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 Sujet  |
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taykam
Contributeur débutant
21 réponses |
 Posté - 29 sept. 2005 : 15:41:44
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La plus réglementée ? J'espère que c'est une plainsenterie !!!!… c'est une zone de non-droit absolue… Tous les réglements sont en votre faveur et vous êtes sans contrôle aucun (ou si peu).
La plupart du temps vous êtes à la fois juge et partie puisque vous êtes de tous les syndics. Je crois rêver devant un telle mauvaise foi… Vous usez et abusez de votre "pouvoir"… Les citations vous arrangent bien… mais la réalité est toute autre… |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 29 sept. 2005 : 17:15:06
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Citation :
Initialement entré par taykam
La plus réglementée ? J'espère que c'est une plainsenterie !!!!… c'est une zone de non-droit absolue… Tous les réglements sont en votre faveur et vous êtes sans contrôle aucun (ou si peu).
La plupart du temps vous êtes à la fois juge et partie puisque vous êtes de tous les syndics. Je crois rêver devant un telle mauvaise foi… Vous usez et abusez de votre "pouvoir"… Les citations vous arrangent bien… mais la réalité est toute autre…
Avez-vous lu la loi Hoguet et son décret ?
jcm |
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taykam
Contributeur débutant
21 réponses |
Posté - 29 sept. 2005 : 17:59:49
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oui, c'est une loi qui définit un peu le cadre de vos actions après vos excés des années 60… De toutes évidence plus assez adaptée vu les libertés que vous prenez actuellement… Vous voulez me donner un cours ou voulez que je vous plaigne…  |
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fcosta
Contributeur actif
31 réponses |
Posté - 29 sept. 2005 : 18:17:44
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ça c'est vache 
Plus franchement, si votre profession est effectivement encadrée, elle l'est mal par la loi et cette dernière à de nbreux effets pervers, et est la cause de l'image négative de votre profession :
- vous n'êtes rémunéré qu'à la signature effective de la vente et vous ne pouvez plus tenir un acheteur qui a visité un bien avec vous et qui est libre de négocier avec toutes les agences (donc au final, la vente peut vous échapper)
-> sauf à travailler en exclu, qui peut apporter un meilleur service mais qui a les limites qu'ont les monopoles, quand on se place du point de vue du client bien sur et pas de l'agence
- vous avez un personnel qui cherche du coup à acheter du mandat le plus vite possible et à le revendre le plus vite possible : ces vendeurs basiques abhorrés par les particuliers avec un niveau de professionnalisme souvent "archétypal" (l'agent qui fait visiter un bien qu'il n'a jamais vu...)
- une formation oubliée de vos négos à la dimension humaine, de conseil qui revaloriserai à coup sur votre profession
Par ailleurs, je ne crois pas que ce forum soit uniquement peuplé de personnes qui ont un avis négatif des AI.
Ce sont seulement des personnes qui généralement ont déjà une expérience de l'achat / la vente et qui ont donc quasiment forcément une expérience "vécue" des AI.
Et malheureusement, l'image que l'on a des AI après un acte d'achat/vente est rarement meilleure que celle que peut avoir un primo accédant, avant de se mettre en chasse... |
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Pégase
Pilier de forums
3665 réponses |
Posté - 29 sept. 2005 : 18:54:31
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Je le dis et le répète:
Ce n'est pas le travail de l'AI qui est mise en cause ou l'attitude / la formation de son personnel. C'est le rapport entre le travail effectué et le prix facturé. Je connais beaucoup de bons agents immobiliers. Certains sont mêmes des amis. Mais payer 5% de comm a une boite qui n'a fait qu'avoir le coup de bol de tomber sur la bonne personne, ça n'est pas justifié.
Oui Jcm, je connais votre argumentaire: la comm perçue sur le bien vendu remplace les 9 autres comm non perçues car les biens ont été vendus soit par le proprio soit par une autre agence.
Comme je l'ai déjà dit:
Faites des prix progessifs:
2 à 3% pour de l'exclu
3 à 4% pour de la semi-exclu (le venduer peut vendre de son coté mais paye 50% de la comm prévu a l'AI)
6 à 7% pour aucune exclu.
Le jour ou je trouve une agence qui pratique ce genre de tarif. Je la prends pour toutes mes ventes et en exclu. Garanti.
Cordialement,
Pégase
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Edité par - Pégase le 29 sept. 2005 18:55:09 |
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taykam
Contributeur débutant
21 réponses |
Posté - 29 sept. 2005 : 18:55:13
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| …et vous ne parlez que des actes de vente… les AI qui gèrent les locations sont encore pire… |
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taykam
Contributeur débutant
21 réponses |
Posté - 29 sept. 2005 : 18:57:01
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| …et là vous ne parlez que des actes vente… mais que dire des AI qui gèrent des locations !!!! |
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bidochon
Contributeur senior
78 réponses |
Posté - 29 sept. 2005 : 19:01:38
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si on vous croit, on est tous des incompétents, des fainéants, voir des voleurs mais à ma connaissance il y a plus de notaires en prison ou condamnés que d'agents immobiliers.
voici comment, en 2 mots on travaille chez nous:
1 - le personnel et moi meme participons à environs 6 journées de formation par an
2 - nos mandats sont parfaitement remplis notamment en ce qui concerne les signatures des différents propriétaires ou indivisaires même s'ils sont à l'étranger.
3- notre connaissance du marché local nous permet de refuser certains biens à la vente en fonction de leur prix jugé trop élevé ( tant pis s'il se vend moins cher 2 mois après, mais au moins on n'a pas perdu de temps.)
4- nous sommes très proches de nos vendeurs car il vaut mieux les avoir avec soi au cas ou un acquéreur essaierai de nous doubler.
5- nous faisons les visites en montrant tous les défaults ou réparations nécessaires ( EH OUI) et croyez moi ça n'empêche pas de vendre, les acheteurs sont même enchantés de notre franchise et nous envoient fréquemment leurs amis.
6 - pratiquement aucune prospection, juste un peu de mailings de notoriété.
en fait, beaucoup d'agences travaillent dans cet esprit, nous n'avons rien inventé.
mais que dire à tous ceux qui se plaignent de leur agent immobilier ? c'est bien eux qui l'ont choisi et c'est bien connu, on a les partenaires qu'on mérite. |
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taykam
Contributeur débutant
21 réponses |
Posté - 29 sept. 2005 : 19:08:48
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| mettez la main sur le cœur… on y croirait presque |
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Pégase
Pilier de forums
3665 réponses |
Posté - 29 sept. 2005 : 19:10:17
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Bidochon,
Voyez mon message en bas de première page.
Pégase |
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taykam
Contributeur débutant
21 réponses |
Posté - 29 sept. 2005 : 19:11:34
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| je sais c'était un peu de la provoc… mais bon, c'est de bonne guerre. Quand je vois les papiers que vous demandez pour donner un appartement… des cautionnaires… des signatures certifiées par les mairies… les papiers de la voitures… franchement, je vous trouve encore plus provocant que moi… |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 29 sept. 2005 : 19:39:23
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Citation :
Initialement entré par taykam
je sais c'était un peu de la provoc… mais bon, c'est de bonne guerre. Quand je vois les papiers que vous demandez pour donner un appartement… des cautionnaires… des signatures certifiées par les mairies… les papiers de la voitures… franchement, je vous trouve encore plus provocant que moi…
On ne le fait pas pour le plaisir.
Si un locataire ne paie pas, la première chose que fera le propriétaire sera de mettre en cause l'agence qui a mis en place un client insolvable. Si on ne prouve pas qu'on a pris toutes les précautions possibles, c'est l'agence qui paie le loyer.
Par ailleurs certains proprios ont opté pour une assurance carence locative. Là c'est l'assureur qui détermine le profil du locataire... J'ai vu un dossier refusé parce qu'il manquait 1 euro de revenus par mois.
jcm |
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bidochon
Contributeur senior
78 réponses |
Posté - 29 sept. 2005 : 19:41:50
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c'est vrai que parfois on gagne notre commission un peu rapidement, à la 1ère ou 2éme visite mais c'est aussi parce que le mandat est rentré au bon prix et que le bien est nickel, et cela l'acquéreur s'en rend compte et se décide immédiatement ou au plus tard le lendemain, il nous demande aussi de lui garder sous le coude et de ne pas le présenter à quelqu'un d'autre. Alors après, 4,5 ou 6 % d'honoraires, peu importe c'est la maison qui compte. mais encore une fois il faut être très sélectif dans ce qu'on propose.
j'ai lu le message de PEGASE, les mandats exclus à 3 %, pourquoi pas mais au bon prix sinon c'est pas la peine. un mandat exclusif doit être vendu en maximum 2 mois. passé ce délai , le vendeur regrette d'avoir fais confiance à l'agent immo et dans son entourage on lui chant la chanson : faut jamais donner d'exclusivité... . résultat plein de mécontents, tout ça à cause d'un mandat trop cher.
imaginez un vendeur de véhicules d'occasions qui propose des épaves à 1000 euros au dessus de la cote, il va vendre quoi le type ? qui va lui envoyer des clients ?
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 29 sept. 2005 : 20:01:24
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Citation :
Initialement entré par Pégase
Je le dis et le répète:
Ce n'est pas le travail de l'AI qui est mise en cause ou l'attitude / la formation de son personnel. C'est le rapport entre le travail effectué et le prix facturé. Je connais beaucoup de bons agents immobiliers. Certains sont mêmes des amis. Mais payer 5% de comm a une boite qui n'a fait qu'avoir le coup de bol de tomber sur la bonne personne, ça n'est pas justifié.
Oui Jcm, je connais votre argumentaire: la comm perçue sur le bien vendu remplace les 9 autres comm non perçues car les biens ont été vendus soit par le proprio soit par une autre agence.
Comme je l'ai déjà dit:
Faites des prix progessifs:
2 à 3% pour de l'exclu
3 à 4% pour de la semi-exclu (le venduer peut vendre de son coté mais paye 50% de la comm prévu a l'AI)
6 à 7% pour aucune exclu.
Le jour ou je trouve une agence qui pratique ce genre de tarif. Je la prends pour toutes mes ventes et en exclu. Garanti.
Cordialement,
Pégase
Pégase, vous avez raison, et j'ai mis en place ce système il y a exactement 15 ans, avec un mandat permettant d'afficher des honoraires différents pour les 3 options :
http://www.edpref.com/docs/421A.pdf
avec en + la possibilité pour le vendeur de changer d'option en cours de route s'il le souhaite ; ex. passer de l'exclu au simple, ou l'inverse, avec des honos progressifs.
Ce mandat existe toujours et est utilisé par de nombreuses agences.
Pour ma part je l'ai abandonné il y a 4 ans pour ne plus travailler qu'en exclu, avec des honoraires raisonnables et des prestations systématiquement supérieures.
jcm |
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fcosta
Contributeur actif
31 réponses |
Posté - 29 sept. 2005 : 20:18:01
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Citation :
Initialement entré par bidochon
si on vous croit, on est tous des incompétents, des fainéants, voir des voleurs mais à ma connaissance il y a plus de notaires en prison ou condamnés que d'agents immobiliers.
voici comment, en 2 mots on travaille chez nous:
1 - le personnel et moi meme participons à environs 6 journées de formation par an
2 - nos mandats sont parfaitement remplis notamment en ce qui concerne les signatures des différents propriétaires ou indivisaires même s'ils sont à l'étranger.
3- notre connaissance du marché local nous permet de refuser certains biens à la vente en fonction de leur prix jugé trop élevé ( tant pis s'il se vend moins cher 2 mois après, mais au moins on n'a pas perdu de temps.)
4- nous sommes très proches de nos vendeurs car il vaut mieux les avoir avec soi au cas ou un acquéreur essaierai de nous doubler.
5- nous faisons les visites en montrant tous les défaults ou réparations nécessaires ( EH OUI) et croyez moi ça n'empêche pas de vendre, les acheteurs sont même enchantés de notre franchise et nous envoient fréquemment leurs amis.
6 - pratiquement aucune prospection, juste un peu de mailings de notoriété.
en fait, beaucoup d'agences travaillent dans cet esprit, nous n'avons rien inventé.
mais que dire à tous ceux qui se plaignent de leur agent immobilier ? c'est bien eux qui l'ont choisi et c'est bien connu, on a les partenaires qu'on mérite.
Généralement, quand on est acheteur on ne choisit pas un AI, on va partout où cela nous est possible par rapport au temps que l'on peut/veut y consacrer. Si l'AI n°10 nous présente un bien a priori dans notre type de bien recherché, on le visite avec lui, c'est tout. Il est bien tant mieux, il est mauvais c'est pareil, on a signé un bon de visite !
Après peu d'acheteurs savent qu'ils peuvent faire jouer la concurrence sur les honoraires de biens en mandat simple et donc choisir éventuellement un autre AI pour ce même bien. |
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Pégase
Pilier de forums
3665 réponses |
Posté - 29 sept. 2005 : 20:37:15
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Citation :
Initialement entré par jcm
Ce mandat existe toujours et est utilisé par de nombreuses agences.
jcm
Alors vous m'indiquerez lesquelles car je n'ai encore jamais vu ce type de fonctionnement.
Pégase |
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jled
Contributeur actif
48 réponses |
Posté - 30 sept. 2005 : 17:48:34
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pégase,
en ce qui concerne les honoraires je pense que vous avez un train de retard et sur les mandats aussi.
Demandez à jmkdb, il vous explique ça trés bien...
cordialement |
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jmkdb
Pilier de forums
855 réponses |
Posté - 30 sept. 2005 : 21:43:07
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Je crois qu'on mélange toujours les choses dès qu'on cherche à qualifier les agents immobiliers. Sont-ils honnêtes ? OUI. Efficaces ? NON !
- "Bandits", "escrocs", "voleurs", c'est proprement et très exactement injustifié. Le problème, c'est que le grand public le dit, le pense et le croit. La profession ne fait RIEN pour arranger les choses, et s'embourbe parfois dans du juridisme pour tenter de maîtriser une relation client qui leur échappe.
- La loi Hoguet est une contrainte qui n'existe dans aucun autre métier. C'est un fait. Mais, là encore, la loi est la loi, mais est-elle respectée à la lettre ? À l'évidence non. Les contrôles sont quasiment inexistants, et quand ils existent ils ne sont pas toujours suivi des faits... (j'ai vu une fermeture administrative dans une ville balnéaire de l'ouest atlantique... comme j'ai vu une simple amende de 1500 euros pour exercice illégal de la profession d'agent immobilier...); je vois aussi des études notariales ne respectant absolument pas la loi, et personne ne dit rien.... Je maintiens que cette loi doit être totalement revue... et que chaque agent immobilier puisse participer à sa refonte. Et ce n'est sûrement pas les syndicats actuels qui sont crédibles pour se faire...
- Mais en considérant l'honnêteté des agents immobiliers, jcm a raison, elle est réelle. Quand bien même, cela ne résoudrait pas pour autant le principal problème de cette profession à savoir son rôle et son utilité. Cela ne résoudrait pas non plus l'extrême atomisation de cette profession.... où certains ne vivent qu'avec quelques ventes par an.
- Les parts de marché enfin.... 42% ! Autant dire que l'agent immobilier passe au dernier plan lorsqu'un client a un projet immobilier. Pour les professionnels, cela fait désordre.
- Enfin la formidable mutation du consensualisme vers le consummérisme où les agents immobiliers sont complètement absents de ce débat et de cette inéluctable changement. Pour eux, ils n'ont pas encore concédé que ce sont les acquéreurs qui paient en réalité leur service, et toutes les stratégies sont orientées "vendeur". Tu comprends Jean-Michel, le marché est pénurique.... ! Mais quelle cécité ! Si il y a eu 608000 ventes ancien, il y a eu un nombre équivalent de vendeurs et d'acquéreurs....
- Les honoraires.... en France, les plus élevés d'Europe et cela n'est pas la faute des charges, la France se situant, c'est vrai au-dessus de la Grande Bretagne de 0,3%, mais en dessous des Pays-Bas... de 1,70 %.pour ce qui concerne les charges propres aux sociétés (source Le Monde de l'économie de la semaine dernière) pourtant dans ces deux pays le delta des honoraires atteint (6-1,5 = 4,5 points !!!! 1,47% en Grande Bretagne et 6% en France !!!) Il est vrai que les parts de marché des agents immobiliers anglais ou hollandais atteignent 80% ET il n'y a ni notion d'exclusivité, ni MLS, ni même de réseaux réellement organisés comme en France !
Jean-Michel |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 01 oct. 2005 : 11:27:23
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Citation :
Initialement entré par Pégase
Citation :
Initialement entré par jcm
Ce mandat existe toujours et est utilisé par de nombreuses agences.
jcm
Alors vous m'indiquerez lesquelles car je n'ai encore jamais vu ce type de fonctionnement.
Pégase
Je pourrai probablement vous donner le nombre de mandats de ce type vendus en questionnant l'éditeur, mais quant à avoir la liste des utilisateurs cela me semble plus délicat.
jcm |
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ghghgh
Pilier de forums
611 réponses |
Posté - 01 oct. 2005 : 12:38:37
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Citation :
Initialement entré par jmkdb
Pour eux, ils n'ont pas encore concédé que ce sont les acquéreurs qui paient en réalité leur service, et toutes les stratégies sont orientées "vendeur". Tu comprends Jean-Michel, le marché est pénurique.... ! Mais quelle cécité ! Si il y a eu 608000 ventes ancien, il y a eu un nombre équivalent de vendeurs et d'acquéreurs....
Jean-Michel
Vous exercez votre métier avec passion Jean-Michel, celà me plait et nous sommes certainement semblables sur ce point.
Si votre position peut paraitre légitime, elle n'est en revanche pas totalement en adéquation avec le marché immobilier :
1- ce qui détermine qu'une transaction se réalise c'est le BIEN IMMOBILIER.
(essayez de vendre un appartement de 3 pièces au client qui recherche une maison de 5 pièces)
2-ce qui génère des contacts d'acquéreurs dans une agence immobilière c'est le BIEN IMMOBILIER.
(les clients acheteurs contactent les agences en grande majorité lorsqu'ils ont "vu" un bien qui peut les interresser)
3- ce qui génère l'achat c'est la pluralité de l'offre, et le choix de BIENS IMMOBILIERS qui est donné à l'acheteur.
Le premier client de l'agent immobilier (et que vous prétendiez le contraire n'y changera rien) c'est le BIEN IMMOBILIER, et par voie de conséquence son propriétaire.
Pour parler de l'acheteur, j'ai dans les années 90, pratiqué pendant plusieurs années une politique de services à l'acheteur :
- Garantie de tous les biens achetés par mon intermédiaire pendant une année
- Garantie de revente du bien,(paiement de la moins value dans les 5 années)
- Politique d'honoraires à la charge de l'acquéreur, avec un barême de 5% ttc
J'ai parfaitement assimilé une chose :
Ce qui déclenche la transaction c'est LE BIEN !!!
Je mets, bien sur, un point d'honneur à recevoir chaleureusement les acquéreurs, à analyser parfaitement leurs besoins, à suivre leur projet, à les relancer régulièrement, autant de points sur lesquels les reproches des acquéreurs sont par ailleurs fréquents.
Il n'en demeure pas moins que j'ai parfaitement compris et assimilé ce que j'expose;
Comprenons nous bien :
Le client vendeur qui ne souhaite pas traiter par l'intermédiaire d'un agent immobilier se contente de refuser ses services et de tacher de traiter directement.
Le client acheteur, lui, n'a qu'une seule loi : LE BIEN IMMOBILIER.
Relisez les posts de ce forum
(exemple : http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=30344 )
Celui qui cherche à "contourner" l'agent immobilier c'est toujours l'acquéreur...
Cordialement.
Gilles |
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