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alexdu77
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 Posté - 25 nov. 2022 : 10:04:52
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Bonjour à tous,
Après lecture de plusieurs sujets du forum sur les ASL, je me lance avec ma situation actuelle que j’essaye de faire avancer… Merci d’avance pour votre temps et précieux conseils.
Je suis propriétaire depuis 09/2013 d’une maison dans un lotissement.
Lors de l’acquisition je suis informé que l’ASL existe mais va disparaitre prochainement, qu’il n’y a plus rien en commun (TV collective débranchée etc.). J’ai en ma possession le cahier des charges et les statuts qui date de la création de celle-ci en 1984.
Je n’étais pas disponible pour la dernière AGO de cette ASL qui a eu lieu le 14 mai 2014 avec les 2 ordres du jour suivants :
1- Rétrocession des parcelles (de 1 à 5m² devant certaines maisons) et surtout de la voirie (impasse qui dessert la moitié des maisons) à la mairie pour 1 euro.
2- Dissolution de l’ASL
J’ai une copie du PV de cette AGO et les deux résolutions ont été votées à l’unanimité. Précisant que pour le point 2 / la dissolution, elle se fera après régularisation de la rétrocession (point 1).
Actuellement, je retrouve bien la trace de cette dissolution sur la journal officiel / JOAFE : Date de délivrance du récépissé : 6 octobre 2014.
Cependant pour la mairie, la rétrocession n’a pas été faite. La mairie a donc engagé (depuis 2018/2019) via un notaire une procédure afin de pouvoir réaliser cette rétrocession, l’objectif du notaire étant d’obtenir des dossiers complets (copies d’acte de vente / pacs/mariage + état civil / etc…) afin d’établir des procurations de l’ensemble des propriétaires (24 maisons dans l’ASL mais avec les indivisions 33 dossiers pour constituer 33 procurations sont nécessaires).
Aujourd’hui, 4 ans plus tard, plusieurs relances du notaire par courrier, des changements de propriétaires etc.. à peine la moitié des procurations sont réalisées.
Conclusion : cette voie est sans issue puisqu’une seule procuration manquante suffit à bloquer cette procédure.
Ma demande à la mairie en 2021 : initier un transfert d’office (avec enquête publique) afin de réaliser cette rétrocession. J’obtiens un accord de principe du maire et suit en contact depuis plus d’un an avec le service d’urbanisme que je relance régulièrement et qui viens de me faire un retour :
« Ce sont des nouveaux frais, nous avons déjà engagé la procédure avec le notaire, si quelqu’un s’oppose lors de l’enquête publique il faudra remonter au préfet etc.. » en résumé, ils ne veulent finalement pas faire le transfert d’office.
Leur proposition (après discussion entre la mairie et leur avocat) : créer une nouvelle ASL afin de réaliser cette rétrocession correctement.
Mes questions :
1/ J’ai lu sur le forum qu’une dissolution n’était pas possible / valable (avec publication au JOAPE dans mon cas) car l’objet de celle-ci est toujours présent / non rétrocédé (parcelles et voirie). Cependant, celle-ci est bien publiée, et lors d’un échange avec ma protection juridique (qui ne m’accompagnera pas plus car c’est un litige collectif), ils m’ont partagé les information suivantes :
- Une dissolution d’ASL (publiée) est irrévocable
- Cette rétrocession a été possible et est valable même si l’objet de celle-ci est toujours là , car finalement les propriétaires (colotis historiques de l’ASL) sont toujours là et toujours propriétaires collectivement de ces parcelles + voirie.
Pouvez-vous me confirmer que la dissolution est irrévocable ? Je ne pourrais donc pas la faire « revivre » en provoquant une AG via une ordonnance du président du TGI ?
2/ Confirmez-vous que monter une nouvelle ASL sera possible ? Dois-je avoir l’accord (et sous quelle forme exactement) de tous les propriétaires ? Ou puis-je simplement regrouper ce qui le veulent bien et définir en objet de cette nouvelle ASL les parcelles et la voirie que nous souhaitons rétrocéder, et cette rétrocession sera d’ailleurs une des conditions de dissolution dans les nouveaux statuts.
2bis/ La nouvelle ASL a-t-elle obligatoirement le même périmètre / objet, car pour simplifier c’est la rétrocession de la voirie (l’impasse globale) qui me préoccupe (les micro-parcelles devant certaines maisons c’est finalement un détail, qui ne me préoccupe pas directement). Sachant qu’il y a bien une dénomination cadastrale pour chaque élément, un numéro par parcelle et un numéro dédié pour la voirie. Si c’est possible je peux faire une ASL avec cette voirie uniquement et uniquement les maisons concernées.
C’est aussi un argument pour inciter la mairie à faire un transfert global, dès maintenant, en leur indiquant que pour simplifier je vais créer une ASL pour rétrocéder la voirie uniquement et qu’elle continuera pendant des années avec le notaire pour les parcelles restantes. Vous pourriez me dire qu’elle arrêtera / n’a aucune obligation de continuer etc.. ce à quoi je rajoute un fait : le maire a déjà autorisé certaines maisons à construire (un portail en 2020) sur au moins une de ces micro-parcelles en stipulant à ce propriétaire que ce sera régularisé dès que la rétrocession sera terminée ce qui me laisse à penser qu’ils vont continuer.
3/ Sinon connaissez-vous un moyen d’inciter la mairie à initier le transfert d’office ? Je pensais à faire le tour des propriétaires pour les faire signer un « engagement sur l’honneur » qu’ils ne s’opposeraient pas à ce transfert lors de l’enquête (en espérant avoir le maximum de signatures… / pas forcément tous car avec les indivisons certain ne sont pas présent localemet). A minima je vais déjà leur rappeler que sur le PV de la dernière AGO, ce fut voté à l’unanimité. Cependant le temps de travail pour la mairie et le coût de cette procédure de transfert sera toujours le même, d’autres idées ?
Je précise que la mairie me dit vouloir clôturer ce dossier de longue date, quelle est à elle seule à l’initiative de la démarche avec le notaire (en échec actuellement depuis 4 ans) avec qui elle a engagé des frais.
Malgré leur volonté et le constat de l’échec (avec le notaire), ma proposition de transfert d’office ne semble pas être suivi ... et on revient à la création potentielle d’une ASL. Si finalement il me faut l’accord des tous les propriétaires à 100% c’est la même galère que la procédure du notaire.
Cordialement,
Alexandre.
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Posté - 25 nov. 2022 : 11:05:05
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a qui appartenait les parties devant être rétrocécédées : à l'ASL ou à chaque copro en indivis ? en effet, je suis surpris qu'il faille les procurations de chaque coloti ....
et quand je lis "enquête publique" , je suis encore plus surpris ...
Enfin d'habitude, cette rétrocession se fait sans passage par notaire, car le maire est habilité à faire le transfert et la publication au SPF ..... mais peut-être que votre commune n'a pas l'habitude .... |
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alexdu77
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 Posté - 25 nov. 2022 : 12:23:51
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Merci de m'avoir lu et répondu.
"A qui appartenait les parties devant être rétrocédées" : C'est un très bonne question ou je ne suis malheureusement pas certain de ma réponse.
Le notaire qui suit le dossier m'a indiqué que sur leur "base / fichier immobilier" donc je suppose d'ordre "foncier ou import" je ne sais pas exactement, c'est l'ASL qui est propriétaire mais qui est donc dissoute, donc à priori c'est finalement tous les propriétaires / une sorte d'indivision forcée ? Je ne sais pas.
A mon niveau, je ne trouve pas explicitement l'information sur le cacher des charges ou les statuts de l'ASL. Comment être certain de ce point ? Et quels sont les scénarios si c'est l'ASL (dissoute) ou si c'est chaque propriétaire en indivision du coup ?
Quand l'ASL existait, le président pouvait faire la rétrocession "simple" avec le maire, c'est ce qui devait être fait en théorie après la dernière AGO (et avant dissolution) mais pour une raison que j'ignore ce n'est pas visiblement pas le cas. L'ASL a été dissoute sans que la rétrocession soit réalisée. Ca c'est le seul fait que je constate actuellement.
Actuellement en résumé / j'ai les 3 pistes suivantes :
1/ La procuration de chaque coloti c'est la voie sans issue actuellement du notaire sur demande de la mairie (car plus d'ASL).
2/ L'enquête publique c'est ce qui devrait être fait si la mairie acceptait d'initier un transfert d'office, ça c'est ma demande (qui n'avance pas depuis plus d'un an).
3/ Créer une nouvelle ASL (sans plus de précision) pour réaliser la rétrocession correctement avec la mairie, c'est la recommandation faite par l'avocat de la mairie, et que la maire vient donc de m'annoncer il y a quelques jours.
La 1 est un échec, la 2 j'aimerai bien mais pour l'instant sans l'accord de la mairie c'est un échec, il me reste la 3 qu eje ne maitrise pas totalement et qui sera à priori également un échec si il me faut l'accord (sous quelle forme ?) de tous les propriétaires (potentiellement même blocage que la 1)...
Merci d'avance pour vos réponses et suggestions.
Cordialement,
Alexandre. |
Édité par - alexdu77 le 25 nov. 2022 12:25:35 |
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alexdu77
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Posté - 25 nov. 2022 : 12:30:28
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A défaut d'obtenir le transfert d'office par la mairie, si je dois passer par une nouvelle ASL, mon idéal c'est de pouvoir faire celle-ci avec quelques propriétaire volontaires et pas tous.
Mais est-ce possible ?
C'est peut être lié à la question, à qui appartenait ou surtout à qui appartient maintenant (vu que l'ASL est dissoute) cette voirie... |
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 25 nov. 2022 : 12:41:42
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Il faut rechercher QUI est propriétaire des choses communes.
ASL ou individuellement propriétaires fonciers ?
Dans la mesure où la dissolution a été engagée sans disparition de l'objet, c'est sans doute sur présentation de faux documents.
Le faux ne peut valider le vrai !
La rétrocession à la commune ne peut intervenir qu'après décision dans ce sens du conseil municipal.
Quelle délibération, en 2014 ou avant, permettant à l'ASL d'enclencher la procédure, de cession puis de dissolution ??
Le point 2 (dissolution), acté par l'AG en 2014, ne pouvait être mis en oeuvre qu'après cession effective des choses communes.
Sur votre exposé, certains sont allés trop vite en besogne !
Il serait nécessaire de mettre les choses bien à plat, dans l'ordre chronologique.
Mais à première vue, met avis que les responsables, à l'époque, de cette ASL ont quelques soucis à se faire ....
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alexdu77
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Posté - 25 nov. 2022 : 12:57:07
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Il y peut être eu des faux mais de ce que je comprend maintenant c'est qu'il y a une publication officielle de la dissolution et c'est à priori irrévocable ?
Qui peut me confirmer si le propriétaire c'est l'ASL ou individuellement chaque propriétaires fonciers ?
A mon niveau, j'a en annexe de mon acte de vente le cahier des chargées + statuts de l'ASL.
A l'origine sur la première vente je constate un acte du promoteur immobilier qui stipule : aux termes d'un acte sous signature privées en date à Paris ...il a été établi les statuts de l'ASL ..., chargée de la gestion des éléments d'intérêt collectif de ce groupe d'habitation.
Section cachier des charges : suivant acte reçu au rang des minutes de l'office notarial ...il a été établi le cachier des chrzages fixant les servitudes réciproques et perpétuelles établies au profit et à la charge des lots bâtis du groupe d'habitations avec, en annexe, établie par Monsieur .. Géomètre expert, un plan parcellaires publié le ...
Finalement je ne sais pas comment ca fonctionne quand le promoteur réalise l'ASL, les statuts et le cahier des charges, je ne trouve jamais de mention de propriétés de la voirie etc ni pour l'ASL pour les propriétaires. |
Édité par - alexdu77 le 25 nov. 2022 13:00:02 |
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alexdu77
Nouveau Membre
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Posté - 26 nov. 2022 : 00:53:14
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J'ai réalisé une demande au SPF pour connaitre le propriétaire officiel de la voirie.
Mes recherches en parallèle m'indique que les deux scénarios sont visiblement possibles :
1/ Soit l'ASL est propriétaire de la voirie. j'avais l'impression d'être dans ce cas vu mes échanges avec la cabinet notarial.
2/ Soit l'ASL n'est pas propriétaire mais assure seulement la gestion Ce sont les colotis qui sont propriétaires en indivision de la voirie.
Mais est ce que la réponse à cette question change mes possibilités ?
Faire revivre l'ASL dissoute semble dans tout les cas impossible même si cette dissolution est basée sur des faux ?
Monter une nouvelle ASL semble nécessiter l'accord unanime des propriétaires, si ce point est confirmé, ça se complique, enfin cela dépend ce que signifie "accord des propriétaires", une idée de la forme de celui-ci ?
D'autres pistes à votre avis ?
Merci encore pour vos lumières sur ce sujet.
Cordialement,
Alexandre.
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Édité par - alexdu77 le 26 nov. 2022 01:01:12 |
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Posté - 26 nov. 2022 : 08:01:02
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lisez votre propre titre de propriété |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
 Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
 Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
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alexdu77
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Posté - 26 nov. 2022 : 14:42:22
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Dans la partie normalisée de mon acte, la désignation est la suivante :
Un pavillon de 6 pièces comprenant rdc…, étage …
Figurant au cadastre : tableau avec ma parcelle uniquement.
Formant le lot numéro 12 du groupe d’habitation dénommé « nom de l’ASL ».
Que comprendre de cette dénomination ?
Dans la partie développée de mon acte, dans la section urbanisme, il est précisé que :
« ma maison est à l’intérieur du périmètre d’une zone d’aménagement concertée créée en vertu d’un arrêté préfectoral de Monsieur le Préfet de Seine et marne du 30 juillet 1980.
La gestion, l’entretien et la réparation de ces espaces, ouvrages et voies de services seront assuré par une ASL qui regroupera tous les propriétaires. »
Donc bien avant la construction, il y a la zone d’aménagement et l’obligation d’avoir une ASL avec tous les propriétaires…
Ensuite des informations sur le cahier de charges (en annexe) qui a été établie par le constructeur avec géomètre etc. et un acte en 1985.
Enfin une section sur les statuts de l’ASL (créé par le constructeur à l’origine:
« Au terme d’un acte en 1984, il a été établi les statuts de l’ASL chargée de la gestion des éléments d’intérêts collectifs de ce groupe d’habitations. »
Avec également le commentaire suivant, il résultat toutefois d’un courrier établi par le président de ladite ASL en date du 5 mars 2013 :
« Nous vous informons que les copropriétaires réunis en AG le 22 février 2013 ont voté à la majorité la dissolution de l’ASL. Le bureau a engagé les démarches nécessaires auprès de la Préfecture et vous informera de la finalité de cette procédure. »
Donc déjà en 2013 ils veulent dissoudre après le vote d'une AG, le rétrocession a dû les bloquer d’où le PV que j’ai d'une nouvelle AG en 2014 avec les 2 ordres du jour : rétrocession (qui est la condition) et dissolution.
Cependant aujourd’hui, l’ASL est publiée comme dissoute et sans rétrocession… vaguement l’impression de tourner en rond. |
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alexdu77
Nouveau Membre
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Posté - 26 nov. 2022 : 15:18:56
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Finalement ce que je croix comprendre sur mon acte, c'est l'ASL qui semble être propriétaire de la voirie.
Mais elle est dissoute, donc est-ce que ça change quelque chose ?
Est ce qu'il y a maintenant une histoire d'indivision forcée ou pas ?
Et quelles sont alors mes possibilités ? Monter une nouvelle ASL comme le suggère l'avocat de la mairie ?
Visiblement avec tous les propriétaires, mais sous quelle forme dois-je obtenir leur accord ?
Merci encore pour vos retours.
Cordialement,
Alexandre.
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Édité par - alexdu77 le 26 nov. 2022 15:19:12 |
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Posté - 26 nov. 2022 : 15:26:05
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Vérifier dans vos statuts le chapitre "dissolution". A mon avis, cette dissolution ne pouvait avoir lieu si l'ASL possédait encore quelque chose.
Dans ce cas, perso, j'essaierai la chose suivante :
* réunir l'ASL comme si elle n'avait jamais été dissoute
* dans l'AG, expliquez et faites le constat de cette erreur de dissolution
* prenez une résolution qui annule celle du ....... (en espérant qu'elle sera votée)
* refaites une déclaration au JO de non dissolution suite à erreur
Si tout marche, vous repartez (comme en 40) ....
1- la dissolution n'a pas eu lieu
1bis refaites une AG pour donner accord au transfert de la voirie dans le domaine communal
2- recontactez le maire pour avoir la délibération (ou en prendre une nouvelle) du CM autorisant l'intégration de la voirie du lotissement Perlinpinpin dans le domaine public de la commune
3- revoyez avec le Maire qui se charge de la mise en œuvre de l'intégration : lui ou un notaire
4- suivez le dossier ....
5- quand le transfert est légalement fait et publié, alors seulement vous faites la dissolution |
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Posté - 26 nov. 2022 : 15:37:36
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Ce serait un coup magistral ! :-)
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| Signature de Copropriétaire33 |
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Trancher un litige n’est que le deuxième objectif de la Justice. Empêcher le procès, c’est le premier !
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Posté - 26 nov. 2022 : 18:05:29
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aucune solution ne sera solide juridiquement...
le L318-3 avec transfert d'office est la voie de sortie la plus simple...si la commune reste intéressée par cette cession |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
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alexdu77
Nouveau Membre
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Posté - 27 nov. 2022 : 14:26:23
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Je n'ai que les statuts d'origne, je ne sais pas si une modification a eu lieu depuis mais je ne trouve rien sur les critères de dissolution.
Mais c'est de toute façon certain que la retrocession était une condition (c'est mentionné sur le PV de la dernière AG)...
Je suis tenté par le scénario de rambouillet mais est ce que ça existe une publication pour "non dissolution suite à erreur" ? J'ai malheureusement cru comprendre que la dissolution est irrévocable.
Comme l'indique Emmanuel aucune solution ne sera solide juridiquement. Après même si ce n'est pas solide tout ce que je veux c'est rétrocéder.
Je sais que le transfert d'office est une solution, j'y croyais depuis 1 an, mais le dernier son de cloche vient indirectement de l'avocat de la mairie : "ils n'ont qu'a créer une nouvelle ASL", mais est-ce vraiment possible ?
Et est-ce plus "simple" que la procédure en cours depuis 4 ans avec le noraire et la procuration de tout les propriétaires (bon ça la mairie s'en moque) ?
Merci encore pour vos retours.
Alexandre.
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nefer
Modérateur
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Posté - 27 nov. 2022 : 16:39:49
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Puisque vous êtes en discussion avec l'avocat de la mairie, il serait utile de prendre aussi un avocat |
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alexdu77
Nouveau Membre
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Posté - 27 nov. 2022 : 19:22:00
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Je ne suis pas en discussion avec l'avocat de la mairie, c'est la mairie qui me disait depuis 1 an qu'avant d'initier le transfert d'office il voulait échanger de cette situation avec leur avocat. Et depuis cette semaine la mairie me fait simplement le retour de cet échange : il faut créer une nouvelle ASL (standby du transfert f'office du coup...).
Je vais voir pour l'avocat de mon côté mais j'essaye déjà d'analyser moi même et grâce à ce forum toutes les pistes possibles. |
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ducmol
Contributeur actif
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Posté - 27 nov. 2022 : 20:22:58
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Posté - 27 nov. 2022 : 21:11:53
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ducmol, vous racontez n'importe quoi.
relisez l'arrêt : la collectivité locale ne "récupère" rien dans une procédure de bien sans maitre...et dans le cas présent, on ne sait pas s'il y a eu abandon des biens lors de la dissolution
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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alexdu77
Nouveau Membre
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Posté - 27 nov. 2022 : 22:27:03
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Je ne sais pas ce qui s'est passé pour la dissolution, mais une AG en 2013 souhaitait déjà dissoudre, sans succès visiblement et je suppose à cause de la retrocession puisque qu'une nouvelle AG en 2014 avec cette fois 2 ordres du jour et 2 votes, à l'unanimité pour la retrocession puis dissolution.
Je ne comprends vraiment pas pourquoi la retrocession n'a pas été faite du coup... mais comment savoir aujourd'hui ce qui a pu se passer ?
Quelle trace puis-je avoir ? Car j'ai l'impression que pour publier la dissolution un simple formulaire suffit sans justification / vérification ?
(En même temps je ne trouve pas de clause particulière sur la dissolution dans les statuts de mon ASL...). |
Édité par - alexdu77 le 27 nov. 2022 22:29:08 |
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alexdu77
Nouveau Membre
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Posté - 27 nov. 2022 : 22:42:29
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Si c'est si simple de dissoudre sans vérification alors que la retrocession n'a pas été faite, c'est n'importe quoi quand même (ou il y a eu des "fausses" justifications ? Ce qui est alors facile à démontrer vu que la retrocession n'a pas eu lieu...).
Le scénario de rambouillet me tente bien, mais est-ce possible, ai-je une chance avec la publication de cette dissolution...? |
Édité par - alexdu77 le 27 nov. 2022 22:43:03 |
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Posté - 28 nov. 2022 : 08:20:44
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qu'est ce que vous risquez ???? |
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ASL dissoute et voirie non rétrocédée 
