|
|
| Auteur |
 Sujet  |
|
|
molly
Contributeur vétéran
180 réponses |
 Posté - 04 sept. 2006 : 15:01:25
|
| Oui, non pas par defiance mais par precaution. |
Signaler un abus  |
|
|
mespres
Pilier de forums
1281 réponses |
Posté - 04 sept. 2006 : 15:13:05
|
| J'approuve votre position, la plupart des syndics prennent très mal le refus de donner le quitus. Comment avez vous procédé avec votre syndic pour rester en bonne intelligence avec lui ? |
| Signaler un abus |
|
|
JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 04 sept. 2006 : 17:03:34
|
A Molly qui écrit Citation :
Votez vous le quitus à votre plombier apres son travail ?
Le plombier a, pour l'instant, un avantage légal sur le syndic, c'est qu'il peut exiger le quitus. Dans ce cas on parle de réception des travaux.
Il n'y a pas vraiment de distinction fondamentale entre les deux notions. Seuls les régimes sont différents.
Mais il y a communauté totale quand on distingue les vices apparents des vices cachés. Quand il y a dans les comptes de copropriété une facture de travaux qui n'avaient pas été décidés par l'assemblée, c'est un vice apparent. Il est couvert par l'approbation des comptes (ou la réception)
Quand on s'aperçoit 6 mois après l'assemblée que le syndic a oublié de faire opposition après avoir reçu un avis de l'article 20 pour une vente, c'est un vice caché. Le conseil syndical peut vérifier ce qu'on lui présente mais ne peut pas aller fouiller tous les dossiers feuille par feuille. Il n'est pas couvert par l'approbation (ou la réception), ni même le quitus 
En l'état actuel, le bon truc pour les syndics (professionnels et non-professionnels) est de faire un rapport de gestion bien chiadé joint à la convocation.
Quant aux syndics bénévoles qui acceptent que la question du quitus ne soit pas inscrite à l'ordre du jour, ils sont ... je ne sais pas comment dire pour ne pas choquer ces gens dévoués
Quant on aura le temps, entre deux réformes de reprendre la question à fond, il faudra partir de ce qu'il y a réellement dans la vérification, d'une part, et l'approbation, d'autre part, des comptes et de la portée réelle de la décision d'approbation.
Les deux documents de travail seront l'étude de l'ARC d'avril 2004 Le syndic, l'ARC et l'expert comptable (dans la colonne de gauche du tableau et celle d'Universimmo sur le même sujet (dans la colonne de droite). La comparaison de ces deux études, de bonne qualité l'une et l'autre, est très parlante.
Mais ... entre deux réformes ? On annonce déjà des amendements copropriété pour la loi Machin qui doit venir en décembre Compléter l'article 10-1 peut être ????
Après les 110 000 de la loi GDF, on va faire pauvre !
|
| Signaler un abus |
|
|
oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 04 sept. 2006 : 17:20:58
|
Quelle différence il y a t-il ,dans la gestion d'un SDC, entre un syndic auquel on refuse le QUITUS et celui qui ne propose pas ce point à l'ordre du jour de l'AGO annuelle,puisque ce vote n'est prévu par aucun texte.
Si le syndic a commis des fautes graves répréhensibles il sera toujours temps de les réparer dans les limites fixées, selon les cas par la législation.
Si le syndic n'a rien à se reprocher une marque de DEFIANCE ne remplacera jamais l'huile habituellement nécessaire dans les rouages.
Alors, il ne semble pas utile de se protéger derrière son ombre |
| Signaler un abus |
|
|
giwdul
Pilier de forums
341 réponses |
Posté - 05 sept. 2006 : 09:58:40
|
Citation :
Initialement entré par JPM
Mais il y a communauté totale quand on distingue les vices apparents des vices cachés. Quand il y a dans les comptes de copropriété une facture de travaux qui n'avaient pas été décidés par l'assemblée, c'est un vice apparent. Il est couvert par l'approbation des comptes (ou la réception)
Quand on s'aperçoit 6 mois après l'assemblée que le syndic a oublié de faire opposition après avoir reçu un avis de l'article 20 pour une vente, c'est un vice caché. Le conseil syndical peut vérifier ce qu'on lui présente mais ne peut pas aller fouiller tous les dossiers feuille par feuille. Il n'est pas couvert par l'approbation (ou la réception), ni même le quitus
Donc le quitus ne sert à rien. Il bne faut pas le voter. Le syndic est assuré contre ses bétises et ne prend donc pas de risque.
Le quitus est pour les assemblées, les élus. Pas pour des pro qui font 'bien ou mal) leur boulot.
On peut voter le quitus au CS (ce devrait êtr ele cas si les choses étaient normales) mais pas au syndic. On nage en plein délire. |
| Signaler un abus |
|
|
mfld
Pilier de forums
1154 réponses |
Posté - 05 sept. 2006 : 10:17:04
|
La thèse de JPM est plaisante, à savoir le quitus donné théoriquement pour ce que l'on a à en connaitre (et je le rejoins tout à fait sur la similitude avec les vices apparents et cachés), mais j'ai bien l'impression que la réalité est plus défavorable pour les copropriétaires : un quitus va au delà de l'apparent, et couvre aussi les vices cachés.
L'UNARC, avec pertinence, je pense, nous "informe" (à sa manière, donc à prendre avec des pincettes), d'instances où le syndicat s'est fait renvoyer dans les roses, parce que le juge, à partir du moment où le quitus est donné, ne fait pas l'effort de (ou plutôt n'a pas le temps de) déterminer si les faits contestés étaient connus ou non de l'assemblée. Sans compter que dans certains cas, c'est pas évident de le démontrer.
Donc en théorie, oui au quitus. En pratique et par prudence, non, tant que le législateur ne donnera pas au syndicat des moyens à peu près sûrs et rapides de se retourner contre un syndic, qui, il faut bien le dire, nage dans une certaine impunité de fait.
|
| Signaler un abus |
|
|
giwdul
Pilier de forums
341 réponses |
Posté - 05 sept. 2006 : 10:53:37
|
Citation :
Initialement entré par mfld
La thèse de JPM est plaisante, à savoir le quitus donné théoriquement pour ce que l'on a à en connaitre (et je le rejoins tout à fait sur la similitude avec les vices apparents et cachés), mais j'ai bien l'impression que la réalité est plus défavorable pour les copropriétaires : un quitus va au delà de l'apparent, et couvre aussi les vices cachés.
L'UNARC, avec pertinence, je pense, nous "informe" (à sa manière, donc à prendre avec des pincettes), d'instances où le syndicat s'est fait renvoyer dans les roses, parce que le juge, à partir du moment où le quitus est donné, ne fait pas l'effort de (ou plutôt n'a pas le temps de) déterminer si les faits contestés étaient connus ou non de l'assemblée. Sans compter que dans certains cas, c'est pas évident de le démontrer.
Donc en théorie, oui au quitus. En pratique et par prudence, non, tant que le législateur ne donnera pas au syndicat des moyens à peu près sûrs et rapides de se retourner contre un syndic, qui, il faut bien le dire, nage dans une certaine impunité de fait.
Mais pourquoi diantre a t'on besoin de relever le syndic de sa responsabilité ? Il reste responsable et c'est bien.
Il eut fair eun exposé, demander le quitus sur des points particuliers et compliqués. Mais pas un quitus général. |
| Signaler un abus |
|
|
molly
Contributeur vétéran
180 réponses |
Posté - 05 sept. 2006 : 10:59:12
|
| Il ne faut pas oublier qu'il a une assurance professionnelle pour les erreurs qu'il commait... |
| Signaler un abus |
|
|
JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 05 sept. 2006 : 11:05:22
|
Mfld, il ne faut pas écrire " qu'un quitus va au delà de l'apparent, et couvre aussi les vices cachés. "
C'est ajouter à des arguments que l'on peut contester tout en les comprenant, une énorme contrevérité inadmissible.
Quand la Cour de cassation (23 juin 1999 Loyers et copropriété 1999 251) dit que le quitus ne couvre pas les actes dont le syndicat n'aurait pas eu connaissance et dont il n'aurait pas été à même lors du vote d'apprécier les conséquences, elle s'exprime clairement me semble-t-il et ne fait d'ailleurs que reprendre le droit grec d'il y a 2 500 ans pour les assemblées et les règles du droit romain passées dans le Code civil pour la ratification des actes juridiques : on ne ratifie que les actes dont on a eu connaissance.
De plus il ne faut pas oublier " dont il n'aurait pas été à même lors du vote d'apprécier les conséquences "
Le syndic dit à l'assemblée : dans ce dossier de vente j'ai eu un petit problème car j'ai fait une opposition avec un peu de retard ; ma secrétaire était malade ; on est en train de régler le dossier.
Alors le quitus ne couvre pas car on ne peut exiger des copropriétaires lambda qu'ils connaissent en détail la procédure de l'article L 20 et les risques d'une opposition tardive. Plus grave encore le syndic n'a pas été vraiment transparent.
On retrouve celà dans le droit américain qui sanctionne le mensonge et le camouflage plus que la faute elle-même  . Sans doute un enseignement de Tocqueville, qui en savait plus sur la psychologie collective que beaucoup de nos énarques.
|
| Signaler un abus |
|
|
giwdul
Pilier de forums
341 réponses |
Posté - 05 sept. 2006 : 11:50:02
|
Citation :
Initialement entré par JPM
Le syndic dit à l'assemblée : dans ce dossier de vente j'ai eu un petit problème car j'ai fait une opposition avec un peu de retard ; ma secrétaire était malade ; on est en train de régler le dossier.
Mais il ne l'écrit pas et quand vient le conflit il ne confirme pas ses dires et la copros est condamnée car elle a voté le quitus.
Alors que si le syndic dit ses problemes, que la copro dit qu'elle comprend bien et assure le syndic de sa confiance, que la question du quitus n'est pas posée car elle n'a pas de sens, l'histoire avance et se fini bien. |
| Signaler un abus |
|
|
mfld
Pilier de forums
1154 réponses |
Posté - 05 sept. 2006 : 11:56:43
|
Ah, JPM, je comprends votre réaction d'homme précis et rigoureux. En droit, j'adhère à votre position. Mais vous ne réagissez pas sur le fait que dans plusieurs exemples (voir site UNARC), et dans le cas de fautes non visibles avant le vote du quitus, le syndicat s'est vu rejeté, parce que le juge n'a même pas cherché à déterminer le caractère visible ou caché de la faute.
Certes on ne dit pas dans ces cas si les syndicats concernés se sont pourvu... mais cela ne change rien, parce que s'il faut risquer à chaque quitus de devoir aller en appel voir en cassation pour faire respecter le droit, où est l'intérêt du quitus pour nous, les copropriétaires ?
Ben il n'y en a pas, reconnaissons-le, ce n'est que dans l'intérêt du syndic. Si encore cet intérêt était partagé... ou avec une contrepartie... que nenni. Alors pourquoi faire un cadeau risqué ?
Alors, je rectifie par souci de précision, mais toujours au risque de vous déplaire : "trop souvent, et en pratique, le quitus est interprété comme couvrant toutes les fautes commises, qu'elles soient apparentes ou cachées".
Et c'est mon argument principal contre le quitus, même si ça me fait mal au coeur en face d'un(e) brave gestionnaire qui fait ce qu'il (elle) peut avec les moyens qu'on lui donne, et qui se voit ainsi "désapprouvé(e)". D'où la consolation de lui dire : mais si, on a confiance, la preuve, on vous désigne encore cette année, voyez .
Ce qui précède étant valable pour un syndic pro. Pour un bénévole, il y a un autre paramètre, celui de la reconnaissance morale. Mais c'est un autre débat, n'est-ce pas ?
(Edité à postériori pour correction faute d'orthographe) |
Edité par - mfld le 05 sept. 2006 14:55:47 |
| Signaler un abus |
|
|
oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 05 sept. 2006 : 14:18:10
|
A ceux qui préconisent un non systématique aux syndics ,en réponse à une demande de QUITUS,il est posé la question de savoir quelle serait leur réaction si l' ordre du jour des intéressés pro ou NP
(bénénévoles) ne prévoit plus cette question.
Les candidats syndics pro sont censés connaitre les positions des SDC.
Le refus habituel de QUITUS peut faire hésiter les syndic honnêtes (et il y en a) et reculer les bénévoles valables de plus en plus rares.
On les comprend...
|
| Signaler un abus |
|
|
giwdul
Pilier de forums
341 réponses |
Posté - 05 sept. 2006 : 14:25:17
|
Citation :
Initialement entré par oldman24
A ceux qui préconisent un non systématique aux syndics ,en réponse à une demande de QUITUS,il est posé la question de savoir quelle serait leur réaction si l' ordre du jour des intéressés pro ou NP
(bénénévoles) ne prévoit plus cette question.
Les candidats syndics pro sont censés connaitre les positions des SDC.
Le refus habituel de QUITUS peut faire hésiter les syndic honnêtes (et il y en a) et reculer les bénévoles valables de plus en plus rares.
On les comprend...
Comme dit plus haut, la question du quitus n'a pas de sens. Elel relève de sa responsabilité un pro (cas des benevoles est différent).
Cela n'a pas lieu d'être. Il est donc bon de ne pas poser la question.
Ma réaction serait donc : V'la un syndic qui assume sa gestion. Si en plus le syndic fait un tour de table pour avoir le ressenti des uns et des autres et en tient compte ce serait le bonheur. |
| Signaler un abus |
|
|
Sujet |
|
|
|
|
| Universimmo.com |
© 2000-2006 AEDev |
|
|
|
|
Quitus ou pas ?
Forum fermé
