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Guymmo
Pilier de forums
797 réponses |
 Posté - 19 juin 2008 : 18:41:20
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Citation :
Initialement posté par gédehem
Hum ...
A partir du moment où une terrasse constitue toiture de tout ou partie de l'immeuble en dessous elle ne peut en AUCUN cas être privative !
Elle est OBLIGATOIREMENT constitutive du gros œuvre de l'immeuble et de ce fait "partie commune" !
Un règlement de copropriété ou une décision en AG peut convenir que l'entretien, étanchéité inclus, revient au bénéficiaire du droit de jouissance exclusive. C'est là où je vois la solution pour cette affaire. |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 19 juin 2008 : 18:42:57
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Guymmo : une dalle-terrasse constituant toiture de tout ou partie d'un immeuble en copropriété ne peut en AUCUN CAS être privative !
Seul son revetement de confort' peut l'être, quelque soit le droitgrevant cette toiture-terrasse !
En l'absence de mention exprès dans le RDC, mention reprise dans les actes, qui mettrait à charge exclusive du bénéficiaire/titulaire d'un droit sur cette toiture-terrasse de l'intégralité des travaux d'entretien et de refection de la dalle, y compris l'étanchéité qui lui est indivisible, les travaux d'entretien et de réfection de cette toiture-terrase partie commune, dont d'étanchéité, incombent au syndicat !
Ajout :
"Un règlement de copropriété ou une décision en AG peut convenir que l'entretien, étanchéité inclus, revient au bénéficiaire du droit de jouissance exclusive. C'est là où je vois la solution pour cette affaire."
Certes, lors de la décision concédant un droit !
Mais dans le cas présent où le droit existe, faute de mention au RDC, une telle décision imposerait un vote à l'unanimité de tous ! |
Edité par - gédehem le 19 juin 2008 18:48:27 |
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Guymmo
Pilier de forums
797 réponses |
Posté - 19 juin 2008 : 18:47:04
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Citation :
Initialement posté par gédehem
Guymmo : une dalle-terrasse constituant toiture de tout ou partie d'un immeuble en copropriété ne peut en AUCUN CAS être privative !
Seul son revetement de confort' peut l'être, quelque soit le droitgrevant cette toiture-terrasse !
En l'absence de mention exprès dans le RDC, mention reprise dans les actes, qui mettrait à charge exclusive du bénéficiaire/titulaire d'un droit sur cette toiture-terrasse de l'intégralité des travaux d'entretien et de refection de la dalle, y compris l'étanchéité qui lui est indivisible, les travaux d'entretien et de réfection de cette toiture-terrase partie commune, dont d'étanchéité, incombent au syndicat !
1) Dans ma propre copropriété il y a une terrasse au dessus d'un garage ou le bénéficiaire du droit de jouissance s'occupe de l'étanchéité.
2) On discute ici sur un toit en pente modifié en terrasse sans autorisation du syndicat: pensez vous toujours que le syndicat doit payer la facture d'entretien?
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 19 juin 2008 : 18:55:00
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Guymmo,
L’erreur ne se trouve certainement pas dans l’acte de vente.
L’erreur se trouve bel et bien dans votre façon d’analyser la situation.
Vous supposez qu’à l’origine de cette maison, il y avait une toiture en pente en lieu et place de cette toiture terrasse, pourquoi pas, mais cela ne change rien au problème.
L’importance du problème n’est pas de savoir si à l’origine de cette maison il existait une toiture en pente ou une toiture terrasse.
L’importance du problème est uniquement de savoir si à l’origine de la création de la copropriété, cette toiture terrasse existait déjà.
Ce qui est bien le cas, puisque GAMA nous précise que deux promoteurs achètent cette maison pour y aménager 4 appartements ainsi que cette toiture terrasse.
Et qu’à partir de là, les ventes ont lieu et la création de la copropriété devient effective avec l’état descriptif de division et le règlement de copropriété qui précise que "les terrasses accessibles ou non accessibles" sont des parties communes.
De ce fait, le règlement de copropriété est suffisamment explicite, il n'y a aucune obligation légale d’y annexer un plan de travaux de cette terrasse qui date d’avant la création de la copropriété.
De la même façon qu’un état descriptif de division ne peut que comporter exclusivement la liste des lots privatifs avec pour chacun son numéro respectif et certainement pas la liste des parties communes.
Voilà où se trouve votre erreur et celle du syndic de GAMA.
Cette toiture terrasse ne pourra jamais être enregistrée avec un numéro de lot privatif sur l’état descriptif de division puisque c’est une partie commune et elle le restera toujours.
Et la particularité de cette toiture terrasse, c’est qu’elle soit uniquement accessible à partir de d’un lot privatif, comme le précise l’acte de vente de GAMA.
Précision est ici faite que les lots numéros 18 et 19 sus désignés ont été réunis pour former un appartement comprenant:
---entrée, séjour avec coin cuisine équipée et aménagée, trois chambres, salle de bains avec baignoire et douche-lavabo sur meuble, WC avec lave mains, lingerie, terrasse.
Tels que les dits biens et droits immobiliers existent, avec toutes leurs appartenances et dépendances, sans aucune restriction ni réserve.
Votre erreur et celle du syndic de GAMA et de persister à croire et à faire croire que cette toiture terrasse, qui est bien réelle, ne soit pas une partie commune au même titre qu’une toiture en pente.
Cette toiture terrasse se trouve être une partie commune avec un droit ne pouvant être qu’accessoire à un lot privatif, celui de GAMA.
Et personne pendant dix ans n’est venue contestée ce droit.
Et par hasard, après dix ans tout le monde conteste ce droit.
N’y voyez vous pas une cause à effet, assurément la dépense de ces travaux.
Et l’obstination du syndic ne peut que démontrer une erreur de sa part.
Celle de n’avoir fait aucune déclaration de sinistre pendant la garantie décennale.
Comme l’ont précisés les experts mandatés par l’assurance personnelle de GAMA.
Ce qui engage clairement sa responsabilité professionnelle.
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Edité par - ETASPAK le 19 juin 2008 18:58:02 |
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GAMA
Contributeur senior
59 réponses |
Posté - 19 juin 2008 : 19:07:53
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GUYMMO
Cela fait maintenant longtemps que j'essaye de préserver de bonnes relations au sein de l'immeuble. Chaque voisin a été accueilli dans mon appartement. J'étais même fière de présenter un appartement que je paie petit à petit au prix de très gros sacrifices.
Un seul copropriétaire a répondu à ma gentillesse.
Quand les problèmes d'infiltration ont commencé, nos relations se sont tendues.
Avant la dernière assemblée générale, j'ai envoyé un courrier recommandé au syndic avec copie à tous les copropriétaires pour être sûr qu'ils étaient parfaitement informés de la situation.
J'ai compris là ce que pouvait ressentir David face à Goliath.
Pourquoi voudriez-vous qu'aujourd'hui ils changent leur fusil d'épaule?
De toutes façons on verra par la suite, ils donneront le ton puisqu'ils doivent répondre à l'avocat.
Pour le moment aucune procédure n'est entamée. Mais je ne peux et ne dois pas me laisser faire. Ils sont les premiers à m'avoir menacé de me trainer en justice ( par écrit) si je ne réalisais pas les travaux à mes frais.
Je n'ai pas d'autre solution que la voie de la justice pour me faire entendre.
cordialement
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Guymmo
Pilier de forums
797 réponses |
Posté - 19 juin 2008 : 19:17:24
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Le RdC ne parle qu’en généralités sur les toitures et dans son plan attaché elle ne figure pas. L’acte de vente la décrit mal. L’EDD ne connait pas la terrasse du tout. Qui n’a pas fait son boulot ici ?
Le syndic ?
Le notaire ?
Le promoteur ?
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 19 juin 2008 : 19:39:54
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"Je n'ai pas d'autre solution que la voie de la justice pour me faire entendre."
Je n'ai pas bien compris où estcette toiture-terrasse, sur votre lot, dans la continuité de votre lot uniquement sur les autres lots ?
Dans la mesure où vous n'etes pas concerné par les infiltrations, vous n'avez rien à faire !
C'est à ceux qui subissent un dégats des eaux de faire les déclaration nécessaires à leur assurance, au syndic informé à la Cie assurant l'immeuble !
Si vous même avez des dégats faites cette déclaration à votre assureur avec envoi du volet prévu au syndic !
En tout état de cause, ce n'est pas à vous à prendre l'initiative d'une action s'agissant de la réfection d'une dalle toiture-terrase commune !
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GAMA
Contributeur senior
59 réponses |
Posté - 19 juin 2008 : 19:50:41
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Bonjour gédehem
La terrasse est au second étage ouverte sur mon salon d'un côté, sur une chambre de l'autre. Elle est en quelque sorte enclavée dans mon lot et surplombe la cour intérieure.Personne ne peut y accéder des autres appartements.
cordialement |
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GAMA
Contributeur senior
59 réponses |
Posté - 19 juin 2008 : 20:26:13
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En tout état de cause, ce n'est pas à vous à prendre l'initiative d'une action s'agissant de la réfection d'une dalle toiture-terrase commune !
C'est bien comme cela que je l'entendais, mais pour colmater les infiltrations, le syndic a fait venir une entreprise qui a ôté une partie du carrelage pour atteindre l'étanchéité. Ils ont étendu un produit goudronné marron foncé là ou il y avait un carrelage ivoire.
En plus d'avoir à supporter le côté inesthétique (voire malsain sur cette terrasse enclavée entre quatre murs) on me demande de payer la facture de 2000,00 euros.
Pour refaire le carrelage il faudrait ôter le précédent et refaire la dalle de béton.
Autre solution proposée par le syndic, recouvrir entièrement la terrasse de produit goudronné et poser des caillebotis en bois.
A mes frais bien sûr
Dans un premier temps j'étais tentée d' accepter cette solution pour arranger tout le monde, mais j'ai émis des réserves .
1) à cause des émanations possibles (je ne connais pas le produit étendu)
2) Le côté éphémère et pas pratiques des caillebotis parce que j'ai des chaises et une table sur la terrasse.
3) J'ai également peur qu'à l'issue de la pose de goudron on me dise que la terrasse n'est plus accessible à cause de la fragilité du produit étendu.
Toute la valeur de cet appartement est directement liée à sa terrasse.
CORDIALEMENT
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 19 juin 2008 : 20:27:38
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Elle constitue donc dans sa tolatité "toiture de l'immeuble".
La dalle constitutive de cette toiture-terrasse est donc sans aucune contestation possible 'partie commune", y compris sont étanchéité indissociable.
En l'absence de toute clause dans le RDC mettant explicitement à votre charge son entretien (dalle+étanchéité), celui-ci incombe aux copropriétaires, chacun suivant ses tantièmes de partie communes.
Laissez venir les mécontents qui ne veulent pas entretenir les parties communes de leur immeuble, et au besoin mettez en demeure le syndic de répondre à ses obligations d'entretien :
L.art.18 :
"Art. 18 - Indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d'autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l'assemblée générale, le syndic est chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies par le décret prévu à l'article 47 ci-dessous :
- d'assurer l'exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l'assemblée générale ;
- d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d'urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci ;
(....)" |
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GAMA
Contributeur senior
59 réponses |
Posté - 19 juin 2008 : 21:24:14
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d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d'urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci ;
(....)"
Les infiltrations ont été colmatées à l'initiative du syndic après que 1O ans se soient écoulés.
Maintenant le carrelage de la terrasse est cassé.
Les ouvriers m'ont dit que d'autres infiltrations étaient à prévoir.
Pour prévenir ces futures infiltrations il faut soit:
-refaire le dalle de béton et reposer du carrelage
-passer par un produit goudronné
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 19 juin 2008 : 21:40:36
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Un EDD ne détaille pas les parties communes, qui sont celles réserées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires.
Il est évident qu'une toiture, peu importe qu'elle soit terrasse ou non, est à l'usage de tous les copropriétaires !
Encore une fois, la dalle constitutive du plancher de votre séjour n'est pas privative au motif que vous êtes seul à en avoit l'usage pour jouir de votre séjour ! 
De la même façon une toiture ne peut en aucun cas être partie privative, sans qu'il soit nécessaire que l'EDD le précise !
Gama, si des entreprises sont intervenues, c'est bien parce que vous leur avez ouvert la porte !
Vous auriez du vous informer de la nature des travaux et de la technique utilisée.
D'une façon générale, le revêtement de confort étant privatif que ce soit dans votre séjour, sur un balcon ou une terrasse, son enlèvement et sa réfection sont à la charge du propriétaire du lot.
Il en a été jugé ainsi pour la réfection de l'étancheité de terrasses.
A noter qu'un "replatrage" partiel n'a aucun interet, qui plus est sur une toiture-terrasse, tout défaut d'entretien au moins décennal pouvant être sanctionné par les assurances, par l'absence de prise en charge de la réparation des dégats ! |
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Guymmo
Pilier de forums
797 réponses |
Posté - 19 juin 2008 : 21:41:07
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Le RdC ne parle qu’en généralités sur des toitures terrasses, dans son plan attaché la terrasse en question ne figure pas. L’acte de vente la décrit de façon suspecte : apparemment la terrasse est ajoutée par le vendeur et le notaire n'a pas fait attention. L’EDD ne connaît pas la terrasse du tout.
Cette terrasse, est elle ou n'est-elle pas en règle: c'est cela la question.
Évidemment la loi ne s'applique qu'aux constructions officielles. Ou contestez vous cela aussi?  |
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GAMA
Contributeur senior
59 réponses |
Posté - 19 juin 2008 : 22:03:22
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"Gama, si des entreprises sont intervenues, c'est bien parce que vous leur avez ouvert la porte ! "
Oui bien sûr puisqu'il est du devoir du syndic d'intervenir en cas "d'urgence" je ne vois pas comment j'aurais pu m'y opposer.
Maintenant si l'achat d'un nouveau carrelage n'incombe, je suis prête à faire l'effort financier, mais qui doit financer la dalle de béton et l'étanchéité ?
cordialement
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GAMA
Contributeur senior
59 réponses |
Posté - 19 juin 2008 : 22:26:28
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LE gros oeuvre dans les parties communes est bien à la charge de la coproprieté
Dans l'éventualité d'une refection de la terrasse à l'identique, c'est à dire avec carrelage, qui paie quoi?
CORDIALEMENT |
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DomEltro
Pilier de forums
442 réponses |
Posté - 19 juin 2008 : 23:40:53
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Bonsoir.
Je vais mettre le grain de sel de mon raisonnement à ma façon : quand il y a un gros problème, on analyse ses composantes, on les résoud une par une, et le problème disparait ou devient bénin.
* Je pense que la dalle supérieure du voisin est LA couverture de ce bâtiment, c'est du gros oeuvre, obligatoirement partie commune de l'immeuble et absolument pas partie privative. Son étanchéité doit être maintenue au même titre qu'une toiture en pente ou un toit plat ou un balcon.
* L'usage privatif (que j'assimilerai à celui d'un jardin privatif) s'il n'est pas écrit dans le RdC doit être validé si, et seulement si, les plans annexés à l'EDD et/ou au RdC montrent des portes-fenêtres et non des fenêtres. Dans le cas contraire il y aurait une anomalie que éventuellement Gama pourrait subir, sauf à se retourner contre son vendeur qui aurait effectué cette modification sans les autorisations nécessaires. J'ai l'intuition qu'au contraire Gama doit avoir les preuves (ou peut les obtenir) que cet usage privatif est valide.
* La réparation de l'étanchéité a été traitée par dessus la jambe : avant d'effectuer cette réparation il aurait convenu d'effectuer des sondages pour vérifier si le problème est partiel -la réparation est suffisante- ou plus grave -la réparation aurait dû être étendue à toute cette terrasse. Si l'étanchéité des autres terrasses ont été, comme c'est probable, effectuées à la même époque par la même entreprise, il aurait été judicieux d'effectuer les sondages jusque là. De plus il est plus que probable que s'il y a eu des dommages par infiltration c'est qu'il y a eu rétention d'eau.
* L'aménagement par carrelage de la terrasse en question devrait être mentionné quelque part comme autorisé, soit qu'il ait été réalisé dans la cadre de la réalisation de la terrasse (avant la rédaction du RdC), soit qu'il ait été réalisé plus tard sur autorisation de l'AG. A ce moment Gama subit (sans payer de frais) la démolition totale ou partielle de son carrelage et la réparation de l'étanchéité. S'il s'avère que le carrelage a été installé sans un de ces deux modes d'autorisation, même si l'usage privatif lui est reconnu, elle peut être conduite à le déposer, quitte de nouveau à se retourner contre son vendeur si c'est celui-ci qui a commis l'irrégularité.
* La réparation par revêtement bitumineux lui apporte un trouble de jouissance par rapport à son usage privatif. Il aurait été possible de placer une bâche provisoire avant de décider d'une bonne solution après une bonne analyse.
* Au cas où par antériorité ou par nouvelle autorisation elle puisse effectuer un aménagement après réparation de l'étanchéité, elle pourrait trouver de multiples solutions autres que le caillebotis. La meilleure solution serait une opération combinée étanchéité/décoration : les solutions et les entreprises ne manquent pas : dalle résine/ciment, peinture deux composants, engazonnement, aménagement paysagé, panneaux bois hydrofugé, etc ... (je suis loin de tout connaître).
Bon, mes explications ne sont pas très ordonnées, elles demandent à être retravaillées (c'est l'intérêt des forums, non ?). Je pense que dans un premier temps il faut régler la question partie commune (financée en charges communes) et jouissance, dans un second temps le solution aménagement et déco financée par Gama, et enfin la réalisation coordonnée des deux de façon à optimiser le résultat durable et réduire le coût.
A vous la parole... |
Contestataire ->gentil membre de CS ->impliqué au CS communiquant avec les résidents et les bailleurs ->prêt à être syndic non pro EN CAS DE BESOIN. |
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Guymmo
Pilier de forums
797 réponses |
Posté - 20 juin 2008 : 09:42:52
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Citation :
Initialement posté par DomEltro
* L'usage privatif (que j'assimilerai à celui d'un jardin privatif) s'il n'est pas écrit dans le RdC doit être validé si, et seulement si, les plans annexés à l'EDD et/ou au RdC montrent des portes-fenêtres et non des fenêtres. Dans le cas contraire il y aurait une anomalie que éventuellement Gama pourrait subir, sauf à se retourner contre son vendeur qui aurait effectué cette modification sans les autorisations nécessaires. J'ai l'intuition qu'au contraire Gama doit avoir les preuves (ou peut les obtenir) que cet usage privatif est valide.
Le vendeur promoteur a changé son projet en cours de route. Cela ne pose pas de problème si on documente le changement et que le couple promoteur / notaire délivre un EDD et un plan qui reflète la réalité.
La terrasse a été ajouté de façon bâclée dans l’acte de vente et le notaire n’a pas fait l’approchement avec l’EDD et l’acte de vente. C’est bien cela l’origine des problèmes de ce syndicat.
1. Comment peut Gama obtenir des preuves que son droit de jouissance sur la terrasse est valide ?
2. Et quand elle l’obtient comment faire avec l’EDD ? Ne pensez vous pas qu’il faut pousser le notaire de corriger son erreur ?
3. Il est anormal que le syndicat paye pour une terrasse malade qui ne figure pas dans l’EDD : si l’AG accorde la modif de l’EDD, la réparation doit d’abord être fait, et payé par le vendeur/le notaire : qui ont délivré un travail incorrect  à l’origine de cette copropriété. |
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DomEltro
Pilier de forums
442 réponses |
Posté - 20 juin 2008 : 10:44:23
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Bonjour.
1: si ce n'est pas écrit dans le RdC, je pensais aux documents mentionnés soit par le RdC soit par l'EDD qui montrent les portes-fenêtres. S'il n'y a pas de preuve il n'y a pas de droit (en dehors d'une mention vérifiable dans le registre des PV des AG successives).
2: par principe, je dirai que si une situation est reconnue oralement elle peut être écrite. Je n'ai pas examiné la question des frais : si quelqu'un est fautif fut-ce par omission il doit en supporter les frais. Je rappelle que si un individu peut chercher à en être exonéré sous prétexte de méconnaissance, un professionnel agissant dans son domaine de compétence ne peut pas.
3: Si le droit d'usage de Gama est reconnu, elle ne peut pas être responsable de la construction de ce qui est, avant tout, la couverture d'un autre logement, et à ce titre partie commune : les dommages proviendraient alors d'une malfaçon dont on a déjà parlé. Sauf si elle (ou son vendeur) a procédé à des modifications qui auraient provoqué les dommages à l'étanchéité : je pense à tout ce qui est perçages pour fixations -par exemple de balustrade-, démolitions partielles de béton pour par exemple modifier le drainage et l'évacuation des pluviales.
@+ ? |
Contestataire ->gentil membre de CS ->impliqué au CS communiquant avec les résidents et les bailleurs ->prêt à être syndic non pro EN CAS DE BESOIN. |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 20 juin 2008 : 10:53:37
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Cette terrasse est-elle oui ou non "toiture" de la partie d'immeuble en dessous ?
Si elle est pour sa surface toiture, on se moque qu'elle soit expressément indiquée dans l'EDD, lequel ne détaille pas les parties communes, dont la toiture d'un immeuble !
"Au moment ou j'ai acheté cet 'appartement, la terrasse est reconnue dans le règlement de copropriété comme faisant partie de le copropriété "
"les copropriétaires refusent leur participation financière pour les travaux de réfection (infiltrations d'eau de pluie) de cette terrasse sous prétexte qu'ils n'ont pas été consultés pour la création de cette terrasse qui ne figure pas dans le descriptif des lots ...."
On se moque qu'elle figure ou non dans le descriptif des lots, s'agissant d'une toiture-terrasse "faisant partie de la copropriété" dont l'entretien et la réfection sont donc à la charge du syndicat !!!
Le litige porte sur tout autre chose : la jalousie des autres, qui contesteraient à Gama le droit d'user de cette terrasse !
Mais cet autre aspect, qui n'a rien à voir avec le défaut d'entretien, ne dispense pas le syndicat d'entretenir ses parties communes, dont cette toiture-terrasse ...
Pas besoin de 3 pages pour traiter l'affaire ....  |
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DomEltro
Pilier de forums
442 réponses |
Posté - 20 juin 2008 : 11:02:53
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Bien d'accord Gedehem : il y a d'une part le gros oeuvre et son entretien, et d'autre part le droit d'usage.
  En fait le résident qui a subi les infiltrations doit faire son affaire de cette terrasse qui en réalité est le plafond de son logement !
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Contestataire ->gentil membre de CS ->impliqué au CS communiquant avec les résidents et les bailleurs ->prêt à être syndic non pro EN CAS DE BESOIN. |
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