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 Sujet  |
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zen.christophe
Contributeur senior
86 réponses |
 Posté - 17 déc. 2006 : 20:24:57
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Bonsoir.
Gestion (par un grand groupe) d'une ASL de 2 corpos (une verticale, l'autre horizontale) totalisant 41 lots principaux : 991€64 en 2005.
C'est à mes yeux doublement cher car ils ne faisaient rien ou mal, et confondaient les règles de l'ASL avec la Copro.
J'ai repris le tout, et pour m'aider dans les cas difficiles j'adhère à l'ARC car ça fait Resposabilité Civile en même temps (et moins cher qu'un assureur).
@ bientôt.
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 17 déc. 2006 : 23:23:20
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Benoic, ..comprenez que votre question n'a aucun sens !! (et pour le comprendre, pas besoin de St Cyr, effectivement ... )
Vous avez 21 lots + 6 copr , soit 27 personnes !
Vous avez
- 121 € d'affranchissement, ce qui à 0.53 nous fait 228 missives ! Pour 27, vous devez avoir au moins une cinquantaine de fournisseurs à contacter souvent.
- 101 € de tirage, soit en gros 336 photocopie, ce qui demontre que outre vos 27 personnes et copie des 228 missives, il y en à plein d'autres qui se perdent ...
- Et en plus il y a 317 € pour les tirages de comptes et appels de fonds, très nombreux pour les 27 et vos 500 € de budget.
Nous imaginons la longueur des listing.
En résumé, si vous comparez les 991 € de Zen pour les 41 lots avec vos 1400 € pour 27 personnes, un simple brevet des collèges voire moins est suffisant pour constater tout de suite que votre "gestionnaire" vous roule dans la farine et a trouvé, pardonnez moi, 27 bonnes poires ... 
(Je n'ose pas penser qu'il faille comparer ses 991 € totaux pour 41 avec vos 2300 € totaux pour 27 !)
Qu'elle était la question ?
Vous vouliez lui demander d'en faire un peu moins "...mais que cela ne changera pas vraiment la depense car il applique des baremes en fonction de la taille de ses co-pros et que finalement ca reviendra au même." ? |
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champagne
Pilier de forums
520 réponses |
Posté - 18 déc. 2006 : 09:04:12
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Rien ne sert de comparer et de chercher à faire une " braderie"
Un gestionnaire professionnel va " gérer" et bon père de famille ou pas , il se doit de faire fructifier ou du moins maintenir à flot l'entreprise pour laquelle il travaille.Sinon c'est le dépôt de bilan.Donc il va pratiquer suivant une convention tarifaire qu'il va appliquer , et rajouter un peu de " marge " si possible.
A cet effet il va prendre en compte :
- nombre de lots x par x euros du lot,
- taux horaire de gestion applicable à toutes les interventions : contrôle factures , contrôles travaux , passation commande , présence aux A.G ,rédactions diverses, liaisons avec Président ou syndicat ...
- viendront s'ajouter les frais administratif , copies, expéditions en envois simples ...lettres recommandées avec A.R..
vous comprendrez qu'il y a forcement une liste qui sans être exhaustive , pourra s'allonger au gré des obligations de résulat et désir du " client " ( l'A.S.L.)
Alors ce sera
1.soit du bénévolat - bien souvent les syndicataires pensent qu'acquitter sa cotisations c'est payer aussi les " bénévoles " et attendre d'eux plus que le maximum -
2. soit professionnel de gestion et il faudra payer pour toutes demandes comportant intervention de sa part.
La somme demandée de plus de 2000 € est dans la normalité.
C'est dans le minimum " syndical" comme ont pourrait dire et faire moins c'est pas toujours possible .
Il faudra faire des contrôles sur toutes les prestations , temps de présence , expéditions, consommables , frais divers de déplacements,...Le professionnel dans ses tarifs tient aussi compte de : amortissement de son matériel , frais fixes inclus ( éclairage , chauffage des locaux, ...) et finalement le contrôleur ( Président de l'ASL) fera plus de travail que s'il faisait la gestion lui même.
Alors il faut transiger et essayer de négocier un " forfait" , limiter les augmentations , mais ne pas passer son temps à mettre en concurrence les gestionnaires, ou à controler le gestionnaire retenu .
Pensez aussi que si l'ASL ne trouve plus personne pour gérer , le législateur pourra désigner un gestionnaire d'autorité et les prix risquent encore d'augmenter.
Alors à moindre " maux" :syndicataires si personne ne veut s'investir " gratuitement" et bien payez.
Au bout d'un certain " temps" de bénévolat et devant les exigences de certains , ils y a forcement un moment ou un choix sera à faire et même dans les petites structures d'ASL l'emploi d'un gestionnaire extérieur s'imposera avec un cout assez semblable à celui exposé.Donc ne vous attendez pas à ce que les prix baissent , parce qu'ils vous semblent négociables en fonction d'éléments personnels ou subjectifs.C'est la loi de l'offre et de la demande.C'est la loi du marché.C'est certainement ce que Benoic enseigne à ses élèves.
Et je pense que c'est plus une notion de comparaison entre ASL qu'il souhaitait plutôt que de voir le choix de gestion de son ASL remis en cause.Alors les 2500 €, quelque soit le nombre de lots traités c'est le prix du marché. |
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Benoic
Pilier de forums
219 réponses |
Posté - 18 déc. 2006 : 10:10:26
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AH.. Chamapgne merci... Enfin un peu d'air frais et de bon sens. !!! C'est exactement ce que me disait mon anlyse poussée de mon gestionnaire. J'avais fini par me dire qu'en me battant un peu j'arriverais peut etre a une reduction de 15 % et encore... Par de recents coups de fils a des gestionnaires divers j'ai vu que l'on était bien .. dans la "norme". Alors peut etre cette norme est elle triop élévée .. Je n'en savais rien jusqu'a maintenant d'ou ma demarche.
Merci aussi a Gedehem pour son anlayse tres pertinente et factuelle aussi . Mais finalement oui le vrai choix se resumerait a une gestion privée (ce dont on ne veut pas pour un tas de raisons) et un gestionnaire a prix acceptable. Je ne pense pas que nous soyons roulés dans la farine, efin juste un peu, et avec notre consentement coupable ..., mais en tous cas nettement moins que dans toutes les co-pros auxqueelles j'ai eu affaire, avec des syndics "que j'vous dis pas .. "...
Merci a tous et meme si je me suis un peu laisser aller dans mon dernier message .. j'apprécie l'aide de tous .. Et apres tout un forum c'est bien aussi pour aller aussi loin que possible dans le débat, et toutes les opinions sont bonnes a prendre.
Merci encore, je vais poursuivre un peu mes controles et citer des chiffres comme ceux que m'a calculés Gedehem sur les courriers et photocopies ? etc.. juste pour montrer à mon gestionnaire que je suis allergique à la farine... et on verra bien. Mais je sais aussi que la vérité des prix dans ce domaine est un peu une illusion tant il est vrai que tout cela forme un tout comme dans toute entreprise.. comme l'explique bien Champagne.
Benoic |
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TRAGAMO
Pilier de forums
339 réponses |
Posté - 18 déc. 2006 : 13:23:11
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Ne seriez-vous pas allergique aux copropriétaires, (en plus de la farine) puisque: vous les supprimez carrément ?.
- Est-ce pour faire des économies ?.(puisque vous semblez payer encore trop cher !)
Je vous suggére de prendre avant tout connaissance de vos statuts qui sont à la base de tout. |
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Benoic
Pilier de forums
219 réponses |
Posté - 18 déc. 2006 : 13:38:11
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| Je ne comprend pas votre remarque Tragamo. Expliquez moi? Les copro sont dans un lot et sont représentés par un mandataire unique comme prévu par nos statuts. |
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Benoic
Pilier de forums
219 réponses |
Posté - 18 déc. 2006 : 13:41:05
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je ne comprend pas votre question Tragamo. Expliquez moi ce que vous voulez dire. Le co-propriétaires sont dans un lot unique te représentés par un mandataire unique, c'est bien ce qui est prévu dans nos statuts.
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Benoic
Pilier de forums
219 réponses |
Posté - 18 déc. 2006 : 13:45:25
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| j'ajoute pour Tragamo que cela rejoint sa toute premiere question dans ce forum, et que j'avais pas bien comprise. Vous demandiez pourquoi notre gestionnaire n'tait pas aussi le syndic de la co-pro. Il y a me semble t il la une confusion des genres. Je pense que n'importe quel syndic peut gerer la co-pro et qui est mnadté pour representer la co-pro à l'ASL. C'est bien ce que disent nos statuts. |
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TRAGAMO
Pilier de forums
339 réponses |
Posté - 18 déc. 2006 : 13:50:53
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Et bien ! les copropriétaires possesseurs de leur lot sont aussi des co-lotis comme les autres !.
Ils participent aussi aux dépenses tout en participant aussi aux recettes qui permettront à votre A.S.L. de fonctionner, selon ses propres statuts (ne pas confondre avec les statuts de la copropriété).
J'ose espérer vous avoir éclairer suffisamment sans quoi je suis toujours en ligne !
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TRAGAMO
Pilier de forums
339 réponses |
Posté - 18 déc. 2006 : 13:58:17
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Non ! je voulais dire : pourquoi votre gestionnaire fait abstraction de la copropriété puisque celle-ci entre dans le périmètre de l'association, elle devait participer aux dépenses (avances sur charges d'ASL) pour permettre à cette dernière de fonctionner.
6 appartements = 6 lots = 6 co-lotis (ce n'est pas beaucoup mais ça compte. 21+6 =27
Les statuts de l' ASL devraient le mentionner !? non ? |
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Benoic
Pilier de forums
219 réponses |
Posté - 18 déc. 2006 : 14:05:18
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les co-propriétaires ne participent à l'ASL que pour un seul lot. Ils ne payent aucune charge individuellement pour ce qui concerne l'objet de l'ASL. C'est leur co-pro qui participe en leur nom. Les charges ne sont pas imputées a chaque co-propriétaire mais a leur co-pro. Ces charges ne tiennent pas compte du nombre de co-proprétaires. Ils pourraient etre 25 les charges ne correspondraient qu'à celle dun lot de notre ASL. Comme ces charges sont calculées en fonction de la taille des lots (nos statuts), les co-propriétaires de ce petit immeuble (ou pour l'essentiel les apparts sont en location a des familles 5 à 6 peronnes par appart) sont en fait plutot avantagés que désavantagés, car ils utilisent tous la voirie. Je ne sais pas d'ailleurs comment leur syndic leur repartit les charges individuellement, et en fait je n'ai pas à le savoir. Pour l'ASL la petite co-pro est un lot avec un compte et une seul ligne budgétaire comme les autres lots. En ce sens les co-propiétaires ne sont pas des co-lotis comme les autres. Ils ne sont pas des co-lotis, mais UN co-loti unique... non?
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TRAGAMO
Pilier de forums
339 réponses |
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Benoic
Pilier de forums
219 réponses |
Posté - 18 déc. 2006 : 14:09:24
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| Tragamo je relis l'ensemble des messages. relisez le premier message de Seborga1, il avait parfaitement raison dans la distinction entre l'ASL et une co-pro membre de l'ASL |
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TRAGAMO
Pilier de forums
339 réponses |
Posté - 18 déc. 2006 : 14:11:39
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Même si vos statuts confirment ce que vous dites, vous pouvez considérer que c'est une cause abusive par conséquent non écrite.. |
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TRAGAMO
Pilier de forums
339 réponses |
Posté - 18 déc. 2006 : 14:14:04
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NON ! seborga1 n'avait pas raison c'est pourquoi je lui ai dit qu'il était à coté de la plaque non ?. |
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Benoic
Pilier de forums
219 réponses |
Posté - 18 déc. 2006 : 14:14:21
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Tragamo... expliquez moi votre NON . C'est important. Ce que vous dites est en totale contradiction avec nos statuts d'ASL, et je crois avec tous les statuts d'ASL, ou alors j'ai manqué quelque chose ... les co-pros ne SONT pas des CO-LOTIs mais UN CO-LOTI.
J'aimerais des avis de tous la dessus car sie je fais une erreur la je voudrais en etre informa. j'ai relu nos statuts et la loi de 2004. Je ne vois nulle part que je suis en tort ... Help.... |
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zen.christophe
Contributeur senior
86 réponses |
Posté - 18 déc. 2006 : 14:19:11
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Bonjour.
Je confirme les propos de Benoic.
Dans notre cas nos 2 copros compte chaqu'une pour un lot. Mais nos status prévoit également un nombre de voix différents en fonction du nombre d'habitations principales, et des charges en fonction du nombre de pièces principales.
Comme je l'ai appris grace à ce forum, ce sont les statuts qui font tout et fixe les règles ! En ASL je n'ai pas lu d'exemple de clause abusive.
@ bientôt. |
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TRAGAMO
Pilier de forums
339 réponses |
Posté - 18 déc. 2006 : 14:19:25
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| Benoic , un copropriétaire porte la double casquette, celle de propriétaire et celle d'un colotis puisque les deux sont possesseurs d'un lot. Il n'y a pas de distinction à part que le co-propriétaire paye des charges de copropriété et des charges (ou cotisation) à l'A.S.L. OK! |
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zen.christophe
Contributeur senior
86 réponses |
Posté - 18 déc. 2006 : 14:23:03
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Pour moi c'est le syndicat qui est colotis, pas le copropriétaire ! |
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Benoic
Pilier de forums
219 réponses |
Posté - 18 déc. 2006 : 14:23:26
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| Tragamo ... NON NON NON ... les copropriétaires en sont PAS propriétaires de lots du lotissement régi par une ASL.. En aucun cas ... Il sonr propriétaires de BIENS au sein d'un LOT UNIQIUE intégré dans l'ASL... |
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frais de gestion d'une ASL
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