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cotentin
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 Posté - 10 janv. 2006 : 08:53:10
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Bonjour
nous nous occupons d'une ASL à titre bénévole
Nous voudrions savoir comment on peut obliger un lotisseur à céder des espaces communs à l'ASL?
Le lotissement a été construit en 1993 et depuis les colotis payent des charges pour des espaces communs qui ne leur appartiennent pas..
Le lotisseur avait donné le feu vert à une Régie pour quelle s'occupe de la gestion des espaces communs de l'ASL sans pour cela lui faire la cession qui était stipulée dans les statuts..
La Régie a encaissé des honoraires pendant pres de 10 ans, faisant payer aux colotis tous les frais du lotissement, entretien des espaces verts, gestion des poubelles, EDF , compteur d'eau etc.. ( il faut dire aussi que 99 % des propriétaires avaient acheté les maisons sur plan et louaient celles ci . Ils n'habitaient pas dans la région et se sont posés peu de question sur la gestion de l'ASL, ils faisaient tous confiance à la Régie...)
Peut on se retourner vers quelqu'un pour demander le remboursement de tous ses frais, et surtout maintenant que la Mairie a de nouveau stipulée qu'elle ne prendrait jamais nos espaces communs dans le domaine public , comment pouvons nous obtenir ( gratuitement ) la donation des espaces communs par le lotisseur?
J'atoute que nous avons fait un courrier en juin dernier au notaire du lotisseur, qui nous a répondu avoir fait suivre notre courrier et depuis malgré de nombreuses relances téléphoniques, aucune réponse...
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
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cotentin
Nouveau Membre
9 réponses |
Posté - 12 janv. 2006 : 10:21:37
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j'ai bien pris connaissance des autres dossiers, les choses sont à la fois semblables et différentes.
Notre lotissement a été créé en 1993 par un promoteur immo de Gap et la vente du terrain par une agent immobilier de notre ville.
La fin des travaux n'a pas du être faite avant 1994, date à laquelle
le dirigeant promoteur s'est nommé directeur de l'ASL, a fait l'inscription de l'ASL en préfecture avec publication des statuts.
en Novembre 1994, ce monsieur à envoyé un pouvoir à l'agent immobilier pour que celui ci puisse gérer l'ASL dans le but d'obtenir le passage des espaces communs dans le domaine public, mais aussi etablir tous actes de gestion, dans l'intérêt des " copropriétaires" de l'association,( je site la lettre )et en particulier: branchement EDF pour l'éclairage des parties communes, signature avec une entreprise ( dont le nom figure sur la lettre) pour l'entretien des espaces verts communs.
le même mois, le promoteur faisait une lettre à son notaire afin de celui ci prépare la vente " je suppose des espaces communs" au profit de l'ASL. Les documents nécessaires devant être fournis par l'agence. ( rien n'a été fait jusqu'à ce jour...)
Le 11 janvier 1995, l'agence immo écrit à la mairie pour demander le passage dans le domaine public des espaces communs.
Le 26 janvier 1995, la mairie répond négativement car sur le permis de construire a été stipulé " les équipements communs, voiries et réseaux divers, internes à cette opération resteront du domaine privé de la résidence, et seront gérés par le constructeur, puis par l'ASL"...
C'est à partir de cette date que l'agence immobilière forte de son pouvoir commence à écrire aux différents propriétaires qui ne sont pas sur place pour leur demander de payer les frais d'entretien des espaces verts, frais EDF et location des compteurs d'eau.
2151.47 frs pour l'ensemble des co lotis.
en 1996, ils ont fait nettoyer les lampes et changer les ampoules, 2870.40 fr..
J'ajoute qu'aucune assemblée G n'a été faite à cette date alors que le lotissement existe depuis 1993...
le 27 janvier 1997, renvoi des frais d'entretien 9722.36 Fr ( cela augmente beaucoup. Mais pas encore de note d'honoraire...
le 26 septembre 1997 je ne sais pas pourquoi, l'agence convoque la première AG.Une présidente est nommé qui est la première propriétaire ayant achetée, et la seule vivant sur place.
Elle n'a que le titre honorifique de présidente car tout est géré par l'agence. Il n'est aucunement fait état des espaces communs et de leur transfert à titre gratuit à l'ASL.. Par contre l'agence se fait accepter un mandant pour l'année , ceci afin de géré l'ASL.. on parle toujours de copropriétaires... les comptes rendus sont fait par l'agence.. les honoraires sont fixés à 2000 Frs.. Le budget prévisionnel de 5300 Frs pour première période et 6800 Frs pour la deuxième période.. Les prix augmentent de plus en plus.
Tous les ans et jusqu'en 2003 date à laquelle nous avons acheté notre maison les choses continuent ainsi sans que personne ne sache que l'agence n'a aucun pouvoir selon le droit , que les co lotis ne peuvent avoir la gestion de l'ASL car ils ne sont pas propriétaires des espaces communs...
Lors de l'AG de 2003, nous avons seulement " foutu dehors " cette agence pour son prix et pour sa mollesse, son manque flagrant d'intérêt pour le lotissement, sans savoir le reste.
C'est au moment de notre recherche des documents concernant l'ASL pour l'ouverture du compte postal que nous avons découvert le pot aux roses..
Nous avons en plus du payer la mise à dispositon des archives de l'ASL par l'agence 335 €!!!!!!!!!!
J'avais fait le conmpte des frais payés incluant les honoraires jusqu'en 2003 , on était à env 100 000 Frs..
Si je vous suis bien, rien de tout cela n'aurait du être payé?
On m'a dit que comme on profitait des éclairages et des lieux il était normal que nous réglions les factures. Est ce exact?
Si non , qu'elle est notre marche de manoeuvre, envoyer les factures au propriétaire?
Lui demander le remboursement de tous les frais payés à ce jour ?
Nous avons du résilier notre RC, et depuis nous lui avons demandé de nous envoyer une attestation d'assurance pour notre lotissement, sans aucune réponse, il fait le mort..
Nous relancons le notaire régulièrement pour que la cession soit faite, pas plus de réponse...
Que pouvons nous faire?
Il est aussi vrai que les anciens propriétaires sont très étonnés de notre découverte, ils sont incrédules et pensent que nous ne pouvons avoir vraiment raison, ils ne sont pas chaud pour une action en justice..
Les maisons sont depuis qques mois toutes entrain de se vendre, nous avons notre prochaine AG en avril et j'aimerai que nous puissions présenter à nos nouveaux membres une situation dans laquelle nous pourrions expliquer les possibilités que nous avons pour rétablir la situation, et surtout aussi savoir si nous devons aller en justice?
Merci d'avance
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cotentin
Nouveau Membre
9 réponses |
Posté - 12 janv. 2006 : 12:30:46
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J'ai oublié d'ajouter que l'Agence à toujours fait miroiter aux co -lotis un passage dans le domaine public des espaces communs tout au long des années .
Ils ont refait une lettre à la mairie en 2000 afin de redemander un passage dans le domaine public, la réponse à été la même. L'inscription dans le permis de construire ne permet aucun espoir de ce coté là. Nous avons nous même repris contact ( demandé des études de conformités des équipements - qui ne sont pas conformes) avec la mairie en mars 2004 et la réponse définitive " NON " nous a été envoyée en juin 2005.
Jamais ils n'ont parlé de cession des espaces communs à l'ASL.
Le problème actuel est aussi que l'agence a été reprise par FONCIA... pouvons nous quand même espérer pouvoir entreprendre une démarche contre eux? Nous leur avons adressé des courriers pour leur dire que nous avions découvert beaucoup de manquement, mais ils disent ne pas comprendre..
Bon j'arrête là, et j'espère avoir une aide si possible.. merci d'avance |
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champagne
Pilier de forums
520 réponses |
Posté - 12 janv. 2006 : 16:01:17
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1.Essayons de mettre en concordance le déroulement des " faits " et l'enchainement logique qui devait en découler.
Avant 1993 il y a eu dépot et délivrance d'un permis de lotir
( article R315-4 du code de l'urbanisme ).
Votre promoteur lotisseur au titre de l'artice R 315.6 a dû prévoir la création d'une A. syndicale compte tenu de la présence d'équipements communs.
Cette A.S. devait recevoir la propriété la gestion et l'entretien de ces équipements communs jusqu'à leur transfert éventuel dans le domaine d'une personne morale de droit public .
Les statuts de cette A.S.L. devaient aussi être présentés à l'appui de la demande initiale.
Article 315.8 Les statuts devaient prévoir que seuls le lotisseur et les membres de l'A.S.L. attributaires des lots qui ont donnés lieu à obtension du certificat d'urbanisme participeraient aux dépenses de gestion des équipements communs.
Il fallait aussi prévoir la modalité de désignation des organes de l'A.S. et leur rôle aussi longtemps que l'organe d'administration de l'A.S. n'a pas été désigné.
A partir de là il faut supposer que :
Le lotisseur au cours du processus de ventes des lots s'est "autoproclamé" Président provisoire de l'a.s.l. en cours de constitution légale lorsque l'ensemble des lots seraient vendus.
C'est un cas courant .
Il a de ce fait pris un engagement aux titres des colotis pour faire exécuter par un cabinet immobilier la gestion finalement dévolue à un directeur d'A.S.L. bénévole ou qui a désigné lors d'A.G.un syndic.
Ceci n'est pas répréhensible en fait.
A. Cette situation ne devait pas perdurer , il fallait que le lotisseur provoque une A.G. pour constituer un syndicat d'A.S.L. représentatif et faire enregistrer cette a.s.l. afin de d'effectuer le transfert en pleine propriété des espaces communs .Ceci permettant de prendre en charges la gestion normative de ce transfert ( choix d'un syndic extérieur ou gestion bénévole propre à l'A.S.L.
Ceci n'a jamais été fait.
Vous pourriez donc en vous appuyant sur le permis de lotir délivré par ( préfecture ou mairie)débuter une procédure en ce qui concerne le premier manquement de votre lotisseur.
Cependant cela n'exonerait pas le lotisseur et les syndicataires de payer les frais de gestion du cabinet immobilier , les frais d'entretien des parties communes , les frais de fonctionnement de l'a.s.l. provisoire.De facto la situation a été entérinée par le paiements des cotes parts réclamés aux propriétaires syndicataires de droits.Vous pourriez néamoins contester les frais imputés entre la part lotisseur ( propriétaire) et les frais des colotis ( usagers utilisateurs )
B.Si ce n'est pas fait vous pourriez: constituter l' A.S.L.de façon légale et le Président pourrait ainsi introduire une requète près du Tribunal de Grande Instance pour demander:
- Ordonnance de procéder au transfert des parties communes.
- Assignation du lotisseur et de l'agent immobilier pour un contrôle d'imputations des charges et répartitions des frais engagés en indus depuis l'origine.pouvez vous chiffer ou estimer le préjudice financier ( les charges imputées étaient elles bien réelles et justifiées)? voir les archives transférées.
NB :le notaire s'en tire bien , car il ne peut être impliqué sa prestation s'arrétant à la demande de transfert et ensuite à la rédaction de l'acte de propriété entre le lotisseur et l'A.S.L.
Donc en résumé mon conseil.
1.Faite table rasse du passé afin de vous éviter des frais ,et des procédures longues et couteuses ( sans garantie de résultats probants compte tenu de l'attitude des syndicataires ( acceptations charges , répercutions sur les locataires .... ) et de leur acceptation dans le temps de la situation.... Les charges ont été payées y comprit le transfert de vos archives d'A.S.l.
Il n'y a pas de passif .
2. Régularisez impérativement la reconnaissance officielle de votre A.S.l.( A.G. constitutive avec P.V. désignation des dirigeants , acceptation en A.G. des statuts ....déclaration préfectorale...
3. Revoyez votre notaire afin d'avoir copie des courriers de mise en demeure de transfert de propriété des parties communes avec le lotisseur.
4. Lettre A.S.l .au lotisseur pour confirmation ou menace d'une demande d'une ordonnance de référé par le T.G.I.
Précisez lui la situation découlant du non respect de ses engagements près du Préfet ou du Maire et ( s'il y a lieu suivant vos constats de gestion )la possibilité d'une plainte au pénal pour abus de confiance ( article 408 du code pénal)...
Cela devrait le faire réagir.
5. Le transfert réalisé l'a.s.l. gérant ou faisant gérer pourra prendre des dispositions à plus long terme afin de faire revoir la position de la commune pour une reprise des parties communes après état des lieux, mises en conformité...
Au titre de l'article 315.3 (urbanisme ) dans un lotissement sur demande des 2/3 des propriétaires détenant les 3/4 de la superficie d'un lotissement l'autorité administrative peut prononcer la modification de tout ou partie des documents concernant le lotissement lorsque cette modification est compatible avec la réglementation d'urbanisme applicable au secteur ou se trouve le terrain.Il pourra ainsi être fait ( sous conditions ) obligation à la commune de recevoir vos espaces communs avec comme corollaire cessation de l'objet de votre A.S.l. et sa dissolution.
6. S'il faut rester en A.S.l. et bien compte tenu de votre situation prenez un bon gestionnaire ,élisez de bons syndics ( membres du bureau) qui sont disposés à suivre les dépenses, à contrôler les entretiens et charges, à réaliser des économies , à faire prendre conscience aux autres syndicataires qu'il faut maitriser les couts d'entretien, budgetiser les dépenses futures, éviter l'évolution des charges ... Rien n'est impossible , il faut être méthodique , persuader , payer de sa personne ,accepter d'être critiqué , et... ne pas attendre de merci.
Vous essayer de remettre de l'ordre ? C'est très bien , au final c'est votre motivation qui entrainera l'adhésion des autres syndicataires ou alors... ils payerons. |
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cotentin
Nouveau Membre
9 réponses |
Posté - 12 janv. 2006 : 18:09:32
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Merci pour les conseils, ils recoupent ceux que je viens d'avoir par une personne que je viens de rencontrer.
par contre je n'avais pas parlé d'un article qui est dans le cahier des charges et qui se trouve dans le chapitre " dispositions afférentes aux espaces communs".
Après l"énumération des espaces communs, il est noté que la propriété des équipements ci dessus énumérés, n'est pas transféré aux divers acquéreurs par le promoteur X
En revanche, sur la première demande de la société, l'ASL devra en accepter la propriété. le transfert de propriété sera fait à titre gratuit et aux frais de la dite société.
pour les charges d'entretien des équipements communs, il est stipulé que " la charge d'entretenir, de réparer, voire de renouveler les équipements communs incombe aux propriétaires, dès leur achèvement ert mise en service et bien que le transfert de propriété n'ait pas encore été opéré au bénéfice de l'ASL "
Est ce recevable ? Nous ne sommes pas propriétaire et nous devons qu'en même gérer l'ASL en payant les frais, le promoteur était il en droit de mettre cette phrase dans le cahier des charges ? |
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champagne
Pilier de forums
520 réponses |
Posté - 12 janv. 2006 : 19:15:14
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Oui , relisez ma réponse précédente ,c'est bien ce que je disais .
Article 315.8 code de l'urbanisme . J'ai employé le terme membre de l'A.S.L. ce qui revient au même que co-lotis propriétaire syndicataires membres de droit de l'a.s.l. et attributaires des lots qui ont donnés lieux à délivrance du certificat.
Donc vous deviez bien assumer des frais même sans transfert préalable ou cession . C'était une obligation faite au lotisseur de prévoir cette disposition prévue au demeurant par le législateur. |
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