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jmkdb
Pilier de forums
855 réponses |
 Posté - 01 oct. 2005 : 14:44:49
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Bien sûr que ce qui détermine la qualité d'une agence immobilière, c'est son OFFRE. Là-dessus, je suis complètement de votre avis.
Mais j'explique souvent que la nature profonde de ce métier est schizophrénique, on croit que je plaisante.
Mais consultez les statistiques. Que disent-elles ?
- Que 77% des vendeurs confient leur bien à un professionnel (et seulement 5% en exclusivité) et
- Que 80% des acheteurs contactent une agence lorsqu'ils ont un projet immobilier.
Le vrai problème est que nos acheteurs sont très mal reçus, puisque 67% d'entre eux déclarent qu'ils ne feront pas affaire avec un agent immobilier à cause de l'indifférence que celui-ci manifeste à son égard. Seuls 14% déclarent que le bien proposé ne convient pas, et qu'ils trouvent mieux ailleurs.
Ensuite, aucune marque ne canalise le client assis dans son canapé. Claude BAS l'explique très bien. C'est le seul en France à avoir pris ce problème en ligne de compte. ET si 4% immobilier s'appelle ainsi, ce n'est pas un hasard.
Que veut dire CENTURY 21 ? Quel rapport avec l'Immobilier ? Et Laforêt ? Et ORPI (même si c'est caché derrière les initiales Organisation Régionale des Professionnels de l'Immobilier ? Et Guy Hoquet ? Et ERA ? Et Foncia ? CIMM ? Arthur ? etc... etc.... Toutes ces marques sont interchangeable....
Le problème fondamental de la profession réside dans son incapacité à définir le métier. Celui-ci n'a pas évolué depuis 50 ans.....
Prenez l'exemple de Michelin dont le métier ne consiste plus à fabriquer des pneumatiques mais des objets susceptibles de faciliter les déplacements. Tout est là : le déplacement inéluctable du produit vers le besoin.
L'Immobilier n'a pas encore entamé de réflexion là-dessus. ET à lire certains AI, on risque de prendre beaucoup de temps pour cela.
Jean-Michel |
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ghghgh
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611 réponses |
Posté - 01 oct. 2005 : 15:32:52
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Citation :
Initialement entré par jmkdb
Que veut dire CENTURY 21 ? Quel rapport avec l'Immobilier ? Et Laforêt ? Et ORPI (même si c'est caché derrière les initiales Organisation Régionale des Professionnels de l'Immobilier ? Et Guy Hoquet ? Et ERA ? Et Foncia ? CIMM ? Arthur ? etc... etc.... Toutes ces marques sont interchangeable....
Jean-Michel
E lectronic
R ealty
A ssociates
(Agences asociées par l'electronique....traduction littérale...)
Au début des années 70, dans un marché dominé par les transactions de particulier à particulier, un agent immobilier a imaginé un concept;
Mettre en commun l'offre des agences, en mandat exclusif, afin de permettre une plus large visibilité pour le vendeur, et une plus large offre avec moins de démarches pour l'acquéreur.
D'abord fonctionnant avec le fax....cette démarche s'est ensuite articulée autour de systèmes informatiques lourds avant d'être aujourd'hui assurée par le biais d'intranet.
Cordialement.
Gilles |
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jmkdb
Pilier de forums
855 réponses |
Posté - 01 oct. 2005 : 16:13:48
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Oui, mais ce qui fonctionne aux États-Unis est difficilement exportable en France.... ! En voici les raisons principales :
- la structure même des agences où ce sont des agents commerciaux sectorisés qui sont adhérents à une plate-forme
- le nombre de ces agences : 1 pour 15 000 habitants alors qu'il y en a 1 pour 1500 habitants en France (pour jcm, il faut compter les succursales pour que le chiffre que vous donnez soit exact)
- la structure des biens assez standardisés (alors qu'en France, un bien immobilier est unique)
Toutes ces problèmatiques de fichier commun (peu importe mandat simple ou mandat exclusif) ne peuvent réussir que parce que la territorialité aura été en amont organisée. Sinon, c'est la foire d'empoigne telle qu'elle existe chez Orpi où quasiment personne ne respecte l'apport obligatoire. Sauf dans quelques GIE comme l'Essonne où les agences ont été décidées suivant un plan précis.
Mais si le MLS français a été mis en place et décidé, c'est à l'image de ce qui se pratique aux États-Unis et avec le prétexte que les parts de marché AI US est de 80%. ÉTAIENT car, elles ont baissé de 18 points !
Malgré le MLS, malgré un mandat d'un genre unique (pour jcm :l'exclusivité n'est pas la règle, c'est un des effets de la sectorisation), malgré des honoraires plus acceptables qu'en France (5% en moyenne) les parts de marché des agents immobiliers baissent également.
Alors ?
Jean-Michel |
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taykam
Contributeur débutant
21 réponses |
Posté - 03 oct. 2005 : 11:28:39
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| vous parlez très technique… et c'est pas toujours évident de vous suivre… mais bon, je ne vous en veux pas, chaque métier à sa propre langue, bien obscure pour les non initiés. Mais un bon point général pour la qualité de vos interventions, même si sur le fond, nos points de vue sont très peu conciliables. Nous ne sommes de toute évidence pas du même coté de la barrière… Si vous pouviez faire faire des stages d'amabilité et de compréhension à votre personnel (surtout sur Grenoble), je crois que nous nous en sortirions mieux… Il ne faut pas oublier une chose : les locataires sont aussi et surtout des clients…Je crois que ça a du mal à rentrer dans vos têtes, mais c'est ainsi. C'est sûr que pour vous, les propriétaires sont une clientèle plus interessante, à tout point de vue… mais de là à traiter les locataires comme des moins que rien… Rassurez-moi : est-ce une spécialité Grenobloise ou c'est général ? |
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fcosta
Contributeur actif
31 réponses |
Posté - 03 oct. 2005 : 14:27:48
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Citation :
Initialement entré par ghghgh
Pour parler de l'acheteur, j'ai dans les années 90, pratiqué pendant plusieurs années une politique de services à l'acheteur :
- Garantie de tous les biens achetés par mon intermédiaire pendant une année
- Garantie de revente du bien,(paiement de la moins value dans les 5 années)
- Politique d'honoraires à la charge de l'acquéreur, avec un barême de 5% ttc
Cordialement.
Gilles
Bonjour Gilles,
A propos des services acheteurs dont vous parlez, vous les avez arrêté si j'ai bien compris ... Je suppose que cette prestation ne coûtait rien de + à l'acheteur ?
Evacuant le fait que cela soit du à une rentabilité insuffisante, ne pensez-vous pas que ce type d'offre est susceptible de faire accepter à l'acheteur la plus value de l'AI et éviter qu'il essaye de passer en direct ? -> l'avez vous constaté ?
Côté vendeur, est-ce que cela n'était pas un levier efficace pour disposer plus facilement de leur mandat ?
Par contre, il est évident que si le bien immobilier ne séduit pas l'acheteur par rapport à ce qu'il peut trouver par ailleurs, les assurances en tout genre ne lui feront pas aimer davantage ce bien...
Merci d'avance.
F. COSTA
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ghghgh
Pilier de forums
611 réponses |
Posté - 04 oct. 2005 : 12:21:05
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Citation :
Initialement entré par fcosta
Citation :
Initialement entré par ghghgh
Pour parler de l'acheteur, j'ai dans les années 90, pratiqué pendant plusieurs années une politique de services à l'acheteur :
- Garantie de tous les biens achetés par mon intermédiaire pendant une année
- Garantie de revente du bien,(paiement de la moins value dans les 5 années)
- Politique d'honoraires à la charge de l'acquéreur, avec un barême de 5% ttc
Cordialement.
Gilles
Bonjour Gilles,
A propos des services acheteurs dont vous parlez, vous les avez arrêté si j'ai bien compris ... Je suppose que cette prestation ne coûtait rien de + à l'acheteur ?
Effectivement, c'était compris dans les honoraires
Evacuant le fait que cela soit du à une rentabilité insuffisante, ne pensez-vous pas que ce type d'offre est susceptible de faire accepter à l'acheteur la plus value de l'AI et éviter qu'il essaye de passer en direct ? -> l'avez vous constaté ?
L'achat étant déclenché par le BIEN... vous avez compris...
Côté vendeur, est-ce que cela n'était pas un levier efficace pour disposer plus facilement de leur mandat ?
c'était en effet un des objectifs, atteint partiellement
Par contre, il est évident que si le bien immobilier ne séduit pas l'acheteur par rapport à ce qu'il peut trouver par ailleurs, les assurances en tout genre ne lui feront pas aimer davantage ce bien...
L'achat étant déclenché par le BIEN... vous avez compris...
Cordialement.
Gilles |
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atc
Contributeur débutant
15 réponses |
Posté - 04 oct. 2005 : 13:15:42
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Initialement entré par ghghgh
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Initialement entré par fcosta
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Initialement entré par ghghgh
Pour parler de l'acheteur, j'ai dans les années 90, pratiqué pendant plusieurs années une politique de services à l'acheteur :
- Garantie de tous les biens achetés par mon intermédiaire pendant une année
- Garantie de revente du bien,(paiement de la moins value dans les 5 années)
- Politique d'honoraires à la charge de l'acquéreur, avec un barême de 5% ttc
Cordialement.
Gilles
Bonjour Gilles,
A propos des services acheteurs dont vous parlez, vous les avez arrêté si j'ai bien compris ... Je suppose que cette prestation ne coûtait rien de + à l'acheteur ?
Effectivement, c'était compris dans les honoraires
Evacuant le fait que cela soit du à une rentabilité insuffisante, ne pensez-vous pas que ce type d'offre est susceptible de faire accepter à l'acheteur la plus value de l'AI et éviter qu'il essaye de passer en direct ? -> l'avez vous constaté ?
L'achat étant déclenché par le BIEN... vous avez compris...
Côté vendeur, est-ce que cela n'était pas un levier efficace pour disposer plus facilement de leur mandat ?
c'était en effet un des objectifs, atteint partiellement
Par contre, il est évident que si le bien immobilier ne séduit pas l'acheteur par rapport à ce qu'il peut trouver par ailleurs, les assurances en tout genre ne lui feront pas aimer davantage ce bien...
L'achat étant déclenché par le BIEN... vous avez compris...
Cordialement.
Gilles
l'AI est un intermédiaire avec une problématique:
1 pas de bien = pas de vente
2 pas d'acheteur = pas de vente
pour répondre à cette problématique il va la plupart du temps ou bien:
1 adopter une stratégie tournée vendeur et il ne sera pas compris d'une partie des intervenants de ce forum
2 adopter une stratégie tournée acheteur et il ne sera pas compris d'une autre partie des intervenants de ce forum
d'ou la question:quelqu'un applique-t-il une stratégie qui permette de mettre tout le monde d'accord tout en satisfaisant les parties prenantes à la vente à savoir le vendeur et l'acheteur?
cordialement |
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ghghgh
Pilier de forums
611 réponses |
Posté - 04 oct. 2005 : 14:02:59
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l'AI est un intermédiaire avec une problématique:
1 pas de bien = pas de vente
2 pas d'acheteur = pas de vente
pour répondre à cette problématique il va la plupart du temps ou bien:
1 adopter une stratégie tournée vendeur et il ne sera pas compris d'une partie des intervenants de ce forum
2 adopter une stratégie tournée acheteur et il ne sera pas compris d'une autre partie des intervenants de ce forum
d'ou la question:quelqu'un applique-t-il une stratégie qui permette de mettre tout le monde d'accord tout en satisfaisant les parties prenantes à la vente à savoir le vendeur et l'acheteur?
cordialement
[/quote]
Voyons l'autre angle de la problématique :
1- l'agent immobilier a TOUS les biens à vendre sur son secteur, et qui plus est en exclusivité. (par le biais d'un fichier partagé de toutes les agences de ce secteur)
>>>>>les agences réalisent 100 % des transactions sur ce secteur
2- l'agent immobilier et ses confrères ont TOUS les acheteurs qui recherchent sur ce secteur...mais il n'a rien à vendre !!!
Il ne réalisera aucune transaction !!!
Toute démarche orientée exclusivement vers l'acheteur est vouée à l'échec, et ce n'est pas par le biais d'une démarche d'honoraires réduits que cela changera.Ne me faites néanmoins pas dire ce que je ne dis pas; l'acquéreur doit recevoir un service, un accueil, un suivi ...... (en fait, ce que tout CLIENT doit recevoir au minimum)
Ce que désire l'acquéreur, c'est :
- un BIEN qui corresponde à ses critères, souhaits, besoins et budget
- un BIEN qu'il ne peut pas trouver lui-même
- un CHOIX important
Que ceux qui n'ont pas compris cette démarche continue à dépenser des fortunes en petites annonces de tous styles dans tous les supports...en présentant les mêmes biens que le particulier (majoré d'un montant d'honoraires, qui même s'il est réduit, est toujours trop cher au regard du service donné)
Cordialement.
Gilles |
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atc
Contributeur débutant
15 réponses |
Posté - 05 oct. 2005 : 14:46:57
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Citation :
Initialement entré par ghghgh
l'AI est un intermédiaire avec une problématique:
1 pas de bien = pas de vente
2 pas d'acheteur = pas de vente
pour répondre à cette problématique il va la plupart du temps ou bien:
1 adopter une stratégie tournée vendeur et il ne sera pas compris d'une partie des intervenants de ce forum
2 adopter une stratégie tournée acheteur et il ne sera pas compris d'une autre partie des intervenants de ce forum
d'ou la question:quelqu'un applique-t-il une stratégie qui permette de mettre tout le monde d'accord tout en satisfaisant les parties prenantes à la vente à savoir le vendeur et l'acheteur?
cordialement
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Voyons l'autre angle de la problématique :
1- l'agent immobilier a TOUS les biens à vendre sur son secteur, et qui plus est en exclusivité. (par le biais d'un fichier partagé de toutes les agences de ce secteur)
>>>>>les agences réalisent 100 % des transactions sur ce secteur
2- l'agent immobilier et ses confrères ont TOUS les acheteurs qui recherchent sur ce secteur...mais il n'a rien à vendre !!!
Il ne réalisera aucune transaction !!!
Toute démarche orientée exclusivement vers l'acheteur est vouée à l'échec, et ce n'est pas par le biais d'une démarche d'honoraires réduits que cela changera.Ne me faites néanmoins pas dire ce que je ne dis pas; l'acquéreur doit recevoir un service, un accueil, un suivi ...... (en fait, ce que tout CLIENT doit recevoir au minimum)
Ce que désire l'acquéreur, c'est :
- un BIEN qui corresponde à ses critères, souhaits, besoins et budget
- un BIEN qu'il ne peut pas trouver lui-même
- un CHOIX important
Que ceux qui n'ont pas compris cette démarche continue à dépenser des fortunes en petites annonces de tous styles dans tous les supports...en présentant les mêmes biens que le particulier (majoré d'un montant d'honoraires, qui même s'il est réduit, est toujours trop cher au regard du service donné)
Cordialement.
Gilles
[/quote]
entre la démarche tout vendeur appuyée sur l'exclusivité et les fichiers partagés et la démarche tout acheteur type chasseur immobilier n'y-a-t-il pas d'autres possibilités moins extremes permettant une démarche qui s'oriente à la fois vers le vendeur et vers l'acheteur ou bien faut-il se résigner à orienter toute sa stratégie commerciale vers uniquement l'une des 2 parties (l'acheteur ou le vendeur?)
cordialement. |
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ghghgh
Pilier de forums
611 réponses |
Posté - 05 oct. 2005 : 18:47:27
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Bien évidemment !
L'agent immobilier a toujours eu deux clients, le vendeur et l'acheteur;
Je ne dis pas qu'il faille adopter une stratégie uniquement orientée vers les vendeurs, je dis simplement que c'est par eux qu'ils faut commencer !
Je ne dis pas non plus qu'il faille orienter sa stratégie UNIQUEMENT vers les acquéreurs, ce qui ne veut pas dire les délaisser.
La seule préocupation du vendeur est de vendre !
La seule préocupation de l'acquéreur est de trouver LE bien qui lui convient, et pour ce faire il désire avoir du CHOIX.
Par le biais de la mise en commun des mandats de vente (imaginez un seul instant que TOUS les biens à vendre soient dans TOUTES les agences), ne pensez vous pas l'acquéreur qui n'aurait alors qu'une seule agence à visiter, et qui aurait l'exhaustivité du choix, serait pleinement satisfait...???
Cordialement.
Gilles |
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jmkdb
Pilier de forums
855 réponses |
Posté - 05 oct. 2005 : 20:03:20
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Citation :
Initialement entré par ghghgh
Bien évidemment !
L'agent immobilier a toujours eu deux clients, le vendeur et l'acheteur;
Je ne dis pas qu'il faille adopter une stratégie uniquement orientée vers les vendeurs, je dis simplement que c'est par eux qu'ils faut commencer !
Je ne dis pas non plus qu'il faille orienter sa stratégie UNIQUEMENT vers les acquéreurs, ce qui ne veut pas dire les délaisser.
La seule préocupation du vendeur est de vendre !
La seule préocupation de l'acquéreur est de trouver LE bien qui lui convient, et pour ce faire il désire avoir du CHOIX.
Par le biais de la mise en commun des mandats de vente (imaginez un seul instant que TOUS les biens à vendre soient dans TOUTES les agences), ne pensez vous pas l'acquéreur qui n'aurait alors qu'une seule agence à visiter, et qui aurait l'exhaustivité du choix, serait pleinement satisfait...???
Cordialement.
Gilles
Mais si vous croyez que l'acheteur va vous suivre et qu'il va se contenter de ne visiter qu'une seule agence, vous vous mettez le doigt fu FFIP jusqu'à l'os....
Par ailleurs, la démarche des frais réduits profite aux deux clients. Ensuite, si je prends 4% immobilier, sa démarche ne se réduit pas à être moins cher que vous. Maintenant c'est parfois suffisant pour remporter le marché. L'histoire du commerce le démontre sans conteste.
Jean-Michel |
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atc
Contributeur débutant
15 réponses |
Posté - 06 oct. 2005 : 11:09:47
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Citation :
Initialement entré par ghghgh
Bien évidemment !
L'agent immobilier a toujours eu deux clients, le vendeur et l'acheteur;
Je ne dis pas qu'il faille adopter une stratégie uniquement orientée vers les vendeurs, je dis simplement que c'est par eux qu'ils faut commencer !
Je ne dis pas non plus qu'il faille orienter sa stratégie UNIQUEMENT vers les acquéreurs, ce qui ne veut pas dire les délaisser.
La seule préocupation du vendeur est de vendre !
La seule préocupation de l'acquéreur est de trouver LE bien qui lui convient, et pour ce faire il désire avoir du CHOIX.
Par le biais de la mise en commun des mandats de vente (imaginez un seul instant que TOUS les biens à vendre soient dans TOUTES les agences), ne pensez vous pas l'acquéreur qui n'aurait alors qu'une seule agence à visiter, et qui aurait l'exhaustivité du choix, serait pleinement satisfait...???
Cordialement.
Gilles
tout à fait d'accord avec votre analyse.
pour ce qui est de la transposition dans les faits,il semblerait que les tentatives de fichier commun s'acclimatent avec plus ou moins de difficultés selon les régions.il y a malheureusement loin entre adhérer à un principe et l'appliquer loyalement
cordialement |
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robespierre
Contributeur senior
57 réponses |
Posté - 06 oct. 2005 : 23:26:13
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[quote)
Par le biais de la mise en commun des mandats de vente (imaginez un seul instant que TOUS les biens à vendre soient dans TOUTES les agences), ne pensez vous pas l'acquéreur qui n'aurait alors qu'une seule agence à visiter, et qui aurait l'exhaustivité du choix, serait pleinement satisfait...???
Cordialement.
Gilles
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On peut tout imaginer,Gilles,et c'est tant mieux.
Mais un large partage avec des hommes qui n'ont pas la même culture,le même formation et les mêmes objectifs...je n'y crois guére.
Ma bonne connaissance du FFIP,depuis un an de fonctionnemnt de l'intérieur,me force à constater,une désaffection des bourses d'échanges et une compétition interne visant à transformer les mandats simples (de plusieurs membres du FFIP) en des exclusifs qu'emportent les plus audacieux....du groupe,mais quelle pagaille!
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ghghgh
Pilier de forums
611 réponses |
Posté - 07 oct. 2005 : 20:42:52
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Je suis parfaitement d'accord avec vous Robespierre, la culture du partage n'est pas du tout répandue aujourd'hui dans notre profession.
En effet, nombreux sont ceux qui acceptent de partager ce que VOUS avez, mais ne sont pas prêts à partager ce quILS ont.
Concernant votre expérience des fichiers partagés, et si j'en crois votre situation géographique, vous faites allusion au FIPA (Aix en Provence).
Connaissant également très bien certains rouages et certains membres, je vous rejoins TOTALEMENT... Le partage et l'ouverture ne sont pas vraiement de mise !
Cordialement.
Gilles |
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