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corbard
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 Posté - 03 déc. 2022 : 16:10:47
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Bonjour,
Dans notre immeuble de 1907 toutes les cloisons sont devenues porteuses et nous avons régulièrement des problèmes lorsque les nouveaux propriétaires font des travaux touchant les cloisons légères (dites ou réputées non porteuses).
Ceci est explicitement autorisé par notre règlement de copropriété que je reproduis ci-dessous. Nous voudrions changer ce règlement pour que les cloisons légères soient traitées sur le même principe que le mur porteurs (surveillance d'un architecte obligatoire). Mais, même en admettant que nous ayons l'unanimité, une telle modification du règlement concernant la jouissance des parties privatives est elle légalement possible (peut être compte tenu de l'âge de l'immeuble ?)
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B--Chaque co-propriétaire pourra modifier à ses frais, comme bon lui semblera, la disposition intérieure de son appartement mais seulement en ce qui concerne les cloisons légères et sans pouvoir modifier l'aspect extérieur de l'appartement. En cas de percement de gros murs ou de murs de refend pou un aménagement intérieur, les travaux devront être exécutés sous la surveillance du syndic et de l'architecte de la maison, dont les honoraires seront à la charge du propriétaire qui ferait exécuter les travaux ce propriétaire devra prendre toute mesure nécessaire pour ne pas nuire à la solidité de la maison ; il sera responsable de tous affaissements et dégradations qui se produiraient du fait des travaux.
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 Posté - 03 déc. 2022 : 17:12:24
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Oui, c’est Incontestablement possible !
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| Signature de Copropriétaire33 |
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Trancher un litige n’est que le deuxième objectif de la Justice. Empêcher le procès, c’est le premier !
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corbard
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Posté - 03 déc. 2022 : 23:10:14
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citation: Initialement posté par Copropriétaire33
Oui, c’est Incontestablement possible !
Merci de ce retour rassurant! notre (ancien) syndic nous disait qu'il n'est pas possible de poser des contraintes sur l'usage des parties privatives. Voici la réponse obtenue en AG (inscrite au CR) sur notre proposition de modification su règlement de copropriété en ce sens.
Chaque copropriétaire est responsable des dommages
qu’il cause au voisinage et/ou à la copropriété. Il n’est pas dans les attributions de la
copropriété d’imposer un ingénieur pour des interventions privatives et de se substituer
au copropriétaire.
Considérant les dispositions ci-dessus, la proposition de .... ne peut être
adoptée
et la proposition n'a pas été mise au vote...
Nous allons a nouveau proposer ce changement du rdc a notre nouveau syndic mais aimerions avoir tous les éléments en main pour suivre la bonne procédure ne pas essuyer à nouveau un échec.
Par exemple, ne faudrait il pas au préalable faire établir une attestation (constatant que tous les murs doivent dorénavant être considérés porteurs) d'un ingénieur structure ou d'un architecte pour que nous puissions ensuite justifier d'une telle contrainte imposée dans le règlement de copropriété ? Ensuite je n'ai pas trouvé de mentions de ce cas précis mais j'imagine que c'est l'unanimité qu'il faut pour faire adopter un tel changement? |
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Gédehem
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Posté - 04 déc. 2022 : 10:37:31
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Le problème est un peu plus complexe.
Dans les immeubles anciens, la totalité du bâti concoure à la solidité de l'immeuble, à la répartition des masses, dans un bon équilibre. Supprimer ou modifier un mur improprement appelé "cloison" change toute cette répartition.
Tout était construit en même temps, comme un château de cartes, tout supporte tout.
Rien à voir avec la construction plus récente, découpée en "volume" par des murs porteurs, le découpage (ou non) de ces volumes par des cloisons 'suspendues', modifiables, étant sans impact sur la répartition des masses (du moins en général).
Le problème est ici la rédaction de clauses RDC inadaptées à la réalité de la construction anciennes.
Il a sans doute été procédé à un "copier/collé" de RDC modèle 1938 ou 1965 (passage en copropriété), sur des immeubles du XIX°siècle. (*)
Exemple de vieux immeubles "en torchis", à colombages, où la suppression de poutres 'cloison' ici fait fissurer plus loin murs et planchers.
Il faut donc remettre tout à plat sur cette construction, qui, tel un château de carte, ne peut rien modifier sans recours à des experts "structure" au risque de voir tout tomber. Et en déduire les règles qui doivent s'imposer lorsqu'on touche au bâti.
NB : ceux ayant réalisés des travaux modificatifs sans expertise ou conseils préalables peuvent être tenus pour responsable des dégâts constatés, peu importe ici une clause RDC, qui n'a rien de protectrice.
Ce n'est pas parce que c'est autorisé que l'on peut faire ce que l'on veut.
Un 'bon' syndic sait (??) tout cela par coeur, tant pour la construction ancienne que pour la responsabilité de ceux effectuant des travaux supposés 'privatifs' dans ces immeubles anciens, sans contrôle.
(*) la copropriété existant depuis au moins 4000 ans, les immeubles anciens en copropriété étaient dotés de règles, ici tenant compte des particularités de la construction. Les RDC ne sont pas nés en 38 !  |
Édité par - Gédehem le 04 déc. 2022 11:07:22 |
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corbard
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Posté - 04 déc. 2022 : 11:16:42
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Merci de ce retour. Oui nous sommes bien conscient qu'ils sont responsables quelque soit la clause du rdc. Simplement nous aimerions que le rdc soit d'emblé contraignant (sur les cloisons légères comme il l'est sur les murs porteurs) au moins pour l'information de ceux qui le liront. La question est de savoir si il est possible de le faire sans entrer en conflit avec la loi. Quand vous dites "mettre tout a plat sur cette construction", concrètement que suggérez vous? Faire établir un rapport d'ingénieur structure ou architecte puis demander une révision du rdc sur cette base ? ou bien l'ancienneté du bâtiment suffit et nous pourrions nous passer du rapport d'expert pour demander directement la révision de cette clause du rdc ? |
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Gédehem
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Posté - 04 déc. 2022 : 11:28:49
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Vous pouvez directement réviser le RDC, du moins si tous en sont d'accord.Ce qui ne changera pas le passif.
Sauf qu'ici il y a certainement risque de réticences !
Il serait plus pertinent d'en passer par une expertise sur la structure du bâti (bureau structure, archi spécialisé dans l'ancien).
Double avantage : analyser l'impact des travaux réalisés, la nécessité de modifier tel ou tel, et par conséquence directe quasi imposer la modif du RDC qui devra en découler. (*)
D'une pierre 2 coups.
Et en attendant, prendre une résolution en AG pour alerter sur ce point et suspendre tout travaux futurs au résultat de l'expertise. Qu'il faudra décider, avec le budget correspondant (prendre contacts le + rapidement possible).
(*) pour le RDC, il ne faut pas s'en tenir à la responsabilité.
Il faudra clairement définir l'intégralité du (vieux) bâti comme étant 'commun', concourant à la solidité de l'immeuble.
De cette définition découlera l'impossibilité de modifier les choses librement, sans recours à une expertise individuelle préalable. Travaux 'privatifs' alors soumis à autorisation de l'AG, comme il en est pour tout travaux privatifs affectant les parties communes. |
Édité par - Gédehem le 04 déc. 2022 11:46:17 |
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corbard
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Posté - 04 déc. 2022 : 12:07:00
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Merci, pour information les 2 affaires récentes passées sont assez loin et les conflits ne sont plus en cours. Maintenant tout le monde s'accorde sur la nécessité de revoir ce point du rdc surtout par tentative de prévention dans le futur. En effet ceux qui ont causé des dommages en modifiant leur cloisons intérieures reconnaissent a posteriori (sans nier leur responsabilité) qu'ils auraient surement été plus vigilant si le rdc avait été plus explicite ou contraignant.
Encore merci pour vos précieux conseils sur ce forum. |
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Posté - 04 déc. 2022 : 12:35:41
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En cas de succès d’adoption de la résolution, prévoir de la publier au SPF pour les nouveaux arrivants !
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| Signature de Copropriétaire33 |
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Trancher un litige n’est que le deuxième objectif de la Justice. Empêcher le procès, c’est le premier !
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corbard
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Posté - 04 déc. 2022 : 14:37:15
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heu SPF? ça doit être évident mais là ça m'échappe... |
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corbard
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Posté - 04 déc. 2022 : 15:28:09
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Autre point, pensez vous aussi que l'unanimité sera requise pour cette modification du rdc? je n ai pas trouvé dans les textes une référence explicite pour ce cas, sur quel article se baser pour dire qu il faut l'unanimité (ou autre)? |
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PCS1975
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Posté - 04 déc. 2022 : 16:36:42
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citation: Initialement posté par corbard
heu SPF? ça doit être évident mais là ça m'échappe...
SPF = Service de la Publicité Foncière. Sans publication du règlement de copropriété modifié au SPF, les modification ne sont pas applicables !
citation: Initialement posté par corbard
Autre point, pensez vous aussi que l'unanimité sera requise pour cette modification du rdc? je n ai pas trouvé dans les textes une référence explicite pour ce cas, sur quel article se baser pour dire qu il faut l'unanimité (ou autre)?
De mon point de vue, l'article 26 ne concerne que les parties communes.
Or, si j'ai bien compris, vous souhaitez que la suppression des cloisons légères (qui ne sont pas des parties communes) soient encadrée par l'avis d'un architecte ou d'un bureau d'études. Partant de ce principe, c'est à l'article 25 que doit se voter cette décision puisque vous ne changez pas la destination de ces cloisons.
Il serait sans doute souhaitable de préciser que les frais d'architecte/bureau d'étude sont à la charge exclusive du copropriétaire demandeur. C'est le cas pour des travaux touchant les parties communes, mais comme il s'agit ici d'un cas un peu particulier, mieux vaut le préciser.
L'unanimité serait nécessaire si vous vouliez transformer ces cloisons en parties communes.
C'est mon avis, mais je laisse les spécialistes confirmer ou infirmer... |
Édité par - PCS1975 le 04 déc. 2022 16:40:12 |
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Gédehem
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Posté - 04 déc. 2022 : 20:49:41
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Sans publication du règlement de copropriété modifié au SPF, les modification ne sont pas applicables !
Totalement faux !!!
Comme il en est de toutes les décisions d'AG, les modifications du RDC décidées par une AG s'imposent aussitôt aux membres du syndicat. (du moins passés les 2 mois sans contestation).
La publication au SPF ne concerne que les tiers au syndicat, et les futurs acquéreurs.
Bien que pour ces derniers, l'annexion aux actes de mutation des modifs RDC suffit à les leur rendre opposables (D.art.4).
Ce qui est une pratique très courante pour des modifs tenant sur une page A4.
Pour les modifications du RDC envisagées, c'est la double maj.art.26 qui s'impose.
Il y a des exceptions, pour les charges par exemple, ce qui n'est pas le cas ici. |
Édité par - Gédehem le 04 déc. 2022 20:59:12 |
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Posté - 04 déc. 2022 : 20:59:38
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PCS1975
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Posté - 04 déc. 2022 : 21:59:24
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Pour le Pr Gédéhem : non ce n'est pas TOTALEMENT faux, puisque vous indiquez vous-même que pour les tiers (et notamment les futurs acquéreurs), la non-publication des modifications fait comme si elles n'avaient jamais existé. Donc, c'est partiellement faux Monsieur le Professeur. Et vous pourriez l'écrire d'une manière plus aimable, vous avez le temps de réfléchir avant d'écrire.
Alors, je vous pose une question, ne me sautez pas dessus comme si je disais une énormité, je ne suis ni juriste et ma profession n'a rien à voir avec l'immobilier ou la copropriété :
citation: Extrait Article 26
b) La modification, ou éventuellement l'établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes ;
Pourquoi proposez-vous l'article 26 qui ne concerne que les parties communes, alors qu'il s'agit ici de parties privatives?
Quant à copropriétaire 33, j'avais bien compris que dès que je fais un faux pas, vous en rajoutez une couche : . votre dernier post ne sert à rien.
Un peu d'empathie envers les "nuls" ne serait pas de trop. |
Édité par - PCS1975 le 04 déc. 2022 22:15:23 |
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Posté - 04 déc. 2022 : 22:18:48
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citation: La publication au SPF ne concerne que les tiers au syndicat, et les futurs acquéreurs.
Bien que pour ces derniers, l'annexion aux actes de mutation des modifs RDC suffit à les leur rendre opposables (D.art.4).
Ce qui est une pratique très courante pour des modifs tenant sur une page A4.
Gedehem, avouez, reconnaissez, admettez... et tuttiquanti... qu'il est préférable d'avoir un RC modifié auprès du SPF plutôt que de supposer comme vous le faites que dans chaque acte de cession de biens dans la copropriété, chaque notaire suivra avec attention vos préconisations gédéemeeeeesques !!!
Il y a un moment où il faut arreter les carabistouilles (pour utiliser un langage macronien)
Alors même si cela doit "COÜTER" un demi bras aux memnbres du syndicat, il vaut bien mieux faire modifier le RC à l'unanimité que de jouer la tangente que vous préconisez... Car vous n'êtes pas "partie à l'acte" dans chacun des actes de vente, sauf erreur de ma part
Alors, pour ma part TEN POINT pour PCS 1975 et ONE point pour Gedehem...
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Neofit92
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Posté - 05 déc. 2022 : 06:21:04
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Vous savez la montagne au delà des 8000 m sans oxygène, c'est difficile.
Si j'osais, je dirai que l'approche des 16 000 est probablement euphorisant et donne confiance en soi, mais ...!
Remettre un peu d'empathie apporterait beaucoup d'oxygène ... aux autres.
Pourquoi s'en priver? |
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corbard
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Posté - 05 déc. 2022 : 10:12:21
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Bonjour,
Je vois deux possibilités qui se dégagent:
1) faire passer les cloisons légères en murs porteurs et donc partie communes ce qui demanderait un vote à la double majorité de l article 26.
Ainsi les règles s appliquant aux murs porteurs s'y appliquerons aussi naturellement (but recherché)
ou bien:
2) Inscrire au rdc que les règles concernant les cloisons légères sont les mêmes que celles concernant les murs porteurs sans changer leur statut de parties privatives. Cela se voterait à l article 25.
Si cela est possible (peut on inscrire au rdc des contraintes, comme le recour à un architecte, sur l utilisation des parties privatives?) la solution 2) serait sûrement beaucoup plus simple.
Pour la publication au SPF (merci PCS1975), je pense que cela se fera naturellement avec la révision globale de notre rdc que nous devons voter au moins pour le mettre en conformité avec les textes (il date de 1955!). |
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PCS1975
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Posté - 05 déc. 2022 : 12:46:45
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Bonjour,
Tout d'abord, je remercie quelboulot et Néofit92 pour leur message.
Je pense qu'il n'est pas possible d'ignorer que ceux qui font l'effort de s'impliquer dans leur copropriété ne sont pas tous des juristes chevronnés loin de là .
D'où mon message d'hier : un forum est un lieu d'entraide, et les informations de ceux qui savent devraient être formulées avec bienveillance et non pas en forme de sanction/correction avec un stylo rouge ou en caractères gras... Bref.
citation: Initialement posté par corbard
Je vois deux possibilités qui se dégagent:
1) faire passer les cloisons légères en murs porteurs et donc partie communes ce qui demanderait un vote à la double majorité de l article 26.
Ainsi les règles s appliquant aux murs porteurs s'y appliquerons aussi naturellement (but recherché)
Sous réserve de me faire incendier à nouveau, je pense (et n'affirme rien!) que ce n'est pas possible. L'aliénation des parties privatives au bénéfice de parties communes n'est pas prévue par la loi (tandis que l'aliénation des parties communes au bénéfice de parties privatives se décide à l'unanimité) :
citation: ARTICLE 26
L'assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu'elles résultent du règlement de copropriété.
Elle ne peut, sauf à l'unanimité des voix de tous les copropriétaires, décider l'aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l'immeuble ou la modification des stipulations du règlement de copropriété relatives à la destination de l'immeuble.
Ainsi, tel que je le comprend, on ne peut pas transformer des parties privatives en parties communes, sauf s'il s'agit d'un lot dans son ensemble qui peut être racheté par le syndicat pour en faire un usage commun en application de l'article 16 de la loi 1965.
A confirmer toutefois, mais si cela était possible, elle sera sans doute très complexe à mener.
Mais peut-être que je fais une erreur de compréhension.
citation: Initialement posté par corbard
2) Inscrire au rdc que les règles concernant les cloisons légères sont les mêmes que celles concernant les murs porteurs sans changer leur statut de parties privatives. Cela se voterait à l article 25.
Si cela est possible (peut on inscrire au rdc des contraintes, comme le recour à un architecte, sur l utilisation des parties privatives?) la solution 2) serait sûrement beaucoup plus simple.
Oui, beaucoup plus simple et moins contraignant. Il s'agit juste de faire encadrer la suppression des cloisons légères par un architecte ou un bureau d'étude, et pour cela il n'y a pas besoin de changer la destination de ces cloisons, et l'article 25 pour adopter cette décision me paraît suffisante.
citation: Initialement posté par corbard
Pour la publication au SPF (merci PCS1975), je pense que cela se fera naturellement avec la révision globale de notre rdc que nous devons voter au moins pour le mettre en conformité avec les textes (il date de 1955!).
Effectivement, il est sage de procéder ainsi, surtout s'il y a beaucoup de modifications à faire sur un RDC qui date de plus de 50 ans... |
Édité par - PCS1975 le 05 déc. 2022 12:50:07 |
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Gédehem
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Posté - 05 déc. 2022 : 12:48:09
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Ce n'est pas le mondial de foot sur UI, il n'y a pas de match, il n'y a rien à gagner !
Affirmer que "Sans publication du règlement de copropriété modifié au SPF, les modification ne sont pas applicables !" est totalement faux !!
Les modifications RDC votées par une AG s'imposent aux propriétaires de lots, quasi seuls concernés, comme il en est de toutes les décisions d'AG.
En particulier ici pour définir communes des cloisons dites "légères". Qui serait concernés au premier chef, autres que les copropriétaires ??
C'est totalement méconnaitre l'effet juridique des décisions d'AG, c'est tromper le lecteur.
Que ce soit nécessaire de publier des modifs importantes, bien entendu !
Mais pour autant, non publiées, toutes les modifs décidées en AG s'imposent aux membres du syndicat.
Pour Corbard, la décision d'AG doit porter sur le classement des cloisons dites "légères" en parties communes. On ne sait pas si elles sont "porteuses", faute d'une expertise structure.
Mais on peut sans se tromper affirmer qu'elles participent à l'équilibre des masses du bâti, des murs comme des planchers, et que de ce fait elles sont indistinctement "communes".
Avec pour conséquence d'être autorisé par l'AG pour des travaux affectant ces cloisons 'parties communes'.
D'où alors la suppression de la clause B rapporté dans l'exposé.
Le tout art.26, bien entendu.
Pour le RDC qui date de 1955 : il est certaine établi sur la base du statut de 1938 .... abrogé !
Il est très certainement nécessaire de le réécrire pour le mettre en conformité avec le statut de 65, du moins pour la partie légale. Sorte de copier/coller de L.65 et D.67.
Parce que pour la partie conventionnelle, le classement des choses communes, privatives, les tantièmes, le règlement intérieur etc ..., elle est toujours 'vivante', ..... sauf à être contraire aux dispositions légales actuelles.
Il est très surprenant que le/les syndics n'aient pas alerté sur ce point !!
Du boulot en perspective ... |
Édité par - Gédehem le 05 déc. 2022 12:59:46 |
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PCS1975
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Posté - 05 déc. 2022 : 12:59:03
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Gédéhem : je ne vais pas polémiquer avec vous, vous qui cherchez à avoir le dernier mot sur tout, avec copropriétaire33 qui est votre toutou bien docile.
Mais puisque vous deux SAVEZ TOUT, vous pourriez le faire avec plus de bienveillance et de pédagogie, plutôt que de vous placer dans la position d'un membre du jury et par conséquent de placer les autres dans la position de candidats à un diplôme.
Il ne s'agit pas de gagner ou perdre, il s'agit de formuler vos réponses de manière (j'ose le dire?) plus adulte.
Votre comportement pourrait en décourager plus d'un, quand on sait le peu d'intérêt qu'ont les copropriétaires à s'intéresser à leur copropriété.
Et si je dis des bêtises, OK, je l'entends, mais ne me reprenez pas comme un maître d'école.
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 05 déc. 2022 : 13:11:46
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Désolé si je vous froisse, à supposer que je puisse avoir "un ton" par écrit ! 
Lorsqu'une personne pose une question, la moindre des choses est de lui apporter une réponse la plus précise possible, ici étayée juridiquement lorsqu'il s'agit de règles de droit.
Il ne s'agit pas d'avoir le premier ou le dernier mot, ! Il s'agit de ne pas se tromper, de ne pas tromper le lecteur, rien de plus.
Lorsqu'un contributeur donne une bonne réponse conforme aux textes, une bonne piste, une bonne pratique, il n'y a rien à ajouter.
Lorsqu'un contributeur est à coté de la plaque, donne de fausse infos en contradiction avec les textes, il faut rectifier le tir pour être dans les clous, pointer ce qui est faux. Rien de mal à cela !
Si je ne sais pas, ou pas bien, je me garde d'intervenir.
C'est tout de même un très grand classique que les décisions d'AG ont toutes pour effet juridique de s'imposer aux membres du syndicat, y compris les décisions portant sur des modifs RDC. C'est presque du B A BA. La publication ou non n'y change rien ! Si vous êtes Pdt de CS, vous ne pouvez l'ignorer.
Ne le prenez pas mal ! Venir affirmer que faute de publication ces modifs ne sont pas applicables ne tient pas la route 1 seconde !
Rappeler le mécanisme n'est pas donner des leçons. C'est rappeler le mécanisme.
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Édité par - Gédehem le 05 déc. 2022 13:23:11 |
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Cloison légères, murs porteurs et rdc 
