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acljdp4
Nouveau Membre
8 réponses |
 Posté - 20 janv. 2006 : 14:28:21
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Bonjour
Nous avons acquis il y a un 1 an une maison dans un lotissement de 11 maisons en Corse du sud constitué en ASL avec statuts établis par un notaire en 1983. Cette maison est pour l’instant notre résidence secondaire et nous y sommes environ 6 mois par an en 3 ou 4 périodes. Les autres propriétaires y sont à plein temps.
La gestion est faite depuis 4 ans « en interne » par 2 propriétaires : une présidente et une comptable/trésorière qui ne veulent plus poursuivre et démissionnent. Les autres propriétaires sauf un se dérobent pour la relève mais sont très motivés par « le moindre coût ».
Je suis disposé à m’engager au poste de directeur adjoint pour autant que la comptabilité soit externalisée (bureau comptable). Sur cette base j’ai réussi à convaincre un propriétaire (depuis l’origine du lotissement) à prendre la fonction de directeur (président ?). Il est d’accord pour autant que je fasse l’essentiel du travail car lui est toujours en activité, contrairement à moi.
Je découvre le fonctionnement d’une ASL et j’ai commandé le livre « Gérer soi-même sa copropriété ou son ASL, 4e édition », mais à ce stade je m’interroge suite à la lecture d’une note récente faite par la présidente actuelle dont j’expose ici 2 points.
Concernant le statut de l’ASL : La note dit « Notre ASL est une association loi de 1901 dont les statuts sont déposés à la Préfecture de Corse depuis 1982 ».
• Question : Est-ce possible et compatible avec les statuts de cette ASL rédigés par un notaire en 1983 ?
Concernant les majorités de vote cette même note indique que les « dépenses de maintenance » : EDF, Jardinier, eau se votent à la « majorité relative » et précise « on peut même se passer d’un vote ». Pour les travaux d’embellissent, « la majorité de 2/3 – 66% des voix- est indispensable ».
Me referant à l’Article 11 MAJORITE des statuts:
1/ Sauf exceptions ci-après énoncées, les décisions de l’assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées par les propriétaires présents ou représentés.
2/ Lorsque l’assemblée est appelée à délibérer sur un projet d’équipement nouveau, ou encore sur l’engagement d’une action en exécution des propriétaires – autres que le recouvrement des charges –, ses décisions sont prises à la majorité absolue des voix appartenant à tous les propriétaires.
Suit ensuite un texte assez long sur la seconde convocation d’une assemblée et un point 3/ en cas de délibération sur les pièces approuvées du lotissement.
• Question : Qu’est-ce qui prévaut, les statuts ou cette note de la présidente actuelle ?
Merci par avance de votre éclairage
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champagne
Pilier de forums
520 réponses |
Posté - 21 janv. 2006 : 17:54:24
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Relisez les pages du forum , vous trouverez beaucoup de réponses à vos questions.Pour résumer :une A.S.L. ne peut avoir comme référence un texte sur les Associations loi de 1901 .
En 1983 une A.S.L. était régie par la loi de 1865 et textes subséquents appropriés qui ont été remplacés par les dispositions de l'ordonnance de 2004 ....sauf les statuts.
Donc un notaire n'a pût rédiger des statuts d'A.S.l. en commençant par un préambule faisant référence à un texte juridique ne s'appliquant pas à l'entité retenue par le législateur pour assurer le fonctionnement d'un groupement de colotis ,syndicataires de droit d'une AS.L constituée en regard du certificat d'urbanisme .
Les statuts d'une A.S.L. sont les seuls documents valables permettant d'appliquer les dispositions.... statutaires . |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 21 janv. 2006 : 19:17:25
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Je note que le "« Notre ASL est une association loi de 1901 dont les statuts sont déposés à la Préfecture de Corse depuis 1982 »." est extrait d'une note de votre présidente actuelle, tout comme le "les dépenses de maintenance » : EDF, Jardinier, eau se votent à la « majorité relative » et précise « on peut même se passer d’un vote ». Pour les travaux d’embellissent, « la majorité de 2/3 – 66% des voix- est indispensable ».
Vous l'avez compris, tout ceci ne vaut pas un clou, même neuf !!!
C'est désolant d'une présidente d'ASL, qui ne sait même pas ce qu'elle préside !
Ainsi que le précise Champagne, référez-vous à vos statuts et non à un bout de papier fut-il notre d'une présidente qui semble ne rien y connaitre sur ce plan là !
L'information des autres colotis serait un plus, non pour mettre la zizanie, mais pour rappeler les règles qui s'imposent ici à tous.
Bon courage.
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acljdp4
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 22 janv. 2006 : 10:33:08
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Remerciements à Champagne et Gédehem d’un béotien en matière d’ASL. Je découvre le site universimmo & son moteur de recherche et je viens de recevoir le livre commandé ; très utiles mais de quoi faire.
- J’ai participé le 25/11 à ma 1re AGO tenue dans un café (au milieu des clients..., il ne manquait que les chants corses…) : pas de vote pour les résolutions, pas de comptes clairs (une liste de dépenses et de recettes sans info sur la trésorerie à l’ouverture et clôture de l’exercice), plus un climat entre les 2 personnes du bureau et une majorité de propriétaires !...
- Par courrier simple du 16/12 à la présidente avec copie aux colotis j’ai émis des réserves quant à la tenue et au contenu de l’AGO, à l’absence de visibilité sur les comptes ainsi que sur le document reçu le 5/12 tenant lieu de PV d’AGO. Ma demande d’information est restée sans suite.
- Par courrier du 20/12 la présidente nous informe que la comptable /trésorière a démissionné et qu’elle pense tenir une « réunion » fin janvier pour l’élection d’un nouveau bureau et conclut exactement en ces termes : « … Les résidents sont sollicités pour le constituer (le bureau). Il nous faut élire un nouveau président et un nouveau trésorier. Les candidatures sont à déposer chez moi. A ce jour, pas de convocation.
- L’article 9 des statuts définit bien les règles de convocation des AGO et AGE (syndic ou la moitié au moins des propriétaires pour les AGE) mais ne rentre pas dans les modalités pratiques d’où mes questions :
1. A-t-on vraiment obligation de déposer les candidatures chez la présidente actuelle ? Recommandé de le faire ?
2. Peut-on demander dans l’ordre du jour la remise des comptes à jour pour 2005 et jusqu’à la date de l’AGE ?
3. Quelles précautions devons-nous prendre pour l’approbation des comptes et le quitus sachant que nous (bureau à élire) allons confier pour une transition de 1 ou 2 ans la tenue de la comptabilité à un professionnel extérieur qui aura besoin d’une situation de départ claire.
Merci par avance
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champagne
Pilier de forums
520 réponses |
Posté - 22 janv. 2006 : 11:46:22
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On peut considérer que la Présidente en exercice " démissionnaire" est chargée de convoquer l'A.G. , de dresser l'ordre du jour( avec liste des candidats aux postes vacants ), d'envoyer les convocations .
Donc rien de répréhensible à la voir " collationner " les candidatures à soumettre aux syndicataires.
L'examen des comptes se fait annuellement lors de l'A.G. avec approbation par les présents ou réserves s'il y a lieu...
Il se peut que ce point ne soit pas prévu lors de votre prochaine réunion.
Tenez vous en à vos statuts qui prévoient normalement ,des dispositions concernant les cotisations ,les charges , les votes de décision etc...
Votre A.G. devra décider quels types de gestion seront employés :
1 :Comme en ce moment :Bénévolat par un Trésorier contrôlé par le Directeur Président de l'A.S.L. avec gestion au quotidien par des syndics membres du Syndicat de l'A.S.L.
C'est moins cher et il y a plus de souplesse et de permissivité que si c'est fait par un Professionnel tenu de respecter une déontologie , des règles comptables ,des frais annexes... posant la traçabilité des faits ( nombreuses L.R. avec A.R. , courriers pour devis , lettres divers ...)liaisons avec le Président, aval de l'A.G.
Un conseil gardez cette formule si vous trouvez un bénévole.
2 : Gestion pour le compte de l'A.S.L. par un Syndic professionnel qui se doit d'obtenir un quitus de ses opérations soit lors de l'A.G. annuelle soit par le Directeur de l'A.S.L .
Dans les 2 cas les syndicataires auront à voter sur l'acceptation du rapport financier annuel présenté soit par le Trésorier soit par le Syndic professionnel et qui devra être conforme au budget voté et refléter la réalité des actes financiers réalisés par les responsables de la trésorerie et de la gestion.
Il n'y a pas lieu d'avoir une unanimité , il n'y a pas de commissaires aux comptes et il s'agit de présenter un état de la situation financière de l'A.S.L. qui même si elle reprend la présentation analytique ou autre mode de comptabilité identique à une copropriété n'est pas du tout confrontée aux mêmes règles de votes d'approbation.Voir le quorum des présents lors de l'AG normalement le vote d'approbation des comptes est positif avec le OUI de la moitié des présents et fondés de pouvoirs + 1 avec voix prépondérante du Président .
En A.S.L. c'est plus une question de confiance et de véracité des élements de dépenses et de recettes qu'un compte de trésorerie avec surveillance du gestionnaire et contrôle des imputations afin d'éviter des malversations ou frais non budgétisés .
Un syndic professionnel gérant pour le compte de l'A.S.L. demandera certainement un quitus des membres du syndicat chargés de la gestion au quotidien et investi des pouvoirs de l'A.G. afin de se " couvrir" par rapport au mandat qui lui à été confié ,la responsabilité de le contrôler étant toujours du ressort du Président de l'A.S.L. agissant pour le compte de la collectivité des syndicataires .
Comme à chaque fois qu'il y a lieu de remettre de l'ordre , nous vous souhaitons BON COURAGE et  attention à ménager la
susceptibilité des insulaires...
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Edité par - champagne le 22 janv. 2006 11:51:36 |
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acljdp4
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 27 janv. 2006 : 16:54:46
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Merci encore à Champagne. Mon dossier évolue…
J’ai posté le 26-01 une lettre RAR à la présidente :
• Je prends acte de sa démission annoncée et de celle de la comptable-trésorière, soit tout le bureau.
• Je l’informe que nous avons 2 candidats (nommés) à proposer à l’AGE pour le renouvellement du bureau.
• je dénonce l’essentiel des points du document tenant lieu de PV de l’AGO tenue fin nov.2005, dont l’absence de comptes simples mais clairs sur l’année 2005,
• Je lui demande de prévoir dans l’ordre du jour de la convocation à l’AGE une liste de 10 points.
Je termine en ces termes :
« Il est recommandé que les convocations parviennent aux résidents 4 semaines avant la date fixée pour que, si besoin, ils aient le temps de vous demander par écrit le rajout éventuel de points à l’ordre du jour et que nous en soyons tous informés suffisamment tôt avant l’AGE ; les statuts prévoient au moins 15 jours ».
Oui mais, courriers croisés !!!
Le 26-01 également la présidente m’a posté une lettre RAR pour convocation reçue le 27-01 :
« Réunion le 10 février 2006 au xxxxx à 16H.
Les résidents sont invités à se réunir pour le renouvellent du bureau syndical Mme X & Mme Y démissionnant de leurs fonctions ce jour là. Il est évident qu’en l’absence de candidats bénévoles, la résidence se trouvera dans l’obligation de choir un syndic professionnel.
La salle louée au XXXX est prévue pour 12 personnes soit un résident par lot. Les conjoints ou enfants pourront attendre dans le parc environnant ».
Ce sont très exactement les termes !
Question : peut-on interdire la présence des conjoints à une AGE ou AGO ?
Je suis gêné que ma LAR ne soit pas parvenue avant l’envoi de la convocation car le bureau actuel peut « camper » sur sa date de convocation et son ordre du jour unique, ignorant nos demandes.
Si tel est le cas le président du nouveau bureau devra convoquer une nouvelle AGE ; c’est lourd et coûteux en voyage !
Si le bureau actuel maintient sa position, 7 à 8 propriétaires (sur 11) pourraient boycotter la réunion pour la rendre sans objet et provoquer la tenue d’une nouvelle AGE qui tiendrait aussi compte de notre ordre du jour.
Pour information L’article 9 – Convocation – de nos statuts est ainsi libellé :
1 / L’AG est réunie chaque année à titre ordinaire et pour la première fois… . Elle peut être convoquée extraordinairement lorsque le syndic le juge nécessaire. En outre, elle doit être convoquée lorsque la demande écrite a été faite au syndic par les membres de l’assemblée représentant au moins la moitié des voix de l’ensemble.
2/ Les convocations sont adressées au moins quinze jours avant la réunion. Elles contiennent le jour, le lieu, l’heure de réunion et l’ordre du jour.Elles sont adressés aux syndicataires, à leurs représentant au domicile qu’ils ont fait connaître et sous plis recommandés.
3/ Lorsque l’assemblée est convoquée sur la demande des membres représentant au moins la moitié des voix de l’assemblée, ces membres indiquent au syndic les questions à porter à l’ordre du jour et formulent les projets de résolutions. Dans cette éventualité, le syndic peut formuler en outre, son propre ordre du jour, et ses propres résolutions et les présenter distinctement.
C’est long et je m’en excuse.
Questions : peut on éviter de tenir 2 AGE à la suite ? Avez-vous une (des) recommandation(s) ?.
Merci à l’avance
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champagne
Pilier de forums
520 réponses |
Posté - 27 janv. 2006 : 18:23:56
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En pratique une A.G.E. par année est suffisante pour aborder et prendre les décisions nécessaires au bon fonctionnement de l'A.S.L. Avec 3 ou 4 points en ordre du jour cela suffira :
L'approbation des comptes est impérative et la fixation de la cotisation - participation aux charges est nécessairement votés par les syndicataires.Le remplacement des sortants ou démissionnaires au syndicat ( bureau) est suivi d'une élection.
Donc si d'autres particularités locales font qu'il est nécessaire de faire une deuxième réunion , surtout en cas de quorum insuffisant cela se fera sous forme d'A.G.O. et les modalités de vote par rapport aux présents ne seront plus les mêmes. Des syndicataires peuvent aussi déclencher une demande d'A.G.O..
Tenez vous en aux dispositions de vos statuts ce sont les seuls applicables en cas de litiges.
Pour la présence des conjoints je dirais qu'il faut tenir compte de la faculté de faire" tenir " plus de 12 personnes dans la salle retenue.Il y a peut être des considérations de confort et mesures de sécurité à respecter...
Au niveau du droit pur il faut cependant observer que les statuts ou autres dispositions internes donnent une voix ou x tantièmes par lot avec représentation en droit de vote à l'A.G.
Mais aussi un lot = 1 propriétaire = 1 syndicataire de droit et l'on doit alors prendre en considération le régime matrimonial pour savoir qui est propriétaire : en pleine propriété , en indivision , en partage , voir en usufruit avec un nu propriétaire.
Vous comprendrez qu'il n'est pas utile d'avoir à exposer son statut marital .Les sujets de désaccord entre colotis syndicataires sont déjà difficiles à gérer lors d'une A.G. alors si on y ajoute des avis partagés et discutions dans le couple de copropriétaires du lot,.... cela va être dur dur ... de toute façon un seul pourra voter.
 Alors s'il pleut, prévoyez des parapluies pour les conjoints propriétaires qui resterons dehors.
NB. Vérifiez lors de l'élection du Président qu'il n'y a pas de mention dans les statuts du type " le Président sera pris parmi les propriétaires " car en cas de propriété du lot par une autre personne que l'élu et pour une cause légale : séparation de biens , donation , héritage direct en biens propres ... il se peut qu'il y ai problème et que l'un des syndicataires " bien intentionné " demande le respect des textes. |
Edité par - champagne le 27 janv. 2006 18:28:29 |
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acljdp4
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 27 janv. 2006 : 19:15:41
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Bonsoir et merci encore
Un syndicataire me signale que la convocation à la réunion du 10 février ne respecte pas le délai mini. porté dans les statuts : « Les convocations sont adressées au moins quinze jours avant la réunion ». Dans ce cas il a été réduit à 14 jours.
Les propriétaires sur place ont eu leur convocation, non datée, déposée ce jour (27-10) dans leur boite à lettres et 3 sont en voyage pour plusieurs jours.
Normalement, les statuts prévoient que les convocations sont faites par plis recommandés et je suis le seul à l’avoir eu ce jour car sur le « continent » actuellement.
En laissant de côté la procédure du pli recommandé car visiblement pas en pratique dans ce petit lotissement,insulaire, peut-on saisir l’opportunité du délai non respecté pour demander l’annulation (report ?) de la réunion ?
Si oui, comment procéder pour éviter toute erreur ?
Merci à l’avance.
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acljdp4
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 27 janv. 2006 : 19:20:14
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| SVP corrigez la coquille. lire ce jour (27-01) et non (27-10. Merci |
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hes
Pilier de forums
450 réponses |
Posté - 28 janv. 2006 : 11:39:56
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Bonjour
Désolé je prends le train en marche...
Si les délais statutaires de convocation ne sont pas respectés,
la validité de l'assemblé peut être contestée.
Juste quelques observations: à mon sens, professionnel ou non professionnel le Président est tenu aux mêmes règles de formalisme
(traçabalité lrar etc etc ...)
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