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BAILLET
Contributeur vétéran
128 réponses |
 Posté - 28 sept. 2003 : 16:09:57
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Bonjour,
Pouvez vous m'indiquer si les MURS DES CAVES sont parties privatives ou à considérer comme parties communes ?
Merci d'avance de vos réponses.
BC
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harpe
Contributeur vétéran
127 réponses |
Posté - 28 sept. 2003 : 16:45:24
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Bonjour,
tout dépend du reglement de copropriété.
Il est possible que ce soit des murs porteurs .
Si un mur donne sur un couloir alors c'est partie commune
Si un mur donne sur une autre cave , c'est un mur mitoyen avec votre voisin.
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gaudin_antoine
Pilier de forums
633 réponses |
Posté - 28 sept. 2003 : 16:52:58
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Tout d'abord, il convient de lire le règlement de copropriété qui peut envisager la qualification de tels murs. En effet, les articles 3 à 5 sont simplement supplétifs de volonté.
A défaut, de deux choses l'une :
- soit les murs relèvent du gros oeuvre du bâtiment (gros murs et murs de refend et, plus généralement, les murs qui assurent la solidité de l'immeuble), et ils sont présumés communs,
- soit il s'agit de cloisons simplement séparatives, indifférentes à la solidité de l'immeuble, et ces murs sont mitoyens entre les locaux qu'ils séparent, selon l'art. 7 (peu important leur nature).
Il est à noter que, si l'art. 43 de la loi semblent indiquer que les dispositions de l'art. 7 sont d'ordre public, il n'en est rien en réalité (distraction du législateur), puisque l'art. 7 dispose que cette mitoyenneté est présumée. La preuve contraire peut être rapportée. Il ne peut s'agir d'une présomption irréfragable car le législateur aurait précisé que de tels murs sont mitoyens.
Bien cordialement.
Antoine GAUDIN
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 28 sept. 2003 : 23:28:50
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L'observation de harpe doit être soulignée :
Si un mur donne sur un couloir alors c'est partie commune
Il semble effectivement exact que les cloisons séparant une partie privative d'une partie commune, qu'il s'agisse d'une cave ou d'un autre type de fraction d'immeuble, doivent être considérées comme parties communes.
Leur statut n'est pas défini clairement dans la loi ou dans les règlements de copropriété. Mais elles ont pour objet de matérialiser et délimiter un volume privatif. Or cette délimitation est l'une des fonctions du bâti commun.
On prétend souvent et hâtivement qu'elles sont mitoyennes entre le lot privatif et les parties communes. Mais l'article 7 ne prévoit la présomption de mitoyenneté qu'entre parties privatives.
La jurisprudence définit d'ailleurs le percement d'une porte dans une cloison de ce type comme une atteinte aux parties communes.
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gaudin_antoine
Pilier de forums
633 réponses |
Posté - 29 sept. 2003 : 15:01:31
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Sans doute.
En relisant mon précédent message, je m'aperçois que les termes "(peu important leur nature)", étaient ambigus.
Je visais la nature matérielle des locaux : habitation, cave, parking, grenier ...
Pour en revenir aux messages de Harpe et de JPM, s'agissant du caractère commun de la cloison séparant une partie privative d'une partie commune, il convient de trouver un fondement juridique.
Le caractère commun de cette cloison ne peut avoir pour fondement l'atteinte qui serait portée aux parties communes par le percement d'une ouverture.
Il s'agit plutôt d'une conséquence du caractère commun de la cloison.
Les dispositions de l'art. 7 n'étant d'aucune utilité en l'espèce (cf. "séparant les parties privatives"), il convient de trouver autre chose.
Préalablement, il faut relever que, sous le régine de la loi de 1938, le législateur, dans sa grande sagesse, avait prévu une disposition balai, selon laquelle tout ce qui n'était pas privatif était réputé commun.
En 1965, le législateur n'a pas jugé utile de reprendre un dispositif analogue.
Ceci étant, le règlement de copropriété peut légitimement utiliser ce procédé, et il y a alors lieu d'en faire application.
A défaut, on est contraint de jongler entre les dispositions des art. 2 et 3 de la loi, et les présomptions qui en résultent.
L'art. 2 se réfère à "l'usage exclusif".
L'art. 3 se réfère à "l'usage et à l'utilité de tous...".
Donc, les parties privatives se caractériseraient par leur seul usage, et les parties communes par leur usage ou leur utilité.
Dans le cas qui nous préoccupe (cloison entre une partie commune et une partie privative), on peut considérer que, pour le propriétaire de la partie privative, la cloison, si elle offre une utilité(séparation matérielle avec la partie commune), elle ne lui offre, à strictement parler, aucun usage.
En revanche, s'agissant de la partie commune, la cloison n'offre aucun usage, non plus, mais celle-ci a une utilité pour tous, celle de séparer physiquement la partie commune de la partie privative.
Donc, dans ce cas de figure, la présomption de l'art. 3 s'applique et la cloison est un élément relevant des parties communes auquel on ne peut librement porter atteinte.
Je sais, c'est un peu tiré par les cheveux, mais je me suis amusé !
Bien cordialement à tous.
Antoine GAUDIN
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zjuto
Pilier de forums
301 réponses |
Posté - 29 sept. 2003 : 15:37:16
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La question de BAILLET porte sur les murs, non sur les cloisons.
Pour répondre directement à la question de BAILLET, on peut affirmer que les murs sont parties communes car ils ont pour utilité de porter l'immeuble.
En revanche, le débat a bifurqué vers la classique discussion sur les cloisons. Je souhaite donner mon point de vue, car pour une fois je ne suis pas d'accord avec JPM.
.............................................................
La partie commune se moque bien de savoir si elle est délimitée ou non. La partie privée y tient comme à la prunelle de ses yeux.
Pour les cloisons séparant les parties privées des parties communes, l'aspect extérieur ne peut certes être modifié sans l'accord de la copropriété, mais leur nature est privée car c'est le propriétaire du lot cloisonné qui en a l'usage exclusif. Il tient à ce que son lots soit cloisonné.
Les cloisons séparant les lots privés des parties communes sont privées.
D'ailleurs, on observera que c'est la même chose pour les portes.
Les portes des lots privés séparant les parties communes des parties privées sont unanimement considérées comme privées avec une obligation de respecter l'aspect extérieur.
Cordialement.
Z.Juto |
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BAILLET
Contributeur vétéran
128 réponses |
Posté - 29 sept. 2003 : 16:21:35
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Merci à tous pour ces précieuses informations.
Cordialement.
BC |
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gaudin_antoine
Pilier de forums
633 réponses |
Posté - 29 sept. 2003 : 20:45:25
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Z. Juto,
J'entends bien vos remarques.
Pour revenir au message initial de BAILLET, les termes utilisés étaient bien "murs des caves".
On pouvait légitimement penser que le terme "mur" se rapportait à une démomination générique.
Un mur est alors un ouvrage en maçonnerie, formant paroi, d'une épaisseur variable, constitué de matériaux (peu important leur nature) superposés et généralement liés avec du mortier de chaux, de plâtre, de ciment ...
Au sens étroit, un mur est une paroi verticale d'un bâtiment ayant une fonction portante.
Naturellement, il convient de s'entendre sur les mots.
S'il s'agit d' un mur (au sens technique), en l'absence de disposition du règlement, la présomption de l'art. 3 joue et il s'agit d'une partie commune, dans tous les cas.
S'il s'agit d'une paroi qui ne constitue pas, techniquement, un mur, faute de relever du gros oeuvre, au sens de l'art. 3, l'interrogation est permise lorsque cette paroi se situe entre une partie divise et une partie commune.
J'entends bien l'argument par lequel vous justifiez que, dans ce cas, la paroi qui ne constitue pas un mur, au sens technique, serait privatif.
Mais il m'emporte pas mon adhésion.
Manque toujours le fondement juridique.
Or, les art. 2 et 3 n'emploient jamais les termes "murs, parois, cloisons..."
En dehors, des termes "gros oeuvre du bâtiment", l'art. 3 n'utilise, de manière générique que la formule "usage ou utilité de tous...".
Quant à l'art. 2, toujours de manière générique, il n'utilise que les termes "usage exclusif".
Qu'on le veuille, ou non, ce n'est qu'à partir de ces éléments que l'on peut raisonner juridiquement.
Force est de reconnaître que, de manière effectivement restrictive, l'usage et l'utilité ce n'est pas la même chose que l'usage seul.
Quant au parallèle avec la qualification de la porte palière qui, indubitablement, constitue un élément privatif (sauf disposition contraire du règlement), elle n'emporte pas ma conviction.
Il faut convenir que la porte a un usage, et seulement une utilité (indifférente quant à la qualification d'élément privatif). Son usage, lié au fait qu'elle s'ouvre et qu'elle se ferme, permet au propriétaire du lot privatif de pénétrer dans celui-ci depuis les parties communes.
Tel n'est pas le cas de la paroi qui ne constitue pas un mur au sens technique. Celle-ci présente un caractère essentiellement passif qui tient en ce qu'elle sert à délimiter matériellement le "territoire" de chacun. Elle une utilité, mais pas d'usage.
En définitive, on ne sait pas si ce dont nous parle BAILLET est un mur au sens technique ou une paroi ne relevant du gros oeuvre.
Bien cordialement.
Antoine GAUDIN
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zjuto
Pilier de forums
301 réponses |
Posté - 30 sept. 2003 : 09:42:16
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Pour faire simple, si le mur est porteur, il est commun, et si le mur n'est pas porteur, il est qualifiable juridiquement de cloison et est :
- privé s'il sépare des parties communes.
- mitoyen s'il sépare deux parties privées.
Pour être complet sur le sujet, nous pouvons nous interroger sur le caractère d'une clôture séparant d'avec le domaine public, telle qu'une haie sur rue fermant un jardin à jouissance privative?
A mes yeux, cette haie est commune en ce qu'elle délimite l'emprise du syndicat des copropriétaires (sauf le cas où son statut est défini différement par le règlement de copropriété). Tout le monde est-il d'accord sur cette interprétation ?
Cordialement.
Z.Juto |
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gaudin_antoine
Pilier de forums
633 réponses |
Posté - 30 sept. 2003 : 12:57:51
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Sur le second point de votre dernier message, je serais enclin à penser comme vous, le tout sous réserve d'indication contraire du règlement.
Si la parcelle jouxtant le domaine public est une partie commune à jouissance privative, ce qui sert à matérialiser la limite est en toute hypothèse un élément également commun.
En effet, la propriété de cet élément découle de celle du sol (argument faible en régime de copropriété).
En outre, il a une utilité pour tous (art. 3).
La doctrine, de manière plus spécifique, considère volontiers que les murs et les piliers des clôtures constituent des éléments communs, au titre du gros oeuvre.
Le fondement est contestable (l'art. 3 utilise les termes "gros oeuvre du bâtiment") et inutile (il suffit de se référer au critère général de l'art. 3 "usage et utilité pour tous").
Si la parcelle en cause est qualifiée expressément dans le règlement de partie privative, je pense qu'il convient toujours d'appliquer les dispositions de l'art. 3. Ce qui limite la parcelle avec le domaine a une utilité pour tous : matérialiser l'emprise du syndicat, ainsi que vous l'écrivez très justement.
Cet élément n'a pas, à strictement parler, d'usage pour le propriétaire de la parcelle.
En outre, les règles de l'accession immobilière artificielle, qui voudraient que le propriétaire du sol soit également propriétaire de ce qui s'y trouve, ne devrait pas recevoir d'application. Les règles de la copropriété sont en effet dérogatoires du droit commun de la propriété (dans les limites de la frontière des règles propres au régime de la copropriété).
Sur le premier tiret de votre premier point, je ne suis toujours pas d'accord. Jusqu'à ce qu'on me présente un fondement juridique apte à me convaincre, je demeure sur la ligne de JPM pour les arguments (sans doute faibles, mais ils ont au moins le mérite d'exister), tels qu'exposés dans mes deux précédents messages.
On peut encore ajouter que la loi de 1965 n'est pas une création ex nihilo, de telle sorte que les lignes générales tracées par le régime de la loi de 1938, qui accordait une primauté aux parties communes (ce qui n'était pas privatif était réputé commun) n'ont pas été définitivement abolies. Au moins, elles peuvent servir de pistes pour combler les vides du régime nouveau. Certains auteurs, qui ont commenté la loi de 1965, n'ont-ils pas écrit (sans doute de manière un peu excessive) que les parties privatives se résumaient à un cube d'air enfermé par l'appartement ?
A force de couper en quarante les c******* de mites, les éventuels lecteurs ont dû déserter le présent forum.
Bien cordialement.
Antoine GAUDIN
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zjuto
Pilier de forums
301 réponses |
Posté - 30 sept. 2003 : 14:48:50
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OK antoine, on arrête.
Cordialement.
Z.Juto |
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gaudin_antoine
Pilier de forums
633 réponses |
Posté - 30 sept. 2003 : 15:13:48
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Z. Juto,
Oui, à moins que d'autres intervenants aient des arguments supplémentaires à faire valoir.
Je me souviens que, dernièrement, dans un fil relatif au compte séparé, vous nous aviez promis une contribution sur les relations, disons contestables, entre le syndic et le président du conseil syndical.
Je saisis bien la nature de ces relations mais, en revanche, je ne vois pas les montages qui peuvent s'opérer, ni les avantages effectifs(enveloppes, ristournes ...) que ledit président peut en retirer.
Je suppose que d'autres contributeurs attendent également avec intérêt votre exposé.
Bien cordialement.
Antoine GAUDIN
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Prados
Pilier de forums
3625 réponses |
Posté - 30 sept. 2003 : 16:29:34
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Antoine,
je suis également curieux de connaitre ces "relations contestables".
Prados |
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