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didie1
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 Posté - 30 janv. 2011 : 10:38:21
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bonjour
J'espere que je poste mon message au bon endroit..
Je me demande pourquoi les studios dans les résidences étudiantes ont apparemment du mal a se vendre,je vois des annonces de particulier bradant leurs biens (sur marseille un studio en résidence étudiante se vend pratiquement moitié prix qu'un autre similaire mais hors résidence étudiant)pourquoi?
Quels sont les problemes des bailleurs dans ce genre d'investissement ?
Merci
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Scorpion
Contributeur actif
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 Posté - 30 janv. 2011 : 12:32:48
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Les frais de gestions peuvent être très importants dans les résidences étudiantes quand ils sont encore sous gestion locative. Une fois déconventionnés, ca se vend mieux. |
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Posté - 30 janv. 2011 : 14:05:22
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Déconventionnés? Que voulez-vous dire?
Quid alors des parties communes? Des liens avec l'exploitant?
En quoi c'est lié au prix de vente? |
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Scorpion
Contributeur actif
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Posté - 30 janv. 2011 : 14:27:57
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La gestion locative se fait pas le biais d'un LMP qui fait payer ses services. Le rendement est amputé de beaucoup, d'ou une valeur à la revente plus faible quand ils sont encore sous la loi de défiscalisation. J'ai vu des logements se louer 450€ par mois avec des frais de gestion entre 200€ et 250€ par mois. Ca met un coup au rendement.
Une fois que le propriétaire a demandé à sortir du régime de défiscalisation, le proprio paye des charges de copro comme n'importe quel copropriétaire. Par contre se pose la question des parties communes (cafeteria, buanderie, ect, ...). Normalement ca fait partie des parties communes, et donc l'utilisation reste inchangée. Mais ce point doit etre abordé lors de la vente pour savoir si ils restent en libre acces ou pas. |
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didie1
Nouveau Membre
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4
Posté - 30 janv. 2011 : 15:03:57
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Merci pour vos réponses,d'accord,j'ai compris le probleme..je ne vais pas me lancer la dedans ,pas interressant du tout malgré le prix a l achat.
merci |
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Posté - 30 janv. 2011 : 15:14:23
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Didie1,
En général, quand une perle n'est pas chère... c'est qu'elle est fausse ou encore de bien piètre qualité !
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philippe30
Contributeur vétéran
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Posté - 30 janv. 2011 : 15:55:49
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Bonjour,
Il faut prendre en compte tous les paramètres afin de déterminer la rentabilité du bien , peu importe si il est conventionné , avec un gestionnaire ou autre.
L'essentiel est Prix d'achat / (Revenus locatif annuel - Charge ) = Rentabilité.
Philippe |
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Investisseur immobilier
"Si tu veux savoir ce que Dieu pense de l'argent, regarde ceux auxquels il l'a donné"
Dorothy Parker
Si l'on veut gagner sa vie, il faut travailler. Si l'on veut devenir riche, il faut trouver autre chose.
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didie1
Nouveau Membre
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7
Posté - 30 janv. 2011 : 16:45:59
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oui,c'est vrai.Il me semblait bien qu'il y avait un souci,maintenant je sais,merci encore |
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didie1
Nouveau Membre
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Posté - 30 janv. 2011 : 17:00:38
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ça ne peut pas etre rentable vu les charges courantes qu'il doit avoir dans ces résidences cafet,buanderie ... je n'avais pas pensé a ça |
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Posté - 30 janv. 2011 : 18:38:02
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citation: Initialement posté par Scorpion
La gestion locative se fait pas le biais d'un LMP qui fait payer ses services. un LMP ou un LMnP peu importe.
Je coris que vous parlez d'un gérant, qui n'est donc pas (forcément) LMP.
citation: Le rendement est amputé de beaucoup, d'ou une valeur à la revente plus faible quand ils sont encore sous la loi de défiscalisation. c'est la que je ne comprends plus ce que vous dites;
Loi de défiscalisation?
Parlez vous de la loi Bouvard avec 25% de réduction d'impot sur l'investissement,fait, mais cette loi date de deux ans, donc ca ne peut pas etre ca.
Parlez-vous de LMnP ou de LMP?
Il ne s'agit pas alors de 'loi de défiscalisation', car il n'y a aucune défiscalisation.
citation: J'ai vu des logements se louer 450€ par mois avec des frais de gestion entre 200€ et 250€ par mois. Ca met un coup au rendement. Oui, mais je ne comprends toujours pas ce que vous dites, désolé.
Un LMnP se vend TOUJOURS avec un rendement entre 4,5 et 5,5%. Pour que le loyer MOINS les frais soit un problème réel, il faut qu'il y ait eu une baisse de loyer.
Est-ce c'est que vous sous-entendez?
Auquel cas la réponse à la question initiale est TOUT a FAIT différente.
A mon avis, c'est d'ailleurs LA RAISON:
Loyer initial trop élevé, souvent avec des opérations de rétrocession a l'exploitant pour assurer le pseudo loyer pendant deux trois ans, puis on baise de 40%...
citation: Une fois que le propriétaire a demandé à sortir du régime de défiscalisation La, c'est de l'hébreux pour moi, et ca doit en etre encore plus pour quelqu'un qui n'est pas habité au LMP/LmNP.
Quelle idée de sortir d'un dispositif de défiscalisation? C'est stupide a priori...
citation: le proprio paye des charges de copro comme n'importe quel copropriétaire.
Cela suppose quand même puisque vous avez parlé d'une convention (n'est-ce pas plutot un bail, je ne comprends pas la convention) que le locataire PAYE les indemnités pour sortir du bail.
Il ne s'agit donc pas, ou alors y'a beaucoup de paramètre que vous omettez qu'une simple sortie d'un DISPOSITIF de défiscalisation suffise.
citation: Par contre se pose la question des parties communes (cafeteria, buanderie, ect, ...). Normalement ca fait partie des parties communes, et donc l'utilisation reste inchangée.
Dans une résidence avec service, non, puisque les services sauf rareté sont offerts par le gérant.
Je ne vois pas une coproriété entretenir un restaurant avec servcie du petit-dejeuner ou payer la personne a l'acceuil pour assurer les acceuils même non personalisés, ou payer la femme de ménage.
A quoi sert le gérant alors?
citation: Mais ce point doit etre abordé lors de la vente pour savoir si ils restent en libre acces ou pas.
Je coris que le libre accès n'est pasle seul point bloquant |
Édité par - ribouldingue le 30 janv. 2011 18:42:21 |
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spoum
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Posté - 30 janv. 2011 : 23:16:34
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Résidence étudiant:
à la construction, vous passez un contrat , de mémoire 9 ans, vous avez un loyer indexé garanti. Vous réglez la taxe foncière ( exonération les 2ères années)
A la fin de ce contrat vous avez le choix:
* nouveau contrat, dont vous ne pourrez cette fois quasiment plus sortir ( c'est un bail commercial), vous ne réglez toujours que la TF, aucun des travaux ( dans mon cas ravalement)
* vous reprenez la gestion de votre appartement, vous réglez les charges et les travaux, et la TF bien sûr et vous faites votre affaire de la location. Le problème est que pendant le 1er contrat vous n'avez pas eu de comptes très clairs justement sur les charges donc difficile d'estimer un budget; dans ces grands immeubles vous n'avez aucun poids ; et il y a un flou absolu sur les services: votre locataire y a-il accès? auxquels? à quel prix pour vous?
Si vous êtes tenté d'acheter un appartement en gestion libre le vendeur doit avoir tous les éléments de son historique à vous communiquer pour décision éclairée.
Si vous rachetez un appartement géré vous avez une rentabilité connue et la tranquillité, sous réserve que l'exploitant soit fiable; par contre oubliez le côté plus-value et jouez le très long terme car la revente n'est pas assurée et le devenir de ces immeubles mal connu, l'exploitant pouvant arrêter sans autre forme de procès, auquel cas je suppose que l'on se retrouve en gestion libre mais avec une copro mal structurée et des locaux en+- bon état.
Par ailleurs les propriétaires de logements étudiants ont acheté avec déductions fiscales importantes , ce qui explique qu'ils "bradent" pour défiscaliser ailleurs à terme. Certains sites sont spécialisés dans la revente de ce type de biens sous contrat. Attention aussi à l'emplacement des ces résidences, certaines situées loin du centre ville et loin des facs sont peu prisées.
Bref en tant que 1er acquéreur et compte-tenu du bon suivi pendant le 1er contrat j'ai continué, ce que je ne regrette pas. Ceci dit c'était mon 1er achat, très impersonnel et seulement avec le côté investisseur et j'ai apprécié par la suite sur d'autres biens les contacts avec les locataires et le plaisir des aménagements et travaux. |
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didie1
Nouveau Membre
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Posté - 01 févr. 2011 : 12:43:16
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Je vous remercie a tous pour vos réponses ,c'est un peu trop galere pour moi,je vais continuer de chercher un appart normal avec une bonne rentabilité si ça existe toujours !
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logement étudiant 
