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rochat
Contributeur senior
91 réponses |
 Posté - 06 août 2004 : 13:20:49
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Il y a rumeur qui dit que les syndicats secondaires seront bientôt supprimés par un nouveau texte de Loi. Celà est-il vrai ou complétement farfelu ?
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 06 août 2004 : 14:04:22
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Certainement farfelu !
Il est d'ailleurs interdit, dans un domaine précis, de voter une nouvelle loi tant que les textes d'application de la précédente ne sont pas tous sortis.
On est donc encore tranquilles deux ou trois ans.
Et plus sérieusement : pourquoi supprimerait-on ce système excellent quant il est sérieusement monté ? Vous me répondrez que c'est justement parce que cela marche bien !
A noter qu'en pratique des organisations de ce type, prévues lors de la division de l'immeuble, existent depuis 1928 au moins. Les praticiens n'ont jamais attendus le Parlement.
Ce qui serait possible c'est que la loi fût complétée au sujet du montage du système à la naissance de la copropriété. Actuellement elle ne prévoit que le passage d'un ou plusieurs bâtiment(s) en syndicat(s) secondaire(s) après établissement du règlement de copropriété. Il serait aussi souhaitable de faciliter la tenue des assemblées et d'imposer la constitution de parties communes spéciales (mais ce point est assez compliqué). |
Edité par - JPM le 06 août 2004 14:07:32 |
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rochat
Contributeur senior
91 réponses |
Posté - 06 août 2004 : 15:16:16
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Certains bâtiments de notre copropriété sont passé en syndicat secondaire en faisant une AG extraordinaire propre à chaque bâtiment, mais rien n'a été voté en AG générale, ni acceptation de la mise en syndicats secondaires de ceratins bâtiments, ni demande de modification du tableau des millièmes.
Est ce quand même correct comme montage ? |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 06 août 2004 : 15:40:37
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- Oui.
- les millièmes ne changent pas. Chaque syndicat secondaire garde ceux cumulés pour chaque bâtiment/syndicat, le syndicat principal garde ceux cumulés comme à l'origine.
Reste, éventuellement, les "charges communes spéciales" à tel ou tel, dans la mesure ou existeraient des "parties communes spéciales".
Mais s'il n'y a rien de "spécial", il n'y a rien d'autre. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 06 août 2004 : 16:34:48
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Pour Rochat :
La situation n'est évidemment pas régulière, si on s'en tient à vos indications :
Dans un groupe de 5 bâtiments séparés (un bâtiment ne peut se constituer en syndicat secondaire que s'il est matériellement séparé des autres), si trois bâtiments A, B et C ont décidé de se constituer en syndicats secondaires, il y a désormais 4 syndicats dans l'ensemble immobilier : le syndicat principal qui a pour objet la gestion des parties communes générales et celle des bâtiments D et E, et trois syndicats secondaires A, B et C.
Les trois syndicats syndicats secondaires doivent désigner un syndic secondaire chacun, qui peut être le syndic principal, mais avec un autre chapeau. Il y a le cabinet X syndic principal et le cabinet X syndic de A, syndic de B, syndic de C . Il faut quatre assemblées annuelles totalement distinctes et quatre conseils syndicaux. Les conseils syndicaux A, B et C doivent être représentés au conseil syndical principal.
Le règlement de copropriété initial doit porter trace de cette nouvelle organisation, sans qu'il soit forcément nécessaire de créer des règlements de copropriété pour les syndicats secondaires.
Il est nécessaire, sinon de créer des parties communes spéciales, du moins de créer des catégories de charges spéciales pour les trois bâtiments A, B, C, si elles n'existaient pas dans le règlement d'origine. Il est possible de reprendre les quotes-parts de parties communes et les quotes-parts de charges d'origine mais il faut changer les bases de répartition. Si le bâtiment A coporte trois lots (pour simplifier) ayant intialement 78, 84 et 56 dix-immllièmes des parties communes générales, ils auront dans le bâtiment A 78/218, 84/218 et 56/218 qu'il faut convertir en millièmes soit 358, 385 et 257 millièmes.
Tout celà doit être approuvé par l'assemblée générale de tous les copropriétaires. A quelle majorité ? Avec M. Lafond je dis celle de l'article 25 dès lors qu'il n'y a aucune aggravation affectant les copropriétaires des autres bâtiments. On se trouve en présence d'une modification du règlement de copropriété rendue nécessaire par l'exercice d'un droit collectif ouvert par la loi (article 27).
La modification du RC initiale doit également porter sur la représentation des syndicats secondaires au conseil syndical principal.
Bien entendu vous devez recevoir des appels de provisions sur charges différents : un pour le syndicat principal, un autre pour votre syndicat secondaire.
Il me semble votre immeuble fait partie de ceux qui n'ont qu'un embryon d'organisation en syndicats secondaires : pas d'assemblées ni de comptes distincts ?
Comme je l'indiquais plus haut, il aurait été nécessaire de compléter la loi sur ces points.
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Edité par - JPM le 06 août 2004 16:36:17 |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 11 août 2004 : 14:50:04
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Je n'avais pas tout lu, ne passant pas mon temps à me promener partout. Mais je ne peux laisser passer l'affiramtion de JPM :
"Si le bâtiment A coporte trois lots (pour simplifier) ayant intialement 78, 84 et 56 dix-immllièmes des parties communes générales, ils auront dans le bâtiment A 78/218, 84/218 et 56/218 qu'il faut convertir en millièmes soit 358, 385 et 257 millièmes."
Mais où donc avez vous vu cela ? Pourquoi en millièmes ? pourquoi pas en dix millièmes ... ou en cent millièmes ?
Pardonnez moi, mais c'est idiot ! Si vous aviez 78 dix millièmes d'un syndicat qui comptait donc un cumul de 10.000 millièmes, vous aurez demain dans le syndicat secondaire le cumul des parts de chacun, ici en deux cent dix huit ème, soit 78/218°......
Les parts de parties communes générales d'un syndicat secondaire restent celles définies dans le RDC initiale et deviennent celles du syndicat secondaire. Peu importe qu'il soit de 1.000, 10.000, 9.876 ou 103.822 !
Dans votre exemple on reste à 78/218 °.
De même, d'ou sortent ces parties communes spéciales ? vous dites : "Il est nécessaire, sinon de créer des parties communes spéciales, du moins de créer des catégories de charges spéciales pour les trois bâtiments A, B, C, si elles n'existaient pas dans le règlement d'origine."
Spéciales à qui et à quoi ?
S'il s'agit d'un ascenseur déjà classé "partie commune spéciale" dans le bâtiment concerné du syndicat initial, il reste ainsi classé dans le secondaire.
Où est cette nécessité que vous avancez, où sont ces parties spéciales ? (les grilles de charges spéciales ne peuvent exister que lorsqu'existent des parties communes spéciales, elles n'ont pas de fondement en leur absence).
Les parties communes 'générales' du bâtiment devenu syndicat secondaire restent parties communes générales. Il n'existe aucune nécessité ni aucune obligation de créer des parties spéciales là ou il n'y avait rien de spécial auparavant dans le bâtiment concerné.
La création de syndicats secondaires est d'une simplicité enfantine, y compris sur le plan administratif, très loin du tableau brossé par JPM.
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Edité par - gédehem le 11 août 2004 14:54:16 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 11 août 2004 : 21:50:23
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Gedehem, vous écrivez :
Citation :
(les grilles de charges spéciales ne peuvent exister que lorsqu'existent des parties communes spéciales, elles n'ont pas de fondement en leur absence).
Vous n'ignorez pas que les charges visées par l'article L 24 alinéa 2 sont des charges communes spéciales. La loi n'exige pas la spécialisation des parties communes ou éléments d'équipement commun en question. Donc il existe bien des charges communes spéciales sans parties communes spéciales.
La solution est celle de la jurisprudence depuis l'arrêt Cass civ. 1er avril 1987 jusqu'à, en dernier lieu, CA Versailles 18 juin 2001.
Si la solution n'avait pas été admise, plusieurs milliers de règlements de copropriété stipulant des charges spéciales sans parties communes spéciales seraient remis en cause, et pour des ensembles souvent importants.
Une autre catégorie de charges communes spéciales comporte celles qui sont relatives à des parties communes spéciales créées dans le règlement de copropriété.
Elles existent dans tous les groupes d'immeubles organisés en syndicats secondaires dès la création de la copropriété : gros-oeuvre, couverture, etc. sont des parties communes appartenant en indivision aux propriétaires des lots constituant le bâtiment A ! La phrase est classique. Idem pour les autres bâtiments.
Il est vrai que c'est à cette catégorie que je m'interesse plus particulièrement.
Les syndicats secondaires créés après naissance de la copropriété parce que les copropriétaires s'estiment lésés, parfois à juste titre, ne sont en général que des syndicats secondaires " bidon ", qui n'ont finalement pour seul avantage que de pouvoir tenir des assemblées spéciales comme ils l'entendent. Ils ne peuvent pas même souscrire une police d'assurance valable puisqu'il s'agirait d'assurer des parties communes demeurées générales.
Il existe pourtant des polices d'assurance de ce type car les assureurs ne savent pas tous ce qu'est un syndicat secondaire 
Quant aux malheureux millièmes !! 78/218 et 358 / 1000, c'est itou. Moi j'aime bien voir tout avec des zéros à la fin ! C'est vraiment un détail
Conclusion : pour les organisations initiales en syndicats secondaires, ce sont toujours les praticiens qui mènent la danse car le législateur est défaillant. |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 12 août 2004 : 10:47:12
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Pardonnez-moi, JPM, mais tout cela ne tient pas la route un instant : Comme beaucoup de néophytes lisent les posts, il est nécessaire de donner des conseils fiables, précis, simples, concrets, sans partir dans tous les sens.
Vous faites référence à l'art.24 et son alinéa 2. Manifestement, nous n'avons pas les mêmes lunettes :
Art.24 L1965 modifié L.SRU :
"- Les décisions de l'assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés, s'il n'en est autrement ordonné par la loi.
- Les travaux d'accessibilité aux personnes handicapées ou à mobilité réduite, sous réserve qu'ils n'affectent pas la structure de l'immeuble ou ses éléments d'équipement essentiels, sont approuvés dans les conditions de majorité prévues au premier alinéa.
- Est adoptée à la même majorité l'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer, à leurs frais, des travaux d'accessibilité aux personnes handicapés ou à mobilité réduite qui affectent les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble et conformes à la destination de celui-ci, sous réserve que ces travaux n'affectent pas la structure de l'immeuble ou ses éléments d'équipement essentiels;
- Lorsque le règlement de copropriété met à la charge de certains copropriétaires seulement les dépenses d'entretien d'une partie de l'immeuble ou celle d'entretien et de fonctionnement d'un élément d'équipement, il peut être prévu par ledit règlement que ces propriétaires seuls prennent part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun vote avec un nombre de voix proportionnel à sa participation aux dites dépenses."
L'alinéa 2 traite de l'accès des personnes handicapées. Vous pensiez sans doute à l'alinéa 4 ? Bon c'est un détail, mais qui n'apporte rien de neuf.
Cet alinéa ne traite que de la règle à appliquer pour les votes lorsque des éléments d'équipements et/ou une partie de l'immeuble ne concernent que certains copropriétaires.
Il s'agit là d'une sorte d'explication pour ce qui concerne le "Qui vote sur ces charges spécifiques à certains suivant l'art.10. alin.1. ?", rien de plus. Il n'y a pas pour autant de définition de ce qui serait spécial.
C'est bien le RDC qui doit le préciser ('Lorsque le règlement de copropriété met à la charge de certains copropriétaires seulement ...' L.art.24 Alin4), qui doit définir ce que sont ces éléments ou services communs spécifiques à certains, ces "parties communes spéciales".
Car il ne peut y avoir de grille charges "spéciales" spécifiques à certains copropriétaires (donc de "charges spéciales") que sur des parties communes définies comme "spéciales" à ces derniers, dans le sens de l'art.10 alin.1.
Cela a été rappelé ici par de nombreux intervenants, la jurisprudence étant constante sur ce point.
Pas de parties communes spéciales = tout est partie commune générale.
Quand à vos propos sur les syndicats secondaires que vous qualifiez de "bidon" au seul motif qu'ils sont créés après la naissance de la copropriété, sur les assemblées des syndicats secondaires qui seraient dites 'spéciales', ces syndicats ne pouvant s'assurer, pardonnez-moi encore, mais ce ne sont que des élucubrations totalement épidermiques et donc personnelles, sans aucun fondement.
Elle rejoignent vos propos sur les millièmes, parce que, je vous cite : "Moi j'aime bien voir tout avec des zéros à la fin ! ... considérations personnelles susceptibles de troubler les néophytes, je vous dis ....
JPM, même la terre n'est pas un O, n'est pas ronde !......
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Edité par - gédehem le 12 août 2004 10:57:13 |
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Suppression des syndicats secondaires ?
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