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LeNabot
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 Posté - 28 déc. 2005 : 19:33:28
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J'interviens ici à propos du nouvel indice servant au calcul de la révision des loyers. Comme vous le savez, la moyenne associée à l'indice du coût de la construction a subi une pression formidable depuis deux ans. Je me demande si la précipitation du gouvernement à avancer de six mois l'application du nouvel indice ne cache pas un énorme marché de dupes.
En effet l'indice brut ICC servant au calcul de la moyenne associée stagne depuis le début de l'année.
2005 T2 : 1276
2005 T1 : 1270
2004 T4 : 1269
2004 T3 : 1272
2004 T2 : 1267
2004 T1 : 1225
Par exemple la moyenne associée au T2 2005 est ((1276+1270+1269+1272)/4) ce qui donne 1271,75.
Prévoyons que l'ICC 2005 T3 soit de 1281, ce qui est raisonnable vu la tendance.
La moyenne associée 2005 T3 sera égal à (1281+1276+1270+1269)/4 = 1274
Ce qui sur 1 an par au 2005 T3 donne un pourcentage d'augmentation de
1274/1244,50 = 2,37% (1244,50 étant la moyenne associée de 2004 T3
Ce qui est moins que le nouvel indice de référence. (le dernier ==> augmentation de 2,64 !!!!!)
http://www.insee.fr/fr/indicateur/indice_loyer/indice_loyer.asp
Et que si le marché de l'immobilier se retourne, l'ICC se stabilisera comme il semble le faire depuis un an et que dans le creux la moyenne associée peut même révéler une baisse.
Ce qui revient à dire que le nouvel indice est loin d'avantager les locataires. Si le gouvernement entendait les protéger d'augmentations fortes, c'est une mesure qu'il aurait fallu prendre il y a deux ans. Pas maintenant à la veille d'incertitudes. Ou alors c'est prendre les gens pour des imbéciles.
Et comme par hasard l'ICC et la moyenne associée disparaissent du site de l'INSEE.
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Edité par - LeNabot le 28 déc. 2005 19:42:36 |
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quelboulot
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 28 déc. 2005 : 20:47:32
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Citation :
Initialement entré par quelboulot
L'indice ICC qui sert d'indice de référence pour les baux commerciaux est toujours sur le site de l'INSEE.
J'ai mal cherché alors. Merci pour le lien. Il sera utile pour comparer pour le futur.
Citation :
exemple
ICC 2T 2002 = 1151,75
ICC 2T 2005 = 1271,75
ICC % augmentation + 10,41 %
IRL 2T 2002 = 95,46
IRL 2T 2005 = 102,64
IRL % augmentation + 7,52 %
C'est un exemple qui inclus pour la moyenne associée le coup de chauffe des deux dernières années.
Je rappelle qu'il y a eu de nombreuses années où la moyenne associée donnait des pourcentages de réévaluation très faibles. Notamment autour de 1995.
Période Indice du coût de la construction Moyenne associée Variation annuelle en % de la moyenne associée Date de parution
2ème trimestre 2005 1276 1271,75 +3,63 14/10/2005
1er trimestre 2005 1270 1269,50 +4,83 08/07/2005
4ème trimestre 2004 1269 1258,25 +4,81 08/04/2005
3ème trimestre 2004 1272 1244,50 +4,58 12/01/2005
2ème trimestre 2004 1267 1227,25 +3,85 15/10/2004
1er trimestre 2004 1225 1211,00 +3,33 09/07/2004
4ème trimestre 2003 1214 1200,5 +2,96 09/04/2004
3ème trimestre 2003 1203 1190 + 2,76 14/01/2004
2ème trimestre 2003 1202 1181,75 +2,6 14/10/2003
1er trimestre 2003 1183 1172,00 +2,29 16/07/2003
4ème trimestre 2002 1172 1166,00 +2,53 11/04/2003
3ème trimestre 2002 1170 1158,00 +2,12 10/01/2003
2ème trimestre 2002 1163 1151,75 +2,74 15/10/2002
1er trimestre 2002 1159 1145,75 +3,36 12/07/2002
4ème trimestre 2001 1140 1137,25 +3,57 12/04/2002
3ème trimestre 2001 1145 1134,00 +4,76 11/01/2002
2ème trimestre 2001 1139 1121,00 +3,87 12/10/2001
1er trimestre 2001 1125 1108,50 +3,07 13/07/2001
4ème trimestre 2000 1127 1098,00 +2,38 13/04/2001
3ème trimestre 2000 1093 1082,50 +0,72 12/01/2001
2ème trimestre 2000 1089 1079,25 +0,96 13/10/2000
1er trimestre 2000 1083 1075,50 +0,99 13/07/2000
4ème trimestre 1999 1065 1072,50 +1,01 13/04/2000
3ème trimestre 1999 1080 1074,75 + 1,37 13/01/2000
2ème trimestre 1999 1074 1069,00 + 0,59 13/10/1999
1er trimestre 1999 1071 1065,00 + 0,16 13/07/1999
4ème trimestre 1998 1074 1061,75 + 0,12 18/04/1999
3ème trimestre 1998 1057 1060,25 + 0,50 14/01/1999
2ème trimestre 1998 1058 1062,75 + 1,63 15/10/1998
1er trimestre 1998 1058 1063,25 + 2,43 11/07/1998
4ème trimestre 1997 1068 1060,50 + 2,39 11/04/1998
3ème trimestre 1997 1067 1055,00 + 2,68 13/01/1998
2ème trimestre 1997 1060 1045,75 + 1,92 22/10/1997
1er trimestre 1997 1047 1038,00 + 1,32 16/07/1997
4ème trimestre 1996 1046 1035,75 + 1,77 18/04/1997
3ème trimestre 1996 1030 1027,50 + 0,81 11/01/1997
2ème trimestre 1996 1029 1026,00 + 0,76 15/10/1996
1er trimestre 1996 1038 1024,50 + 0,74 12/07/1996
4ème trimestre 1995 1013 1017,75 - 0,05 17/04/1996
3ème trimestre 1995 1024 1019,25 + 0,17 10/01/1996
2ème trimestre 1995 1023 1018,25 + 0,15 17/10/1995
1er trimestre 1995 1011 1017,00 + 0,17 18/07/1995 |
Edité par - LeNabot le 28 déc. 2005 20:53:33 |
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eldge
Contributeur actif
49 réponses |
Posté - 28 déc. 2005 : 20:48:58
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En tout cas pour moi il n'est toujours pas appliqué.
Site de l'INSEE : "Sa date d’entrée en vigueur devrait être fixée par la loi de finances pour 2006." |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 28 déc. 2005 : 20:55:06
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Citation :
Initialement entré par eldge
En tout cas pour moi il n'est toujours pas appliqué.
Site de l'INSEE : "Sa date d#65533;entrée en vigueur devrait être fixée par la loi de finances pour 2006."
En général ce genre de loi c'est publié le 30 ou 31 décembre. Avant que le journal officiel aille au resto. |
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quelboulot
Modérateur
6445 réponses |
Posté - 28 déc. 2005 : 21:33:10
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Pour Edge
Il est évident que l'INSEE ne peut "entériner", ou du moins citer sans réserve, un texte sans que ce dernier ne soit publié au JO.
Il est néanmoins certain à ce jour que cet indice sera applicable au 1er janvier 2006.
Voir le lien suivant
http://www.assemblee-nationale.fr/12/dossiers/loi_finances_2006.asp
Ainsi que le texte
http://www.senat.fr/pl/39-0506.pdf
L'article concerné est le 163 (page 194 du texte qui est "lourd" pour les non-adslés, 11Mo  )
Comme il l'est indiqué par Pierre Marie dans sa contribution du 23 décembre à 13 h 05
Question complémentaire et totalement idiote liée à l'utilisation de ce nouvel indice.
Pour faire simple, prenons l'exemple d'un locataire dont le bail a commencé le 2 janvier 2003 - l'indice ICC lié à sa prise de bail est celui du 2T 2002, soit de 1151,75.
Comment sera calculé le % d'augmentation de son loyer le 2 janvier 2006 ?
1 - Doit-on prendre comme référence l'indice IRL calculé a postériori pour le 2T 2002 et celui du 2T 2005, soit une augmentation totale depuis la prise de bail de 7,52 % comme indiqué dans ma contribution précédente.
2 - Ou doit-on prendre en compte l'IRL qu'à compter de l'augmentation précédente effectuée au 2 janvier 2005.
Ce qui donnerait une augmentation de loyer de :
ICC 2T 2002 = 1151,75
ICC 2T 2004 = 1227,25
Soit une augmentation de 6,55 %
+ indexation de l'IRL depuis le 2T 2004, soit
IRL 2T 2004 = 100
IRL 2T 2005 = 102,64
Soit une augmentation totale cumulée avec un loyer de 1000 euros en début de bail de :
(1000x 106,55%)x 102,64% = 1093,62 € soit une augmentation totale de 9,36 %
Je pencherai plutôt pour la solution 1, même si elle fait pâlir les bailleurs, mais bon, je n'en suis par certain.
Vos avis ????????
Seraient les bienvenus 
Christophe |
Edité par - quelboulot le 28 déc. 2005 21:35:45 |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 28 déc. 2005 : 21:50:37
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| Je ne comprend pas trop votre question. Vous voulez appliquer une augmentation qui n'aurait pas été notifiée ? Par exemple une régularisation ? Si c'est ce cas, il est évident que c'est la solution 2 qui doit s'appliquer. |
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quelboulot
Modérateur
6445 réponses |
Posté - 28 déc. 2005 : 22:30:14
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Citation :
Vous voulez appliquer une augmentation qui n'aurait pas été notifiée ?
Je veux simplement, ce n'est pas une exemple réel, appliquer l'augmentation annuelle du loyer au 2 janvier 2006.
A partir de quelle date prendre l'indice IRL de référence ?
la base 100, la base équivalente à la base de l'ICC qui a servi de calcul à la dernière augmentation de loyer au 2 janvier 2005, ou encore la base équivalente à celle du dernier indice ICC connu lors de la prise de bail ?
Christophe |
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Lo_
Pilier de forums
3209 réponses |
Posté - 28 déc. 2005 : 22:38:58
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Christophe,
Vu de ma fenêtre dans votre exemple:
Pour les baux à jour c’est la base 100, la base équivalente à la base de l'ICC qui a servi de calcul à la dernière augmentation de loyer au 2 janvier 2005.
Pour les baux à réviser sur plusieurs périodes, l’indice IRL est donné (tous publiés en la date de ce jour) au moins 5 ans en arrière, afin de rester dans les clous de l'article 2277 du code civil.
Pour n’importe quel autre exemple, il suffirait de prendre le bon trimestre de référence pour avoir le nouvel indice de calcul.
Ce qui implique que, même si bail indique un trimestre de référence antérieur au 1er de l’an 2000, comme c’est toujours celui de l’année N-1 et N qui sont pris en compte, pas de souci de repère pour le calcul de la révision.
Cordialement
Lo |
Edité par - Lo_ le 28 déc. 2005 22:45:33 |
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quelboulot
Modérateur
6445 réponses |
Posté - 28 déc. 2005 : 22:50:31
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Donc, si un bailleur n'a pas procédé à la révision annuelle des loyers depuis plusieurs années, il devra se baser sur l'indice IRL recalculé par l'INSEE, à compter du 1er janvier 2006, pour demander la réactualisation du loyer ?
Christophe |
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Lo_
Pilier de forums
3209 réponses |
Posté - 28 déc. 2005 : 23:00:06
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Bonne question... je ne donnais que ma vue de fenêtre...
P'tet utile de poser cette question à UI, tiens...
Lo |
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Pierre MARIE
Pilier de forums
2960 réponses |
Posté - 29 déc. 2005 : 11:03:04
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Le Nabot,
Il vous intéressera peut être, en regard du titre vigoureux - et sagacement interpellatif - que vous avez donné au présent sujet, de revenir sur les études (rapport Ingénieur Général Rouques de mars 2005 notamment, en actualisation particulièrement d'études antérieures datant 2001) ayant conduit au calibrage du nouvel indice IRL conduites sous l’égide du Conseil Général des Ponts pour la Direction Générale de l’Urbanisme, de l’Habitat et de la Construction (DGUHC) du Ministère de l’Equipement ; vous trouverez le texte du rapport Rouques à :
http://www2.equipement.gouv.fr/rapports/themes_rapports/habitat/2005-0101-01.pdf
J’avais produit quelques commentaires à ce sujet sur un message en date du 7 décembre dernier sur le sujet 32656 (http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=32656 ) ouvert en son temps par Tevenac sous le titre « Coup de bâton.. a la Borloo!... ». J’avais notamment rappelé là, de façon discursive, l’histoire politique de la réforme en question, qui fut commencée d’être vertueusement claironnée sur le champ médiatique au moment de l’affaire du loyer du ministre Gaymard (14 000 euros / 600 m²) puis qui fut reprise, non moins vertueusement, par le ministre Borloo (devenu entre temps en charge du logement à l’occasion du remaniement ministériel ayant vu le départ de Gaymard du ministère des finances et la suppression concomitante du ministère délégué au logement tenu par Daubresse).
Le rapport Rouques permet d’apprécier, sous différentes structures d’indices IRL alors envisagées, les évolutions rétrospectives de l’écart – qui est en réalité faible sur le long cours sous les différentes pondérations - entre l’ICC et l’IRL dans sa définition devenue depuis légale.
La réforme qui voit le jour en ce début 2006 est, pour partie, du trompe-l’oeil, en effet ; quoiqu’elle soit effectivement favorable pour l’heure, et notamment grâce à l’écrasement que donne la règle de la moyenne sur quatre trimestres, à la modération des hausses de loyers indexés - ce qui ne préjuge en rien d’une inversion à l’avenir, sous un autre faciès conjoncturel des évolutions respectives de l’ICC et de l’IPC (indice des prix à la consommation).
Pierre |
Edité par - Pierre MARIE le 29 déc. 2005 11:08:27 |
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quelboulot
Modérateur
6445 réponses |
Posté - 29 déc. 2005 : 19:52:05
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LeNabot,
Pour vous et d'autres contributeurs ou questionneurs, je viens avec un retard certain de découvrir sur le site. Mieux vaut tard que jamais, comme quoi il va falloir que je me "plonge" un peu plus souvent sur la page de garde du site.
(il y a même l'ICC!!! )
http://www.universimmo.com/accueil/uniindi000.asp Citation :
DESTRESSER
Indices et chiffres-clés
Vous devez trouver dans cette section tous les indices et chiffres-clés dont vous pouvez avoir plus ou moins couramment besoin dans les affaires concernant l'immobilier. Si vous souhaitez nous suggérer d'autres informations utiles pour cette section, n'hésitez pas à nous contacter
Christophe |
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Roland MAILLET
Pilier de forums
1096 réponses |
Posté - 29 déc. 2005 : 23:33:32
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quelboulot bonsoir,
Merci pour cette info qui est claire et net.
Recevez mes voeux de bonne et heureuse année 2006 
Roland MAILLET |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 10 janv. 2006 : 15:39:54
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Pour info :
Citation :
PARIS (Reuters) - Le changement de référence pour le calcul des hausses de loyers dans le parc locatif privé en France risque dans un premier temps de se révéler moins favorable que prévu pour les locataires.
La mise en place d'un nouvel indice de référence des loyers avait été annoncée par le Premier ministre, Dominique de Villepin, dans son discours de politique générale en juin.
L'objectif était de substituer à l'indice du coût de la construction (ICC) une référence "plus réaliste et plus favorable au locataire".
Le nouvel indice de référence des loyers prend en compte l'indice des prix à la consommation (hors tabac et hors loyer) à hauteur de 60%, l'ICC lui-même pour 20% et l'indice des prix des travaux d'entretien et d'amélioration de l'habitat du logement (IPEA) pour le solde.
Il vise ainsi à lisser les évolutions assez heurtées de l'ICC qui dépendent surtout de celles des prix des matières, notamment de l'acier, et du pétrole.
Publié trimestriellement comme l'ICC, il est entré en vigueur le 1er janvier.
L'indice de référence a toutefois progressé de 2,33% au dernier trimestre 2005 alors que l'ICC n'augmentait que de 0,47% au cours de la même période, selon les données publiées mardi par l'Institut national de la statistique.
Au deuxième trimestre 2005 la progression de l'ICC avait déjà été sensiblement inférieure à celle du nouvel indice avec des hausses respectives de 0,71% et de 2,64%.
L'indice de référence constitue le plafond pour la revalorisation annuelle des loyers intervenant depuis sa dernière publication.
Concrètement, dans le cas d'un bail signé le 15 janvier 2005 pour un loyer mensuel de 500 euros, révisable annuellement à la date anniversaire du bail, l'augmentation maximale serait de 11,65 euros.
Si l'ICC était toujours en vigueur la hausse aurait été légèrement inférieure (2,31%). Ce n'est en effet pas l'indice du trimestre qui était retenu mais la moyenne des indices sur les quatre derniers trimestres (moyenne associée de l'ICC).
Le net ralentissement de la hausse de l'ICC au cours des deuxième et troisième trimestres 2005 laisse augurer que la moyenne associée de l'ICC continuera de baisser au cours des prochains trimestres, pour éventuellement passer sous l'indice de référence. Le changement d'indice serait momentanément pénalisant pour les locataires.
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quelboulot
Modérateur
6445 réponses |
Posté - 10 janv. 2006 : 16:46:15
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Comme quoi il est toujours dangereux de "jouer" avec les indices.
D'autant plus, comme il l'a été indiqué sur un autre sujet, que si la TVA à 5,5 n'est pas reconduite et rien à ce jour ne permet d'assurer qu'elle le sera, l'indice IPEA qui intervient pour 20 % dans le calcul de l'IRL fera un sacré bond, et l'IRL en conséquence !
Christophe |
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ARdL
Pilier de forums
1967 réponses |
Posté - 10 janv. 2006 : 17:12:27
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Le vrai problème c'est la baisse de solvabilité des ménages (baisse de revenu disponible, LA CRISE)
L'état la met en partie sur le dos des propriétaires en déconnectant les loyers des charges réelles et en l'indexant sur les prix
AU 10/1/06
IRL +2.33% contre +2.31% moyenne ICC (3e T2005)
Les charges de copro explosent tout comme les prix, mais en dehors des panels officiels
Actuellement une augmentation annuelle de 3%+ est justifiée par la baisse de la rentabilité
Qu'elle ne soit pas compatible avec la solvabilité des ménages c'est un fait mais totalement disjoint
Je ne pense pas qu'un gouvernement de gauche (plus social mais plus pragmatique) ait pu passer une mesure si débile
C'est du même niveau que l'amendement JUPPE supprimant le plafonnement ISF à 60% des revenus
A part faire partir les capitaux et pénaliser les propriétaires je ne vois pas d'interet
C'est pas le top pour stimuler la croisance !
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quelboulot
Modérateur
6445 réponses |
Posté - 10 janv. 2006 : 22:09:00
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ARdL,
Je ne comprend pas vraiment votre questionnement.
On est en train de dire, ou plutôt d'écrire, que le nouvel indice IRL risque dans les mois à venir d'augmenter plus que l'ICC ce qui serait le comble si l'on considère les buts poursuivis par le gouvernement car privilégiant les bailleurs !
Quant à une augmentation "annuelle de 3%+ est justifiée par la baisse de la rentabilité" alors que les salaires ne suivent pas, il y a bien un moment ou trop c'est trop pour le locataire.
Quant aux "charges de copro explosent tout comme les prix" il me semble qu'une partie d'entre-elles sont récupérables auprès du locataire.
Christophe |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 10 janv. 2006 : 23:48:08
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Citation :
Initialement entré par ARdL
AU 10/1/06
IRL +2.33% contre +2.31% moyenne ICC (3e T2005)
Enfin un qui a compris ce que personne n'arrive pas à voir. Il a déjà maintenant un léger désavantage pour le nouvel indice (vu côté locataire).
Maintenant faisons une projection sur le T4 : disons que l'ICC sera à 1284 ce qui est optimiste. Nous aurons donc une moyenne associée à 1277 (calcul (+1284+1278+1276+1270)/4). Et donc une augmentation annuelle de la moyenne associé (ancien indice) de 1,49 %. Près à parier que le nouvel indice IRL sera nettement plus élevé. A terme l'ICC semble s'aplatir (augmentation des deux derniers ICC par rapport au même trimestre de l'an dernier respectivement +0,71% et +0,47%). Ce qui veut dire aussi que l'augmentation de la moyenne associée tendra vers ces valeurs d'augmentation vu "l'effet retard" de la méthode mathématique des moyennes.
On peut dès lors mesurer l'imbécilité du gouvernement. Ou alors ils sont machaviéliques. |
Edité par - LeNabot le 11 janv. 2006 00:00:44 |
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quelboulot
Modérateur
6445 réponses |
Posté - 11 janv. 2006 : 00:00:37
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LeNabot,
En dehors d' ARdL et vous Citation :
Enfin un qui a compris ce que personne n'arrive pas à voir. Il a déjà maintenant un léger désavantage pour le nouvel indice.
C'est pas trop sympa pour les autres, mais bon, on fait avec, hein
Christophe |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 11 janv. 2006 : 06:25:45
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Citation :
Initialement entré par quelboulot
LeNabot,
En dehors d' ARdL et vous Citation :
Enfin un qui a compris ce que personne n'arrive pas à voir. Il a déjà maintenant un léger désavantage pour le nouvel indice.
C'est pas trop sympa pour les autres, mais bon, on fait avec, hein
Christophe
Bah.... ARdL aurait bien été content d'avoir un indice qui lui donne 5 % d'augmentation !!!!!!!!!!!!!!!!!!!
Je reste quand même étonné du manque total de réaction du côté locataires. Qu'en pensent-ils ? |
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L'art de prendre les gens pour des imbéciles.
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