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manu2000
Nouveau Membre
8 réponses |
 Posté - 14 juin 2005 : 09:37:04
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Bjr à tous.
Ma maman a loué un corps de ferme sans terre en dessous du prix du marché avec en contre partie de travaux. le bail stipule explicitement que le locataire doit effectuer à sa charge des travaux en contrepartie sans toutefois préciser lesquels. Au bout e 6 ans, compte tenu de l'âge de maman, elle a adressé un courrier à celui-ci stipulant son congé pour vendre le bien en le mettant à même de l'acquérir au prix de xxx € conformément à la loi. ce courrier a été adressé dans les temps par huissier qui s'est déplacé mais a trouvé la porte close et a déposé le courrier en mairie. Le bien a été mis ensuite en agence immobilière et, pour la premiere visite, le locataire a voulu refuser celle ci, arguant notamment du fait qu'il n'était pas informé du congé mais surtout a tout fait pour "détruire" le bien aux yeux de l'agence, manoeuvre qu'il a réitérée en présence des acquéreurs lorsque la visite a eu lieu. par ailleurs, il semble manifestement qu'aucun travaux n'aient été réellement entrepris ou tout au moins achevés. La maison a été mal entretenue et s'est peut être dégradée. Le prix demandé par ma mère est désormais contesté par l'agence immobilière qui lui [purple]a fait signer une deuxieme mise à prix à un prix nettement inférieur sans. Comment peut on estimé si le prix est "juste"? Quelle attitude prendre vis à vis de ce locataire semble t'il indélicat. Peux on évoqué l'absence de jouissance en bon père de famille compte tenu de l'humidité de certaines pièces. Le bail était par ailleurs établi au nom de Mr et Melle et nous n'avons pas de nouvelles de melle. Merci d'avance pour vos conseils.
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Edité par - manu2000 le 16 juin 2005 08:58:16 |
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dobaimmo
Pilier de forums
2303 réponses |
Posté - 15 juin 2005 : 08:32:47
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il faudrait déjà en savoir un peu plus sur certains points :
- votre mère a t'elle loué en loi de 1989 (maison vide en résidence principale) ou bail rural (car corps de ferme utilisé par un agriculteur ?)
dans le premier cas : la loi de 1989 ne permet pas d'imposer aux locataires des travaux autres que les réparations locatives, en l'absence de convention précise (qui ne pourrait d'ailleurs pas porter sur des travaux tendant à rendre le logement décent).
toujours dans le premier cas : le congé pour vendre est il valable ou pas ? : si délivré par huissier et contenant tous les élèments indispensables et notifié aux locataires au moins six mois avant la fin du bail : ca sera bon. sinon, le bail de toute façon est reconduit car le congé pour vendre ne serait pas valable : il convient donc dans un premier temps de vérifier le contenu du congé pour vendre, et cela peut s'arrêter là s'il n'est pas valable.
je vous précise que si le bail a été conclu à M. et Mlle : le congé pour vendre doit être envoyé d'une part à M. d'autre part à Mlle.
Ensuite : pour l'état des lieux : ce n'est pas en cours de bail qu'on fait un état des lieux. ca ne changera rien.
si votre mère n'a pas souhaité faire un état des lieux : le locataire est gagnant : il est censé l'avoir reçu dans l'état où il va vous le rendre (mais dans le cas présent, si le congé n'est pas valable, il ne va pas vous le rendre....)
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manu2000
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 15 juin 2005 : 08:42:56
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Merc pour cette réponse.
Il s'agit d'un bail de residence principale donc dans le cadre apriori de la loi de 1989. Concernat les travaux, cette mention était explicitement marquée dans le bail "... Sinon, le courrier a été adressé séparément aux deux concubins. Un seul a réagit . L'autre ne donne pas signe de vie pour l'instant. Y a t'il là possibilité de recours. Nous sommes manifestement de bonne foi et nous avons sommes surpris de la reaction du locataire.
Merci par avance |
Edité par - manu2000 le 16 juin 2005 09:03:56 |
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Ahuy
Pilier de forums
957 réponses |
Posté - 15 juin 2005 : 09:17:36
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Citation :
Loi n°89-462 du 6 juillet 1989
Loi tendant à améliorer les rapports locatifs
Article 6
Le bailleur est obligé :
a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux normes minimales de confort et d'habitabilité définies par le décret prévu à l'article 25 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l'investissement locatif, l'accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l'offre foncière ;
S'il s'agit bien d'un bail loi 1989 de tels travaux sont envisageable. Néanmoins le rabais, la durée et autres clauses doivent être indiquée. A défaut, cela m'étonnerait que cela profite au bailleur...
Vous pouvez retrouver l'intégralite de la loi de 1989 ici :
http://www.legifrance.gouv.fr/texteconsolide/ACECQ.htm |
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manu2000
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 15 juin 2005 : 11:26:38
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Merci
La clause suivante :"....cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux normes minimales de confort et d'habitabilité ..." n'était pas précisée mais je pense que les conditions d'application l'étaient (à vérifier).
Concernant le préavis de congé pour vente, l'exemplaire adressé à Melle a été retiré dans les temps sans réaction de sa part depuis. La nouvelle lettre adressée par l'agence avec un nouveau prix de vente peut elle remettre les compteurs à 0 et constituer un motif de contestation de la part du locataire? Avez vous connaissance de juris prudences sur le sujet et une idée des délais? Merci d'avance |
Edité par - manu2000 le 16 juin 2005 08:53:36 |
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lnsacorh
Pilier de forums
4541 réponses |
Posté - 15 juin 2005 : 16:23:00
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Vous parlez de nu-propriétaires. N'ont-ils pas leur mots à dire sur cette vente? L'usufruit de votre mère porte sur la gérance du bien, c'est à dire le louer ou pas et en récolter les fruits mais passer à la vente est un autre sujet. Qu'en dit son notaire?
LN |
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manu2000
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 15 juin 2005 : 16:49:31
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C'est un point effectivement sur lequel je vais me renseigner en cas de litige.
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Edité par - manu2000 le 16 juin 2005 09:17:25 |
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dobaimmo
Pilier de forums
2303 réponses |
Posté - 15 juin 2005 : 20:44:15
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si la notification a été faite par huissier, qu'il la retire en mairie ou pas ne change rien : le délai court sans problèmes.
si la notification a été faite aux deux : c'est trés bien. c'est comme cela que votre mère devait faire. Que Mlle soit encore dans les lieux ou pas ne vous regarde à la limite pas puisqu'elle était toujours sans doûte solidaire (c'est plutôt un problème entre eux).
la notification a été faite au nom de votre mère usufruitière : dans ce cas précis de démembrement de propriété Usufruitier/nu propriétaire : c'est bien à l'usufruitier de délivrer le congé.
donc c'est ok aussi.
Ni l'agence ni vous même n'avait à envoyer une nouvelle notification au locataire : ce n'est plus son problème : il avait deux mois à compter de la notification (ou plutôt à compter du sixième mois précédant la fin du bail) pour notifier son désir d'acheter à ce prix.
s'il ne l'a pas fait, et que son délai est terminé : cela veut dire qu'il n'achete pas et que le bail se termine à échéance.
Par contre, si un acquéreur était trouvé à un prix plus bas que celui mentionné dans la notification qui lui a été envoyé par l'huissier, il faudrait refaire une notification, qu'il soit encore dans les lieux ou qu'il les ai déjà quitté.
pour les travaux, compte tenu de l'absence de précision du listing de travaux, vous allez pouvoir vous asseoir dessus.....ou alors, le juge de votre secteur est un avantgardiste |
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manu2000
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 16 juin 2005 : 09:03:03
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Merci Dobaimmo.
Je comprends qu'en cas d'offre à un prix inférieur, nous sommes tenus d'en informer le locataire. Cela remet 'il en cause le congé adressé dans les délais ou cela lui donne t'il simplement le droit d'acquérir le ien au nouveau prix. Quel délai a t'il pour réagir? L'agence ayant adressé une nouvelle proposition, cela rend il caduque le congé? Merci d'avance
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ARdL
Pilier de forums
1967 réponses |
Posté - 29 juin 2005 : 13:14:38
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Problème classique
Tou ce que cela m'apprend est qu'il faut le plus ouvent possible essayer de faire les travaux soit meme pour avoir qqun de bien
Les mauvais coucheurs cherchent l'aubaine a tout prix
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Fixationdu prix de vente / désaccord
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