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zago
Contributeur débutant
19 réponses |
 Posté - 06 juin 2008 : 14:49:25
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Les 2 époux, propriétaires d'un même et unique lot, font partie du conseil syndical.
Certains prétendent que cette double présence au conseil est irrégulière.
Avez-vous des lumières sur cette question ?
Il se trouve bien-entendu qu'ils "pèsent" lourd dans le conseil : 2 sur 8...
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 06 juin 2008 : 19:54:22
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... 2 sur 8, si mes souvenirs de physique sont bons, cela ne pèse pas bien lourd, pas plus que les 6 autres ! ....
Dans un couple marié, les 2 sont "copropriétaires" indistinctement.
Pour autant, s'ils sont sous le régime de la "communauté" ils son "UN", car la communaité n'est pas une 'indivision' où chacun à la qualité de copropriétaire personnellement.
De ce fait, que ce soit en AG, où seul l'un des 2 conjoints peut émarger la feuille de présence et avoir ensuite droit de vote (l'autre peut assister à l'AG en silence, les tantièmes d'un lot n'étant pas divisibles)), seul l'un des 2 peut être élu au CS.
C'est ce qui ressort de la jurisprudence (Etaspak va nous trouver cela ..  ), de réponses ministérielles je crois et de l'avis de nombreux auteurs .
Ceci étant, sur le fond, il n'est pas raisonnable, absence de bon sens, de désigner au CS un couple de copropriétaires, comme de désigner l'employé du sy,ndicat, fut-il copropriétaire ...  ! |
Edité par - gédehem le 06 juin 2008 19:55:06 |
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zago
Contributeur débutant
19 réponses |
Posté - 06 juin 2008 : 20:31:59
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Merci pour votre réponse Gédehem.
Comme l'ambiance est "lourde" ( décidement ) dans ce conseil, je vais encore passer pour le vilain petit canard si je n'amène pas des arguments juridiques incontestables.
Les trouvailles d'Etaspak seront donc très bienvenues.
Je pense faire passer l'info "en douceur" à la prochaine AG dans quelques mois...
Vous savez, comme les vraies bonnes volontés sont rares et que ceux-là ont du tempérament, ça explique cette entrée en force...
Et +1 pour notre syndic "clair, net et précis" qui n'a pas pensé à nous en faire la remarque (mais comme il regardait ses pompes en AG ) |
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gédehem
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11332 réponses |
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ETASPAK
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3782 réponses |
Posté - 07 juin 2008 : 18:50:29
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Bonsoir,
Voyez ces liens :
LES EPOUX membres DU CONSEIL SYNDICAL ?
A la question de savoir si 2 époux peuvent être ensemble membres du conseil syndical le Ministre répond que si chaque conjoint est propriétaire d'un lot dans l'immeuble, tous deux peuvent présenter une candidature individuelle au conseil syndical. Cependant si le couple est propriétaire d'un seul lot, seul l'un d'entre eux peut se porter candidat. La question reste de savoir ce qu'il en est si le couple possède plusieurs lots et non un seul. (rép. Min. N°34796 : JOAN Q 9 Novembre 2004 NP.8881)
http://www.unpi13.org/lett6.htm
Rép. min., JO AN, 9 novembre 2004, p.8881 - copropriété. assemblées générales. délégations de vote. réglementation.
L'article 21 ne permet de désigner au conseil syndical que des copropriétaires. Si chaque conjoint est copropriétaire, l'article 21 ne s'oppose pas à leur candidature individuelle au conseil syndical. En revanche, si le couple est propriétaire d'un seul lot, seul un des conjoints peut être candidat au conseil syndical.
http://www.mon-immeuble.com/Lois/RM/jurisRM34796.09.11.04.htm
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manech
Pilier de forums
1418 réponses |
Posté - 07 juin 2008 : 20:29:30
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Question à Etaspack:
Soit un mari et une femme mariés sous le régime de la séparation de biens, qui ont acheté pour moitié chacun, un lot appartement et un lot parking.
Ils sont donc en indivision. Pour chaque lot ils désignent un représentant unique, le mari pour l'appart., la femme pour le parking.
Alors ils pourraient tout à fait légalement être tous deux au conseil syndical???? |
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DomEltro
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442 réponses |
Posté - 07 juin 2008 : 21:03:57
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Bonsoir.
Là c'est un peu tiré par les cheveux, et contraire à l'article L23 : puisqu'il y a mandataire commun, un seul est «copropriétaire» aux yeux de l'assemblée.
Bon, mais si l'un est propriétaire unique d'un lot principal, et l'autre propriétaire unique d'un lot secondaire ? Je n'ai pas trouvé le texte, mais je crains bien que seul le lot principal soit pris en compte. Je me demande d'ailleurs comment traiter celui qui n'a pas un logement mais juste un garage dans la résidence : rien le droit de dire, juste payer les charges générales et les charges particulières des garages ?
Salut, @+ |
Contestataire ->gentil membre de CS ->impliqué au CS communiquant avec les résidents et les bailleurs ->prêt à être syndic non pro EN CAS DE BESOIN. |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 07 juin 2008 : 22:16:45
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Lot principal ? Lot secondaire , ...?
Du moment que vous êtes propriétaire d'UN lot, il est "lot principal" , puisqu'il ne dépend d'aucun autre lot.
Propriétaire d'un lot, vous êtes "copropriétaire", sans qu'il puisse y avoir de hiérarchie entre les copropriétaires selon la nature du lot, et à ce titre habile à être élu au CS !
Concernant l'indivision (peu importe que les indiviaires soient conjoints ou non), la chose est différnte pour ce qui concerne l'AG , les tantièmes d'un lot n'étant pas divisibles, il est de simple bon sens que les ox soent portées par un unique représentant.
Notez que dans une communauté c'est la même chose, si ce n'est que c'est aux époux de régler la question du porte parole de la communauté, un seul membre étant admis à voter !
Si dans l'indivision chacun est personnellement copropriétaire pour sa part, dans le mariage en communauté c'est cette communauté qui est copropriétaire.
D'ou l'impossibilité pour les 2 conjoins de siéger au CS, alors que chacun des indivisaires peuvent y être élu.
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DomEltro
Pilier de forums
442 réponses |
Posté - 08 juin 2008 : 05:08:54
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Bonjour.
Cela règle en effet la question du garage isolé (et d'ailleurs le parking privé). Et (en relisant l'article L23) la question de la SCI : ce sont les membres de la SCI qui participent à l'AG, porteurs d'une proportion de tantièmes selon leur proportion de parts de SCI, et non pas leur gérant (sauf pouvoirs bien sûr, mais cela ne lui permet pas d'être élu au CS). Donc par exemple les deux membres d'un couple (mariés ou non mariés) ou d'une famille (parent-enfant) en SCI peuvent être élus au CS, je pense.
Reste un détail : lorsqu'un lot secondaire (la cave) est dit "attaché au lot principal" (c'est notre RdC), l'ensemble des deux lots doit être considéré comme indivisible aussi ?
Merci de votre clarification.
Cordialement... |
Contestataire ->gentil membre de CS ->impliqué au CS communiquant avec les résidents et les bailleurs ->prêt à être syndic non pro EN CAS DE BESOIN. |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 08 juin 2008 : 09:42:38
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| si la cave est "attaché" à l'appartement, c'est qu'il n'y a qu'un seul numéro de lot!!!!! |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 08 juin 2008 : 09:56:38
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Citation :
si la cave est "attaché" à l'appartement, c'est qu'il n'y a qu'un seul numéro de lot!!!!!
là????? cela dépend de ce que l'on entend par "attaché".
En général, un lot principal est vendu "obligatoirement" avec un lot secondaire cela forme un tout mais:
l'appartement lot n°17 est vendu avec la cave lot n°113 il y a bien deux numéros de lot; numéros qui doivent figurer sur la peuille de présence |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 08 juin 2008 : 10:21:29
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Citation :
Initialement posté par felix1930
Citation :
si la cave est "attaché" à l'appartement, c'est qu'il n'y a qu'un seul numéro de lot!!!!!
En général, un lot principal est vendu "obligatoirement" avec un lot secondaire cela forme un tout
NON
s'il y a 2 numéros de lot, le propriétaire peut très bien vendre un lot et conserver l'autre!!!!
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 08 juin 2008 : 11:09:16
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Citation :
Initialement posté par manech
Question à Etaspack:
Soit un mari et une femme mariés sous le régime de la séparation de biens, qui ont acheté pour moitié chacun, un lot appartement et un lot parking.
Ils sont donc en indivision. Pour chaque lot ils désignent un représentant unique, le mari pour l'appart., la femme pour le parking.
Alors ils pourraient tout à fait légalement être tous deux au conseil syndical????
Bonjour Manech,
Si le lot est commun aux deux époux.
Depuis le 1er juillet 1986 et la loi n°85-1372 du 23 décembre 1985.
Les deux époux sont placés sur un pied d’égalité quant à la gestion des biens communs.
L’un ou l’autre peut représenter le conjoint.
Par contre toute décision d’aliénation des parties communes ou constitution de droits réels sur celles-ci impliquent l’accord des deux époux (articles 1421 alinéa 1er et 1424 du Code civil).
De ce fait, seul un des conjoints peut être candidat au conseil syndical.
De la même façon que seul un des conjoints peut voter dans une assemblée générale.
Voyez ces liens :
III - MANDATS ET REPRÉSENTATIONS (page 11) :
Ils sont au nombre de deux, la délégation du droit de vote entre époux et le problème de la représentation en assemblée générale du copropriétaire «incapable» au sens juridique du terme.
a) La représentation entre époux :
Hors l’hypothèse du mandat tacite sur laquelle nous reviendrons, les règles de représentation sont conditionnées par le régime matrimonial des biens.
Le problème de la représentation entre époux ne se pose pas, si le couple est marié sous le régime de la séparation des biens ou marié sous un régime de communauté et que le bien en copropriété est un bien propre de l’un des époux ; c’est l’époux, propriétaire du lot, qui a accès à l’assemblée et qui vote.
La question de la représentation se pose si le lot est commun aux deux époux. : depuis, le 1er juillet 1986 (loi du 23 décembre 1985) les deux époux sont placés sur un pied d’égalité quant à la gestion des biens communs. L’un ou l’autre peut représenter le conjoint, par contre toute décision d’aliénation des parties communes ou
constitution de droits réels sur celles-ci impliquent l’accord des deux époux. (articles 1421 alinéa 1er et 1424 du Code civil)
http://www.unarc.asso.fr/site/bulltrim/Bulleti_73.pdf
Cour de cassation du mercredi 23 mai 2007 N° de pourvoi: 06-14974
COMMUNAUTE ENTRE EPOUX - Administration - Pouvoirs de chacun des époux - Pouvoir d'administrer seul les biens communs - Etendue - Détermination - Portée
http://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriJudi.do?oldAction=rechJuriJudi&idTexte=JURITEXT000017830926&fastReqId=1663791523&fastPos=1
CODE CIVIL :
Chapitre II : Du régime en communauté
Section 2 : De l'administration de la communauté et des biens propres
Article 1421 : Chacun des époux a le pouvoir d'administrer seul les biens communs et d'en disposer, sauf à répondre des fautes qu'il aurait commises dans sa gestion. Les actes accomplis sans fraude par un conjoint sont opposables à l'autre.
L'époux qui exerce une profession séparée a seul le pouvoir d'accomplir les actes d'administration et de disposition nécessaires à celle-ci.
Le tout sous réserve des articles 1422 à 1425.
http://www.droit.org/jo/copdf/Civil.pdf
Loi n°85-1372 du 23 décembre 1985 relative à l'égalité des époux dans les régimes matrimoniaux et des parents dans la gestion des biens des enfants mineurs (version consolidée au 01 juillet 1986).
http://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=LEGITEXT000006068881&dateTexte=20080608
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DomEltro
Pilier de forums
442 réponses |
Posté - 08 juin 2008 : 11:36:57
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Bonjour.
Citation :
LOT NUMERO "DEUX" :
Une cave située au sous-sol du Bâtiment 1, portant le numéro 5 du plan des caves, attachée au service du lot numéro 1.
Avec trois/dix millièmes des parties et choses communes générales, en ce comprise la propriété du sol.
Pour les parkings et garages il n'y a pas cette mention.
Salut ! |
Contestataire ->gentil membre de CS ->impliqué au CS communiquant avec les résidents et les bailleurs ->prêt à être syndic non pro EN CAS DE BESOIN. |
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manech
Pilier de forums
1418 réponses |
Posté - 08 juin 2008 : 12:04:50
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Merci Etaspack
J'ai bien compris que pour un lot il ne peut y avoir qu'un mandataire, qu'un candidat au CS. Dans le cas de figure envisagé, j'ai parlé de deux lots distincts, (appartement et parking), chacun possédé en indivision (biens achetés pour moitié chacun selon l'acte de vente) dans le même immeuble. Pouvez vous me confirmer que dans ce cas particulier, si chacun des indivisaires est désigné mandataire commun pour un lot, alors chacun peut être à l'AG, parler, voter, et proposer sa candidature? |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 08 juin 2008 : 13:00:49
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Comme l'indique Dom.., le RDC peut prévoir une restriction au libre usage d'un lot privatif, par exemple ici pour vendre un lot 'secondaire' rattaché à un autre lot.
Bien qu'étant 2 lots distincts, ils sont indivisibles.
En revanche, en l'absence de tout attachement de lots entre eux, qui ne peut être imposé par l'AG qu'à l'unanimité des voix du syndicat, chacun peut dispser comme il l'entend de son ou ses lots privatifs.
Manech : attention à ne pas confondre "indivision" et "communauté des époux" née du mariage.
Dans le cas d'une 'communauté' propriétaire d'un lot, il n'y a qu'UN porteur de voix et qu'UN candidat possible au CS.
Pour un ou plusieurs lots propriétés en indision entre X personnes, s'il n'y a bien qu'UN mandataire en AG pour exprimer les voix indivisibles de chacun de ce ou ces lots (*), il peut y avoir X candidats au CS : chacun des indivisaires possède la qualité de "copropriétaire" et à ce titre être élu au CS !
(*) Les voix de chaque lot sont indivisibles, d'où la nécessité pour une indivision de désigner un mandataire commun pour les exprimer en AG.
L'indivision possèdant 2 lots (ou plus), elle peut avoir UN mandataire commun pour le lot A et un autre mandataire commun pour le lot B, .... même si en pratique c'est idiot !
Si cette indivision compte 10 membres, chacun des 10 possède la qualité de "copropriétaire" et de ce fait peut être élu au CS ... même si c'est idiot .
Le mandataire commun d'une indivision ce n'est QUE pour exprimer les voix en AG et recevoir les notifications du syndicat.
Pour le reste, chacun reste copropriétaire. |
Edité par - gédehem le 08 juin 2008 13:04:45 |
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manech
Pilier de forums
1418 réponses |
Posté - 08 juin 2008 : 13:33:10
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A Gédéhem, pour bien mettre les points sur les i, parce que j'ai une petite tête et que c'est une question casse tête:
1)quand des époux mariés sous le régime de la séparation de biens achètent dans un même immeuble deux lots pour moitié chacun, ils sont en indivision. Vrai/faux
2) Quand des époux sont en "communauté des époux" sur deux lots dans le même immeuble, l'un des époux peut représenter un lot, et l'autre époux l'autre lot. Vrai/faux
3)Dans les cas 1 et 2, cela revient à dire que,si des époux sont propriétaires ensemble de deux lots, quel que soit le régime matrimonial, que l'on soit en indivision ou en communauté des époux, chacun des deux peut être mandataire pour un lot -même si l'un des lots est un parking- sauf si l'un des lots est rattaché à l'autre par le RDC-, donc se présenter au CS. Vrai/faux
Merci d'avance. |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 08 juin 2008 : 18:12:48
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Citation :
Initialement posté par manech
Merci Etaspack
J'ai bien compris que pour un lot il ne peut y avoir qu'un mandataire, qu'un candidat au CS. Dans le cas de figure envisagé, j'ai parlé de deux lots distincts, (appartement et parking), chacun possédé en indivision (biens achetés pour moitié chacun selon l'acte de vente) dans le même immeuble. Pouvez vous me confirmer que dans ce cas particulier, si chacun des indivisaires est désigné mandataire commun pour un lot, alors chacun peut être à l'AG, parler, voter, et proposer sa candidature?
Bonsoir Manech,
L’article 23, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 précise :
« En cas d'indivision ou d'usufruit d'un lot, les intéressés doivent, sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, être représentés par un mandataire commun qui sera, à défaut d'accord, désigné par le président du tribunal de grande instance à la requête de l'un d'entre eux ou du syndic. »
Dans votre cas de figure envisagé :
« Dans le cas de figure envisagé, j'ai parlé de deux lots distincts, (appartement et parking), chacun possédé en indivision (biens achetés pour moitié chacun selon l'acte de vente) dans le même immeuble. »
A partir de là, rien ne s'oppose pas à la nomination d’un mandataire commun distinct pour chacun de ces deux lots (appartement et parking).
Et chaque mandataire commun distinct peut participer à une assemblée générale en fonction de la quote-part des parties communes afférente à chaque lot (appartement et parking).
L’article 21, alinéa 5, de la loi du 10 juillet 1965 précise également :
« Les membres du conseil syndical sont désignés par l'assemblée générale parmi les copropriétaires….. »
En conséquence, si chaque mandataire commun distinct est copropriétaire de deux lots distincts (appartement et parking), rien ne s'oppose également à leur candidature individuelle au conseil syndical.
Loi 65-557 du 10 juillet 1965 :
http://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=LEGITEXT000006068256&dateTexte=20080213
Décret 67-223 du 17 mars 1967 :
http://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=LEGITEXT000006061423&dateTexte=20080213
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 08 juin 2008 : 22:18:04
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Manech :
"1) quand des époux mariés sous le régime de la séparation de biens achètent dans un même immeuble deux lots pour moitié chacun, ils sont en indivision. Vrai/faux
2) Quand des époux sont en "communauté des époux" sur deux lots dans le même immeuble, l'un des époux peut représenter un lot, et l'autre époux l'autre lot. Vrai/faux.
Lorsque des époux 'en communauté' sont propriétaires d'un lot (ou de 10), ils n'en sont pas propriétaire 'par moitié' !
Ils sont ensemble propriétaire de tout, la communauté étant UN !
3) Dans les cas 1 et 2, cela revient à dire que, si des époux sont propriétaires ensemble de deux lots, quel que soit le régime matrimonial, que l'on soit en indivision ou en communauté des époux, chacun des deux peut être mandataire pour un lot -même si l'un des lots est un parking- sauf si l'un des lots est rattaché à l'autre par le RDC-, donc se présenter au CS. Vrai/faux"
Pour ce 3), vous mélangez "communauté" avec "indivision" !
Le "régime matrimonial" a justement toute son importance :
- lorsque vous êtes mariés sous le régime de la "communauté", l'un et l'autre sont ensembles "copropriétaire", que ce soit sur 1 ou 5 lots !
Il n'y a pas ici de délégation possible entre époux pour ces lots en "communauté" !
- lorsque vous êtes en "indivision", mettons à 2, l'un (le A) ne peut être "délégué" pour un lot et l'autre (le B) pour le second qu'à la condition que les indivisaires l'aient décidé ainsi, A étant représentant pour 1 lot, B représentant pour l'autre !
Mais permettez moi une appréciation : c'est completement idiot !
Outre le fait que ce n'est pas régulier, une indivision devant désigner son représentant légal peu importe le nombre de lots, cela n'a aucun sens : si A et B ne s'entendent pas pour désigner un mandataire commun comme la loi les y oblige, on n'imagine pas qu'ils se désignent réciproquement pour représenter l'un un lot l'autre un autre !
Les points sont sur les i ?
On voit ici toute l'importance pour les copropriétaires d'avoir connaissance de la qualité d'un candidat au CS, dont son régime matromonial, pour savoir s'il est éligible ou non.
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Edité par - gédehem le 08 juin 2008 22:32:05 |
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zago
Contributeur débutant
19 réponses |
Posté - 09 juin 2008 : 10:33:03
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Bonjour et merci d'avoir apporté vos contributions (et en particulier ETASPAK) 
Si je comprends bien, le régime matrimonial d'un couple propriétaire de plusieurs lots est fondamental et le syndic doit en avoir connaissance, n'est-ce pas ?
S'il se confirme qu'ils sont en communauté, voilà un caillou de plus dans le jardin du syndic...
Je sais que le conseil peut avoir accès à tous documents concernant la gestion de la copro, mais c'est va être chaud si je demande au syndic "quel est le régime matrimonial de Mr et Mme X ? ".
Est-ce que la liste des copropriétaires doit comprendre légalement ce type d'info ?
Désolée si je relance une autre question, mais c'est vraiment appréciable de trouver un tel forum !
zagora |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 09 juin 2008 : 10:48:42
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"Si je comprends bien, le régime matrimonial d'un couple propriétaire de plusieurs lots est fondamental et le syndic doit en avoir connaissance, n'est-ce pas ?"
Oui, bien entendu, cela fait partie des renseignements que le syndic est en droit de demander et d'obtenir pour constituer la "liste des copropriétaires" (D.art.32 et décision CNIL n°21)
"S'il se confirme qu'ils sont en communauté, voilà un caillou de plus dans le jardin du syndic..."
Oui et non : il appartient au CS, chargé du controle du fonctionnement du syndicat et de la gestion du syndic, de demander et de détenir cette "liste des copropriétaires" dans son intégralité et de controler que les candidats au CS sont éligibles .
Dans cette affaire, le syndic n'est pas seul : les copropriétaires sont tout de même les premiers concernés par leur CS.
Pour le syndic qui n'est pas clair, n'importe qui au CS, des potiches, il s'en moque...
Et le syndic véreux, s'il n'y a pas de CS du tout c'est le plus heureux des hommes ! ...
Il ne faut pas se tromper : les copropriétaires sont les premiers et quasi les seuls concernés par LEUR CS ....
Lorsqu'un candidat se présente, les copropriétaires deraient lui demander qui il est, ses éventuelles compétences ou connaissances, sa disponibilité, et bien sur s'il a la qualité de copropriétaire et son régime matrimonial !
Savoir qu'il s'agit d'un indivisaire, du conjoint d'un copropriétaire (séparation de biens, mandat exprès du copropriétaire) ou d'un des 2 membres d'un couple marié, est indispensable.
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Edité par - gédehem le 09 juin 2008 10:55:58 |
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