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ADY
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5 réponses |
 Posté - 13 avr. 2006 : 15:55:24
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Notre lotissement a été construit en 1994 par une SCI. Comme le prévoyait le cahier des charges, le constructeur était propriétaire de la voirie pour 10 ans, avec l'obligation de l'entretenir.
En mai 2005, celui-ci crée une ASL. En janvier 2006, il cède unilatéralement la voirie à l'ASL (devant notaire). Puis fin février, il nous convoque en première assemblée générale afin de constituer le bureau.
Or, la voie cédée est abimée. Nous lui avons envoyé un recommandé en lui signifiant ses obligations non respectées; mais nous sommes sans réponse.
Nous n'avons rien signé, mais nous avons reçu des copies de plan de recollement et de l'acte de dotation ainsi que le PV de l'assemblée. Nous n'avons aucun autre document.
Quels recours avons nous pour lui faire refaire l'enrobage de la voie?
Y a-t-il d'autres éléments auxquels ils faudrait que nous fassions attention?
Merci de nous répondre.
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Chant du Coq
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231 réponses |
Posté - 13 avr. 2006 : 19:11:41
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Vous dites: "En janvier 2006, il cède unilatéralement la voirie à l'ASL (devant notaire)".
Théoriquement, il devait en premier vous convoquer en première assemblée générale afin de constituer le bureau, puis céder les VRD à l'ASL.
Dans une cession chez le notaire, il faut la signature du lotisseur et du représentant de l'ASL. Demandez au notaire ou au hypôthèques, qui représentait cette ASL ce jour là et à quel titre?
Exigés la fourniture de l'acte de transfert!
Il aurait pu rétrocéder les VRD à la commune, mais celle-ci aurait éxigé leur remise en état. Votre cahier des charges prévoyait peut être ce transfert à la commune? qui sait?
C'est un début de réflexion.
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ADY
Nouveau Membre
5 réponses |
Posté - 17 avr. 2006 : 10:26:55
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Merci Chant du Coq de nous avoir répondu.
Lors du transfert, l'ASL était représentée par le constructeur agissant en tant que président provisoire de l'association. Il avait mandaté un clerc de notaire pour le représenter. Un autre clerc du même cabinet représentait (le même constructeur) propriétaire de la voirie.
En ce qui concerne la rétrocession à la commune, celle ci était prévue, mais a été refusée.
Pensez vous que cette procédure de cession soit légale?
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Chant du Coq
Pilier de forums
231 réponses |
Posté - 18 avr. 2006 : 22:19:28
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10 ans de passés et plus de recours possible à la garantie décennale!.
Cette ASL devait certainement être prévue dans l'arrêté de lotir de 1994? ( code de l'urbanisme )l'avez vous recherché. Auquel cas le lotisseur avait l'obligation de provoquer la première assemblée dans le mois suivant l'attribution de la moitié des lots ou, au plus tard, dans l'année suivant l'attribution du premier lot. son engagement devrait se trouver dans le dossier de lotissement en mairie.C'est ce qu'il a respecté, mais à partir de mai 2005.
La vrai question est de savoir s'il avait le droit en tant qu'administrateur provisoire de céder les VRD à l'ASL avant de provoquer la première assemblée?
D'autres pourront certainement vous répondre.patientez!
Il semble que cettte SCI a très bien su manoeuvrer.
Il aurait été judicieux de lui faire remarquer ses carences d'entretien dans la période des 10ans suivant la réception des travaux. |
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Mout
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2545 réponses |
Posté - 27 avr. 2006 : 08:00:00
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| L'ASL n'est pas légalement et donc valablement constituée : l'acte de cession devant notaire à une entité inexistante ne doit pas valoir tripette! |
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Chant du Coq
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231 réponses |
Posté - 28 avr. 2006 : 08:06:32
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A titre personnel, je pense aussi que l'acte de cession devant notaire ne vaut rien. Ceci remettrait tout en cause puisqu'à ce jour les VRD ne seraient ainsi pas transferés et vous pourriez exiger leur remise en état avant une nouvelle opération de transfert.
Il vous faudrait consulter un juriste sur le sujet.Celà vaut peut être le coup d'engager quelques centaines d'Euros!
Avez vous émis des réserves écrites au notaire sur cet acte notarié? Que répond il sur le sujet? |
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moris
Nouveau Membre
4 réponses |
Posté - 28 avr. 2006 : 12:06:17
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| Assurez-vous que votre ASl a effectué les formalités administratives (déclaration en préfecture et publication au JO). Faute de quoi, elle n'a rien à faire chez le notaire. |
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 28 avr. 2006 : 19:22:08
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1) le lotissement a été approuvé en 1994, IL Y A PLUS de 10 ANS
2) si la demande de prorogation de ses règles n'a pas été faite selon la procédure décrite à l'art.L 315-3 du code de l'urbanisme (règle dite des 2/3-3/4, soit 2/3 des propriétaires représentant au moins 3/4 des surfaces, ou l'inverse), c'est le POS ou le PLU qui s'applique
3)dans ce cas, les voies (et les réseaux?)sont transférés dans le domaine public, l'autorité publique pouvant exiger du lotisseur qu'il les remette en état.
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Chant du Coq
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231 réponses |
Posté - 29 avr. 2006 : 11:30:06
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Mout: je crois que vous êtes en train de mélanger plusieurs choses.
"La partie règlement d'urbanisme"( incorporée ou non au cahier des charges suivant le cas ) qui doit être revoté au bout de 10 ans, faute de quoi c'est le POS ou PLU qui l'emporte! c'est OK
Seulement celà ne concerne que l'implantation, le volume et l'aspect des constructions ainsi que l'aménagement des abords et clôtures.
En aucun cas celà ne transfert quoi que ce soit à la commune!
Avec votre raisonnement, il suffirait d'attendre 10 ans sans rien faire et le tour serait joué, à la commune de se débrouiller...
Faut pas rêver! |
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Mout
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2545 réponses |
Posté - 29 avr. 2006 : 14:31:49
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Les VRD sont une obligation règlementaire qui s'impose au lotisseur du fait de l'autorisation du lotissement:
- qui est responsable de veiller à faire respecter cette "règlementation"?
- quelle est la juridiction de recours?
Mes réponses :
- les autorités administratives
- le tribunal administratif |
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Chant du Coq
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231 réponses |
Posté - 29 avr. 2006 : 20:07:06
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biensur Mout, l'autorité administrative doit veiller au respect par le lotisseur de la réalisation des VRD suivant les réglementations et normes prévues, puis l'ensemble est recéptionné et c'est le début de la garantie décennale ETC
Dans le cas de figure ici présent, c'est une dégradation dans le temps je suppose,la SCI plaidera l'usure normale, voir la dégradation par les syndicataires..
La voirie ayant été réalisée, réceptionnée et utilisée pendant 10 ans sans remarque des colotis,pour moi le tribunal administratif n'a rien à voir la dedans.
"La vrai question est de savoir si l'administrateur provisoire de l'ASL crée par cette SCI avait le droit de rétrocéder les VRD à l'ASL avant de provoquer la première assemblée?"
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 30 avr. 2006 : 10:54:18
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Mais comment, par règle de droit, est-il possible de céder un bien à une entité inexistante?
La responsabilité de créer une ASL revient au lotisseur qui doit l'initier, élaborer des statuts, convoquer une assemblée générale des propriétaires, la réunir, faire approuver les statuts par ces propriétaires, faire élire les syndics...etc ;
Il a été défaillant sur ce point, la pseudo-cession reste hypothétique.
Je trouve bizarre que le cahier des charges prévoyait que le lotisseur reste propriétaire de la voirie pdt 10 ans : avez-vous bien lu? |
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Chant du Coq
Pilier de forums
231 réponses |
Posté - 01 mai 2006 : 10:11:06
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Oui Mout, j'ai bien lu, moi aussi c'est la première fois que "j'entends" que le lotisseur garde les VRD pendant 10 ans.
Ce qu'il faut être certain, c'est de connaître à partir de quand l'ASL est reconnue légalement?
Quelles conditions faut-il respecter pour constituer une ASL ?
Base légale : Loi 21 juin 1865, Décret 18 décembre 1927
Contrairement aux associations Loi 1901, les ASL se forment sans autorisation de l'administration, et sans que tous les copropriétaires y consentent nécessairement. Il suffit que se réunisse la volonté de ceux qui s'y syndiquent (CE juin 1973).
La formation de l'ASL requière l'unanimité de ceux qui souhaitent y participer, mais sa prorogation ne requiert plus cette unanimité (Cass. civ. 03/05/1990 - Bull. n°78).
Chaque associé doit donner son consentement par écrit. La signature d'un plan-masse ne constitue pas un acte d'adhésion écrite; alors même que l'acte d'association s'accompagne d'un plan périmétral des immeubles syndiqués et d'une déclaration de chaque adhérent concernant l'immeuble pour lequel il s'engage (Cass. civ. 11/01/1977 - Bull. civ. n°14).
Si le consentement de chaque intéressé n'a pas été donné dans l'acte d'association, il peut résulter d'un acte spécial, authentique ou sous seing privé, qui reste annexé à l'acte d'association (D. 18 déc. 1927, art. 3, al. 1er).
Il a été jugé que le consentement peut résulter :
De l'engagement, dans chaque acte d'acquisition de lots du lotissement, de respecter les clauses du cahier des charges, celui-ci prévoyant l'obligation de se constituer en association syndicale (Cass. 3e civ., 28 nov. 1972, no 71-11.903, Male c/ ASL Lotissement Michelet : Bull. civ. III, no 635) ;
De la mention par le règlement de copropriété et les actes de vente de ce que les vendeurs étaient, suivant acte authentique et publié, convenus de constituer une association syndicale destinée à exister entre tous les copropriétaires de l'ensemble et de la déclaration d'adhésion aux obligations résultant du règlement de copropriété par les acquéreurs qui contractaient sous les charges et conditions de ce règlement, lequel stipulait que la participation aux dépenses de l'association syndicale entrait dans les charges communes (Cass. 3e civ., 28 avr. 1993, no 90-18.182, Assoc. Synd. du Moleret c/ Lafont : Bull. civ. III, no 57 ; RD imm., juill.-sept. 1993, p. 406) ;
De l'acquisition d'une parcelle dès lors que le cahier des charges de cession de terrains prévoit que tous les propriétaires présents et à venir des terrains cédés feront partie de droit des associations syndicales du fait de leur acquisition, prescription rappelée dans l'acte d'acquisition, alors même que les statuts de l'association syndicale prévoyaient une adhésion volontaire (Cass. 3e civ., 3 déc. 1997, no S 96-11370, arrêt no 1719 P, Assoc. Syndicale des sous-embranchés de Toul-Croix-de-Metz c/ SCI Gaëlle : Bull. civ. III, no 212).
La Cour de cassation a admis la pratique consistant à faire figurer dans l'acte de vente une clause obligeant l'acquéreur à se conformer au cahier des charges, lequel l'oblige à adhérer à l'association syndicale. L'adhésion est dès lors acquise, quand l'acte de vente est signé (Cass. civ. 28/11/1972 - Bull. civ. n° 835). Cette pratique se limite pour l'instant aux lotissements et aux ensembles immobiliers.
Ainsi, les statuts de l'ASL sont fréquemment rédigés par les lotisseurs. Ils prévoient que tout propriétaire d'une parcelle du lotissement fera obligatoirement partie de l'ASL et devra se conformer à son cahier des charges. Le premier acquéreur donne son consentement et l'association, qui doit comporter au moins deux membres, est constituée avec le lotisseur.
Question pour ADY, votre cahier des charges ou votre règlement de copropriété parlaient-il de la création d'une ASL?
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champagne
Pilier de forums
520 réponses |
Posté - 01 mai 2006 : 10:55:28
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  Pourquoi aujourd'hui se casser la tête  |
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 01 mai 2006 : 11:21:28
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| parce que la météo restreint les activités :y a pas de muguet à cueillir! |
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ADY
Nouveau Membre
5 réponses |
Posté - 01 mai 2006 : 19:19:01
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Excusez moi de ne pas mettre connectée depuis si longtemps (grippe + boulot).
Merci de vos conseils: écrire au notaire pour émettre des réserves sur l'acte notarié et payer un juriste qui nous conseillera ( à voir en copropriétaires).
J'ai vérifié:
1) L'ASL a bien été enregistrée en préfecture et j'ai reçu une copie de la publication.
2) Je n'ai reçu qu'un projet de statuts dans lequel il écrit: (je cite)
"La société Kaufman et Broad Maisons Individuelle est de plein droit membre de ladite A.S.L ..."
"La présente A.S.L existera le jour où il y aura deux propriétaires divis de l'ensemble immobilier, ayants droits de la société Kaufman et Broad Maisons Individuelles."
Petit éclaircissement:
Les pavillons de ce lotissement étaient tous en location jusqu'à mi 2002 (Ils sont mis en vente en fin de bail). 5 sur 35 sont encore propriété de la SCI. |
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Chant du Coq
Pilier de forums
231 réponses |
Posté - 02 mai 2006 : 21:15:26
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Vous n'avez pas répondu à ma question!
Le cahier des charges (1994/ 2005 )ou votre règlement de copropriété au temps de la SCI parlaient-il de la création à venir d'une ASL? |
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ADY
Nouveau Membre
5 réponses |
Posté - 03 mai 2006 : 20:16:05
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Notre "cahier des charges" (inséré dans le contrat de vente des maisons en 2002) ne parle pas d'une création à venir, mais fait plutôt comme si cette association était déjà créée, il désigne la SCI comme représentant de l'association, jusqu'à la première assemblée.
Le projet de cahier des charges et de statuts de l'ASL, écrit en 1994, ne parlent d'une création d'ASL qu'à partir du moment où il y a deux propriétaires.
Les documents ne précisent pas de moment daté pour la création de l'ASL. |
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Chant du Coq
Pilier de forums
231 réponses |
Posté - 03 mai 2006 : 21:42:18
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pour notre part, le premier acheteur de terrain s'était retrouvé directeur provisoire en attente de la création du syndicat lors de la première AG. Il a découvet celà d'écrit noir sur blanc sur son acte de vente lors de la signature chez le notaire...
Ps; on s'éloigne de notre sujet, et celà ne va pas réparer votre voirie.
Avez vous fait établir à titre d'information, un devis de réfection?
Qu'entendez vous par voirie abimée?
A 35, celà vaut peut être le coup de faire effectuer ces travaux et de négocier en parrallèle la reprise par la commune.
Au vu des éléments fournis, aller en justice, pour un résultat aléatoire risque de vous augmenter la facture et de vous user car les procédures dans ce type d'affaire sont assez longues et couteuses ( provisions avocat, experts).
J'espère que la SCI participe aux charges de lotissement pour ses 5 lots. SI vous votiez une réfection maintenat que vote bureau existe, elle serait obligée de payer pour 5. c'est mieux que rien § |
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 04 mai 2006 : 09:43:45
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| Entièrement d'accord avec Chant du coq |
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ADY
Nouveau Membre
5 réponses |
Posté - 07 mai 2006 : 18:27:46
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En effet, nous avons contacté des entreprises pour obtenir des devis.
La rue concernée est fissurée de 1 à 4 mètres par endroits et il y a deux affaissements de trotoirs.
Bien sûr, La SCI devra effectivement s'acquiter de sa part ( 5 lots).
En ce qui concerne la reprise par la mairie, il nous a été répondu que cela n'était pas à l'ordre du jour. |
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ASL ET VOIRIE
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