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pierre20
Contributeur actif
31 réponses |
 Posté - 11 juil. 2004 : 15:32:16
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Bonjour tout dabord :)
Voilà je suis proprietaire de - de 4 logements et je loue des chambres meublées à des etudiants sur une durée de 11 mois.
N'y connaissant pas grand chose en droit je faisais les années precedantes des baux dans lesquels je stipulais que le locataire doit donner un preavis de 3 mois avant de quitter les lieux, faute de quoi je gardais la caution (1 mois).
M'etant un peu renseigner (car j'en ai un peu marre de perdre plusieurs loyer a partir de mi-avril) j'ai appris que le locataire, dans le cadre d'une location meublée avait obligation d'aller au terme du contrat, qu'il reste ou qu'il parte. Et je me demande si cela est vrai ou pas 
voici un lien :
http://vosdroits.service-public.fr/particuliers/fiche/3139.html?&n=Logement&l=NX15&n=Location&l=NXLOG001&n=Location%20:%20secteur%20priv%C3%A9%20logement%20meubl%C3%A9&l=NXLOG816
D'autre part je me demandais s'il etait possible d'integrer des clauses resolutoires de contrat dans le bail, comme par exemple :
- en cas de defaut de paiement et apres reception d'une lettre avec accusé reception le locataire devra quitter les lieux sous 8 jours (exemple trouvé dans un bail d'une société immobiliere en meublé).
Enfin concernant les nuisances sonore est-il possible de rompre le bail car le locataire fait trop de bruit ?? comment cela se passe-t-il ??
Voilà ça fait dejà beaucoup de questions, je devrais me documenter par moi-même je le sais bien mais cette année j'ai loué beaucoup plus tot que prevu et me suis fait surprendre par le temps, c'est 100% ma faute je le sais bien 
Merci d'avance de vos reponse, en attendant je vais parcourir ce forum qui m'a l'air tres interressant :)
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Maryne
Pilier de forums
1985 réponses |
Posté - 11 juil. 2004 : 21:23:49
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La location meublée de moins de 5 logements est une location libre, on peut y mettre les clauses que l'on veut sauf si elles sont contraires au droit commun.
Si le contrat de bail est à durée indéterminée : c'est-à-dire qu'aucune durée n'est précisée, le congé peut être donné à tout moment par le bailleur ou le locataire sans respecter de forme particulière.
La location meublée à durée déterminée ne peut donner suite à un préavis anticipé ni de la part du bailleur ni de la part du locataire (sauf motif légitime et sérieux). Vous pouvez donc exiger que le loyer vous soit payé jusu'au terme.
Vous ne pouvez donc pas donner congé pour un motif tel que "le locataire fait trop de bruit", c'est trop subjectif, sauf évidemment s'il porte atteinte à la tranquillité des autres locataires en mettant sa chaîne à fond toute la nuit par exemple... par contre pour motif légitime et sérieux tel qu'impayé de loyer de plus de deux mois vous pouvez mettre fin au bail.
Maryne |
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pierre20
Contributeur actif
31 réponses |
Posté - 12 juil. 2004 : 14:58:14
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Je vous remercie de cette reponse claire et consice qui repond en tout point à mes questions :)
Je vous dit à bientot :hello: |
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sybarite
Pilier de forums
921 réponses |
Posté - 12 juil. 2004 : 16:08:01
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Attention, en matière de baux, les dispositions du code civil sont dites "supplétives", c'est à dire qu'elles précisent le droit pour autant que les parties n'en aient pas décidé autrement.
Si vous avez inscrit dans le bail que le locataire peut donner congé sous réserve de respecter un préavis de 3 mois, alors telle est la disposition âpplicable pour le contrat en cours. En revanche, vous pouvez, pour vos prochaines mises en location, modifier votre bail-type afin de prévoir une durée irrévocable d'un an reconductible tacitement pour une même période.
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Maryne
Pilier de forums
1985 réponses |
Posté - 12 juil. 2004 : 19:50:56
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Oui, bien sûr, j'ai entendu : prochaines locations.
Il est évident que celles qui sont toujours régies par vos baux actuels doivent continuer dans les mêmes termes.
Maryne |
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sybarite
Pilier de forums
921 réponses |
Posté - 12 juil. 2004 : 20:10:35
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Maryne,
Ca va sans dire, mais c'est encore mieux en le disant 
Je me suis permis de faire un ajout à votre message à cause :
1) de la formulation de la question de pierre20.Citation :
j'ai appris que le locataire, dans le cadre d'une location meublée avait obligation d'aller au terme du contrat [...] Et je me demande si cela est vrai ou pas
2) du lien "Service Public" qui indique que location meublée = perte à donner congé sans préciser que les parties peuvent en décider autrement
La hiérarchie des normes de droit n'est pas simple pour le béotien, pour déterminer avec justesse ce qui prime entre le contrat d'une part, et les articles de loi d'autre part, ces derniers pouvant être d'ordre public (Loi du 6/07/89) ou supplétifs (code civil).
Il m'a semblé que pierre20 faisait justement une vaste confusion et qu'il pensait que le code civil s'imposait aux dispositions contractuelles... d'où cette petite précision qui ne remet pas du tout en cause la pertinence de ce que vous avanciez.
Cordialement.
Sybarite, contributeur bénévole ; pour obtenir un conseil ayant valeur juridique, cliquez ici |
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pierre20
Contributeur actif
31 réponses |
Posté - 15 juil. 2004 : 14:37:31
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Bonjour et excusez moi de repondre si tardivement je n'ai plus d'accés internet chez moi pour le moment.
Alors pour repondre effectivement ma question initiale s'entendait "pour mes futurs contrats", puisque ceux qui sont en cours precise que le preneur doit donner un preavis de 2 mois.
Et en effet je me doutait bien qu'en l'absence de toute information concernant un eventuel preavis c'est le code civile qui est applicable...je vais dailleur procedé de cette maniere des le mois de septembre : rien de precisé concernant les préavis, juste une date pour la fin du contrat et ça suffira amplement :)
En tout cas un grand merci a vous :) |
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lnsacorh
Pilier de forums
4541 réponses |
Posté - 19 juil. 2004 : 00:40:36
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suivant les baux que vous utilisez ,pour les meublés , les termes sont différents . Je n'ai jamais fait un contrat avec 3 mois de^péavis par ex. Je fais en général des baux pour universitaires cad 10/9 mois.Avec préavis de 1 mois
Pierre20,
Nous nous sommes fais piéger par la première loc de ma fille étudiante dans une autre ville que notre habitation . Le bail était à l'année alors que vous savez bien que les étudiants sont libres en moyenne dès courant Mai. Et si vous retirez les périodes de vacances, les studios ne sont habités que 5 mois effectivement. Donc , leur demander 12 mois est une arnaque manifeste . Vous ne pourrez fidéliser un bon étudiant qui pourrait y rester pendant 4 - 5 ans . Ou bien si :un étranger, qui lui ne part pas pendant les vacances mais ceci est source de problème car je suis sûre que ces personnes "annuelles" sont tentées de faire de la sous-location et de toute façon , ce turn-over dégrade certainement plus rapidement les lieux qu'un locataire fidèle
Ma fille reprendra donc son 2eme studio pour la 4eme année , alors que le premier bailleur se plaint qu'il doit changer tous les ans
maryne , je suis un peu surprise par vos réponses  . Vous dites - de 5 logements meublés on est libre. DE quoi ? Premièrement dès le 2me on est professionnel (LMP)- deuzièmement, on peut faire les contrats que l'on veut avec les clauses que l'on veut . Moi je ne donne qu'un mois de préavis à tous mes meblés et bien sûr 3 mois au vide.
LN |
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Maryne
Pilier de forums
1985 réponses |
Posté - 19 juil. 2004 : 11:23:03
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Non, je maintiens on est professionnel à partir du 5ème logement, d'ailleur quelqu'un d'autre vous a déjà repris sur ce point.
Ce n'est qu'à partir du 5ème logement que les baux écrits d'un an sont obligatoires avec préavis d'un mois.
Maryne |
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pierre20
Contributeur actif
31 réponses |
Posté - 19 juil. 2004 : 12:08:25
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Citation :
Nous nous sommes fais piéger par la première loc de ma fille étudiante dans une autre ville que notre habitation . Le bail était à l'année alors que vous savez bien que les étudiants sont libres en moyenne dès courant Mai. Et si vous retirez les périodes de vacances, les studios ne sont habités que 5 mois effectivement. Donc , leur demander 12 mois est une arnaque manifeste .
Les termes du contrat etant defini dès le depart, je ne vois pas ou est l'arnaque...libre à chacun d'accepter ou pas. Par ailleurs, un certain nombre de bailleurs font des contrats de 12 mois, ce qui arrange une partie des etudiants (une minorité bien sûr) qui aime garder leur pied à terre.
Ensuite, faire un contrat ne serait ce que de 6 ou 7 mois je le pourrait certainement, mais le prix mensuel s'en trouverait augmenté, histoire que je puisse retomber sur mes pattes : donc d'un certain coté on "peut" considérer que la charge est moins lourde pour le preneur car elle est etalée dans le temps.
Enfin, concernant le "locataire fidele", je ne me sens pas tellement concerné dans la mesure ou je "privilegie" ceux qui sont en milieu/fin d'etude, pour eviter les comportements de type "bringue tous les soirs". Non pas que tout les jeunes etudiants ont ce comportement, simplement je pense que statistiquement les 1ere année sont plus susceptible de faire partie de cette categorie (je parle purement des experiences locatives que nous avonc vecu dans ma famille). J'espere que je ne vais pas passer pour un sale type en disans cela .
Merci de m'avoir donné votre point de vue  |
Edité par - pierre20 le 19 juil. 2004 12:10:55 |
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lnsacorh
Pilier de forums
4541 réponses |
Posté - 23 juil. 2004 : 17:53:36
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maryne,
désolée votre savoir est certainement meilleur que le mien , mais moi, c'est pas : on vous a déjà dit que..... (en plus je ne me souviens plus dans quels forums) mais simplement les impôts qui m' ont taxé . D'autres personnes autour de moi me l'ont confirmé . A partir du 2e . Donc priez Dieu que le fisc ne vous tombe pas dessus.
Pour la petite histoire : lors d'un héritage, j'ai été reprise ( faute innocente, ne connaissant rien à rien . Sur les 4 de la fraterie, nous ne sommes que 2 à avoir été rappelé par le fisc ! Vous y comprenez quelque chose ?
Alors , profitez- bien , jusqu'au jour où ?
LN |
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Maryne
Pilier de forums
1985 réponses |
Posté - 25 juil. 2004 : 09:25:44
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Ah, mais ce n'est pas parce qu'on n'est pas loueur professionnel qu'on ne peut pas être taxé ! Les deux ne sont pas incompatibles !
Si vous louez en vide vous êtes taxé sur les bénéfices fonciers, si vous louez en meublé vous êtes taxé sur les bénéfices industriels et commerciaux, sauf si vous louez dans votre propre logement à raison de moins de 102 €/m² en province contre 142 en Ile-deFrance.
Maryne |
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lnsacorh
Pilier de forums
4541 réponses |
Posté - 25 juil. 2004 : 23:40:04
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Maryne,
je ne vais pas polimiquer, mais le fisc m'a passée en LMP, Le reste bien sûr, je le connaissais et payais déjà les taxes conséquentes . mais j'ai vendu un apart. vide pour racheter un autre meublé. D'où la conclusion que j'ai retrouvé aussi dans différents magazines appropriés . A partir de 2 meublés vous devenez professionnels.
Peut-être parce que vous découpez votre maison , en chambres , que vous ne payez qu'une taxe foncière pour le lot ? que sais-je.
LN |
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chrisstan
Contributeur actif
37 réponses |
Posté - 02 août 2004 : 10:34:56
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Pierre 20, nous louons nous-même en meublé. Bail d'un moi avec tacite reconduction et préavis d'un moi. Ceci est souple et permet un renouvellement rapide.
Pour ce qui est du bruit il faut faire faire un constat par la police ou la gendarmerie. Surtout le soir, et pour la journée par la police municipale. Tous ces services se déplacent rapidement pour ce genre de problèmes, bien sûre dans la mesure de leur disponibilité. Si un déplacement ne suffit pas recommencez et le locataire sera verbalisé. Toutefois il ne faut pas oublié de tenter une intervention aimable et direct de votre part puis si nécessaire un courrier en recommandé et ensuite les forces de l'ordre.
stb |
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Maryne
Pilier de forums
1985 réponses |
Posté - 02 août 2004 : 12:04:22
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Si vous êtes classé LMP, c'est sans doute ? parce que vous louez au delà d'un plafond (élevé) dont je ne connais pas la réactualisation et hors de votre domicile, ce n'est pas comparable à moi.
Le CDI vous a appliqué la solution la plus avantageuse pour vous, ne vous plaignez pas.
Maryne |
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lnsacorh
Pilier de forums
4541 réponses |
Posté - 02 août 2004 : 12:14:16
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merci Maryne mais,
Je constate tout simplement que nous ne sommes pas égaux devant la justice (c'est un fait acquit) et à priori devant le fisc aussi. 
LN |
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Sujet |
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pas de préavis en location meublée ??
Forum fermé
