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Dominique76
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 Posté - 18 juin 2007 : 16:22:01
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Notre ASL regroupe 3 copropriétés.
Les statuts prévoient que la répartition des charges se fait au prorata de la SHON.
Or en vérifiant les comptes de notre copro, je constate qu'une partie des charges de cette ASL ne suivent pas cette répartition. Même si cette nouvelle répartition est logique, bien que plus défavorable pour notre copro, quelle formalisme aurait dû t'elle prendre avant d'être appliquée?
Que dois je demander à notre syndic qui est aussi le directeur de l'ASL comme document pour justifier cette répartition différente à celle prévue dans les statuts?
Merci d'avance
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Cordialement
Dominique |
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JPM
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13591 réponses |
Posté - 18 juin 2007 : 16:59:47
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Tout celà dépend de facteurs bien divers :
En premier la date de vos statuts et la nature des services assurés ou générés par l'ASL.
S'il y a par exemple une chaufferie commune, la répartition des frais de chauffage a fait l'objet de textes d'ordre public devant lesquels une clause perd ses effets.
Un autre aspect de la question : l'ASL répartit elle entre les syndicats ou entre les syndicataires qui paient eux-même l'ASL ?
Dans le premier cas, le répartition est souvent faite en fonction d'une base et chaque syndic répartit ensuite la quote-part globale de son syndicat entre les copropriétaires en fonction d'une autre base.
Quelques précisions seraient nécessaires.
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Dominique76
Contributeur vétéran
197 réponses |
Posté - 18 juin 2007 : 17:40:34
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les statuts datent de 1999
La répartition non conforme aux statuts concerne le gardien (salaire, charges, loge)
L'ASL répartit les charges entre les syndicats.
Je ne conteste pas cette répartition différente, mais avant d'être appliquée, comment doit elle être officialisée? Cette modification aurait elle dûe être sousmise à l'approbation de tous les copropriétaires? |
Cordialement
Dominique |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 18 juin 2007 : 18:28:49
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Il faut normalement une décision de l'assemblée de l'ASL.
Si les copropriétaires, qui sont aussi les syndicataires, ont vocation à participer à cette assemblée, ils votent.
S'il y a une clause des statuts imposant la représentation des copropriétaires par leurs syndics respectifs, une décision préalable de chaque assemblée de syndicat est nécessaire. C'est la règle prévue maintenant pour les unions de syndicats régies par l'article 29 de la loi.
Mais une observation pour les charges des concierges. On considérait autrefois qu'elles devaient être réparties (en copropriété) conformément à l'article 10 alinéa 1 de la loi de 1965. De cette manière certains lots pouvaient légalement être exonérés de toute contribution. La Cour de cassation a jugé le contraire : tous les lots sont concernés par le service de conciergerie. Il est possible que la modification soit liée à ce revirement de jurisprudence ?
Quel est désormais le mode de répartition de ces charges ?
Autre remarque : la base SHON est généralement en cohérence avec la base des tantièmes généraux de copropriété, au moins pour les locaux d'habitation. Est-ce le cas chez vous ?
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Dominique76
Contributeur vétéran
197 réponses |
Posté - 18 juin 2007 : 23:51:41
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Nos statuts imposent la représentation des copropriétaires par leurs syndics respectifs. Mais cette nouvelle répartition n'a pas fait l'objet d'une décision préalable de chaque assemblée de syndicat.
Les 3 syndicats regroupés dans l'ASL sont P1, P2, P3.
Notre répartition des charges est:
Gardien: P1 =34%
ASL de P1, P2, P3 =66% réparti en P1=54%, P2 = 39%, P3 = 7%
ce qui fait pour P1=70%, P2=26%, P3=4% (j'ai arrondi les %)
autres dépenses: P1=54%, P2 = 39%, P3 = 7%
Cette répartition (54%,39%,7%) correspond au prorata de chacune des SHON de P1, P2 et P3
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Cordialement
Dominique |
Edité par - Dominique76 le 18 juin 2007 23:53:11 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 19 juin 2007 : 09:04:02
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A la lecture de vos indications, il existe des tâches du gardien propres à P1 représentant 34 % du salaire et des charges.
Les autres tâches sont communes aux trois immeubles dans les proportions que vous indiquez.
Vrai ou pas ?
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 19 juin 2007 : 09:04:26
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Il me semble qu'en fait, c'est le gardien (son embauche récente? non prévue aux statuts de l'ASL? non prévue aux règlement de copro?)qui forme la problématique...
Il a été embauché dans P1, et l'idée de partager ses taches en lui en attribuant dans ASL, a conduit à le faire payer à raison d'un tiers par P1 et de deux tiers par ASL
Si c'est le cas, il n'y a pas de nouvelles répartitions des charges
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Dominique76
Contributeur vétéran
197 réponses |
Posté - 19 juin 2007 : 10:14:48
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Notre copro est verticale, les 2 autres sont horizontales. Il est certain que le gardien a beaucoup plus de taches chez nous qu'en P2 ou P3. Son embauche est prévu dans les statuts de l'ASL et son contrat de travail a été fait au nom de l'ASL.
Je ne conteste pas cette répartition, je souhaite seulement savoir quelle formalisme minimum doit avoir cette répartition non décrite dans les statuts pour qu'elle soit incontestable.
Car malheureusement cette ASL (d'après ses statuts) mais appelée Union (pour entrenir la confusion) ne fonctionne pas correctement par laxisme, voir incompétences des syndics représentants nos copros et mésententes de certains copros entre eux et qui contestent toutes les décisions par LRAR (mais pas devant un tribunal).
Pour vous donnez un exemple de l'ampleur de ce dysfonctionnement:
Jusqu'à l'an passé, pas de compte spécifique pour cette ASL. La direction était confiée au syndic de P2, mais les factures et salaires étaient payées sur la trésorerie de P1. P2 et P3 remboursait ensuite leur quote-part à P1. Depuis janvier, notre syndic de copro a un contrat de directeur de cette ASL, l'ASL a un compte spécifique (pas séparé, chez F...., c'est 40€ en + par lot ) mais le gardien reste payé par P1 car les démarches auprès de l'URSSAF n'ont pas été encore faite..... |
Cordialement
Dominique |
Edité par - Dominique76 le 19 juin 2007 10:16:46 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 19 juin 2007 : 10:33:42
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Vous êtes bien en présence du problème que j'ai évoqué.
Il n'y a pas pas atteinte à la répartition des charges.
Le particularisme de la répartition est lié à la répartition des tâches. Il suffit de vérifier le contrat de travail pour s'en assurer.
En principe la répartition faite n'est pas critiquable.
Vous devriez surtout vous occuper de la confusion, - malheureusement fréquente -, entre ASL et Union.
En principe l'union est préférable car les intérêts des copropriétaires sont mieux protégés dans le régime des unions tel qu'il résulte de l'article 29 de la loi et du décret d'application.
A noter que désormais les unions coopératives ne peuvent plus " gérer " mais seulement apporter des services d'assistance administrative et comptable.
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Dominique76
Contributeur vétéran
197 réponses |
Posté - 19 juin 2007 : 11:16:29
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| Certes, une Union protège mieux les copropriétaires, mais chaque décision doit être soumise à l'AG de chaque copropriété et lorsque ces copropriétés ont des AG à des dates différentes dans l'année, il ne faut être pressé..... |
Cordialement
Dominique |
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Dominique76
Contributeur vétéran
197 réponses |
Posté - 19 juin 2007 : 11:19:37
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Quant à la répartition des traches du gardien, son contrat prévoit 12500 UV, mais il n'y a pas de décomposition de ces 12500 UV joint à son contrat.... |
Cordialement
Dominique |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 19 juin 2007 : 11:32:47
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Dans un contrat de concierge, le décompte des UV et la liste des tâches sont des pièces indicpensables.
A fortiori dans votre cas.
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Mout
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2545 réponses |
Posté - 19 juin 2007 : 17:11:46
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Contrairement au titre de votre fil, il n'y a pas de modification de la répartition des charges de lotissement.
Cependant, la décision de prendre en charge 2/3 des frais découlant de l'emploi d'un gardien A DU FAIRE L'objet d'une decision d'AG à la majorité requise par les statuts en matière d'AMELIORATION des services COLLECTIFS, d'une part, et d'une décision en matière de BUDGET de l'ASL.
Si ce n'est pas le cas, vous pouvez contester soit la décision d'AG soit l'absence de décisiosn requise
Vous êtes copro de P1, donc vous pouvez agir dans P1 par rapport au contrat de concierge ...et surtout vérifier la régularité de son emmbauche, si un gardien n'était pas prévu au règlement de copropriété
Tout cela me semble un mélange des genres très peu souhaitable, que des "pieds nickelés" ne tarderont pas à transformer en cauchemar
Votre syndic de copro NE PEUT PAS AVOIR UN CONTRAT DE DIRECTEUR D'ASL.
Directeur d'ASL est une tache bénévole! |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 19 juin 2007 : 17:34:05
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L'ennui est qu'il n'y a plus de directeur dans les associations syndicales mais un président.
Mention est faite du président dans les dispositions communes. Il y a donc un président dans une ASL.
La coutume est que le président ne soit pas rémunéré. Mais rien ne s'oppose, semble-t-il à cette rémunération.
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 19 juin 2007 : 18:21:20
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Autant pour moi, l'habitude...
Une ASL élit en assemblée générale de ses membres un syndicat composé de membres élus, conformément aux statuts.
Le syndicat désigne en son sein un président qui est le représentant légal de l'ASL
Le président d'une ASL est donc un membre ELU.
Ce président peut se faire aider d'un directeur salarié
dans le cas présent les syndics des 3 copropriétés représentent leur copropriété en AG d'ASL...
...mais les AG réunissent alors les copropriétaires des 3 copropriétés (qui sont tous membres de droit)
les syndics de gestion votent conformément aux statuts (et au prorata des voix attribués aux 3 lots)
le syndicat de l'ASL peut, et doit même à mon avis, être composé de membres élus qui désignent leur président
je pense qu'il ne faut confondre la notion de "représentation des lots" (pour les votes) et la notion de "membre de l'ASL" et qu'il faut bien relire les statuts de l'ASL |
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Dominique76
Contributeur vétéran
197 réponses |
Posté - 20 juin 2007 : 00:02:33
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Dans les statuts de l'ASL, il n'est pas prévu de syndicat 
Les statuts prévoient que "L'association est administrée par un directeur" élu par l'assemblée générale.
Mais "l'assemblée générale comprend les représentants des syndicats des copropriétaires. La copropriété est représentée par son syndic sans qu'il ait à justifier d'une autorisation préalable de l'assemblée générale de son syndicat."
Les statuts de notre ASL ont besoin d'être mis à jour, mais si "le directeur" en place ne fait rien, comment le contraindre?
Le CS de notre copro a demandé au syndic qu'il soit élu à notre prochaine AG des représentants parmis les copropriétaires, pour assiter au réunions ou assemblée générale de l'ASL. Ce point a été oublié dans l'ordre du jour....
Concernant le gardien:
Notre RDC indique dans la définition des charges générales: ".... les salaires des préposés éventuels, avec leurs avantages en nature (logement, chauffage, éclairage), et toutes autres rénumérations dûes aux personnes chargées de l'entretien de l'immeuble, ainsi que les cotisations fiscales et sociales afférentes à ces salaires et rénumérations."
Dans la désignation des parties communes on y parle de la loge du gardien et de son parking .
Il n'y a rien d'autres concernant le gardien dans notre RDC
Dans les statuts de l'ASL
Dans l'objet de l'ASL, il y a la répartition des frais de gardiennage, l'entretien de la loge du gardien et son parking.
Dans les pouvoirs du directeur, il y a: il engage le personnel nécessaire
Et rien d'autre....
quelles démarches suivre pour clarifier tout ça... |
Cordialement
Dominique |
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 20 juin 2007 : 09:06:30
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Bon :l'embauche d'un gardien semble conforme au RdC et aux statuts.
C'est une 1ère chose
Maintenant il faut vérifier le fonctionnement : y a t'il eu des délibérations des AG?
Quant à la composition de l'AG d'ASL, il est évident que les syndics pro des copro préféreraient rester en petit comité...
Mais il y a l'ORDONNANCE DE 2004 ET LE DECRET DE 2006!
Les statuts, même imprécis, ne peuvent ni être contraires à la loi ni être interprétés en contrevention à la loi!!! |
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modif répartition de charges ASL
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