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un de nos copropriétaire a transformé deux petits locaux en logements où deux locataires y logent depuis un bon moment.
Il se trouve que les tantièmes de ces locaux sont symboliques --> donc les charges de copro sont d'autant réduites, et que de plus il n'y a pas de compteurs eau, donc pas de relevés... et donc la consommation de ces personnes se fait aux frais de la copropriété. Je n'ose même imaginer ce qu'il en est de l'électricité... Question : comment remédier ? est-ce possible de remédier ?
Appliquer des forfaits d'eau rétroactifs ? les charges ? il faudrait je suppose une forte majorité pour une transformation officielle de ces logements en locaux d'habitation et donc modif des tantièmes.. etc
que fait-on dans ces cas ? Le copro a envie de normaliser l'eau et donc poser des compteurs...
quelle est la définition de ces lots dans votre RCP ??????
la consommation d'eau est elle facturée pour tous les lots suiva,t les relevés des compteurs ??
si oui, comment un local peut il avoir une arrivée d'eau sans compteur ???
merci nefer
dans le RC c'est indiqué "cellier" - les logements ont tous des compteurs divisionnaires, avec un comptage au relevé - mais ce copropriétaire a en plus ces celliers qu'il a transformé en studios avec douches, sanitaires... et mis des locataires, il a acheté à une certaine époque ces petits locaux de l'immeuble qui n'étaient pas des logements... Or il a des arrivées d'eau sans compteur et une évacuation . Ses tantièmes pour ces deux locaux symboliques par rapport aux vrais logements c'est-à-dire qu'il ne paye presque pas de charges. Ils sont à proximité du local poubelle où il doit y avoir une arrivée d'eau et une évacuation - et donc le propriétaire semble peut-être utiliser l'eau du local poubelle je suppose (je n'ai pas visité ses studios)- ...(et je ne sais ce qu'il en est pour l'électricité ... enfin là j'espère que quand même il a bien fait poser des compteurs .... ) Ce copro doit donc selon toute logique utiliser l'eau des parties communes pour ces deux logements que nous payons probablement intégralement, that is exactly the question.[/i]D'autant plus que ces deux lots n'apparaissent pas précisément dans le récapitulatif des facturations individuelles d'eau que m'a remis le syndic...
Donc comme ce copro souhaite "normaliser l'eau", c'est très bien pour nous voyez-vous, je pense qu'il faudrait peut-être que je demande non seulement à appliquer une rétroactivité de forfaits (le syndic compte des forfaits eau quand les gens ne permettent pas les relevés d'eau ... ou je ne sais ... ???? (si le syndic applique pour cela les tantièmes pour l'eau, là nous sommes refaits car ils sont symboliques...
mais de plus peut-être faut-il bien vérifier qu'il a bien des compteurs électriques j'imagine , [i]you see what is my problem ????
Non pour la taxe. Pouvez-vous me dire quels textes interdisent les celliers d'être transformés en habitation ?(à quoi servaient les celliers à l'origine ?) sur le dico : pièces fraîches et humides conservant la nourriture ? Prb d'humidité ?
Si vous habitez Paris, vous pouvez contacter ce service et l'informer de la transformation de celliers en logements dans votre immeuble, probablement sans autorisation.
MAIRIE DE PARIS DIRECTION DU LOGEMENT ET DE L’HABITAT SOUS-DIRECTION DE L’HABITAT Service Technique de l’Habitat 17 boulevard Morland 75181 PARIS CEDEX 04 Tél. : 01.42.76.89.43 du lundi au vendredi de 9h à 17h.
On peut transformer des celliers en habitation. Mais, dans une copropriété, c’est ‘’presque’’ impossible.
Il faut être en règle avec la copropriété et donc respecter le RC ou sinon le modifier Il faut aussi et surtout respecter les multiples règles de construction et d’urbanisme.
La meilleure démarche consiste à :
1-Le copropriétaire devra s’informer auprès des services d’urbanisme de la possibilité d’un changement d’usage d'un cellier en local d’habitation et des conséquences techniques (création de fenêtre, de gaines de ventilation etc. )
2- Le copropriétaire devra établir un projet tenant compte de toutes les règles d’urbanisme et de construction.
3- Le copropriétaire devra demander ensuite en AG, avec ce projet une autorisation de changement d’usage des parties privatives et de la réalisation de certains travaux sur les parties communes voir Les modifications amiables possibles sans unanimité. http://www.universimmo.com/fiches/unifiche00x.asp?Fiche_Code=8 En application de l'article 25, la modification rendue nécessaire par un changement de l'usage d'une ou plusieurs parties privatives ; la décision se prend décidé à la majorité de tous les copropriétaires, avec possibilité de deuxième lecture à la majorité de l'article 24 - majorité des voix exprimées des copropriétaires présents et représentés. Mais la modification des parties communes requiert la double majorité (article 26-C de la loi du 10.07.65). Il est même possible que, pour d’autres raisons, l’unanimité soit nécessaire.
4- Le copropriétaire devra déposer après le délai de contestation une demande de permis de construire, nécessaire même s’il n’y a pas de modification de l’aspect extérieur car il y a vraisemblablement changement de destination. Il faudra satisfaire de très nombreuses règles ainsi que cette parcelle ne soit pas en surdensité, ou que le cellier soit comptabilisé dans la shon avec le même COS que l’habitation, que les règles de vue et de gabarit soient respectées, créer une place de parking, etc.… Il sera peut-être demandé comme récemment à Paris la contribution d’un architecte. À Paris avec le P.L.U. il y a une volonté donc récente d’interdiction de transformation des boutiques ou autres locaux sur rues en logements de mauvaise qualité.
5- Le copropriétaire devra faire estimer par un expert une modification des tantièmes
6- Le copropriétaire devra enfin demander en AG (une fois munie de cet hypothétique permis purgé des recours aux tiers) une modification des tantièmes et du RC (art26-B)…
Ce copropriétaire ne prendra vraisemblablement pas le risque de régulariser cette situation car il sera obligé d’engager des frais avec très peu de chances d’aboutir, et il s’attirera certainement des sanctions de la part de (des) administrations. Car le juge judiciaire a notamment admis que constituait un changement de destination, sans que les travaux aient d’incidence sur les règles d’urbanisme, la transformation de sous-sols primitivement prévus à usage de garages ou de remises en studios (Cass., 3° civ 26 mars 1997). Dans l’hypothèse où des travaux entraîneraient un changement de destination sans avoir été au préalable autorisé par permis de construire, il est possible de mettre en œuvre les sanctions pour défaut de permis de construire.
Cette situation lucrative pour ce copropriétaire peut vite devenir inconfortable.
On peut dire que votre copropriété est cependant bien tolérante ou complaisante, en effet car ce copropriétaire vous vole, il ne paye pas les charges correspondantes (les tantièmes d’un cellier ou d'une cave ne sont pas ceux d’un logement.).
Ce copropriétaire (marchand de sommeil) vole ses locataires car il leur loue avec votre complicité un local impropre à l’habitation. Ses locataires peuvent sans risque cesser de payer le loyer (ou payer un minimum) et obtenir sans difficultés au tribunal le remboursement des trop-perçus.
Votre position est aussi très inconfortable. Les locataires déresponsabilisés peuvent devenir très génants. Et le proprietaire n’agira vraisemblablement pas. On peut imaginer les incidences les plus graves y compris sur la sécurité, par exemple en cas d’incendie, votre responsabilité est engagée.
Il y a urgence à consulter un avocat et à assainir cette situation.
merci à tous pour vos réponses toutes très claires. oui comme pdte du CS (c'est ce copro qui a voulu que je le sois !!!) - tout le monde évidemment se défile - pas spécialement par rapport à cela mais par rapport au reste ....(!). Affronter maintenant : impossible car nous avons des plus graves pb à résoudre ... mais nous sommes dans l'embarras effectivement...
Je vais commencer à écrire à ce copro et au syndic en leur demandant à chacun de me dire comment ils entendent régulariser les choses, un SDC ne pouvant régulariser qu'en prenant connaissance des décisions administratives des services de l'urbanisme, voir en acceptant un vote à la maj requise si le dossier est complet et les autorisations données. S'agissant de la proximité du local poubelles je vais leur demander de veiller aux désinfections et désinsectisations très régulières de ces locaux (poubelles et celliers) au besoin aux frais de ce copro. S'agissant de l'eau, des tantièmes pour le calcul des charges : cette situation n'étant pas acceptable : peut-on proposer d'appliquer des forfaits de charge en attendant que le copro puisse obtenir l'aval des autorités et un vote éventuel en AG sur la modif des tantièmes, etc ? lui recommander d'aider ces locataires à trouver un logement plus adéquat s'il pense que les conditions requises seront impossibles à obtenir ?
transformation local en logement
Forum fermé
Posté - 18 sept. 2006 : 09:39:34
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