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 Sujet  |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
 Posté - 24 juil. 2008 : 14:36:55
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Il faut appliquer le principe et supprimer la dispense avec un délai de trois ans.
Tous les syndics sur la même ligne de départ pour la course aux mandats 
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Anne-Laure75
Contributeur actif
44 réponses |
Posté - 24 juil. 2008 : 15:18:31
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Citation :
Initialement posté par JB22
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Peut-être, mais tant que les tarifs seront libres ou du moins que les syndics pourront propoer deux tarifs, avec ou sans compte séparé, il n'y aura pas de vrais comptes séparés obligatoires.
Elle ne "passe pas" le syndicat se retrouve avec la proposition la plus chère.
Pas du tout d'accord, plus on va fixer les choses, plus il sera difficile pour les copropriétaires de négocier de bonnes conditions contractuelles. |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 24 juil. 2008 : 17:46:07
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JPM, d'accord pour l'obligation d'un compte séparé mais...pourquoi attendre 3 ans et pas "application" à la prochaine nomination du syndic
pour Anne-Laure75, la grosse majorité des copropriétaires n'est,malheusement, intéressée que par le montant des honoraires "gestion courante" ;le contenu du contrat, ce n'est pas son problème |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 24 juil. 2008 : 22:44:32
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Pourquoi trois ans ?
Le pragmatisme tout simplement. Une période transitoire s'impose.
Si la loi SRU (13/12/2000) n'avait pas comporté la dérogation mais prévu un délai de trois ans, tous les syndicats seraient présentement pourvus d'un compte séparé. Tous les syndics seraient rémunérés décemment au titre de la gestion courante par les seuls honoraires stipulés depuis quatre ans. Pendant ce dernier délai de quatre ans, une concurrence loyale se serait mécaniquement mise en place. Beaucoup de difficultés auraient disparu et, de toute manière, les fondements du système seraient assainis.
Il y aurait encore des problèmes ? Oui, sans doute ! Mais ils sont plus faciles à régler quand le régime est clair et logique.
Ce n'est pas le cas quand on permet au syndic de se rémunérer sur les profits de fonds qui ne lui appartiennent pas et de faire la nique à ses confrères qui respectent le principe légal.
Sur la remarque d'Anne Laure 75 : Il faut protéger la masse des copropriétaires contre son propre laxisme, justement signalé par Felix 1930. C'est ce que le " french doctor " appelle l'ingérance justifiée. Les juristes parlent d'ordre public de protection, qui n'est pas forcément le dirigisme.
Curieux quand même que les associations de consommateurs ne marchent pas dans ce sens 
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zorg05
Nouveau Membre
1 réponse |
Posté - 07 août 2008 : 15:10:41
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Bonjour,
J'ai aussi un problème avec des frais de mutation exigé par le syndic. En effet je signe le 11 aout chez le notaire pour la vente de mon appartement et ce dernier vient de m'informer que le syndic exide 441 euros au titre des frais de mutations !!! Je trouve cette somme absolument abusive. A priori seul l'état daté peut être facturé. Hors il semble qu'il ne requière qu'une ou deux heure de travail. Par conséquent je trouve le taux horaire de ce syndic hallucinant. Autant je veux bien régler 150 euros (c'est déjà énorme pour un malheureux document) autant il est hors de question que je regle 441 euros.
J'ai informé le notaire et celui ci m'a répondu qu'il serait contraint de provisionné cette somme. J'ai également contacté la DGCCRF de versailles pour leur demander conseil.
Je cherche de mon coté les textes de loi qui pourraient m'aiguiller mais c'est bien difficile de se défendre.
merci par avance
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 07 août 2008 : 17:33:30
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Citation :
Initialement posté par zorg05
Bonjour,
J'ai aussi un problème avec des frais de mutation exigé par le syndic. En effet je signe le 11 aout chez le notaire pour la vente de mon appartement et ce dernier vient de m'informer que le syndic exide 441 euros au titre des frais de mutations !!! Je trouve cette somme absolument abusive. A priori seul l'état daté peut être facturé. Hors il semble qu'il ne requière qu'une ou deux heure de travail. Par conséquent je trouve le taux horaire de ce syndic hallucinant. Autant je veux bien régler 150 euros (c'est déjà énorme pour un malheureux document) autant il est hors de question que je regle 441 euros.
J'ai informé le notaire et celui ci m'a répondu qu'il serait contraint de provisionné cette somme. J'ai également contacté la DGCCRF de versailles pour leur demander conseil.
Je cherche de mon coté les textes de loi qui pourraient m'aiguiller mais c'est bien difficile de se défendre.
merci par avance
relisez bien le contrat de syndic : la prestation particulière pour les frais d'état daté y est mentionnée
il ne s'agit pas d'une facturation au taux horaire, mais d'un forfait!!!
il fallait vous préoccuper, avec les autres copropriétaires de ce montant avant de voter pour le contrat du syndic!!! |
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Fragae
Contributeur senior
83 réponses |
Posté - 12 déc. 2008 : 16:38:41
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A l'aide! je déterre le sujet,
Les frais et honoraires du syndic pour l’état daté, la note de renseignements remis au notaire de l’acte de vente, les frais de mutation
Tout ces frais quels qu'ils soient nommés, les arrêts rendus par la Cour de cassation dans les pourvois N°: 04-17178 et n° 07-10.750 les rendent inopposables à chaque copropriétaire nommément puisque le contrat a été passé avec le syndicat des copropriétaires, et dans la mesure que la rémunération n’est pas prévue par le règlement de copropriété et n’a pas fait l’objet d’une décision particulière d’assemblée générale.
Et, sauf erreur de ma part l'opposition ne pouvant porter que sur les sommes dues à la copropriété et non sur les sommes dues au syndic à titre personnel, les frais de mutation n’entre pas dans le cadre de l'opposition aux termes de l'article 20, qui dans ce cas ne pourra pas être invoquée.
Cependant pour continuer, ces frais qui ne peuvent être opposés au copropriétaire vendeur seront donc répercutés sur le compte de la copro qui, lors de la prochaine AG pourra décider de les imputer au copropriétaire vendeur ? |
Edité par - Fragae le 12 déc. 2008 17:21:08 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 12 déc. 2008 : 18:17:19
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Veuillez vérifier l'article 10-1 nouveau de la loi qui, désormais, impose l'imputation des frais d'état daté au vendeur.
En réalité, c'est au syndicat qu'il appartient de fournir l'état daté. Le syndic l'établit parce qu'il est la main du syndicat qui ne peut pas écrire.
Le syndic facture au syndicat. Le syndicat paie le syndic. La facture passe immédiatement en charge individuelle au débit du vendeur et il est ainsi parfaitement régulier d'en faire figurer le montant dans l'état daté.
Un net avantage pour le syndic est qu'il n'a pas à attendre le chèque du notaire. C'est pour celà, entre autres raisons, que les prétentions des syndics doivent être modérées.
Il n'est plus question d'invoquer l'inopposabilité du contrat de syndic au vendeur puisqu'il est constitué débiteur du syndicat, - et non pas du syndic -, par la loi elle-même.
Il ne reste aux copropriétaires que la possibilité de lire le projet de contrat de syndic avant de l'adopter, et de rejeter à ce titre des prétentions excessives.
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Fragae
Contributeur senior
83 réponses |
Posté - 12 déc. 2008 : 19:03:43
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"Le syndic facture au syndicat. Le syndicat paie le syndic. La facture passe immédiatement en charge individuelle au débit du vendeur et il est ainsi parfaitement régulier d'en faire figurer le montant dans l'état daté."
Pourquoi dans ce cas sur l'état daté le montant apparait comme "Somme due par le copropriétaire cédant au syndic, au titre des honoraires de mutation" ?
Et quel est le sens de la jurisprudence du 30/01/2008 intervenue après le remaniement de la loi et qui comme vous le mentionnez sur votre site http://www.jurisprudentes.org/bdd/actu_article.php?id_article=7371 dit que ces dépenses ne peuvent pas être recouvrés par le syndic sur le copropriétaire concerné ; ces frais sont à la charge du syndicat qui peut les répercuter sur le copropriétaire.
Cela signifie bien qu'il est nécessaire d'avoir une décision du syndicat des copropriétaires ? |
"Quand les girouettes grincent, c'est que le vent tourne !" |
Edité par - Fragae le 12 déc. 2008 19:10:36 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 12 déc. 2008 : 21:38:43
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Cette jurisprudence dit exactement ce que j'ai écrit ci dessus :
Le syndic facture au syndicat à 17 h 01 (ces frais sont à la charge du syndicat)
Le syndic enregistre la facture au crédit de son compte fournisseur par le débit du compte du vendeur à 17 h 02 (qui peut les répercuter sur le copropriétaire.)
Le syndic signe l'état daté comportant son coût à 17 h 03
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 13 déc. 2008 : 10:10:08
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J'ajoute une observation de portée générale :
Quand la Cour de cassation rend un arrêt en janvier 2008, il concerne un litige né plusieurs années auparavant : par exemple en juin 2005, en octobre 2003, voire en novembre 1998.
Elle statue en vertu de la règle de droit en vigueur à la date de naissance du litige, ou à celle de l'établissement d'un acte contesté.
Si cette règle a été modifiée postérieurement, le Juge ne tient pas compte de cette modification.
Il y a qulques exceptions à cette règle. Aucune n'est applicable au présent sujet.
Dans le cas présent de l'arrêt de janvier 2008, la Cour de cassation ne tient pas compte de la loi du 13 juillet 2006 si la demande d'honoraire a été faite en 2004 ou 2005.
Celà veut dire que, même dans le passé, le syndic devait facturer au syndicat. Le principal objet de l'article 10-1 a été de légaliser explicitement la pratique de l'imputation au vendeur. Il ne faut pas en déduire d'emblée que la pratique de l'imputation était illégale, lorsque le syndicat avait payé les honoraires au syndic.
Quant au paiement direct au syndic, il était à l'époque rarement contestable, car il était fondé dans la plupart des cas, sur une convention inscrite dans la demande d'état daté par le notaire.
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jenngirl
Contributeur actif
45 réponses |
Posté - 02 févr. 2009 : 15:07:34
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Je rebondis sur le sujet, espérant que certains verront mon intervention !
je n'ai jamais lors des AG entendu parlé des frais de mutation. Or, vendant mon appartement, je viens de voir qu'il existe des frais pour le vendeur. Soit...
Je viens d'appeler mon syndic. Ces frais sont de 536 euros pour l'état daté.... J'ai demandé confirmation de ces frais par écrit avec plus d'explication...Mais je suis abasourdie...
Après qq recherches, je tombe sur ce document :
http://www.csab.fr/4DCGI/document/etat_date_-_DGCCRF.pdf?session=ePqL3bvZi&id_hier=853413&id_doc=853290
Pensez vous que je puisse contester le montant de ces honoraires étant donné que la somme parait excessif au regard des services rendus ? (cf paragraphe 6 du document)...
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 02 févr. 2009 : 16:12:16
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avec la convocation à l'AG qui procéde à l'élection du syndic vous devez avoir la proposition de contrat du syndic
il suffit de lire....... |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 02 févr. 2009 : 16:24:23
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La lettre de la DGCCRF au CSAB présente un intérêt historique mais n'est plus d'actualité depuis l'avis du Conseil national de la consommation.
Pour ce qui concerne les prétentions de votre syndic, il faut vérifier si le montant indiqué représente exclusivement l'établissement de l'état daté ou le cumul de plus opérations dont l'état daté.
A mon avis le syndic ne peut subordonner la délivrance de l'état daté à son paiement préalable. L'état daté doit être facturé au syndic et c'est le syndicat qui paie le syndic. La charge correspondante est imputée au vendeur et peut figurer à ce titre dans l'état daté comme charge due par le vendeur.
Quant au coût ? Vous avez certainement reçu les convocations pour les précédentes assemblées et le projet de contrat de mandat présenté par le syndic. Vous devez trouver dans le dernier contrat approuvé par l'assemblée les coûts indiqués à propos de opérations de vente d'un lot. C'est un élément de la discussion.
Si la somme de 536 € concerne exclusivement l'état daté, elle est manifestement trsè excessive et l'assemblée a eu bien tort de l'accepter.
Si elle couvre plusieurs opérations, il faut voir le détail.
A vous de nous renseigner 
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 02 févr. 2009 : 16:30:09
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"Pensez vous que je puisse contester le montant de ces honoraires étant donné que la somme parait excessif au regard des services rendus ? (cf paragraphe 6 du document)..."
Vous pouvez toujours essayer, mais comme il n'y a "qu'une recommandation" le syndic se retranchera sur son contrat de syndic qui a été accepté par l'A.G.
Vous pouvez également voir sur le site de l'ARC une enquête sur ce sujet. |
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alice78
Pilier de forums
917 réponses |
Posté - 02 févr. 2009 : 18:28:21
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L'avis du CNC ne change absolument pas la teneur de la lettre adressée par la DGCCRF à la CSAB. Un tarif disproportionné par rapport au service rendu sera toujours condamnable.
L'avis du CNC ne porte nullement sur le niveau des tarifs, qui rappelons-le sont libres depuis 1986, mais sur ce qui doit être intégré à la gestion courante, tarifée forfaitairement. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 02 févr. 2009 : 23:00:44
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Un tarif excessif est condamnable certes. Mais que dîtes-vous de celles et ceux qui votent en sa faveur ?
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 03 févr. 2009 : 00:00:34
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| si les copropriétaires commençaient par lire les documents envoyés dans la convocation........ |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 03 févr. 2009 : 07:55:07
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même si vous prenez connaissance de tous les documents,il faut être réaliste;les copropriétaires,à commencer par les membres du CS,ne vont pas se "battre" pour un poste d'honoraires qui impliquera,éventuellement, un copropriétaire vendeur (d'autant que si celui-ci a bien étudié le contrat il va (ou pas) augmenter son prix de vente deXXXX euros>>>honoraires état daté).
ex.dans le projet de contrat qui doit être présenté à la prochaine AG ts les honoraires avaient augmentés (compte séparé de 933€/30 lots passe à 1515€)ou (état daté +XX de 250€ passe à 300€).
Sous réserve de l'accord de l'AG ,à la demande du CS, le syndic a accepté de "ramener" tous les honoraires à ceux de 2008 donc cpte séparé à 933€, sauf état daté qui sera à 300€
(gestion courante + 3%) |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 03 févr. 2009 : 09:39:14
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Les honoraires dits de compte séparé ne correspondent à aucune prestation déterminée et sont dépourvus d'existence juridique.
Quans un syndicat abandonne le compte unique, il doit admettre une augmentation des honoraires de gestion couratante, en contre partie de la disparition de la rémunération des fonds par la banque. Rien en dans les honoraires particuliers. |
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Sujet |
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frais de mutation /etat daté/honoraires abusifs
Forum fermé
