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 Sujet  |
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bailleurX
Pilier de forums
638 réponses |
 Posté - 14 nov. 2005 : 10:08:57
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ça et là chacun va de son affirmation du (bon) rapport locatif dont j'aurrais aimé avoir quelques confirmations
selon ce qui m'a été dit il semble que ce soit un raport entre le montant des loyers perçus pour une année pour un logement ou un immeuble et le coût de revient du dit logement ou immeuble
on m'a aussi dit que ce rapport pour être bon devait s'élever autout de 10% 12% quoi que j'ai vu des info sur ce site disant que pour de la location meublée le rapport de vait être de 2,5 à 5% ?
mais peut- on m'indiquer la manière exacte de faire ce calcul tenant compte des subventions recue de l'ANHA et des travaux complémentaires engagés aprés la mise en location (ravalement de facade, réalisation de jardins...)
merci de vos réponses
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bailleurX
Pilier de forums
638 réponses |
Posté - 20 nov. 2005 : 10:00:43
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| personne ne peut (veut) répondre à cette question ? |
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mathieu68
Pilier de forums
409 réponses |
Posté - 20 nov. 2005 : 14:57:11
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Question de novice, si je peux me permettre.
La réponse simple à la question est impossible.
Il faut lire longtemps les commentaires existants et se faire sa propre idée par des simulations sur papier ou sur tableur.
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bailleurX
Pilier de forums
638 réponses |
Posté - 21 nov. 2005 : 20:44:01
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merci de votre réponse
mais il doit bien y avoir une méthode de calcul précise..
je cherche simplement à savoir laquelle
allez un petit effort encore un susucre s'il vous plait
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bouzigues
Pilier de forums
3208 réponses |
Posté - 22 nov. 2005 : 22:15:46
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Bonsoir,
Vous avez le moteur de recherche justement recherche en haut à droite.
Un contributeur UI avait en son temps détaillé tous les postes de charge à prendre en compte pour calculer au final le rendement locatif.
Au bout du bout cela ne va pas chercher plus de 3%.
Ancien contributeur non pour autant émérite. |
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Benoix
Pilier de forums
535 réponses |
Posté - 22 nov. 2005 : 23:14:44
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Mais si, mais si....
J'ai pu procéder avec les éléments ci dessous (chiffres fictifs)
Loyers bruts 16800
Travaux 165090
Rendement brut = 10,18%
Charges
Charges recup 720
frais gest 1490
Taxe F 1000
CRL 438
Entretien 450
Asurances 250
Total 4348
Loyers net 13892
Rendement net = 8,41%
Prel Soc 10,3% 1804,56
Abatt 14% 11877,2
Imps 37,38% 4439,70
Loy An net-net 7647,74
Rendement net - net = 4,63%
Vous repiquez cela sur un tableau excel. Amusez-vous à retrouver les formules de calcul pour obtenir les pourcentages trouvés. Sinon plus d'infos par mail (si j'arrive à m'en souvenir). Pour les subventions il faut les déduires des travaux avant de faire le calcul. c'est tout.
Benoît |
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bouzigues
Pilier de forums
3208 réponses |
Posté - 23 nov. 2005 : 14:34:47
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Benoix:
Vous indiquez seulement le coût des travaux, mais le bien a tout de même une valeur vénale.
En incorporant cette valeur vous n'obtenez plus du 4, %quelque chose.
Ancien contributeur non pour autant émérite. |
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Benoix
Pilier de forums
535 réponses |
Posté - 23 nov. 2005 : 16:27:34
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Exact: Vous avez raison Bouzigues.
Mais tout dépend comment a été acquis le bien (achat ou héritage). Mieux vaut dans tous les cas inclure une estimation de la valeur vénale. Si il s'agit d'une ruine (mon cas) ça ne change pas grand chose au net.
Benoît |
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bouzigues
Pilier de forums
3208 réponses |
Posté - 23 nov. 2005 : 18:09:22
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Benoix,
Une ruine certainement qui repose tout de même sur une parcelle d'assise, qui elle a bien une valeur convenable.
Il vaut bien prendre en note que vous immobilisez un capital même s'il vient d'un héritage. Il a été acquis par le travail à un moment donné.
Ancien contributeur non pour autant émérite. |
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bailleurX
Pilier de forums
638 réponses |
Posté - 29 nov. 2005 : 09:36:03
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merci de vos réponses je vais(tenter de ) procéder aux calculs et tenir compte de vos recomandations diverses
bien à vous |
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Cedric1973
Pilier de forums
275 réponses |
Posté - 01 déc. 2005 : 15:22:18
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Il ne faut pas diviser par le "prix payé pour cet" mais par sa "valeur actuelle".
En effet, vu la hausse de l'immobilier, il est souvent plus judicieux de vendre et de placer l'argent sur un bon contrat d'assurance vie !
Si vous ne prennez pas la "valeur actuelle", vous ne pouvez pas comparer ! |
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bailleurX
Pilier de forums
638 réponses |
Posté - 06 déc. 2005 : 16:23:38
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bonjour
benoix j'ai tenté votre petite demonstration mais deux ou trois petites choses me chifonnent
je ne vois pas en quoi les charges récupérables peuvent avoir une incidence sur le calcul (sauf bien sûr si elles n'ont justement pas été récpérées)
je ne comprends pas non plus comment vous parvenez à un total de 11877,2€ d'abattement à 14% sur un ensemmble de loyer brut de 16800 € (j'aimerais bien connaitre votre truc ça m'interrèsse)
je me demande en outre d'ouvienne les 37,38% d'impôts est-ce une moyenne ? un barème? une tranche particulière
si non pour l'ensemble j'ai bien réussi à m'en sortir tout de même
Ceci dit je parviens en incluant l'aquisition (bien sûr) les travaux et l'entretient (immeuble acheté en 2000 rénové est mis en location mi 2001)
à 19,25% de rendement brut pour 2004
14,86% de rendement net
et 8% après impôts (selon le calcul préconisé)
tout ça pour dire que contrairement aux affirmations de certains il est encore possible de dépasser les 3 ou 4% de rentablilité (même quand on est une faible femme mère de famille celibataire) tout espoir n'est donc pas perdu |
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Benoix
Pilier de forums
535 réponses |
Posté - 06 déc. 2005 : 20:06:49
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A "faible femme, mère de famille célibataire"
A mon avis y a un souci quelque part !! Mais c’est vrai que c’est pas facile de retrouver les opérations à faire !!
Citation :
Initialement entré par bailleurX[/i]
bonjour
je ne vois pas en quoi les charges récupérables peuvent avoir une incidence sur le calcul (sauf bien sûr si elles n'ont justement pas été récpérées)
1) Les loyers « net » totalisent les loyers bruts + charges récupérables – toutes les autres charges. C’est pour faire la différence entre le rendement brut (sans charges) et le rendement net.
Citation :
je ne comprends pas non plus comment vous parvenez à un total de 11877,2€ d'abattement à 14% sur un ensemmble de loyer brut de 16800 €
2) C'est vrai que là j'ai pu vous induire en erreur facilement  j'ai pas fais exprès:
Il s’agit en fait du calcul de la part imposable des loyers après abattement de 14% : (ce qui vous reste après abattement, quoi )
Elle se calcule ainsi :
(Loyers bruts + charges récup)-0.14x((Loyers bruts + charges récup)-(entretien+charges de copro+frais de gérance+assurances loyers impayés+taxes foncières))
C’est ce total qu’il faut multiplier par votre taux d'imposition pour trouver le montant de votre impot ! Vous pourrez en déduire votre revenu net-net.
Attention, si vous avez des charges de copro de ne pas oublier de les déduire dans le calcul du rendement net !! Moi je n’en ai pas.
Citation :
je me demande en outre d'ou vienne les 37,38% d'impôts est-ce une moyenne ? un barème? une tranche particulière
3) Pour les impots il vous faut faire le calcul de votre taux d'imposition marginal (sur les loyers) en tenant compte de tous vos revenus, j’ai pris une hypothèse. Ce taux ne s’applique que sur la part des loyers imposables après abattement de 14% biensur (voir 2)! Puisqu’ici ne sont pas inclus les autres revenus.
En prime :4) Le loyer annuel net-net se calcule sur : loyers nets - prelev sociaux - montant de l’impôt
Vouali, voualou...tou didoum da doum...fastooooooooooche...
Aller, aller, un grand bol d'air
Bon courage
Benoît |
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martin gal
Pilier de forums
1379 réponses |
Posté - 06 déc. 2005 : 23:46:47
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bailleurX
Calcul simple
Loyer annuel/prix de vente
Calcul plus complexe
Les rentrées = loyer + subventions + indemnisation d'assurances
Les dépenses = charges copro(hors locatives) + rembsts emprunts + autres charges + impôts (I.R + CRL + CSG-RDS + taxe foncière hors TEOM)
Résultat net = rentrées - dépenses
Rapport locatif 1 = résultat net / prix de revient du bien (achat + frais + travaux)
Rapport locatif 2 = résultat net / valeur du bien |
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Linou34
Pilier de forums
344 réponses |
Posté - 07 déc. 2005 : 01:57:27
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Mieux que le prix de vente, pourquoi ne pas prendre la somme encaissable après la vente ?
Je veux dire, après éventuels frais d'agence, et très probable imposition sur la plus-value (27% sur plus-value - abattements et déductions diverses), si vous y êtes assujettis bien entendu (propriétaire depuis moins de 15 ans).
La rentabilité pourra baisser si :
Charges en hausse (cf dossier du moment sur UI)
Vacances (si si, ça existe, du moins en province)
Incidents de location (là c'est la cata, et d'autant plus si vous n'avez pas d'assurance loyers impayés comme beaucoup)
Ceci, histoire de mettre un peu de piment est imprévisible clairement, mais pas vraiment aléatoire non plus... |
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bailleurX
Pilier de forums
638 réponses |
Posté - 07 déc. 2005 : 08:48:17
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merci martin gal voici ce que j'appelle une une méthode de calcul précise
y a plus qu'à... (ça reviens globalement au même mais c'est plus clair)
j'en déduis donc que le rapport locatif 1 est celui qui conserne mon investissement est sa rentabilité actuelle
et le rapport locatif 2 celui que je peux laisser miroiter en cas de vente
pour repondre à linou je pense que si je vends je n'aurais plus besoin de calculer la rentabilité de cet immeuble qui ne m'appartiendra alors plus. Je n'aurrais plus qu'a compter mes sous (enfin ceux qui me restent, une fois la plus value payée et mon crédit soldé)
merci néanmoins encore à benoix (même si vos démonstrations un peu méandreuses, ont quelque fois légerement mis à mal mon sens de la logique)
bon merci encore à tous est bien à vous... |
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Benoix
Pilier de forums
535 réponses |
Posté - 07 déc. 2005 : 09:06:33
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BailleurX...
J'y peux rien si c'est compliqué.... , je peux pas vous donner les formules de calcul par ici et c'est pas moi qui est inventé ce calcul... . Ce que je sais c'est que le résultat est hyper fiable.
Martin Gal: Je vais tenter votre méthode.
Aussi voir ce lien sur le site de l'ADIL http://anil.org/guide/calculs/invloc/simuloc1.htm
Benoît |
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Linou34
Pilier de forums
344 réponses |
Posté - 07 déc. 2005 : 12:15:39
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En fait, mon raisonnement était celui d'un propriétaire bailleur, se demandant s'il ne serait pas plus interessant pour lui de vendre et de placer l'argent ainsi récupéré dans un autre produit, peut-être plus rentable, sans doute plus facile à géré et moins conflictuel.
Donc si j'estime que l'appartement peut être vendu 100, je sais bien que je ne pourrais placer ailleurs que les ... disons 90 retirés de la vente, ce qui "avantage" la solution de la location... Voilà voilà.
Après chaque cas est particulier. Le calcul de la rentabilité avant l'achat est forcément différent de celui avant la vente.
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bailleurX
Pilier de forums
638 réponses |
Posté - 07 déc. 2005 : 15:49:43
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oui c'est un capital immobilisé (à condition d'en avoir)
pendant ce temps là t'es au moins sûr de pas le croquer
mais comme au départ je n'avais pas d'argent je risquais pas de tirer profit de son placement alors j'ai emprunté
et même si ça rapporte pas grand chose pendant la période ou il faut aussi rembourser le crédit on doit s'arranger pour éssayer au moins d'en perdre le minimum
au bout de 15(ou 20-25) ans, le capital acquis peut être non négligeable (tenant compte de la +value) mais en plus y a des gens qui te paye pour en profiter (magic)
c'est certe beaucoup de soucis surtout quand on veut bien loger ses locataires et qu'on est pas trop riche
y en a toujours qui croient que si on est proprio c'est qu'on a du fric plein les poches
y en a qui abusent qui payent pas leur loyer ou qui saccagent les apparts
moi j'ai choisi l'option risques mini plutôt plusieurs petits logement qu'un grand
si 1 paye pas les autres comprensent
je pense qu'il faut être prudent et ne pas tomber dans la megalo, la location n'est pas rentable sur une construction de maison, le coût global et les risque d'em... sont beaucoup trop élevés, d'autre part le prix du loyer correspond pratiquement au prix de revient d'un crédit alors je comprends mal pouquoi être locataire à ce prix
enfin chacun son trip
j'ai choisi l'ancien à rénover ça donne droit à subventions pas négligeables, c'est pas facile de se faire entendre des artisants ils ont du travail par dessus la tête et si tu est trop exigeant ils s'en vont en plein chantier. il faut être là et veiller à tout (sauf si t'as les moyens d'avoir un archi)
moi je regette pas ce que j'ai fait, même si à chaque nouvel investissement je passe un an sur le grill à me demander comment je vais m'en sortir, après ça fini toujours pas rouler..
plus remtable que l'immobilier connais pas
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Benoix
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535 réponses |
Posté - 07 déc. 2005 : 20:49:37
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Martin Gal
Je ne comprends pas votre calcul.
Pourquoi mettre les subventions dans les rentrées 
Benoît |
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martin gal
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1379 réponses |
Posté - 07 déc. 2005 : 21:30:42
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Benoix,
Si vous touchez par exemple une subvention de l'ANAH, vous recevrez un chèque, c'est donc une rentrée d'argent au même titre que les loyers. D'ailleurs cette recette est imposable, tout comme les loyers. |
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Sujet |
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bon rapport locatif ...
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