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corbard
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 Posté - 28 nov. 2020 : 15:05:07
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citation: Initialement posté par JPM
En payant au syndic le travail qu'il a fait le syndicat paie une facture. Point c'est tout
Oui mais c'est une facture tout de même un peut particulière: Elle n'apparait pas dans l'état des dépenses de l'immeuble et n'est notamment jamais pointée lors de la vérification des comptes. Cela se comprend puisqu'au final ce n'est pas censé être une dépense pour le syndicat. Mais si au final elle n'est pas réglée par le vendeur cette facture passe complètement inaperçue. Sans compté que la procédure comptable complète n'étant pas respectée, elle n'apparait par sur l'annexe 2 en 6222 ou 714.
Sans parler non plus du "2°) L'état détaillé des sommes perçues par le syndic au titre de sa rémunération" qui selon Article 11 "Sont notifiés au plus tard en même temps que l'ordre du jour" mais dans les faits ne le sont pas...
Facture oui donc mais facture bien cachée...pour ne pas dire dissimulée.
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Posté - 28 nov. 2020 : 16:40:20
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sauf à la lecture du grand livre, puisque l'on retrouve cette somme au 450XXXX |
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corbard
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Posté - 28 nov. 2020 : 21:58:40
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citation: Initialement posté par nefer
il faut questionner le syndic pour savoir s'il a été fait opposition sur la vente
Merci pour votre suggestion. Effectivement pour le moment je n'ai demandé au syndic que si ils avaient envoyés des mises en demeures pour récupérer la somme (sans obtenir de réponse).
Ce qui m'échappe c'est, puisque c'est le syndicat qui est facturé par le syndic, a quel moment dans le processus la somme est normalement réclamée au vendeur et par qui?
Votre réponse me fait penser que c'est au syndic de réclamer la somme au vendeur au nom du syndicat et de faire "opposition sur la vente" tant qu'il n'obtient pas la somme. Je pensais, peut être naïvement (?), que le syndic devrait être tenu d'attendre le paiement du vendeur au syndicat pour délivrer l'état daté. Si ce n'est pas une obligation légale (?) cela paraitrait tout de même être une obligation morale vis à vis du syndicat qu'il représente.. Peut il vraiment le facturer au syndicat, se faire payer par lui et simplement laisser le syndicat se débrouiller avec l'ancien co-propriétaire pour régler sa dette ?
Mais a final, une fois la vente faite, alors que le vendeur à toujours une dette vis à vis du syndicat, le syndic a t'il encore vraiment les moyens légaux de faire des mises en demeures et recours au non du syndicat pour récupérer la somme auprès du l'ancien copropriétaire ? Sinon le syndic peut il être considéré comme responsable de la situation (parce qu'il a délivré l' état daté sans attendre le paiement du vendeur, ou parce qu'il n'a pas fait opposition à la vente) et doit en assumer la charge en remboursant le syndicat ?
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nefer
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 Posté - 28 nov. 2020 : 22:43:37
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" Je pensais, peut être naïvement (?), que le syndic devrait être tenu d'attendre le paiement du vendeur au syndicat pour délivrer l'état daté. "
vous faites erreur
le montant de l'état daté est indiqué sur la ligne adéquate sur le questionnaire sur la page où sont inscrites toutes les sommes par le vendeur
le notaire doit prélever sur le montant de la vente les sommes dues par le vendeur avant de lui transmettre le produit de la vente
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corbard
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Posté - 28 nov. 2020 : 23:08:51
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citation: Initialement posté par nefer
le notaire doit prélever sur le montant de la vente les sommes dues par le vendeur avant de lui transmettre le produit de la vente
Vraiment merci de vos réponses qui me permettent d'avancer dans ma compréhension.
Donc vous suggérez que c'est le notaire qui ensuite doit verser la somme au syndicat ?
Il serait alors peut être possible que le notaire soit simplement en retard pour ce règlement ? ou en tout cas que c'est le notaire que le syndic devrait relancer? |
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Posté - 29 nov. 2020 : 08:39:00
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citation: Ce qui m'échappe c'est, puisque c'est le syndicat qui est facturé par le syndic, a quel moment dans le processus la somme est normalement réclamée au vendeur et par qui?
Le syndic fait passer une facture/note d'honoraires au syndicat conformément à son contrat entre lui et le syndicat.
Le syndicat paie cette facture via son mandataire qu'est le syndic.
Ensuite le syndicat via son mandataire applique l'article 10-1 :
"Article 10-1
Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :
...
b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu'il doit effectuer pour l'établissement de l'état daté à l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;"
inscrit la somme au débit du dit copropriétaire.
Cette somme est ensuite inscrit sur l'état daté.
Le notaire doit "consigner/retenir" du montant de la vente, tout ce qui est inscrit au débit du copro vendeur.
Souvent, les notaires accompagnent la notification de la mutation du dit lot(s) d'un chèque ou d'un virement correspondant à cette dette (état daté compris). S'il ne le fait pas, le syndic va demander à un huissier de "réclamer" cette somme au notairec dans les 15 jours de la notification de la mutation et cela aux frais du vendeur. (Dans la pratique, le syndic dès la notification, fait un mail, une LRAR, ... au notaire pour réclamer le chèque sous 8 jours, sinon il mettra en oeuvre l'huissier). |
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corbard
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Posté - 29 nov. 2020 : 09:20:44
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Merci. Ce qui me parait évident maintenant grâce à vos réponses m'avait pourtant échappé: c'est évidemment le notaire qui entre en jeu pour une mutation.
Je pense que les premières étapes se sont bien déroulées puisque je vois la somme inscrite au débit de l'ancien copropriétaire.
Je peux donc dans un premier temps demander l'état daté et vérifier que la somme y a bien été inscrite.
Ensuite vous parlez de 15 jours puis 8 jours après la vente pour le règlement du Notaire au syndicat. Plus d'un an après il y donc bien lieu de s'inquiéter vraiment! Il est vrai qu'il m'a fallu du temps pour aller dans le grand livre, examiner le compte bancaire et comprendre l'origine de cette dette (a ma décharge c'est ma première année au Conseil Syndical...)
J'ai demandé à deux reprises en une semaine des explications au syndic qui ne me répond pas. Je vais donc maintenant lui demander copie de l'état daté en question et si il ne répond toujours pas, je ne sais pas qu'elle sera la prochaine étape... |
Édité par - corbard le 29 nov. 2020 09:23:08 |
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nefer
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Posté - 29 nov. 2020 : 09:31:34
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vous pouvez aussi informer les autres membres du CS qu'il semblerait que le syndic ait "omis" de réclamer au notaire les frais d'état daté du vendeur...en espérant que toutes les autre sommes aient été réglées
si c'est bien cela, le CS demandera au syndic de rembourser le syndicat pour son erreur
si le syndic a laissé "passer" le délai des15 jours pour faire opposition sur la vente, c'est son erreur...à lui d'assumer |
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Posté - 29 nov. 2020 : 09:58:35
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citation: Ensuite vous parlez de 15 jours puis 8 jours après la vente pour le règlement du Notaire au syndicat.
il y a la théorie et la pratique :
la théorie (article 20) :
" I.-Lors de la mutation à titre onéreux d'un lot, et si le vendeur n'a pas présenté au notaire un certificat du syndic ayant moins d'un mois de date, attestant qu'il est libre de toute obligation à l'égard du syndicat, avis de la mutation doit être donné par le notaire au syndic de l'immeuble par lettre recommandée avec avis de réception dans un délai de quinze jours à compter de la date du transfert de propriété. Avant l'expiration d'un délai de quinze jours à compter de la réception de cet avis, le syndic peut former au domicile élu, par acte extrajudiciaire, opposition au versement des fonds dans la limite ci-après pour obtenir le paiement des sommes restant dues par l'ancien propriétaire. Cette opposition contient élection de domicile dans le ressort du tribunal judiciaire de la situation de l'immeuble et, à peine de nullité, énonce le montant et les causes de la créance. "
Dans la pratique et pour éviter de déclencher l'huissier, souvent les syndics demandent par un procédé simple au notaire de virer/faire un chèque, la dette du vendeur sur le compte du syndicat, et cela sous _ jours afin de se garder les autres derniers 8 jours pour "déclencher" l'huissier (avec tous ses frais).
Si le syndic a "oublié" de réclamer la dette, alors c'est à lui d'assumer sa faute professionnelle.... si en l'espèce il n'y a que les frais d'état daté, alors il suffit d'annuler la facture d'honoraires et positionner un "avoir" sur les prochains honoraires courants.... Mais n'y avait-il que les frais d'état daté comme dette ?..... que dit le compte copro ?
La mutation a eu lieu à quelle date précisément ? |
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corbard
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Posté - 29 nov. 2020 : 10:24:59
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citation: Initialement posté par rambouillet
. Mais n'y avait-il que les frais d'état daté comme dette ?..... que dit le compte copro ?
La mutation a eu lieu à quelle date précisément ?
Dans l'état des comptes fin 2019:
Dette de l'ancien copropriétaire (le vendeur): 1229.48€
Dette du nouveau copropriétaire (l'acheteur): 20.10€
Le 9/01/2020 virement du compte en banque vers le syndic pour 597.6+108= 705.6€
597.6€ est le tarif de notre contrat de syndic 2019 pour les état datés.
Je n'ai pas identifié précisément les 108€ mais c'est le tarif d'une vacation dans notre contrat et cela doit correspondre a une des prestation du 9.2 ou 9.3 du contrat de syndic "imputables aux seuls copropriètaires".
Le 19 Mai 2020 : je vois en banque REMISE VIREMENTS : 651.98€
Et depuis sur les comptes co-propriétaire:
Ancien : 597.6€
Nouveau: 0€
ce qui correspond bien à 1229.48+20.1-651.98=597.6€
J'ai fait l'hypothèse que les 108€ ont eux bien été remboursés (comme partie du virement de 651.98€ en Mai dernier, l'autre partie étant peut être un reliquat de charges...)
Je n'ai pas l'information sur la date précise de la mutation. Il est clair cependant que c'est en 2019. |
Édité par - corbard le 29 nov. 2020 10:36:33 |
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JPM
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Posté - 29 nov. 2020 : 11:14:46
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Ce n'est pas dans les 450 que l'on peut trouver des traces utiles mais dans 401 du syndic ou dans le 622 |
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corbard
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Posté - 29 nov. 2020 : 11:55:36
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citation: Initialement posté par JPM
Ce n'est pas dans les 450 que l'on peut trouver des traces utiles mais dans 401 du syndic ou dans le 622
Rien n'apparait dans le 622 par contre c'est bien dans le 401 du syndic que j'ai vu apparaitre 597.6+108 le 9 janvier 2020 avec en contrepartie un débit équivalent sur notre compte en banque. |
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Ecritures Comptables & état daté (frais mutation) 
