Cour d'appel d'Aix-en-Provence du 13 décembre 2005 qui, en statuant ainsi, sans rechercher ce en quoi ce changement d’affectation était contraire à la destination de l’immeuble ou porterait atteinte aux droits des autres copropriétaires, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision de ce chef au regard des articles 8 et 9 de la loi du 10 juillet 1965.
Et jusqu’à preuve du contraire, un géomètre n’est pas apte à dicter une loi ou à la faire appliquer.
L’article 8 de la loi du 10 juillet 1965 précise :
« Un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l'état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ; il fixe également, sous réserve des dispositions de la présente loi, les règles relatives à l'administration des parties communes. »
« Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l'immeuble, telle qu'elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation. »
L’article 9 de la loi du 10 juillet précise :
« Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble. »
Loi 65-557 du 10 juillet 1965 :
http://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=LEGITEXT000006068256&dateTexte=20080213
Décret 67-223 du 17 mars 1967 :
http://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=LEGITEXT000006061423&dateTexte=20080213
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Edité par - ETASPAK le 22 août 2008 12:03:53 |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 22 août 2008 : 13:20:31
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Citation :
Initialement posté par yaume
Estapak, ce que je dis est que supposition vu de mon oeil de néophyte.
suivant le texte que vous avez cité:
Citation :
Comme le précise l’article 5 de la loi de la loi :
« Dans le silence ou la contradiction des titres, la quote-part des parties communes afférente à chaque lot est proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative par rapport à l’ensemble des valeurs desdites parties, telles que ces valeurs résultent lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation. »
En fait pour moi, je ne prend pas en compte le changement de combles ---> à appartement,
je part du principe qu'au départ la quotte part attribué à ce lot était erroné, puisque n'étant pas proportionnelle à l'ensemble des valeurs des dites parties (soit le reste de l'immeuble).
Comme vous le dites, la quotte part n'a rien à voir avec un critère d'utilité.
Bonjour Yaume,
L’article 5 de la loi du 10 juillet 1965 précise :
« Dans le silence ou la contradiction des titres, la quote-part des parties communes afférente à chaque lot est proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative par rapport à l’ensemble des valeurs desdites parties, telles que ces valeurs résultent lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation. »
Sans égard à leur utilisation, signifie que vous disposez librement de vos parties privatives à la condition de respecter la destination de l’immeuble, c'est-à-dire à usage d’habitation.
Ce qui est bien le cas de ces combles aménageables, désignés comme tel dans le règlement de copropriété et dans l’état descriptif de division de jmar67.
Vous précisez :
« Je pars du principe qu'au départ la quotte part attribué à ce lot était erroné, puisque n'étant pas proportionnelle à l'ensemble des valeurs des dites parties (soit le reste de l'immeuble). »
Une théorie personnelle mais qui s'oppose à une théorie collective que forme l'ensemble des copropriétaires d'un même immeuble, c'est-à-dire le syndicat des copropriétaires.
Les normes minimales d’habitabilité (NMH) qui attribuent la quote-part pour un appartement ne sont certainement pas les mêmes que celles qui sont attribuées pour des combles aménageables, inclinaison du toit, charpente, plancher, etc.……
Plusieurs critères sont à prendre en compte, il faut tout autant tenir compte de la destination des pièces et des aménagements qu’elles ont reçus à cet effet.
En ce qui concerne les greniers aménageables, leur prise en compte parmi les surfaces annexes suppose qu’ils soient, au même titre que caves ou sous-sol, normalement accessibles et utilisables (ce qui n’est pas le cas s’il n’y a qu’une simple trappe de visite ou une échelle de meunier, plus ou moins escamotable).
D’où le fait qu’une quote-part attribuée à des combles aménageables est proportionnelle à sa valeur relative par rapport à l’ensemble des valeurs desdites parties telles que ces valeurs résultent lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation.
D'où le fait également que cette quote-part attribuée à ces combles aménageables, n’est pas du tout erroné, mais bel et bien d’actualité.
Le simple fait pour jmar67 d’avoir installer 4 velux sur la toiture ne peut en aucun cas justifier une modification des tantièmes liés à ces combles.
Qu’il y soit tout simplement des cartons ou qu’il y soit 2 chambres et 1 salle de bain dans ces combles à usage d’habitation ne peut en aucun cas modifier les tantièmes liés à ces combles.
Ne pas confondre les tantièmes de charges générales relatives à la conservation, l'entretien et l'administration des parties communes.
Et les tantièmes de charges spéciales relatives au fonctionnement et à l'entretien des services collectifs et des éléments d'équipement communs.
D’autant plus que jmar67 nous précise que les compteurs d'eau et le chauffage sont individuels au même titre que l’électricité, le téléphone, l’assurance, ect….
Voyez ces liens :
Hauteur sous plafond - greniers aménageables :
Annexe 2 de l’arrêté du 10 juin 1996
Les normes minimales d’habitabilité (NMH) sont définies pour les logements acquis et améliorés : « la hauteur sous plafond des pièces principales, des pièces isolées et de la cuisine est égale au moins à 2,30 mètres ».
Article R. 111-2 du CCH
La surface habitable ne tient compte « ni des parties de locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre» ni «de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages terrasses, loggias, balcons, etc.».
Il est donc clair que la réglementation ne fait pas de la hauteur des pièces un critère suffisant à lui seul pour distinguer entre les surfaces habitables et les surfaces annexes ; il faut tout autant tenir compte de la destination des pièces et des aménagements qu’elles ont reçus à cet effet.
Ainsi, les parties de locaux dont la hauteur sous plafond se situe entre 1,80 m et 2,30 m ne sont pas assimilables à des surfaces annexes du seul fait de leur faible hauteur.
La hauteur sous plafond de 2,30 mètres indiquée par les NMH ne peut être comprise que comme une norme de hauteur moyenne qui est à apprécier sur l’ensemble du logement.
En ce qui concerne les greniers aménageables, leur prise en compte parmi les surfaces annexes suppose qu’ils soient, au même titre que caves ou sous-sol, normalement accessibles et utilisables (ce qui n’est pas le cas s’il n’y a qu’une simple trappe de visite ou une échelle de meunier, plus ou moins escamotable).
http://www.dguhc-logement.fr/docu/surfutile.php
Les charges de copropriété :
« Le règlement de copropriété prévoit la répartition des charges, en général de deux catégories…… »
http://www.lesiteimmobilier.com/info-logement/charge-copropriete.aspx?panel=4-3
Qu'est-ce que la "destination de l'immeuble" ?
En revanche, les greniers, combles ou caves peuvent être transformés en logement :
Soit parce que le règlement de copropriété l'autorise expressément.
Soit parce que le règlement stipule simplement "grenier" ou "cave" sans interdire leur changement d'affectation.
Il sera cependant nécessaire de demander à l'assemblée l'autorisation d'effectuer les travaux de transformation s'ils affectent l'aspect extérieur de l'immeuble (pose d'un Velux, p. ex.) à la majorité de l'art. 25.
http://sos-net.eu.org/copropriete/2/2-1-7.htm
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ERIC9
Contributeur actif
27 réponses |
Posté - 22 août 2008 : 14:11:55
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Bonjour ETASPAK,
Jusqu'à preuve du contraire un géomètre est apte pour établir un état de descriptif de division d'une copropriété. Si lors de l'établissement de L'EDD, le géomètre a défini le lot en question comme un lot de comble aménageable, il ne lui a pas donné une destination ou affectation ( c'est pareil) d'un lot d'appartement!
D'ailleurs, il lui a attribué trés peu de millièmes au regard des m2(15 millièmes). Ceci démontre qu'il n'a pas utilisé pour calculer les millièmes de ce lot un coefficient d'appartement.
ETASPAK, si vous ne voulez pas comprendre le problème c'est votre droit, mais à force jmar67 va être totalement dans le brouillard.
Aménageable n'est pas une affectation! l'affectation ou destination donnée à un lot privatif peut-être: comble, appartement, cave, débarras, commerce etc... mais certainement pas aménageable!
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 22 août 2008 : 16:14:33
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ERIC9,
Certes, un géomètre est apte pour établir un état de descriptif de division d'une copropriété, mais certainement pas apte à dicter une loi ou à la faire appliquer.
Libre à vous de penser que le simple fait d’aménagé un lot privatif (combles aménageables) vide de tout aménagement suffit à modifier les tantièmes de charges générales de ce lot.
Libre à vous de penser que le simple fait d’aménagé un lot privatif (combles aménageables) vide de tout aménagement suffit à changer la consistance de ce lot.
Libre à vous de penser que le simple fait d’aménagé un lot privatif (combles aménageables) vide de tout aménagement suffit à changer la destination de ce lot.
Libre à vous de penser que le simple fait pour jmar67 d’avoir installer 4 velux sur la toiture suffit à modifier les tantièmes de charges générales de ce lot privatif (combles aménageables).
Libre à vous de penser que le simple fait pour jmar67 d’avoir installer 4 velux sur la toiture suffit à changer la consistance de ce lot privatif (combles aménageables).
Libre à vous de penser que le simple fait pour jmar67 d’avoir installer 4 velux sur la toiture suffit à changer la destination de ce lot privatif (combles aménageables).
L’affectation d’un lot est par définition la destination ou l’attribution que l’on donne à ce lot.
Libre à vous de penser que le terme combles aménageables n’est pas une affectation donnée à ces combles.
Des combles aménageables sont par définition des combles qui peuvent être aménagés.
En ce qui concerne jmar67, je préfère tout simplement tenir compte de sa réponse du 17 août.
« Je pense que je vais devoir malheureusement faire appel à un avocat pour contester cette décision au TGI. Je vous informerai de la suite de cette affaire. »
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Edité par - ETASPAK le 22 août 2008 16:16:50 |
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jmar67
Contributeur débutant
23 réponses |
Posté - 22 août 2008 : 16:21:41
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Bonjour à tous,
Tout d'abord merci de vous intéresser à mon problème dont j'essaie de trouver la solution depuis 1 mois et demi. J'ai pas mal surfé sur internet et lu les textes officiels : il me semble bien qu'Estapak est dans le vrai (en plus, ça m'arrange bien ...). Je ne vois nulle trace d'obligation de revoir les tantièmes de charges dans les textes officiels pour mon cas.
Concernant la destination, il me semble avoir compris à travers mes recherches que "grenier" n'était pas une destination. En outre, il est précisé dans mon règlement de copropriété "Tous les logements et les locaux sont à usage d'habitation". Cette précision me semble clore ce 1er débat.
Par ailleurs, je précise à nouveau que l'aménagement de mes combles n'a eu aucune répercussion sur les charges de la copropriété : nous avons des compteurs d'eau individuels et le chauffage est individuel aussi. Si on me démontrait que j'ai fait augmenter les charges, il est bien évident que j'accepterais la révision des tantièmes de charges, je suis de bonne volonté !
Si j'avais tort, cela signifierait que si un copropriétaire réalise un aménagement de ses parties privatives à ses frais sans que cela change la destination de celles-ci et sans que cela ait une répercussion sur les charges des autres copropriétaires, ceux-ci auraient tout de même le droit de demander "une part du gâteau". Tout ceci me paraît bien gros à avaler !
J'ajoute enfin que lorsque j'ai demandé l'autorisation d'aménager mes combles il y a 2 ans, elle m'a été donnée à l'unanimité et sans contrepartie.
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 22 août 2008 : 17:07:09
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Bonjour jmar67,
Vous précisez :
« J'ajoute enfin que lorsque j'ai demandé l'autorisation d'aménager mes combles il y a 2 ans, elle m'a été donnée à l'unanimité et sans contrepartie. »
Pourquoi avoir demandé une autorisation pour aménager vos combles, le règlement de copropriété vous l’exigeait-il ?
Pouvez-vous retranscrire les termes exacts de cette autorisation.
Merci.
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yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
Posté - 22 août 2008 : 18:47:56
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Bonjour Yaume, ---> Bonjour ETASPAK
L’article 5 de la loi du 10 juillet 1965 précise :
« Dans le silence ou la contradiction des titres, la quote-part des parties communes afférente à chaque lot est proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative par rapport à l’ensemble des valeurs desdites parties, telles que ces valeurs résultent lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation. »
Sans égard à leur utilisation, signifie que vous disposez librement de vos parties privatives à la condition de respecter la destination de l’immeuble, c'est-à-dire à usage d’habitation. ---> ce n'était pas le sujet de ma remarque, et je n'ai jamais dit le contraire
Ce qui est bien le cas de ces combles aménageables, désignés comme tel dans le règlement de copropriété et dans l’état descriptif de division de jmar67. ---> jusque là on est d'accord
Vous précisez :
« Je pars du principe qu'au départ la quotte part attribué à ce lot était erroné, puisque n'étant pas proportionnelle à l'ensemble des valeurs des dites parties (soit le reste de l'immeuble). »
Une théorie personnelle mais qui s'oppose à une théorie collective que forme l'ensemble des copropriétaires d'un même immeuble, c'est-à-dire le syndicat des copropriétaires. ---> Ma théorie n'est pas personnelle puisque visiblement les autres copropriétaires la partage, autres copropriétaires formant le syndicat !!
Les normes minimales d’habitabilité (NMH) qui attribuent la quote-part pour un appartement ne sont certainement pas les mêmes que celles qui sont attribuées pour des combles aménageables, inclinaison du toit, charpente, plancher, etc.……
Plusieurs critères sont à prendre en compte, il faut tout autant tenir compte de la destination des pièces et des aménagements qu’elles ont reçus à cet effet.
En ce qui concerne les greniers aménageables, leur prise en compte parmi les surfaces annexes suppose qu’ils soient, au même titre que caves ou sous-sol, normalement accessibles et utilisables (ce qui n’est pas le cas s’il n’y a qu’une simple trappe de visite ou une échelle de meunier, plus ou moins escamotable).
D’où le fait qu’une quote-part attribuée à des combles aménageables est proportionnelle à sa valeur relative par rapport à l’ensemble des valeurs desdites parties telles que ces valeurs résultent lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation.
D'où le fait également que cette quote-part attribuée à ces combles aménageables, n’est pas du tout erroné, mais bel et bien d’actualité.
Le simple fait pour jmar67 d’avoir installer 4 velux sur la toiture ne peut en aucun cas justifier une modification des tantièmes liés à ces combles.
Qu’il y soit tout simplement des cartons ou qu’il y soit 2 chambres et 1 salle de bain dans ces combles à usage d’habitation ne peut en aucun cas modifier les tantièmes liés à ces combles.
---> c'est bien ce que je dis, la quote part ne change pas en fonction de l'utilité que l'on a de son lot, ou de ce que l'on en fait.
Donc si la quote part était sous éstimée lorsque le lot était un comble, elle l'est toujours lorsque le lot devient piece à vivre, et vice et versa.
Ne pas confondre les tantièmes de charges générales relatives à la conservation, l'entretien et l'administration des parties communes.
Et les tantièmes de charges spéciales relatives au fonctionnement et à l'entretien des services collectifs et des éléments d'équipement communs.
D’autant plus que jmar67 nous précise que les compteurs d'eau et le chauffage sont individuels au même titre que l’électricité, le téléphone, l’assurance, ect….
Voyez ces liens :
Hauteur sous plafond - greniers aménageables :
Annexe 2 de l’arrêté du 10 juin 1996
Les normes minimales d’habitabilité (NMH) sont définies pour les logements acquis et améliorés : « la hauteur sous plafond des pièces principales, des pièces isolées et de la cuisine est égale au moins à 2,30 mètres ».
Article R. 111-2 du CCH
La surface habitable ne tient compte « ni des parties de locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre» ni «de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages terrasses, loggias, balcons, etc.».
Il est donc clair que la réglementation ne fait pas de la hauteur des pièces un critère suffisant à lui seul pour distinguer entre les surfaces habitables et les surfaces annexes ; il faut tout autant tenir compte de la destination des pièces et des aménagements qu’elles ont reçus à cet effet.
Ainsi, les parties de locaux dont la hauteur sous plafond se situe entre 1,80 m et 2,30 m ne sont pas assimilables à des surfaces annexes du seul fait de leur faible hauteur.
La hauteur sous plafond de 2,30 mètres indiquée par les NMH ne peut être comprise que comme une norme de hauteur moyenne qui est à apprécier sur l’ensemble du logement.
En ce qui concerne les greniers aménageables, leur prise en compte parmi les surfaces annexes suppose qu’ils soient, au même titre que caves ou sous-sol, normalement accessibles et utilisables (ce qui n’est pas le cas s’il n’y a qu’une simple trappe de visite ou une échelle de meunier, plus ou moins escamotable).
http://www.dguhc-logement.fr/docu/surfutile.php
Les charges de copropriété :
« Le règlement de copropriété prévoit la répartition des charges, en général de deux catégories…… »
http://www.lesiteimmobilier.com/info-logement/charge-copropriete.aspx?panel=4-3
Qu'est-ce que la "destination de l'immeuble" ?
En revanche, les greniers, combles ou caves peuvent être transformés en logement :
Soit parce que le règlement de copropriété l'autorise expressément.
Soit parce que le règlement stipule simplement "grenier" ou "cave" sans interdire leur changement d'affectation.
Il sera cependant nécessaire de demander à l'assemblée l'autorisation d'effectuer les travaux de transformation s'ils affectent l'aspect extérieur de l'immeuble (pose d'un Velux, p. ex.) à la majorité de l'art. 25.
http://sos-net.eu.org/copropriete/2/2-1-7.htm |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 22 août 2008 : 21:51:25
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Bonsoir Yaume,
Prenons un exemple courant de nos jours.
La fermeture d’un balcon par une baie vitrée.
A l’origine un balcon n’est pas une pièce à vivre.
Par la suite, ce balcon fermé devient une pièce à vivre.
Ce n’est pas pour autant que les tantièmes de ce lot ont augmentés.
Moralité de l’histoire, un balcon fermé où pas restera toujours un balcon.
Cet exemple est similaire aux combles aménageables de jmar67.
A l’origine, des combles aménageables qui ne sont pas une pièce à vivre.
Par la suite, ces combles aménagés deviennent une pièce à vivre.
Ce n’est pas pour autant que les tantièmes de ces combles ont augmentés.
Moralité de l’histoire, des combles aménagés où pas resteront toujours des combles.
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Edité par - ETASPAK le 22 août 2008 21:52:18 |
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yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
Posté - 23 août 2008 : 01:21:46
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Une quotte part de combles non aménagés sous estimée, erronée le restera qu'ils deviennent aménagés ou pas.
Je n'ai jamais parler de changement de destination, d'affectation ou quelque chose de similaire. |
Edité par - yaume le 23 août 2008 01:30:13 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 23 août 2008 : 11:31:01
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Il est impossible de comparer combles et loggias, surtout avec des indications erronées au sujet des loggias.
Il y a plusieurs cas de figure pour les loggias, selon qu'elles figurent comme parties communes ou privatives dans le RC. Mais il est vrai qu'une loggia constitue un accessoire d'une " fraction ".
Lorsqu'elle est fermée, elle augmente le volume de la fraction, d'où, selon les cas, l'utilisation du droit à construire commun à tous les copropriétaires et des formlités administratives différentes. L'augmentation du volume de la fraction justifie au minimum une modification de la répartition des charges, mais aussi, souvent, celle des tantièmes de copropriété. Voir sur tout celà les très précises indications de M. Sizaire dans Administrer Octobre 1988 p. 20
Les combles constituent au contraire, dès l'origine une fraction, pûisqu'ils sont compris dans l'enveloppe du bâti.
C'est ce qui change tout.
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jmar67
Contributeur débutant
23 réponses |
Posté - 25 août 2008 : 11:30:18
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Excusez-moi de mon manque de réactivité, mais je suis en vacances et n'ai pas facilement accès à internet.
Pour répondre à Estapak, j'ai demandé l'accord de la copropriété pour la pose de 4 vélux. Mais la décision qui figure dans le PV de l'AG est "M.X est autorisé à aménager ses combles par la pose de 4 vélux".
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 25 août 2008 : 16:44:11
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Bonjour jmar67,
À partir du moment où figure dans le PV de l'AG « M.X est autorisé à aménager ses combles par la pose de 4 velux. »
Autorisation donnée à l’unanimité et sans contrepartie pour la pose de 4 velux sur la toiture (partie commune).
Vous êtes dans votre droit et aucune autre assemblée générale ne pourra rien y faire et encore moins modifier les tantièmes de copropriété sans l’unanimité des copropriétaires.
Ceci étant dit :
Votre autorisation « M.X est autorisé à aménager ses combles par la pose de 4 velux. » a été maladroitement rédigée par votre syndic.
On peut penser que c’est l’assemblée générale qui vous autorise l’aménagement de vos combles (partie privative), ce qui est totalement faux.
Il aurait été préférable « M.X est autorisé à aménager la pose de 4 velux au-dessus de ses combles. » pour éviter toute ambiguïté sur le caractère privatif de vos combles aménageables.
Comme le précise JPM, vos combles aménageables (partie privative) constituent, dès l'origine une fraction, puisqu’ils sont compris dans l'enveloppe du bâti.
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jmar67
Contributeur débutant
23 réponses |
Posté - 26 août 2008 : 11:12:48
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Merci Estapak, vous me confirmez ce que je pense depuis le début. Comme je le disais auparavant, ce qui est malheureux dans cette affaire, c'est de devoir passer par la justice pour faire valoir mes droits. J'ai pourtant essayé de convaincre les copropriétaires, mais rien n'y fait ... Je ne comprends pas leur entêtement, alors qu'ils ne connaissent absolument rien au droit de la copropriété. Et notre syndic ne nous a été d'aucun recours, il s'est contenté de faire voter la décision en AG sans donner aucun conseil.
Bien entendu, je vous informerai de la suite de cette affaire.
Bien cordialement |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 26 août 2008 : 14:10:40
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Bonjour jmar67,
Les faits sont ce qu’ils sont et vous n’y pouvez rien.
S’il est vrai qu’il vous fallait obligatoirement obtenir l’autorisation de l’assemblée générale pour réaliser une trémie entre vos lots respectifs.
Prenez à votre avantage l’autorisation donnée par l’assemblée générale d’aménager vos combles (par la pose de 4 velux) en prétextant de manière équivoque de la nécessité d’obtenir une nouvelle autorisation pour la réalisation de cette trémie.
Cordialement.
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Aménagement des combles et modification des tantiè
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