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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
 Posté - 12 févr. 2006 : 11:03:51
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Les agences qui s'étaient montées il y a une quinzaine d'années pour présenter les biens en vidéo en sont revenues.
Il est vrai qu'un site sur lequel certaines affaires sont présentées en visite virtuelle sera souvent considéré comme plus attrayant, et l'internaute aura tendance à y rester plus longtemps et à y revenir.
Nous avons récemment fait une vente grâce à la visite virtuelle : le client est venu acheter. La visite n'a été qu'une formalité.
jcm |
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yxon
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250 réponses |
Posté - 12 févr. 2006 : 16:51:00
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Merci Yxon pour la qualité de votre contribution !
D'abord vous répondre au sujet de la transparence.
Vous avez transformé mes propos. Je vous ai parlé du "strict nécessaire". La transparence n'est pas l'objectif d'une négociation. Et certains notaires qui se lancent dans la négociation l'apprennent à leur dépens. J'avais participé en 99 aux travaux préparatoires du Congrès des Notaires dont le thème était "La Transparence du Bien à vendre". Poser le problème ainsi revient pour vous à dire que que je cache des choses.
Disons que j'ai un peu trop entendu parlé de cette façons,mais ce qui est dit et ce qui est fait, n'est pas du tout la meme chose, et je persiste sur mon vécu, oui il faut tout dire, et pour moi c'est ce qui aide à atteindre l'objectif - la vente.
Ensuite, je vous ai dit que la technologie ajoute surtout au contenu de la négociation, n'affecte que très peu le contexte (hormis le fait que le vendeur soit content de la manière avec laquelle son bien est mis en scène) et peut nuire complètement à la relation si elle est mal utilisée ! ET c'est le cas lorsque je visite des agences en qualité de client mystère.
oui je suis d'accord sur sa mauvaise utilisation, mais cela aide aussi l'acheteur dans sa prise de décision, surtout dans sa rapidité, imaginons que vous fassiez comme une majorité des agences, un client rentre dans l'agence demande un type de maison précis, l'agent lui présent les quelques photos dont il dispose, généralement entre 5 et 8, et de préférence ce qui est le mieux dans le bien, puis ils vont faire, la, voir, les visites, mais arrivé sur place il y a toujours quelque chose qui coince, et des fois ce ne sont que des détails ( je ne parle pas meme pas des agences qui essaye de cacher certaines choses ) , que croyez vous que fasse cet acheteur au bout d'un certain moment, deux réactions, la première de toute façon on m'a pas écouté ( ce qui est souvent le cas ) la seconde je ne trouverais jamais ce que je veux parce que ça n'existe pas.
Alors que si vous lui aviez présenté des maisons sur diaporama important il vous aurait dit, celle-ci m'intéresse mais ...., ou celle-ci aussi, ou non désolé je ne vois rien qui me plait. A ce moment là on voit l'avantage, car tout de suite c'est à vous de poser la question de ce qui le gêne le plus, et là vous voyez déjà si c'est un doux reveur, ou si ce n'est pas le cas, de poser les questions sur quoi il peut passer un peu ou beaucoup, et la jackpot vous faites attention aux demandes de votre client et il s'en aperçoit, donc c'est à vous de faire votre travail de commercial après.
Maintenant, ce sujet posé par gitolf pose également un problème de fond sur la valeur ajoutée de l'agent immobilier. Non seulement vis-à-vis du vendeur - et l'on peut admettre que le vendeur puisse être séduit par cette manière de mettre en vente son bien avec des moyens techniques sophistiqués, mais rien n'est moins sûr tout de même - mais aussi vis-à-vis de l'acheteur.
Bien sur que oui il en est de meme pour l'acheteur, pas par le fait d'utiliser une nouvelle technologie, par celui de lui amener des informations complèmentaires, qui sont sans ambiguitée, ou en tout cas beaucoup plus difficiles à dissimuler ( pour ceux qui aiment cette pratique ), vu le nombre de photos
L'acheteur possède trois niveaux distincts dans le processus de décision.
D'abord il rêve (et lorsqu'il débarque dans une agence, c'est catastrophique "Vous êtes allé voir votre banque" s'entend-t-il dire....)
Oui et alors ou est le problème ? En tant que professionnels nous devons nous assurer que celui-ci à vraiment la capacité d'achat, par respect pour le vendeur.
, ensuite il essaie de confronter son rêve à la réalité, et là il dévore tout : il visite tout, lit tous les journaux et il est certain qu'à ce stade, la visite virtuelle est un plus qui captera son attention... mais il n'est pas encore en phase d'achat, et la question est que va-t-il retenir ?
La question est plutot, est ce qu'il s'aperçoit que sa demande est du genre reveur, je veux une maison haut de gamme avec piscine, avec un hectare de jardin pas de vis à vis, en pierre avec dépendances, sans travaux,pour un montant de 200 000 euros ; ou réelle. De plus cela aide les agences à s'occuper des personnes qui sont réellements viables, ce n'est pas un manque de respect pour autant.
Il va rejeter un bien parce que la photographie est mal prise (les négociateurs ne sont pas Doisneau !) ou au contraire il va en retenir un parce que la photo, le film, le 3D... lui parle et ce sont ses 3 sens principaux qui sont choyés : la vue, l'audition (l'harmonie) ou la texture des choses.... et il voudra à tous prix visiter, et à ce stade le négociateur l'accompagnera avec l'espoir que cela va plaire... Autant dire que le négociateur devient alors le porteur des clés....
Je pense que vous oubliez notre travail là dedans, effectué en amont et qui lui remplace, l'ancien travail fait sur place, se sont les memes points qui sont effectués, mais pas de la meme manière. Ou dans le meme sens. Dans ce cas nous ne sommes pas les porteurs de clefs, mais ceux qui on su répondre à une demande, à laquelle il faut une confirmation, bien sur le travail continu sur le terrain,mais d'une manière plus simplifiée
Au troisième stade du processus intellectuel de l'acquisition, ou bien l'acquéreur est complètement dégoûté des agents immobiliers (c'est la moitié d'entre eux) ou bien en réalité il a acheté (personne ne lui a vendu....)
Par rapport à mes réponses si dessus, vous comprendrez que je ne suis pas d'accord, et puis je pense que tous les commerciaux devraient faire des stages de PNL, cela les aiderait beaucoup, en plus du fait que cela est très intéressant.
Les questions sont multiples :
- Quelle est la valeur ajoutée du négociateur ? de l'agent immobilier ?
Il n'y a pas que la visite qui compte, mais aussi les compléments d'informations, et surtout sur le service après vente, voilà vers quoi nous tendons, donc la valeur ajoutée y est mais elle porte sur d'autres choses, par exemple nous ne faisont pas que la vente, il est vrai que nous avons 92% d'étrangers, donc nous leur amenons des services ( banchement eaux, électricité, téléphone, connection internet, devis pour futur travaux, négociation avec les professionnels ) que d'autres agences ne leur amènent pas, ou c'est ce qu'elle disent mais ne font pas.
- Comment est organisée l'agence autour des technologies ?
Comme la notre un seul bureau pour chaque pays, pour les mandats et le service secrétariat, acceuil,juridique, et un dans le pays d'origine avec le serveur et toutes l'équipe technique, et les commerciaux travaillant de chez eux à partir de l'internet
- N'avez-vous pas l'impression que la technologie (ainsi que la dérive du juridisme, mais c'est un autre sujet) est omniprésente afin de pallier à une relation client que l'on ne cherche même plus à maîtriser ?
Oui elle devient omniprésente, et elle le sera encore plus dans peu de temps d'ici 5 ans, avec de vraies visites virtuelles, avec casque virtuel. mais ce n'est pas parce que l'on maitrise plus le client,( en tout cas pour nous )
C'est pour amener au client un service supplémentaire
- Quel niveau d'information optimum doit être celui en amont des annonces sur internet ?
Le maximum pour moi, et d'ailleurs les acheteurs dont nous nous occupons nous disent qu'ils en sont bien content, et nous avons une bonne réputation grace à cela ( en tout cas on parle de nous dans le bon sens sur des forums étrangers )
- Quel est enfin le ratio idéal du nombre de visites pour une vente ? (j'ai ce chiffre...si vous le voulez....!)
Non merci je constate sur le terrain, avant il fallait moins de visite sur une maison, qu'aujourd'hui pour la vendre, mais cela ne vient pas des technologies, mais du marché tout simplement, vu que les prix sont en baisses ( et très fortement, vu que nous avons vu une négociation l'année 2005 à 58 % du prix affiché la fourchette était entre 30 et 50 %, l'année 2004 les négociations étaient entre 20 et 30 % du prix affiché, sur notre région, attention ces chiffres sont pour la totalité des agences certaines ventes sans négociations aussi ), il nous faudra moins de visites maintenant pour vendre la meme maison.
Vous avez déduit rapidement que je serai réfractaire à la technologie. Non, en réalité, je m'y intéresse depuis très longtemps. J'ai même réfléchi à l'organisation d'une agence où la technologie est omniprésente....
MAIS soyons sérieux. Quel progiciel de transaction immpobilière présente aujourd'hui les qualités dont les AI auraient besoin.... Comme je l'écrivais à l'un d'eux cette semaine, on croirait que vous en êtes resté à Windows 3.11 !
 entièrement d'accord il y en a qui ne savent meme pas ce qu'est un email, ou alors ils en ont un mais ne s'en servent pas.
Quelle est la part des AI informatisés aujourd'hui..... la réalité est très surprenante !
A vrai dire je ne sais pas du tout, mais j'en ai une idée, quand je vois que dans certaines agences il n'y a meme pas assez d'ordinateurs par commerciaux, alors que chez nous j'en ai déjà 7.
bonne journée
yxon |
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yxon
Pilier de forums
250 réponses |
Posté - 12 févr. 2006 : 16:54:59
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Les agences qui s'étaient montées il y a une quinzaine d'années pour présenter les biens en vidéo en sont revenues.
Oui parce qu'elles s'y étaient mis trop tot, et maintenant vu les déconvenues qu'elles ont vécu c'est normal qu'elles n'y croient plus
Il est vrai qu'un site sur lequel certaines affaires sont présentées en visite virtuelle sera souvent considéré comme plus attrayant, et l'internaute aura tendance à y rester plus longtemps et à y revenir.
Nous avons récemment fait une vente grâce à la visite virtuelle : le client est venu acheter. La visite n'a été qu'une formalité.
Nous sommes d'accord là dessus, et cela sera de plus en plus le cas, si les agences jouent franc jeu dans leurs photos.
bonne journée
yxon |
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yxon
Pilier de forums
250 réponses |
Posté - 12 févr. 2006 : 16:57:42
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Le montant élevé des commissions n'est pas une cause en soi, c'est naturellement une conséquence de l'abus du mandat simple.
jcm
Malheureusement oui c'est bien une des causes, mais pas seulement.
Je pense que vous trouverez ce que je veux dire par là dans les deux messages ci dessus.
yxon |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 12 févr. 2006 : 17:15:10
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Citation :
Initialement entré par jcm
Le montant élevé des commissions n'est pas une cause en soi, c'est naturellement une conséquence de l'abus du mandat simple.
jcm
Je connais parfaitement votre position sur le mandat simple. Pour avoir été un temps acheteur et vendeur en passant par un AI, je reste favorable au mandat exclusif, cela favorise grandement la relation et même en tant qu'acheteur je préfère avoir en face de moi un bien proposé en exclusivité.
Quant aux taux des commissions, il suffit de faire un comparatif en Europe. Celui ci est éloquent. Il sort d'une étude ERA qu'un contributeur a eu la grande amabilité de mentionner ici sur un fil parallèle. En pourcentages moyens.
Grande Bretagne 1,4
Irlande 1,5
Pays Bas 1,66
Suisse 2,5
Belgique 3
Finlande 3
Luxembourg 3
Suède 3,5
Allemagne 3,5
Portugal 4
Espagne 4
Autriche 4
France 6
Pour le problème de la faible part des AI dans le marché français, il faut évidemment, enfin c'est mon point de vue, voir la cause dans le niveau élevé des commissions. Cela reste un pb économique bassement matériel.
Quant à la question du fil, si vous voulez l'avis d'un profane, j'apprécie beaucoup les annonces sur le net avec photos, cela me permet d'éliminer d'emblée ce qui se terminera forcément par une déception lors de la visite. Mais le point le plus important est la description fidèle du bien dans l'annonce, car que dire du climat de confiance lorsque l'on découvre un déphasage lors de la visite. Je ne parle pas des biens dit "libres" et qui sont en réalité des biens avec un congé pour vente en cours (l'incertitude du droit de préemption donc) ou encore une expulsion pour défaut de paiement avec le locataire encore dedans. Il y en a plus que ce que vous pouvez imaginer. Et enfin, sur la question centrale, une visite virtuelle je la ressent inutile. Le primodial restant encore la crédibilité de l'interlocuteur, je veux parler de l'AI qui est en face de moi. |
Edité par - LeNabot le 12 févr. 2006 17:23:24 |
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jmdb
Pilier de forums
556 réponses |
Posté - 12 févr. 2006 : 23:26:35
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Citation :
Initialement entré par jcm
Citation :
Initialement entré par LeNabot
Citation :
Initialement entré par jmdb
Le rapport Vorms contient une vérité. Les français fuient les agences immobilières à cause de l'indifférence qu'on leur manifeste..... je crains que les visites virtuelles n'améliorent pas ce fait.
Jean-Michel
Une des causes profondes est surtout le taux élevé des commissions. Un des taux sinon le taux le plus fort des pays européens.
Le montant élevé des commissions n'est pas une cause en soi, c'est naturellement une conséquence de l'abus du mandat simple.
jcm
Je ne vois pas en quoi :
- un mandat simple serait un abus
- un mandat simple générerait des honoraires élevés
Je rappelle qu'un mandat exclusif MENOTTE un vendeur (et pour avoir écrit cela, certains se sont cru intelligent d'aller à la DGCCRF et ont été déboutés, donc il faut croire que c'est incontestable !)
Ensuite pour un acheteur, un mandat simple représente la garantie de pouvoir faire jouer la concurrence.
Entre ce que vous voulez imposer, qui est rejeté majoritairement par les français, puisque les agents immobiliers ne sont plus au centre du processus d'acquisition et de vente, et ce depuis longtemps, et vous autojustifier dans un rôle auprès du vendeur, méprisant l'acquéreur, est unique en Europe ! En effet, l'étude ERA/INFINITES démontre que seuls les agents immobiliers français ont des honoraires frisant l'indécence (jusqu'à 10% parfois) et que seuls les agents immobiliers français posent le principe que leur service est dû par le vendeur.
Tant que cette profession en sera là, elle est condamnée à disparaître.
Cher jcm, ne pouvez-vous pas un seul instant avoir une autre idéologie que le mandat exclusif.....?
Cela vous mènera où ?
Je prends le pari que c'est dans le mur.
Lorsque vous parlez de l'abus du mandat simple, qui est pour moi une opinion inepte, et une espèce de nombrilisme exacerbé, pourquoi l'EXIGEZ-VOUS de vos clients ?
Les clients seraient-ils assez idiots pour ne pas pouvoir comprendre seul de quoi il est question ?
Qu'un client, parce qu'il a confiance, confie à une seule agence la vente de son bien; rien ne me choque. En revanche, qu'un agent immobilier exige cela de son client, me paraît être un abus.
Veuillez donc bien préciser cela; s'il vous plaît !
Jean-Michel |
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gilotf
Contributeur vétéran
127 réponses |
Posté - 13 févr. 2006 : 08:09:59
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| jmb jmdb jm.. vous êtes lourds a toujours venir dans les fils de discussion ressasser vos eternels différents, vous faites du hors sujet car le sujet est "les visites virtuelles" alors cassez vous merci d avance |
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yxon
Pilier de forums
250 réponses |
Posté - 13 févr. 2006 : 08:17:13
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Citation :
Initialement entré par gilotf
"les visites virtuelles"
bonjour
J'ai une question est ce que les différents messages vous ont donné une réponse sur votre sujet ?
bonne journée
yxon |
Edité par - yxon le 13 févr. 2006 08:22:59 |
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jmdb
Pilier de forums
556 réponses |
Posté - 13 févr. 2006 : 12:26:54
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Citation :
Initialement entré par gilotf
jmb jmdb jm.. vous êtes lourds a toujours venir dans les fils de discussion ressasser vos eternels différents, vous faites du hors sujet car le sujet est "les visites virtuelles" alors cassez vous merci d avance
Je vous remercie d'écrire cela. Mais je vous remercierai complètement si vous lisiez le fil et très précisément l'intervention complètement déplacée de jcm le 12 février à 10H56.
À laquelle je me contente de répondre.
Nous étions bien sur le sujet des visites virtuelles, et il me semble que rattacher ce problème à l'un des reproches des acquéreurs (67% d'entre eux) qui déclarent fuir les AI à cause de l'indifférence qu'on leur manifeste est judicieux...
Je ne vois pas en quoi ni la nature du mandat, ni le montant des honoraires aient un quelconque rapport.
Dans votre post, il y a deux poids deux mesures. Car je vous prierai d'aller précisément lire qui introduit ces deux idées....
N'est-ce pas par idéologie que jcm introduit cette idée ?
Quant à Le Nabot, je préfère ne rien dire, chacun aura sa propre idée de la réalité de son intervention.
Prenez note et acte de ma réponse !
Jean-Michel |
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jmdb
Pilier de forums
556 réponses |
Posté - 13 févr. 2006 : 12:43:23
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Citation :
Initialement entré par yxon
Merci Yxon pour la qualité de votre contribution !
D'abord vous répondre au sujet de la transparence.
Vous avez transformé mes propos. Je vous ai parlé du "strict nécessaire". La transparence n'est pas l'objectif d'une négociation. Et certains notaires qui se lancent dans la négociation l'apprennent à leur dépens. J'avais participé en 99 aux travaux préparatoires du Congrès des Notaires dont le thème était "La Transparence du Bien à vendre". Poser le problème ainsi revient pour vous à dire que que je cache des choses.
Disons que j'ai un peu trop entendu parlé de cette façons,mais ce qui est dit et ce qui est fait, n'est pas du tout la meme chose, et je persiste sur mon vécu, oui il faut tout dire, et pour moi c'est ce qui aide à atteindre l'objectif - la vente.
Nous ne sommes pas d'accord sur ce point. Je préfère me tenir au strict nécessaire plutôt que de tout dire, qui peut avoir l'effet inverse recherché et "noyer" un client. EN clair tout dire peut inquiéter un client pour rien. Il ne s'agit bien évidemment pas de cacher des choses !
Ensuite, je vous ai dit que la technologie ajoute surtout au contenu de la négociation, n'affecte que très peu le contexte (hormis le fait que le vendeur soit content de la manière avec laquelle son bien est mis en scène) et peut nuire complètement à la relation si elle est mal utilisée ! ET c'est le cas lorsque je visite des agences en qualité de client mystère.
oui je suis d'accord sur sa mauvaise utilisation, mais cela aide aussi l'acheteur dans sa prise de décision, surtout dans sa rapidité, imaginons que vous fassiez comme une majorité des agences, un client rentre dans l'agence demande un type de maison précis, l'agent lui présent les quelques photos dont il dispose, généralement entre 5 et 8, et de préférence ce qui est le mieux dans le bien, puis ils vont faire, la, voir, les visites, mais arrivé sur place il y a toujours quelque chose qui coince, et des fois ce ne sont que des détails ( je ne parle pas meme pas des agences qui essaye de cacher certaines choses ) , que croyez vous que fasse cet acheteur au bout d'un certain moment, deux réactions, la première de toute façon on m'a pas écouté ( ce qui est souvent le cas ) la seconde je ne trouverais jamais ce que je veux parce que ça n'existe pas.
Je pense que c'est surtout très mal utilisé par les négociateurs.... !C'est, il me semble, le véritable sujet de ce post ! Non pas d'utiliser les nouvelles technologies, mais d'en définir le cadre et le processus....
Alors que si vous lui aviez présenté des maisons sur diaporama important il vous aurait dit, celle-ci m'intéresse mais ...., ou celle-ci aussi, ou non désolé je ne vois rien qui me plait. A ce moment là on voit l'avantage, car tout de suite c'est à vous de poser la question de ce qui le gêne le plus, et là vous voyez déjà si c'est un doux reveur, ou si ce n'est pas le cas, de poser les questions sur quoi il peut passer un peu ou beaucoup, et la jackpot vous faites attention aux demandes de votre client et il s'en aperçoit, donc c'est à vous de faire votre travail de commercial après.
Pour moi la valeur ajoutée d'un négociateur est précisément de savoir proposer des produits et de sélectionner parmi X affaires, celle qui convient. La sélection est humaine pour moi......
Maintenant, ce sujet posé par gitolf pose également un problème de fond sur la valeur ajoutée de l'agent immobilier. Non seulement vis-à-vis du vendeur - et l'on peut admettre que le vendeur puisse être séduit par cette manière de mettre en vente son bien avec des moyens techniques sophistiqués, mais rien n'est moins sûr tout de même - mais aussi vis-à-vis de l'acheteur.
Bien sur que oui il en est de meme pour l'acheteur, pas par le fait d'utiliser une nouvelle technologie, par celui de lui amener des informations complèmentaires, qui sont sans ambiguitée, ou en tout cas beaucoup plus difficiles à dissimuler ( pour ceux qui aiment cette pratique ), vu le nombre de photos
C'est l'idéal, mais en réalité c'est quasiment impossible sur les gros portefeuilles, et pour la raison que les critères de rapprochement ne peuvent pas être des critères de sélection.....
L'acheteur possède trois niveaux distincts dans le processus de décision.
D'abord il rêve (et lorsqu'il débarque dans une agence, c'est catastrophique "Vous êtes allé voir votre banque" s'entend-t-il dire....)
Oui et alors ou est le problème ? En tant que professionnels nous devons nous assurer que celui-ci à vraiment la capacité d'achat, par respect pour le vendeur.
Certes, les AI ont l'obligation de vérifier la solvabilité de l'acquéreur.... mais entre cette obligation et le discours commercial dès l'accueil, avouez qu'il y a une sacré marge... Ne nous voilons pas la face... L'accueil et la qualité de cet accueil est à revoir dans 90% des points de vente.... J'en fais la démonstration tout le temps...
, ensuite il essaie de confronter son rêve à la réalité, et là il dévore tout : il visite tout, lit tous les journaux et il est certain qu'à ce stade, la visite virtuelle est un plus qui captera son attention... mais il n'est pas encore en phase d'achat, et la question est que va-t-il retenir ?
La question est plutot, est ce qu'il s'aperçoit que sa demande est du genre reveur, je veux une maison haut de gamme avec piscine, avec un hectare de jardin pas de vis à vis, en pierre avec dépendances, sans travaux,pour un montant de 200 000 euros ; ou réelle. De plus cela aide les agences à s'occuper des personnes qui sont réellements viables, ce n'est pas un manque de respect pour autant.
Qu'est-ce qui cloche, vos intentions ou la réalité ? La réalité c'est que les acquéreurs achètent majoritairement de particulier à particulier...... n'y-a-t-il pas des raisons dont les AI soient responsables ?????
Il va rejeter un bien parce que la photographie est mal prise (les négociateurs ne sont pas Doisneau !) ou au contraire il va en retenir un parce que la photo, le film, le 3D... lui parle et ce sont ses 3 sens principaux qui sont choyés : la vue, l'audition (l'harmonie) ou la texture des choses.... et il voudra à tous prix visiter, et à ce stade le négociateur l'accompagnera avec l'espoir que cela va plaire... Autant dire que le négociateur devient alors le porteur des clés....
Je pense que vous oubliez notre travail là dedans, effectué en amont et qui lui remplace, l'ancien travail fait sur place, se sont les memes points qui sont effectués, mais pas de la meme manière. Ou dans le meme sens. Dans ce cas nous ne sommes pas les porteurs de clefs, mais ceux qui on su répondre à une demande, à laquelle il faut une confirmation, bien sur le travail continu sur le terrain,mais d'une manière plus simplifiée
Vous allez dans le bon sens, mais cela ne va pas assez loin ! Que vous travaillez en amont, soit, c'est évident ! Et votre pas de porte, votre loyer vous le rappelle tous les jours. Mais le client s'en fiche de cela ! Il veut et exige un service, exige des réponses à ses questions quel que soit le stade de sa recherche....
Au troisième stade du processus intellectuel de l'acquisition, ou bien l'acquéreur est complètement dégoûté des agents immobiliers (c'est la moitié d'entre eux) ou bien en réalité il a acheté (personne ne lui a vendu....)
Par rapport à mes réponses si dessus, vous comprendrez que je ne suis pas d'accord, et puis je pense que tous les commerciaux devraient faire des stages de PNL, cela les aiderait beaucoup, en plus du fait que cela est très intéressant.
Pour que la PNL soit pleinement efficace, il faut quelques années de pratique de la négociation et que de sérieux repères soient construits.... Avant cela, c'est une déstabilisation du négociateur et cela peut s'avèrer désastreux ! Bien évidemment loin de moi l'idée de dire que c'est inutile.... mais attention de ne pas chercher seulement qu'à se faire plaisir.....
Les questions sont multiples :
- Quelle est la valeur ajoutée du négociateur ? de l'agent immobilier ?
Il n'y a pas que la visite qui compte, mais aussi les compléments d'informations, et surtout sur le service après vente, voilà vers quoi nous tendons, donc la valeur ajoutée y est mais elle porte sur d'autres choses, par exemple nous ne faisont pas que la vente, il est vrai que nous avons 92% d'étrangers, donc nous leur amenons des services ( banchement eaux, électricité, téléphone, connection internet, devis pour futur travaux, négociation avec les professionnels ) que d'autres agences ne leur amènent pas, ou c'est ce qu'elle disent mais ne font pas.
- Comment est organisée l'agence autour des technologies ?
Comme la notre un seul bureau pour chaque pays, pour les mandats et le service secrétariat, acceuil,juridique, et un dans le pays d'origine avec le serveur et toutes l'équipe technique, et les commerciaux travaillant de chez eux à partir de l'internet
- N'avez-vous pas l'impression que la technologie (ainsi que la dérive du juridisme, mais c'est un autre sujet) est omniprésente afin de pallier à une relation client que l'on ne cherche même plus à maîtriser ?
Oui elle devient omniprésente, et elle le sera encore plus dans peu de temps d'ici 5 ans, avec de vraies visites virtuelles, avec casque virtuel. mais ce n'est pas parce que l'on maitrise plus le client,( en tout cas pour nous )
C'est pour amener au client un service supplémentaire
- Quel niveau d'information optimum doit être celui en amont des annonces sur internet ?
Le maximum pour moi, et d'ailleurs les acheteurs dont nous nous occupons nous disent qu'ils en sont bien content, et nous avons une bonne réputation grace à cela ( en tout cas on parle de nous dans le bon sens sur des forums étrangers )
- Quel est enfin le ratio idéal du nombre de visites pour une vente ? (j'ai ce chiffre...si vous le voulez....!)
Non merci je constate sur le terrain, avant il fallait moins de visite sur une maison, qu'aujourd'hui pour la vendre, mais cela ne vient pas des technologies, mais du marché tout simplement, vu que les prix sont en baisses ( et très fortement, vu que nous avons vu une négociation l'année 2005 à 58 % du prix affiché la fourchette était entre 30 et 50 %, l'année 2004 les négociations étaient entre 20 et 30 % du prix affiché, sur notre région, attention ces chiffres sont pour la totalité des agences certaines ventes sans négociations aussi ), il nous faudra moins de visites maintenant pour vendre la meme maison.
Vous avez déduit rapidement que je serai réfractaire à la technologie. Non, en réalité, je m'y intéresse depuis très longtemps. J'ai même réfléchi à l'organisation d'une agence où la technologie est omniprésente....
MAIS soyons sérieux. Quel progiciel de transaction immpobilière présente aujourd'hui les qualités dont les AI auraient besoin.... Comme je l'écrivais à l'un d'eux cette semaine, on croirait que vous en êtes resté à Windows 3.11 !
entièrement d'accord il y en a qui ne savent meme pas ce qu'est un email, ou alors ils en ont un mais ne s'en servent pas.
Quelle est la part des AI informatisés aujourd'hui..... la réalité est très surprenante !
A vrai dire je ne sais pas du tout, mais j'en ai une idée, quand je vois que dans certaines agences il n'y a meme pas assez d'ordinateurs par commerciaux, alors que chez nous j'en ai déjà 7.
bonne journée
yxon
Pour le reste je suis globalement d'accord avec ce que vous dites......
Jean-Michel |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 13 févr. 2006 : 15:19:12
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Citation :
Initialement entré par jmdb
Je ne vois pas en quoi :
- un mandat simple générerait des honoraires élevés
Jean-Michel
Parce que statistiquement l'agence est payée moins souvent.
Un stock de 10 mandats simples génère 1,5 ventes.
Un stock de 10 mandats exclusifs 8,5.
En tant que chef d'entreprise, j'ai vite choisi. Aucune idéologie là dedans.
jcm |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 13 févr. 2006 : 15:34:22
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Citation :
Initialement entré par jmdb
Je ne vois pas en quoi :
- un mandat simple serait un abus
Jean-Michel
Ce n'est pas ce que j'ai dit.
jcm |
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jmdb
Pilier de forums
556 réponses |
Posté - 13 févr. 2006 : 19:10:50
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[/quote]Le montant élevé des commissions n'est pas une cause en soi, c'est naturellement une conséquence de l'abus du mandat simple.
jcm
[/quote]
Vous dites l'abus DU mandat simple, et non l'abus DE mandat(s) simple(s)
Désolé, pour moi vous dites donc bien que le mandat simple est "abusif". EN clair et EN codé.
Et de toutes façons, votre prise de position n'a rien à voir avec le sujet initié par gitolf.
Jean-Michel |
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jmdb
Pilier de forums
556 réponses |
Posté - 13 févr. 2006 : 19:16:12
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Citation :
Initialement entré par jcm
Citation :
Initialement entré par jmdb
Je ne vois pas en quoi :
- un mandat simple générerait des honoraires élevés
Jean-Michel
Parce que statistiquement l'agence est payée moins souvent.
Un stock de 10 mandats simples génère 1,5 ventes.
Un stock de 10 mandats exclusifs 8,5.
En tant que chef d'entreprise, j'ai vite choisi. Aucune idéologie là dedans.
jcm
Il ne me semble pas avoir vu les honoraires baisser lorsque le mandat est exclusif.....
et si vous le faisiez, vous savez parfaitement que vous ne pourriez plus suivre au FFIP, puisqu'en plus vous vous devriez de diviser par deux une commission déjà réduite....
Cela ne passera JAMAIS.
je considère donc que le principe selon lequel l'exclusivité du mandat comme étant susceptible de baisser les honoraires comme une totale "escroquerie intellectuelle".
Si ce n'était pas le cas :
- pourquoi ne pas baisser immédiatement les honoraires ?
- pourquoi les réseaux actuels réfléchissent à la possibilité de présenter les honoraires 50% vendeur, 50% Acquéreur afin de lutter contre 4%..... ?
Quoiqu'il en soit je ne fais que répondre à votre contribution absolument hors sujet.
Jean-Michel |
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jcm
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5131 réponses |
Posté - 13 févr. 2006 : 19:41:01
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Citation :
Initialement entré par jmdb
Le montant élevé des commissions n'est pas une cause en soi, c'est naturellement une conséquence de l'abus du mandat simple.
jcm
[/quote]
Vous dites l'abus DU mandat simple, et non l'abus DE mandat(s) simple(s)
Désolé, pour moi vous dites donc bien que le mandat simple est "abusif". EN clair et EN codé.
Et de toutes façons, votre prise de position n'a rien à voir avec le sujet initié par gitolf.
Jean-Michel
[/quote]
Et alors ? L'abus de l'alcool se dit aussi pour quelqu'un qui en boit plusieurs sortes...
jcm |
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jmdb
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556 réponses |
Posté - 13 févr. 2006 : 20:23:40
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Oui et une certaine quantité. Mais ce n'est ni votre cas, ni le mien.
Et si les honoraires sont identiques quel que soit le genre de mandat (c'est le cas non ?) alors les effets de l'alcool sont partagés....
Et si, cher jcm, ce n'était pas précisément le contraire ????
Car, enfin, exiger un mandat exclusif, et qui plus est l'intégrer, visite virtuelle ou non, n'est techniquement possible qu'en renchérissant les coûts de production....
Si vous connaissez un seul commerce capable tout en augmentant ses coûts de production (75 millions d'euros pour les sociétés de service informatique) de diminuer sa marge en euro, tout en constatant par ailleurs que sa valeur ajoutée fond comme neige au soleil, faites -moi signe..... sans compter qu'en 2005 encore, les parts de marché des professionnels ont baissé.
Jean-Michel |
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jcm
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5131 réponses |
Posté - 13 févr. 2006 : 22:11:58
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Oui, on a déjà entendu tout ça.
jcm |
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jmdb
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556 réponses |
Posté - 13 févr. 2006 : 22:32:07
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La question est toujours posée... Si vous connaissez un seul commerce capable de réussir ce tour de force....?
Donnez moi au moins un exemple.... s'il vous plaît..... car le fait d'avoir déjà entendu cela vous dispense-t-il d'un devoir de réponse ?
Soyons honnête, la seule chose qui pourrait vous sauver, c'est un certain volume incontournable.....
Mais à voir les quelques chiffres de 2005, cela baisse encore ! En effet, si je prends l'augmentation du volume +1,64% et des prix +10,3% (2005 par rapport à 2004) et que la FNAIM n'annonce que +4,8% pour les AI, c'est bien une baisse de ses parts de marché dont il est ENCORE question en 2005.
Combien de fois ai-je dit que l'exclusivité est une des manières de répartir autrement le MÊME volume qui resterait acquis aux professionnels sur un même secteur (et le FFIP en est bien l'expression la plus criante) et en aucun cas de conquérir des parts de marché nouvelles !!!!!
Quand de plus, les craintes de voir le marché se retourner, même si elles sont infondées en 2006, et pour quelque temps encore, tenter de maîtriser l'offre, d'engager peut-être une centaine de millions d'euros rien que pour cela, me semble complètement illusoire.
Que ferez-vous donc d'un FFIP alors que le portefeuille des biens aura été multiplié par deux déjà, et sans doute par 4 d'ici à deux ans ?
Jean-Michel |
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jcm
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5131 réponses |
Posté - 13 févr. 2006 : 22:35:45
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Oui, combien de fois avez-vous répété la même chose. Continuez donc, mais sans moi.
jcm |
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jmdb
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556 réponses |
Posté - 13 févr. 2006 : 23:03:31
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Ce n'est pas parce que vous éludez ces questions qu'elles ne se posent pas et qu'elles sont dénuées de tout fondement.
D'autres professionnels autrement plus courageux, lassés de l'artisanat et lassés de l'opportunisme, fuyant le juridisme y répondent pourtant.
Sans oublier qu'une nouvelle concurrence est en train de naître.
Grech a déjà répondu que cela serait inéluctable par le fait que les compétences nécessaires au niveau des commerciaux pour relever ces défi multiples ne seront jamais atteintes.
Pour rester dans le sujet, ne me contentant que de répondre à vos assertions que j'ai moi aussi déjà archi entendu de votre part, je crains que l'émergence des nouvelles technologies ne viennent encore compliquer la tâche.
Il suffit pour s'en assurer de s'amuser à jeter un oeil aux photographies des biens présentés sur Internet.... et alors qu'une simple photographie pose des problèmes parfois insurmontables déjà aujourd'hui (vend-t-on la toile cirée de la table de la cuisine ? Vend-t-on la voiture garée devant la maison ? Vend-t-on un groupe de deux poubelles en premier plan d'un pavillon où le linge pend aux fenêtres ? etc.... pour ne prendre que les exemples les plus caricaturaux) je crains que les visites virtuelles ou en 3D à venir, ne soient pas mieux.
Qu'on le réserve à une certaine catégorie de biens... sans doute... Mais si un effort serait à faire c'est bien sur l'existant....
Jean-Michel |
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