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Peut-on protéger le logement du concubin sans droits de succession
Le
11/2/2019
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La question :
J'ai entendu dire que l'on pouvait protéger sa compagne ou son compagnon en cas de décès et lui réservant l'usage du logement commun sans recourir à la donation ou sans que cela passe par la succession. On m'a parlé de "commodat". pouvez-vous m'en dire plus ?
Notre réponse :
Effectivement, Le blog du Patrimoine a fait récemment une excellente analyse de l'usage du "commodat" ou "prêt à usage" dans l'objectif de protéger en cas de décès le concubin survivant, qui autrement aurait, soit par la voie de la donation, soit par celle de la succession, à supporter des droits de 60% sur la transmission.
Le commodat est un contrat civil qui permet de mettre un bien à disposition gratuitement pendant une durée spécifiée dans le contrat ou jusqu'à ce que l'usage pour lequel il a été mis en place ait cessé. Il est régi par les articles 1875 et suivants du Code civil.
L'avantage est que les engagements qui se forment par le commodat passent aux héritiers de celui qui prête, et aux héritiers de celui qui emprunte. Mais si l’on n’a prêté qu’en considération de l’emprunteur, et à lui personnellement, alors ses héritiers ne peuvent continuer de jouir de la chose prêtée.
Le prêt à usage peut évidemment être contracté entre les membres d'un couple non marié - ce sont eux qui sont le plus durement touchés par les droits de succession -, soit que l'un est propriétaire et le prête à l'autre, soit qu'ils soient propriétaires indivis et qu'ils mettent en place un prêt croisé sur leur part d'indivision.
Le blog du Patrimoine fait à juste titre la distinction entre le "droit d’usage" et "l'usufruit" ou le droit d'usage issu du démembrement de propriété ! L’usage se limite à l’utilisation de la chose, et notamment du logement, par la personne bénéficiaire du commodat. Ce dernier ne peut céder ni louer son droit à un autre, ni ne pourra mettre le logement en location et en tirer des revenus fonciers contrairement au titulaire de l’usufruit.
L'intérêt est que, comme l'a confirmé la Cour de cassation en 2017, "le prêt à usage constitue un contrat de service gratuit, qui confère seulement à son bénéficiaire un droit à l’usage de la chose prêtée mais n’opère aucun transfert d’un droit patrimonial à son profit, notamment de propriété sur la chose ou ses fruits et revenus, de sorte qu’il n’en résulte aucun appauvrissement du prêteur; qu’il s’ensuit qu’un tel contrat est incompatible avec la qualification d’avantage indirect rapportable". C'est un acte de simple générosité assimilable aux présents d’usage, également non qualifiés d’acte de donation.
Le commodat peut donc être un moyen de protéger son concubin sans prendre le risque d’une taxation à 60% aux droits de succession et les conséquences civiles d’une libéralité à un héritier non réservataire. Au décès de l’époux propriétaire du logement, le commodat s’imposerait alors à ses héritiers qui seraient contraint de l’appliquer en application de l’article 1879 du code civil.
Le concubin pourrait alors rester dans le logement du couple et cela, sans droits de succession. Au décès du concubin ou lorsqu’il n’a plus l’usage du logement (changement de logement, construction d’un nouveau foyer, départ en maison de retraite), les héritiers du concubin défunt retrouvent l’usage du logement.
Bien entendu, pendant toute la durée du commodat, le concubin emprunteur est tenu de veiller à la garde et à la conservation de la chose prêtée. Il ne peut s’en servir qu’à l’usage déterminé par sa nature ou par la convention, et pourra devoir payer les charges d’entretien et de maintien en l’état du logement prêté. L’emprunteur pourra également payer la taxe d’habitation. La taxe foncière devra rester à la charge du prêteur, propriétaire du logement.
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