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seon
Contributeur vétéran
195 réponses |
 Posté - 31 janv. 2006 : 13:19:20
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Bonjour,
Vendredi dernier a eu lieu la réception de notre lotissement. C'tait une réunion où étaient Présents le pdt de l'ASL, le maire de notre commune, le géaomètre et le lotisseur. Ils ont fait le tour des parties communes.
Toutefois, le pdt n'a rien signé, n'a pas pu mettre de réserves. Cela nous semble bizarre.
Comment se passe donc la réception ? l'ASL a-t-elle un veto ? doit-on signer un document ? La réception ne concerne-t-elle que le lotisseur et la DDE ? Alors pourqoui a-t-on demandé au Pdt d'être là ?
Le transfert de propriété des voiries peut-il intervenir avant la réception du lotissement ? Est-ce à ce moment-là qu'on émet des réserves ?
Merci de m'informer.
CYBELE
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champagne
Pilier de forums
520 réponses |
Posté - 31 janv. 2006 : 16:05:03
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La convocation et l'information de l'A.S.L. est obligatoire en préalable à la réception des ouvrages communs ( Code urbanisme )Vous pouvez faire des observations ( écrites ) .
Par ailleurs et je l'ai déjà dit les colotis et l'A.S.L. ont un contrat avec le lotisseur dès l'acquisition des lots , il appartient au lotisseur de réaliser les travaux conformes au cahier des charges et il doit contrôler les interventions des intervenants et prestataires à qui il a confié les travaux.
Le lotisseur vous doit certaines garanties.
Il est responsable pendant dix ans des dommages susceptibles d’affecter les travaux de voirie et équipements divers qui compromettent leur solidité ou leur destination. En dehors de cette garantie décennale, la responsabilité professionnelle du lotisseur peut être engagée à condition de prouver une faute de sa part.
En cas de désordres concernant les travaux de viabilité, c’est en principe l’association syndicale qui engagera l’action en responsabilité décennale.
Pendant la période de construction des maisons, si les équipements communs du lotissement sont endommagés par les camions ou le matériel des entrepreneurs qui construisent, chacun des colotis peut être tenu responsable. C’est au coloti responsable des dégradations de supporter le coût de la remise en état et de se retourner le cas échéant contre son entrepreneur ; dans le cas où le coloti à l’origine des dégradations des équipements communs n’a pu être identifié, c’est l’association syndicale, c’est-à-dire la collectivité des colotis qui devra réparer.
Le transfert des parties communes et viabilité à l'A.S.L. ne pourra se faire que par acte notarié et vous pouvez faire "traîner" tant que les travaux ne seront pas réceptionné en parfait état de fonctionnement et conformes.
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seon
Contributeur vétéran
195 réponses |
Posté - 02 févr. 2006 : 09:45:23
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Bonjour Champagne,
Merci Pour votre réponse. j'aurai besoin de précision concernant la manière dont se passe la réception du lotissement.
Le pdt a été convié à une réunion vendredi 27 en présence de la mairie, du géomètre, de la DDE (je crois). Ils ont fait un tour du lotissement pour tout contrôler. Apparemment, le pdt dit qu'on ne lui a rien fait signer ni noter.
Va-t-on nous renvoyer un document qu'il va falloir signer et sur lequel nous pourrons noter des remarques ? Faut-il prendre l'initiative d'un courrier au lotisseur ? Faut-il également écrire à la mairie Ou la DDE ?
merci d'avance
CYBELE |
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champagne
Pilier de forums
520 réponses |
Posté - 02 févr. 2006 : 12:00:57
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Sans rentrer dans les détails des différents documents qui régissent les dispositions de constructions, d'aménagements, d'urbanisme etc..
dans un lotissement retenez que le lotisseur est responsable en totalité avant et après transferts.
Il aura encore à mettre en oeuvre s'il y a lieu ,les garanties dommages ouvrages, décennales ... sous peine de se voir assigné en justice.
A partir des documents :
-arrête d'autorisation de lotir,
- certificat d'urbanisme,
- cahier des charges,
- règlement du lotissement ,
- plans de masse ,
- descriptifs techniques ...
Chaque partie prenante dans la réception du lotissement aura ses observations à formuler au lotisseur seul garant de l'intégralité des travaux et qui doit mettre en demeure les entreprises qu'ils à retenues pour réaliser " le lotissement "
Vous n'avez à vous occuper de rien , sauf à venir à la réunion de réception et vérifier que les parties communes et réseau ( E.P. ) , voiries qui vous seront transférées sont conformes aux documents en votre possession ( vous représentez les colotis et c'est a vous de rappeler au lotisseur ses obligations et que l'A.S.L. est fondée à intervenir auprès du tribunal d'instance si des règles n'ont pas été respectées.)
Des sanctions sont prévues contre le lotisseur en cas de non respect de conformité par rapport à l'arrêté d'autorisation de lotir ( P.V. infraction par les agents de l'état).
Le Préfet peut même faire exécuter d'office au frais du lotisseur la mise en conformité ou infliger des sanctions pécuniaires avec astreinte journalière pour terminer rapidement les travaux.
Par ailleurs le lotisseur à obligation de souscrire auprès d'une banque une garantie d'achèvement de travaux.En cas de manquement, l'A.S.L. peut mettre en demeure cette garantie et demander le versement de sommes permettant d'achever des travaux non réalisés.
Et enfin la constatation de l'achèvement des travaux n'emporte pas renonciation pour l'A.S.L. de demander réparation des dommages qui se révéleraient ultérieurement .
( vous pouvez lire le code de l'urbanisme les articles 316-4 ,316-2,318-2,318-3,315-35 et 36,315-38...)
Les autres participants et là se sont des techniciens qui ne vont pas sans laisser compter , car les ouvrages et réseaux vont entrer en concession avec remise gratuite plus versement par le lotisseur d'un financement pour intégration dans le domaine public.
Certaines parties du lotissement ont déja été réceptionnés sans votre présence tel que :
Le transformateur HT/ BT. les réseaux de distribution , les branchements ... contrôlés jusqu'aux disjoncteurs des lots individuels .Il s'en est suivi une remise d'ouvrage et copie des plans de réseau à E.D.F.( lotisseur, et entreprise ayant fait les travaux électriques ) .
Le réseau gaz s'il existe à éte mis en pression avec contrôle d'étanchéité et aussi remise d'ouvrage , contrôle poste de détente, vérification jusqu 'au coffret comptage: borne de limite extérieure du lot individuel.( Entreprise certifiée , document qualigaz , P.V. d'essais , contrôle de soudures acier ou brasures argent par personnel habilité)
France télecom à dû contrôler les installations s'il y a lieu -la réalisation des branchements étant du domaine du lotisseur-
Le service des Eaux ou la comnune à vérifiée les canalisations , les branchements , la conformité d'utilisation des matériaux autorisé (P.E.H.D.)les regards, les purges , les T de visites...
La D.D.E. à contrôlée toutes les dispositions du code de l'urbanisme ,conformité sanitaire , évacuation eaux usées , pentes écoulements et raccordement eaux de pluie, étanchéité des réseaux eaux usées , convention de raccordements tout à l'égout etc...( certaines vérifications peuvent êtres faites par le responsable technique de la mairie suivant les délégations faites par la préfecture )
La mairie ou la communauté de communes vérifiera les voiries , les enrobées , les bornes incendie, la pose de N° de repérages ...les clôtures, les règlements particuliers ou locaux ( nuancier couleur, places de parkings , constructions annexes...)notamment toutes les partie réputées pouvoir être transférées à la commune.Une dérogation permettra au lotisseur de faire réaliser les enrobés lorsque les engins de chantier auront quittés les lieux ( ce qui explique pourquoi certains forumeurs s'étonnent de voir les regards d'égouts apparents alors qu'ils habitent le lotissement )
Certaines voies privées ouvertes à la circulation publique peuvent être transférées d'office à la collectivité à la fin des travaux.
Je risque " des oublis" dans ce résumé ...
En sus... je n'ai pas parlé des lots individuels qui ont déjà été livrés et sont habités ( il y a eu des contrôles de conformité avant mises en services des installations ( consuel pour EDF , certificat conformité GAZ, ...)
Donc il y a eu et il y aura de nombreuses ré interventions suite à des observation qui ne concernerons pas directement l'A.S.L .
C'est pourquoi il n'y a plus d'observations normalement lors de la réception des travaux et plus de documents à signer.
Préoccupez vous uniquement de contester même oralement lors des réunions auquelles vous êtes convié ( il y a des comptes rendus de chantier diffusés à tous les participants ) et même si vous ne voyez pas les documents sachez que le lotisseur en signe de nombreux et qu'il reste responsable envers l'Etat de la conformité des dispositions prises lors de la présentation de son permis de lotir.
Il pourra transférer les parties communes ( acte notarié ou dispositions précisées dans le permis de lotir ou réglement du lotissement ) Ce transfert étant réputé possible avant achèvement complet des travaux et les parties communes - voir autres structures ayant vocation à transfert - et passant sous le contrôle de l' A.S.L. Mais le lotisseur doit impérativement terminer en totalité les prestations qui lui incombent( état parfait achêvement qui sera soumis à contrôle ).Donc si observations il y a et qu'il ne vous présente pas de documents ,faites des courriers avec A.R. vous n'avez qu'un interlocuteur en cas de manque ou de malfaçons c'est le lotisseur.
En fin de travaux le lotisseur demandera au préfet de lui délivrer un certificat de fin de travaux.
Bon j'ai été long , mais au moins vous saurez ce qui se passe .
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Edité par - champagne le 02 févr. 2006 14:01:54 |
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 19 mars 2006 : 18:21:24
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Champagne: pensez-vous que les autorités administratives sont susceptibles de s'intéresser aux obligations du lotisseur en matière de travaux d'aménagement du lotissement 50 ans après l'autorisation de lotir?
Un coloti peut-il demander la "réception" du lotissement? |
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petitf
Nouveau Membre
1 réponse |
Posté - 07 avr. 2006 : 09:18:35
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Champagne,
Vous avez écrit : "Le transfert des parties communes et viabilité à l'A.S.L. ne pourra se faire que par acte notarié et vous pouvez faire "traîner" tant que les travaux ne seront pas réceptionné en parfait état de fonctionnement et conformes."
Dans notre lotissement, certains travaux ne sont pas terminés (trottoirs, parkings, chemins piétonniers, murs d'entrée, bordures abimées), et l'ASL qui aurait dû être créée fin 2004 ne l'est toujours pas. Les colotis hésitent à créer l'ASL, de peur de se retrouver de facto avec ces problèmes sur les bras.
Quel est votre conseil ?
Avez-vous un texte de référence ou explicatif sur ce que vous décrivez (acte notarié)pour le transfert des parties communes à l'ASL ? Comment se déclenche ce transfert ? Je ne vois rien dans le code de l'Urbanisme, et nos statuts de l'ASL disent que "jusqu'à la désignation des organes d'administration de l'ASL c'est le lotisseur qui gérera les parties communes", d'où implicitement, transfert de gestion à l'ASL à sa création... (faut-il de plus faire le distinguo entre gestion et propriété...)
Merci d'avance. |
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champagne
Pilier de forums
520 réponses |
Posté - 09 avr. 2006 : 16:51:14
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Bonjour et bienvenue.
Afin de ne pas surcharger ce sujet et d'en changer la destination : consultez les sujets : constitution ASL , ...
Ne liez pas le fonctionnement de l'A.S.L. et le transfert de propriété.
L'A.S.L. existe dès la vente de 4 lots et c'est le lotisseur qui exerce la gestion provisoire , ensuite il faudra la constitution définitive qui sera une obligation.....
Pour votre question :
Vous pouvez relire ce post :
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=26385
Ensuite de nombreux arrêts de cour d'appel viennent bien affirmer que :
un acte de propriété ne s'opère pas automatiquement du seul fait de la constitution de l'A.S.L. .
Voir aussi l'un de mes post sur le forum donnant l'extrait de la cour d'appel de Toulouse Chambre civile 1ère section 02.03.1998 consacrant l'obligation du lotisseur en conformité avec l'article R315-6 du code de l'urbanisme ,de s'engager à remettre à l'association les parties à transférer ( voirie, équipements communs ...) en parfait état d'achèvement et fonctionnement .
L'A.S.L. étant en droit de refuser ce transfert de propriété jusqu'à l'exécution de cette obligation.
Par ailleurs ( Cassation Civile Paris 24.01.1978 ) cette jurisprudence a énoncé qu'il ne suffit pas qu'un transfert soit prévu , il faut qu'il ait bel et bien lieu et qu'un acte soit dressé en ce sens à défaut de quoi l'A.S.L. ne peut devenir réellement propriétaire.
Je rajoute que si aucun acte authentique ( notarié) n'a été signé entre l'A.S.L.et le lotisseur il s'ensuivra l'impossibilité d'intenter une action au civil au titre des articles 1792 et suivant du code civil à l'encontre du lotisseur dès lors qu'il n'y a pas d'acte légal de transfert de propriété.
Pour appuyer mes explications il y a aussi le post avec le premier enregistrement au rang des hyphotèques et des modalités de cession éventuelles (ultérieurement) à la commune .Votre titre de propriété prouvera bien que l'A.S.L. est propriétaire , autrement juridiquement se sera au lotisseur de signer l'acte de mutation,même si l'A.S.L.de son coté à financée, par obligation les frais d'entretien:
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?
TOPIC_ID=35191
En résumé pas d'acte notarié = pas propriétaire.
Le lotisseur lui par contre a bien acheté les terrains qu'il va partager en lots avec énoncé de l'origine du titre de propriété et mutation à son profit enregistré devant notaire avant de revendre avec actes notariés aux acquéreurs des parcelles. |
Edité par - champagne le 09 avr. 2006 17:22:23 |
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montaigne
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 10 avr. 2006 : 06:27:46
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Citation :
Initialement entré par seon
Bonjour,
Vendredi dernier a eu lieu la réception de notre lotissement. C'tait une réunion où étaient Présents le pdt de l'ASL, le maire de notre commune, le géaomètre et le lotisseur. Ils ont fait le tour des parties communes.
Toutefois, le pdt n'a rien signé, n'a pas pu mettre de réserves. Cela nous semble bizarre.
Comment se passe donc la réception ? l'ASL a-t-elle un veto ? doit-on signer un document ? La réception ne concerne-t-elle que le lotisseur et la DDE ? Alors pourqoui a-t-on demandé au Pdt d'être là ?
Le transfert de propriété des voiries peut-il intervenir avant la réception du lotissement ? Est-ce à ce moment-là qu'on émet des réserves ?
Merci de m'informer.
CYBELE
montaigne |
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 10 avr. 2006 : 06:46:12
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Champagne, vous affirmez "L'A.S.L. existe dès la vente de 4 lots"
Mon avis est légèrement différent : l'ASL PEUT exister à partir de qqs lots vendus, mais il faut une démarche active des colotis pour la constituer légalement.
Il y a de même un lien entre la création de l'ASL et le transfert de propriété des espaces libres : l'OBJET de l'ASL est, en gros, la gestion et l'entretien de ces espaces.
Il est plus que souhaitable que ceux qui financent la gestion et l'entretien ne le fassent pas à fonds perdus! |
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montaigne
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 10 avr. 2006 : 07:17:42
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Une affaire qui dure depuis 1986 et dont j'ai découvert l'existance il y a 2 ans suite à l'achat de ma maison dans ce lotissement.
Constitué de 26 lots ce lotissement est servie par une voirie. Cette voirie est encore, selon les actes notariaux, propriété du lotisseur. La rétrocession à l'ASL avait été refusée en son temps pour non conformité des travaux.
La voirie s'étant très dégradée et devenue dangereuse la municipalité est intervenue sur demande de la présidente de l'ASL nouvellement reconstituée suite à un vote d'un assemblée extraordinaire. L'objet de ce vote était la rétrocession de la voirie à la municipalité. Le résultat fut 4 votant non, 3 absents non convoqués dans les règles et le reste approuvant cette mutation . Ce travaux de rehabilitation en reprennent le fondement même de la voirie. Durant ces années certains co-propriétaires ont profité de l'absence d'autorité de surveillance pour augmenter leur surface en rognant sur les parties communes. Or ces travaux en cours suivent les nouvelles délimitations abusivement récupérées. J'ai retrouvé au conservatoire des Hypothèques une partie du dossier dont l'arrêté de 1986 du maire avec les plans sur lequel apparait les lots ,les parkings et espaces verts démontrant à l'évidence une non conformité de l'état actuel. Evidemment la présidente de l'ASL est concernée par ces appropriations délictueuses et fait le forcing pour que ces travaux se réalisent sans plans ni notes de calcul ni cahier des charges (minimumm 100000€ de travaux engagés au frais du contribuable!).
Comment peut-on contrer cet état de fait ?
Faire un référer au TI ou TGI ?
Réclamer une vérification du bornage mais à qui et par quel moyen ? Qui doit engager cette action ? Qui paie ?
J'ai essayé d'être concis . Merci de me répondre
montaigne |
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champagne
Pilier de forums
520 réponses |
Posté - 10 avr. 2006 : 10:01:52
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Mout :
Conformément à l'engagement souscrit par le lotisseur lors de la demande d'autorisation de lotir, selon les termes de l'article R 315.6(c) du Code de l'Urbanisme, la réunion de la première Assemblée Générale des membres de l'Association Syndicale sera provoquée dans le mois suivant l'attribution de la moitié des lots ou au plus tard dans l'année suivant l'attribution du premier lot, afin de substituer à l'organe d'administration provisoire, initialement mis en place, un organe désigné par la dite Assemblée.
Cette convocation de la première Assemblée Générale sera effectuée à la diligence du lotisseur, et en cas de non respect de cet engagement, tout attributaire d'un lot aura la faculté de provoquer par ordonnance, sur requête du Tribunal de Grande Instance, la réunion effective de cette Assemblée Générale.
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montaigne
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 10 avr. 2006 : 17:58:34
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Mince ! je crois que je me suis trompé dans la manière de rentrer dans ce forum. Je vous ai coupé dans le fil du précédent sujet. Quoique celà me semble être en gros la même idée. Enfin dites moi si je dois ouvrir un nouveau sujet Merci et félicitations à Champagne pour ses connaissances et son dévouement Pour un Champagne c'est du bon !!!
montaigne |
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champagne
Pilier de forums
520 réponses |
Posté - 11 avr. 2006 : 09:16:33
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MONTAIGNE : Merci pour les fleurs 
Mon avis sur votre question :
Normalement le propriétaire de la voirie - le lotisseur-( comme de tout terrain d'ailleurs ) possède un acte de propriété avec l'assiette de la surface en ares et ca dont il est propriétaire. Ces renseignements sont portés sur l'acte authentique déposé chez le notaire qui a procédé à la vente des lots avec désignation de l'origine de cette propriété.Il se doit lors d'une mutation de biens de vérifier la véracité et la conformité de la surface par rapport au descriptif du plan parcellaire.Cette parcelle ou lot est enregistrée au cadastre de la commune et au bureau des hypothèques.N'étant pas propriétaire vous n'avez pas de droit légal d'intervention , mais pourquoi pas un droit de regard sur cette cession.Cette transaction vous paraissant entachée d'appropriation illicite de terrains qui auraient dû revenir à l'A.S.L. en première intention comme prévu au cahier des charges et réglement d'urbanisme.
Vous pouvez parfaitement faire une lettre au lotisseur pour l'informer des anomalies avec copie au maire et au notaire ....Mais de quoi je me mêle .Intenter une action au T.G..I ne sera pas recevable compte tenu de votre situation de simple syndicataire , non propriétaire de la voirie et non investi d'un pouvoir d'introduire un référé permettant une ordonnance pour remettre le bornage en adéquation d'origine( bornage qui a dut être fait lors de la mise en viabilité et édification des lots pour permettre la réalisation de la voirie et l'accès aux parcelles constructibles).
Vous pouvez aussi demander l'inscription à la prochaine A.G. de votre A.S.l. l'examen de cette situation anachronique.
Attirer l'attention ...à qui profite le gain de surface?, estimation de la valeur ajoutée?... Il y a des jaloux ?
Cela permettra au minimum d'attirer l'attention sur cette appropriation indue.Et ...de contrôler ce dirigeant de l'A.S.L. 
Pas grand chose d'autre à tenter ,ceci pour vous éviter une procédure aléatoire et aussi risquer un retour de bâton avec une dénonciation calomnieuse au pénal au cas où vous auriez omis de préciser certains arrangements ,voir une vente méconnue entre le lotisseur et le Président de l'A.S.L.Soyez PRUDENT.
Un Président se doit d'être exemplaire , mais ..d'autres que lui ne montrent pas un comportement exempt de malversations.
Affaire du ressort du lotisseur PROPRIETAIRE et maire REPRENEUR qui doit entrer en possession pour la communauté d'un bien conforme.Une action ultérieure sera toujours possible pour appropriation du domaine public lorsque la voirie sera transmise à la commune ....Mais ceci est une autre histoire... |
Edité par - champagne le 11 avr. 2006 09:25:14 |
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zouzou74
Nouveau Membre
2 réponses |
Posté - 17 juin 2007 : 19:30:06
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Bonjour,
Nous sommes convoqués à notre première Assemblée Générale de 'ASL.
A l'ordre du jour le transfert de propriété pour les parties communes.
Que se passe-t-il si le lotisseur est en procès avec l'un de ses fournisseurs ?
Est-ce que le procès est transféré à l'ASL ?
Peut-on refuser le transfert et pendant combien de temps ?
Merci pour votre réponse. |
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réception du lotissement / tranfert de proprieté
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