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 Sujet  |
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pilip75
Contributeur débutant
22 réponses |
 Posté - 10 oct. 2005 : 18:11:39
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Voila, ma maman est propriétaire d'un immeuble (SCI avec ses enfants, construction 1990) de 30 appartements. Ayant decidé de vendre elle veut connaitre les droits des locataires( DP...) sachant qu'elle vend occupé. Pour ma part je pense qu'ils n'ont aucun droit dans la mesure ou cela ne change en rien leur situation.
Par ailleur elle ne sait pas si elle doit vendre à un seul investisseur, ou lot par lot, sachant que la vente lot par lot impliquerait de créer une copropriété.
Merci de m'informer de la procedure a suivre par rapport aux locataires, et pour la mise en place d'une copro
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 10 oct. 2005 : 18:17:00
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pilip: il est inutile de multi poster le même message (3) |
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pilip75
Contributeur débutant
22 réponses |
Posté - 10 oct. 2005 : 19:22:00
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| ok mais j ai toujours pas de reponse |
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dobaimmo
Pilier de forums
2303 réponses |
Posté - 10 oct. 2005 : 20:42:32
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on va essayer de vous donner la réponse avant que vous ne vous multipliez encore plus.
pour faire simple :
- soit elle vend en bloc occupé : les locataires n'ont pas de droit de préemption.
- soit elle souhaite vendre par lots : effectivement il faut mettre en copropriété et s'agissant de la première vente aprés mise en copropriété, les locataires bénéficient alors d'un droit de préemption (même en cours de bail) : loi du 31 Décembre 1975 |
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pilip75
Contributeur débutant
22 réponses |
Posté - 11 oct. 2005 : 16:58:20
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| Dobaimmo, merci de votre reponse, mais concernant le droit de preemption de 75 je pensais que l'immeuble datant de 1990 donc posterieur ˆ 1975 n'entrait pas dans le champ d'application de cette loi |
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pilip75
Contributeur débutant
22 réponses |
Posté - 11 oct. 2005 : 17:09:36
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| Doba, pour resumer si on vend en bloc et en louŽ, les locataires n'ont aucun droit de preemption ( 89 et 75) |
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dobaimmo
Pilier de forums
2303 réponses |
Posté - 11 oct. 2005 : 20:34:02
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pour résumer effectivement :
si vente en bloc : pas de droit de préemption.
si vente par lots : la loi de 1975 s'applique même aux locaux construits aprés. comme la loi de 1965 sur les copro s'appliquent à tous les immeubles même construits aprés  |
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pilip75
Contributeur débutant
22 réponses |
Posté - 12 oct. 2005 : 13:55:20
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| Quelqu'un sait it ou je peux trouver l'art 10 de la loi de 75? |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 12 oct. 2005 : 14:59:06
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| pilip: avez vous essayé le guide juridique en page d'acceuil de ce site???? |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 12 oct. 2005 : 15:00:50
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en 3 clics.............pour muscler l'index
Article 10
Modifié par Loi n°2000-1208 du 13 décembre 2000 art. 196 (JORF 14 décembre 2000).
I - Préalablement à la conclusion de toute vente d'un ou plusieurs locaux à usage d'habitation ou à usage mixte d'habitation et professionnel, consécutive à la division initale ou à la subdivision de tout ou partie d'un immeuble par lots, le bailleur doit, à peine de nullité de la vente , faire connaître par lettre recommandée avec demande d'avis de réception , à chacun des locataires ou occupants de bonne foi, l'indication du prix et des conditions de la vente projetée pour le local qu'il occupe . Cette notification vaut offre de vente au profit de son destinataire .
Nonobstant les dispositions de l'article 1751 du code civil, les notifications faites en application du présent article par le bailleur sont de plein droit opposables au conjoint du locataire ou occupant de bonne foi si son existence n'a pas été préalablement portée à la connaissance du bailleur.
L'offre est valable pendant une durée de deux mois à compter de sa réception. Le locataire qui accepte l'offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si dans sa réponse, il notifie au bailleur son intention de recourir à un prêt, son acceptation de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et, en ce cas, le délai de réalisation es porté à quatre mois. Passé le délai de réalisation de l'acte de vente, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est nulle de plein droit.
Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l'acquéreur, le notaire doit, lorsque le propriétaire n'y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ou occupant de bonne foi ces conditions et prix à peine de nullité de la vente. Cette notification vaut offre de vente au profit du locataire ou occupant de bonne foi. Cette offre est valable pendant une durée d'un mois à compter de sa réception. L'offre qui n'a pas été acceptée dans le délai d'un mois est caduque.
Le locataire ou occupant de bonne foi qui accepte l'offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au propriétaire ou au notaire, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire ou occupant de bonne foi de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit. Les termes des cinq alinéas qui précèdent doivent être reproduits, à peine de nullité, dans chaque notification.
II - Lorsque la vente du local à usage d'habitation ou à usage mixte d'habitation et professionel a lieu par adjudication volontaire ou forcée, le locataire ou l'occupant de bpnne foi doit y être convoqué par lettre recommandée avec demande d'avis de réception un mois au moins avant la date de l'adjudication .
A défaut de convocation, le locataire ou l'occupant de bonne foi peut, pendant un délai d'un mois compter de la date à laquelle il a eu connaissance de l'adjudication, déclarer se substituer à l'adjudicataire. Toutefois, en cas de vente sur licitation, il ne peut exercer ce droit si l'adjudication a été prononcée en faveur d'un indivisaire.
III - Le présent article s'applique aux ventes de parts ou actions des sociétés dont l'objet est la division d'un immeuble par fractions destinées à être attribuées aux associés en propriété ou en jouissance à temps complet . Il ne s'applique pas aux actes intervenant entre parents ou alliés jusqu'au quatrième degré inclus. Il ne s'applique pas aux ventes portant sur un bâtiment entier ou sur l'ensemble des locaux à usage d'habitation ou à usage mixte d'habitation et professionnel dudit bâtiment.
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Bene
Contributeur senior
93 réponses |
Posté - 22 oct. 2005 : 10:54:47
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Je me joins au sujet...
Je suis dans le même cas de figure. Immeuble familial en SCI que les associés souhaitent vendre après 20 années de fonctionnement .
1-vendre en bloc parait le plus simple pas de règlement de copro, on trouve un acquéreur et basta!
2-par lot sans doute plus rentable mais tracasseries en perspective si un ou plusieurs lots nous restent sur les bras .
Au sujet du calcul de rentabilité d' un immeuble on le calcule comment ? Revenus annuels brut, net ?
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Hoodoo
Pilier de forums
844 réponses |
Posté - 22 oct. 2005 : 11:03:10
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La rentabilité brute d'un immeuble se calcule de la manière suivante :
(loyers mensuels x 12) / prix de revient de l'immeuble
La rentabilité nette se calcule en intégrant TOUTES les charges et dépenses (y compris fiscales) pouvant se greffer à votre acquisition.
@bonentendeur. |
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Bene
Contributeur senior
93 réponses |
Posté - 23 oct. 2005 : 10:38:33
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Ok mais comme au départ on ignore le prix de vente le calcul de rentabilité est tout théorique !
A mon avis il ne peut se faire qu' une fois le bien vendu. |
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Hoodoo
Pilier de forums
844 réponses |
Posté - 23 oct. 2005 : 11:02:44
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Le prix de revient dont je parle est le prix d'acquisition augmenté de ses charges.
Si vous voulez faire un calcul de rentabilité en intégrant un prix de vente, vous êtes alors dans une opération d'achat-revente pure, et non pas dans une optique de location d'un bien immobilier.
Vous ne distinguiiez pas dans votre post.
@bonentendeur. |
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Bene
Contributeur senior
93 réponses |
Posté - 24 oct. 2005 : 10:47:27
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On se comprend mal...
Mon immeuble est un immeuble de famille et n' as pas été acquis ni estimé donc dans l' opération basique du calcul de rentabilité on ne connait qu'un paramêtre le revenu foncier brut annuel.
Celà revient à dire que la rentabilité pour l' acquéreur d'un bien locatif ne peut réellement se calculer qu'une fois la vente réalisée.
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Hoodoo
Pilier de forums
844 réponses |
Posté - 24 oct. 2005 : 13:07:20
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Le prix de revient est dans votre cas de bien reçu en héritage la valeur à laquelle cet immeuble est entré dans votre patrimoine, càd celle qui a été attribuée par le notaire en charge de la succession.
Reprenez ma formule de calcul de rentabilité et remplacez prix de revient par valorisation de l'immeuble effectuée par le notaire.
@bonentendeur. |
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Bene
Contributeur senior
93 réponses |
Posté - 25 oct. 2005 : 16:13:04
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| A mon avis cà n'a aucun sens,pour l' info à l' éventuel acheteur, de calculer la rentabilité locative par rapport à l' estimation du notaire fait 20 ans avant! |
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Hoodoo
Pilier de forums
844 réponses |
Posté - 25 oct. 2005 : 18:13:06
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Vous le faites exprès ? 
Faites une estimation au jour de la vente !!
Je pensais, à tort, qu'il rentrait dans votre patrimoine au jour d'aujourd'hui !
@bonentendeur. |
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Vente d'un immeuble de rapport
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