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BARO Bernard
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 Posté - 08 mai 2026 : 05:56:52
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Article L322-9-1 du Code de l'urbanisme sur les AFUL :
"Lorsqu'un ou plusieurs des immeubles compris dans le périmètre d'une association foncière urbaine sont régis par la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les travaux sur lesquels porte l'objet de l'association sont réputés rendus obligatoires au sens du e de l'article 25 de ladite loi.
"Dans chaque copropriété, les copropriétaires peuvent charger un ou plusieurs d'entre eux, un mandataire ad hoc ou le syndic de la copropriété, dûment mandaté, de les représenter à l'assemblée des propriétaires de l'association. Un même syndic ne peut être mandaté par les copropriétaires de plus d'une copropriété."
Lors de la première AG de ma copropriété, le syndic a demandé aux membres du Conseil Syndical qui venaient d’être élus, de désigner parmi eux un volontaire qui serait mandaté pour être représentant de la copropriété à l’AFUL...soit disant selon les statuts de l’AFUL...
Sans aucune autre explication...
J’ai beau chercher dans les statuts, il y est classiquement prévu que c’est le syndic qui doit représenter la copropriété...
Interrogé, le syndic nous indique qu’il ne souhaite pas représenter notre syndicat puisqu'il serait "juge et partie” .
En fait il souhaite obtenir un contrat de gestion à l’AFUL...
Il nous a proposé un ordre du jour avec sa proposition...
Il me presse pour accepter cet ordre du jour...
Le Conseil Syndical a réussi à négocier une baisse des conditions proposées ( montant et durée)...
La proposition devient acceptable...au moins les 5 membres du Conseil Syndical l’acceptent...
Alors, maintenant, le Syndic me presse, mais Ă©galement les membres du Conseil Syndical...
Que faire?
J’estime que contrairement à la loi, je ne suis pas DUEMENT MANDATÉ pour accepter le contrat proposé puisque les 36 autres copropriétaires, lorsqu’ils vont recevoir le compte rendu de l’Assemblée Générale de l’AFUL, n’ont pas été consultés et pourraient m’accuser d’avoir choisi pour eux sans avoir un mandat approprié.
Qu’en pensez- vous?
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 Posté - 08 mai 2026 : 13:03:09
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Ou est le chantage?
En quoi consiste le harcèlement? |
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Posté - 08 mai 2026 : 13:07:22
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Que le syndic s'il est mandaté demande un contrat et un paiement me parait normal (A moins que.... que le contrat de syndic indique que cette prestation ajoutée fait partie du contrat de base. Qu'en est-il?)
Que le conseil syndical décide de et de, sauf si il a été préalablement et explicitement mandaté pour ce faire, il n'en n'a pas le pouvoir
Qu'a décidé l'AG de copropriété concernant le conseil syndical vis à vis de l'aful? |
Édité par - ribouldingue le 08 mai 2026 13:14:27 |
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BARO Bernard
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Posté - 08 mai 2026 : 13:47:28
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Le chantage:
C’est
Ou vous validez la résolution puisque vous avez été mandaté...
Ou l’AFUL n’aura pas de gestionnaire...il faudra que le Président se débrouille...
Le harcelement :
Le syndic fait porter sur moi, à de nombreuses reprises , la responsabilité du refus d’accepter l’ordre du jour qu’il propose ...alors que c’est lui-même qui propose un contrat de gestion inacceptable...
Le conseil syndical après discussion à obtenu une proposition plus raisonnable...
Et à nouveau le syndic me demande me presse pour fixer la date de la première assemblée de l’AFUL...
Que le contrat proposé convienne aux 5 membres du Conseil Syndical est une bonne chose,
Mais quand les 36 autres copropriétaires vont recevoir le PV de l’AG de l’AFUL, il n’ai pas impossible qu’un copropriétaire mécontent me reproche d’avoir accepté cette résolution sans avoir obtenu l’accord de l’AG de la copropriété...
En fait, le syndic a ”oublié ” de mettre cette résolution à l’AG de copropriété après la désignation du représentant de la copropriété à l’AG de l’AFUL...
La prochaine AG du syndicat doit avoir lui début juillet...
Je vais proposer au syndic de mettre cet résolution à l’ordre du jour de cette AG. ...
Après quoi il pourra convoquer l’AG de l’AFUL où le représentant sera DUEMENT MANDATÉ pour valider le contrat proposé par le syndic... |
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yapasdequoi
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Posté - 09 mai 2026 : 13:18:49
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Bonjour,
Depuis le temps que vous reposez la même question sans réponse satisfaisante, pourquoi n'avez vous pas consulté un avocat ?
Sinon vous allez tourner en rond encore un peu ... |
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BARO Bernard
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Posté - 09 mai 2026 : 14:52:18
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Bonjour,
Une consultation simple d’avocat n’abouti à rien sans un étude complète du dossier...
Dans le cas présent, vu la complexité de l’affaire on arrive vite à 1000 euros...
Il me semble que la vocation de ce forum est précisément d’éviter une telle dépense.
Pour votre information, sachez que j’ai déjà consulté avocat et dépensé cette somme.
Entamer une procédure demande un nouvel investissement...mais avec le temps qui passe, se surajoutent des problèmes qui mériteraient de nouvelles consultations
S’agissant des AFUL, nombrede spécialistes sont largués...statuts et jurisprudence complexe...
Et le syndic le premier, qui refuse de donner des explications comme sa fonction l ’y oblige...!... |
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Posté - 10 mai 2026 : 10:23:10
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Non, la fonction d'un syndic n'est pas de donner des explications ni, comme dans votre cas, des consultations sur vos droits, le syndic a signé un contrat et il doit exécuter le contrat de bonne foi, vous ne pouvez pas y ajouter des taches. |
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Posté - 10 mai 2026 : 10:28:02
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citation: Il me semble que la vocation de ce forum est précisément d’éviter une telle dépense. Non plus, un tel forum a pour but l'entraide, chacun témoignant de ses expériences et de ses connaissances tout en n'allant pas donner des conseils, ce qui sur le plan juridique est le monopole des avocats. |
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nefer
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Posté - 10 mai 2026 : 12:03:42
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bonjour
quand il y a des sujets très "pointus" en droit dans un domaine précis, il est toujours préferrable de consulter un avocat spécialisé dans ce domaine... notamment ceux qui écrivent des articles dans des revus spécialisés comme "loyers et copropriétésé
les ASL et AFUL sont un domaine très spécialisé |
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Posté - 10 mai 2026 : 13:47:49
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Pouvez-vous nous reproduire très exactement ce que disent les statuts de l'AFUL concernant la participation ou la représentation des copropriétaires à l'assemblée de l'AFUL ? En fait les articles des statuts concernant, d'une part es membres de l'association et d'autre part les membres de l'assemblée générale... |
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BARO Bernard
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Posté - 11 mai 2026 : 03:52:47
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Les membres de l’association :
1.2 MEMBRES
Sont de plein droit membres de l’association tout propriétaire total ou partiel
d’un lot du Groupe d’Habitations défini à l’article ci-dessus.
7.1 COMPOSITION de l’Assemblée Générale
L'assemblée générale se compose des membres de l'association tel que
définies dans l’ARTICLE 1-2 des présentes statuts, ou de leur représentant en cas de démembrement de propriété, d’indivision ou de copropriété.
Conformément à la loi numéro 65-557 du 10 juillet 1965, chaque
copropriétaire de la copropriété du bâtiment A ou de la copropriété des bâtiments B et C sera membre de l'association mais ne sera pas considéré détenir le minimum d'intérêt au sens de l'article 20 de la loi du 21 juin 1865 pour faire partie de l'assemblée générale de l'Association. Il sera donc représenté par le syndic de la copropriété duquel il dépend sans qu'il soit besoin pour ledit syndic de justifier d'une autorisation de l'assemblée générale de la copropriété.
A l'égard de l'association, les votes émis par le syndic de copropriété sont, en
toute hypothèse, considérés comme l'expression de la volonté de ceux que le syndic représente. Le vote du syndic est indivisible.
D’après les statuts c’est le syndic qui devrait nous représenter à l’AG de l’AFUL.
Mais le syndic ne souhaite pas nous représenter ( peut-être parce que un syndic ne peut représenter plus d’une copropriété...ce qui est le cas).Dans notre AFUL il n’y a que 2 copropriétés et nous avons le même syndic.
A la première AG de la copropriété , il a mis une résolution qui demandait aux membres du Conseil Syndical de désigner l’un des leurs pour être représentant à l’AG de l’AFUL.( j’ai été choisi).
A cette AG, je présume qu’il ne doit y avoir que les représentants de chaque copropriété.
Le syndic veut se faire nommer gestionnaire dés cette première AG et il met à l’ordre du jour une résolution avec son contrat.
Quand il va falloir voter pour cette résolution, je vais devoir voter au nom de tous les copropriétaires.
Ceux-ci n’ont jamais été informés des termes de ce contrat...qui n’a jamais été soumis à l’Assemblée Générale...
Dans ces conditions, j’estime que je ne suis pas DUEMENT MANDATÉ pour voter en faveur de ce contrat.
Là où je pense qu’il y a CHANTAGE,
c’est que si je ne vote pas en faveur de ce contrat, l’AFUL va se retrouver avec un président sans gestionnaire...!
Merci de m’éclairer sur ce point car même les 4 autres membres du Conseil Syndical, qui, à mon avis se laissent manipuler par le syndic, me poussent à accepter...
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Posté - 11 mai 2026 : 08:24:50
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En arrière plan des statuts de l'AFUL et indépendamment de ceux-ci, il y a 2 dispositions légales d'ordre public qui peuvent s'appliquer :
- l'article L322-9-1 du Code de l'urbanisme sur les AFUL :
"(...)Dans chaque copropriété, les copropriétaires peuvent charger un ou plusieurs d'entre eux, un mandataire ad hoc ou le syndic de la copropriété, dûment mandaté, de les représenter à l'assemblée des propriétaires de l'association. Un même syndic ne peut être mandaté par les copropriétaires de plus d'une copropriété."
- l'article 22 de la loi de 1965 :
"(...)II. - L'assemblée générale d'un syndicat secondaire statuant à la majorité mentionnée à l'article 25 peut mandater, pour une durée d'un an, le président du conseil syndical secondaire pour représenter les copropriétaires à l'assemblée générale du syndicat principal. Par dérogation au I du présent article, le mandat confié au président du conseil syndical secondaire emporte délégation de vote de tous les copropriétaires pour les décisions inscrites à l'ordre du jour de l'assemblée générale du syndicat principal nécessitant un vote relevant de l'article 24.
"Pour les décisions inscrites à l'ordre du jour de l'assemblée générale du syndicat principal nécessitant la majorité mentionnée aux articles 25 ou 26 ou l'unanimité, le président du conseil syndical secondaire ne peut prendre part au vote que s'il dispose d'une délibération de l'assemblée générale du syndicat secondaire se prononçant sur cette décision aux majorités requises par la présente loi.
"Le président du conseil syndical secondaire rend compte de son activité à chaque assemblée générale du syndicat secondaire. Le renouvellement de son mandat est inscrit chaque année à l'ordre du jour de l'assemblée générale.
"III. - Le II est applicable pour la représentation au sein de l'assemblée générale des associations syndicales libres des membres du syndicat des copropriétaires des immeubles inclus dans le périmètre de l'association syndicale libre.
"Pour les décisions inscrites à l'ordre du jour de l'assemblée générale de l'association syndicale libre pour lesquelles les statuts de ladite association prévoient une majorité qualifiée, le mandataire désigné dans les conditions prévues au II ne peut prendre part au vote s'il ne dispose d'une délibération de l'assemblée générale des copropriétaires le mandatant et se prononçant sur cette décision à la même majorité."
Le syndic n'est donc pas le seul représentant possible d'une copropriété incluse dans le périmètre d'une AFUL. Par ailleurs, la loi n'impose dans tous les cas pas un vote de l'assemblée de la copropriété pour habiliter le représentant des copropriétaires à voter à l'assemblée de l'AFUL, mais celui qui représente les copropriétaires endosse la responsabilité de ses votes. C'est le caractère pervers de ce type de montages que les notaires et géomètres font systématiquement alors qu'ils auraient pu choisir la solution de l'Union de syndicats qui ne pose pas ce type de problèmes. Il leur manque un peu de formation pour cela...
Par ailleurs, qui convoque l'assemblée de l'AFUL et à quel titre ? Qui est désigné comme président provisoire dans les statuts ? Qu'est-ce qui permet à votre syndic d'être directif ?
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Posté - 11 mai 2026 : 08:31:09
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A titre de complément, ne pas omettre de penser à l'article 44 de la loi du 10 juillet 1965 :
"Les associations syndicales existantes sont autorisées à se transformer en unions de syndicats coopératifs définies à l'article 29 ci-dessus sans que cette opération entraîne création d'une nouvelle personne morale." |
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BARO Bernard
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Posté - 11 mai 2026 : 08:56:19
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Merci
Voici chèque disent les statuts:
.3 ORGANE D’ADMINISTRATION PROVISOIRE La présente association sera dirigée jusqu'à la tenue de la première
assemblée générale par la société dénommée SCCV AIX PCE FONTENAILLE 1 susnommée, qui est habilité à convoquer cette première assemblée.
La réunion de la première assemblée générale des membres de l'AFUL sera
provoquée au plus tôt 30 jours avant la livraison du programme immobilier, afin de substituer à l'organe d'administration provisoire, présentement mis en place, les organes désignés par cette assemblée. Jusqu’à cette assemblée, l’organe d’administration provisoire est investi de l’ensemble des pouvoirs appartenant au Président de l’association, conformément à l’article 9 des présents statuts.
Dans le cas de non-respect des dispositions qui précèdent, tout membre de
l'association aura la possibilité de provoquer par ordonnance sur requête du président du Tribun |
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BARO Bernard
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Posté - 11 mai 2026 : 08:59:16
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Tribunal de Grande Instance, la réunion effective de cette première assemblée générale. |
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Posté - 11 mai 2026 : 11:07:27
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Et la SCCV AIX PCE FONTENAILLE 1 est à la manœuvre ? Le syndic des copropriétés ne voulant ou ne pouvant pas représenter les copropriétaires de votre copropriété, il a fait voter un processus pour désigner un copropriétaire en se mettant sous l'article L322-9-1 du CU. Ce vote est extérieur à la copropriété et n'est pas soumis à la loi de 1965. Il ne semble pas illégal pour autant. Dès lors que vous êtes l'heureux élu de ce processus, vous ne pouvez pas vous dérober, il fait prendre votre courage à deux mains et aller à l'assemblée de l'AFUL (convoquée par la SCCV AIX PCE FONTENAILLE 1) et voter en votre âme et conscience (et si possible avec l'accord de votre CS). |
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BARO Bernard
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Posté - 11 mai 2026 : 17:45:40
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Merci.
J’aimerai effectivement aller à l’Assemblée, mais le problème est qu’en mon âme et conscience je trouve inacceptable d’imposer aux copropriétaires un contrat de gestion sans qu’ils n’aient pu exprimer leur avis.
Rien ne dit qu’un copropriétaire mécontent ne pourrait pas me reprocher d’avoir décidé sans les consulter...
Le syndic et les membres du CS me demandent de donner mon pouvoir à l’un d’eux...
Comment puis je le faire sans engager ma responsabilité ?
Donner mandat ?
Procuration ?
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Chantage et harcelement ? 
