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Rocco77
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 Posté - 31 août 2022 : 13:00:10
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@ainohi:
Bonjour et merci pour la reponse qui va dans le sens des reponses precedentes
Des ce que j’ai compris historiquement lors de la mise en vente de tous les lots, le promoteur a proposé cette loge à la vente et personne n’en voulait.
Mais il est clairement evident que c’est le bon plan pour moi, je suis sur d’etre payé.
En revanche pour l’ensemble des coproprietaires c’est un cout qu’ils auraient l’argement amorti depuis le temps mais bon… on ne refera pas le passé.
Attention tout de même, cette loge et logement de gardien ont de l’interet d’un point de vue rendement/securité/gestion etc… mais si demain le SDC decide de se passer de gardien, je recupere un appart mal situé (en plein milieu de 4 blocs) que j’aurai du mal à revendre de part la configuration (et a louer à un particulier)
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Rocco77
Nouveau Membre
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 22
 Posté - 31 août 2022 : 13:04:06
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@coproprietaire33
La est l’enjeu du probleme, vous le dites vous même: rafraichissement à la charge de l’employeur (donc le SDC) mais vetusté a la charge du bailleur (moi).
La barriere reste mince entre les deux… le gardien trouve les peintures jaunies il y a donc besoin d’un rafraichissement mais c’est jaunit à cause de la vetusté… le serpent qui se mord la queue.
J’ai dit non au syndic hier par courrier, invoquant que c’est eux l’employeur et donc qu’ils s’occupent du rafraichissement, je verrai bien la tourne des choses … |
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ainohi
Contributeur vétéran
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23
Posté - 31 août 2022 : 13:15:24
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citation: Initialement posté par Copropriétaire33citation: Initialement posté par ainohi
En revanche, le rafraîchissement périodique est dû par l’employeur au salarié en application de la convention collective des gardiens-concierge. La loi du 6 juillet 1989 n’impose rien de tel au bailleur. Le coût de ce rafraîchissement incombe à la copropriété en tant qu’employeur. Sauf la vétusté qui reste à la charge du bailleur. Ce qui voudrait dire que le bailleur aurait l’obligation de rendre vétuste le logement. Cela n’a pas de sens.
Ce qui est sûr est que le locataire n’est pas tenu de remplacer ce qui est dégradé par le seul effet du temps et par un usage normal.
Mais le bailleur est-il tenu de remplacer tapisseries et peintures qui ont vieilli ? Il n’y a à ce sujet rien de précis dans les textes. Le loi n’oblige le bailleur qu’à entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués.
La convention collective des gardiens-concierges est plus exigeante pour l’employeur envers le salarié que la loi ne l’est pour le bailleur envers le locataire. |
Édité par - ainohi le 31 août 2022 13:17:08 |
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Rocco77
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Posté - 31 août 2022 : 13:56:28
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citation: Initialement posté par ainohicitation: Initialement posté par Copropriétaire33citation: Initialement posté par ainohi
En revanche, le rafraîchissement périodique est dû par l’employeur au salarié en application de la convention collective des gardiens-concierge. La loi du 6 juillet 1989 n’impose rien de tel au bailleur. Le coût de ce rafraîchissement incombe à la copropriété en tant qu’employeur. Sauf la vétusté qui reste à la charge du bailleur. Ce qui voudrait dire que le bailleur aurait l’obligation de rendre vétuste le logement. Cela n’a pas de sens. Ce qui est sûr est que le locataire n’est pas tenu de remplacer ce qui est dégradé par le seul effet du temps et par un usage normal. Mais le bailleur est-il tenu de remplacer tapisseries et peintures qui ont vieilli ? Il n’y a à ce sujet rien de précis dans les textes. Le loi n’oblige le bailleur qu’à entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués. La convention collective des gardiens-concierges est plus exigeante pour l’employeur envers le salarié que la loi ne l’est pour le bailleur envers le locataire.
Vous avez mis le doigt sur la difficulté de mon cas.
D’apres les tonnes d’articles que j’ai pu lire, le bailleur n’a aucune obligation de refaire le logement tous les X années, en revanche un locataire a le droit d’exiger la refection de l’appartement s’il juge le bien vetuste.
Reste apres à trouver un terrain d’entente avec le locataire, il n’y a rien de bien precis sur le sujet.
Mais dans mon cas le gardien n’est pas mon locataire, mon locataire est le SDC.
J’ai rdv avec un des avocat de l’ADIL la semaine pro, on verra sa version.
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Posté - 31 août 2022 : 16:16:36
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ainohi
Contributeur vétéran
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26
Posté - 31 août 2022 : 18:00:00
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Si votre locataire était une personne physique et non la copropriété, seriez-vous obligé de payer ce « rafraîchissement » ?
Je ne pense pas. Ce n’est pas à vous à satisfaire à la convention collective, c’est à la copropriété. |
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PCS1975
Contributeur actif
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27
Posté - 31 août 2022 : 18:55:58
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Bonjour,
Il me semble que la peinture qui jaunit est bien un élément de vétusté. Par exemple, un assureur pour indemniser un sinistre sur de la peinture applique un coefficient de vétusté selon l'âge de la peinture, même si celle-ci est en bon état "pour son âge", selon une grille de vétusté de 2016 (voir si une grille provient d’un accord collectif de location conclu lors de la Commission nationale de concertation).
En général pour la peinture, la durée de vie est de 7 ans, avec un coefficient de vétusté de 15% par an.
La Cour de cassation a rappelé dans un arrêt de décembre 2017 : "ALORS QUE le jaunissement d'une peinture ne relève pas des réparations locatives rendues nécessaires par les dégradations intervenues pendant la location en sorte que sa réparation n'incombe au locataire qu'en cas d'usage anormal ou illicite de la chose louée"
https://www.legifrance.gouv.fr/juri...00036347547/
Dans le cas présent, il y a un bailleur (Rocco77), un locataire direct (le SDC) et un sous-locataire (le gardien). En toute logique, ce rafraîchissement serait bien à la charge du bailleur, sauf si Rocco77 démontre que le jaunissement est le fait d'une dégradation anormale. Il devra alors se retourner contre le SDC qui se retournera à son tour contre le gardien.
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ainohi
Contributeur vétéran
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Posté - 31 août 2022 : 20:14:10
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Pas du tout.
Ce qu’a dit la cour de cassation le 21 décembre 2017 est que, si le papier ou la peinture a jauni, le bailleur ne peut faire payer la rénovation à son locataire, certains bailleurs refusant de restituer le dépôt de garantie pour faire supporter le coût d’une rénovation avant une nouvelle location au locataire quittant. Elle n’a jamais rien dit d’autre.
Elle n’a jamais dit que, si la peinture a jauni, le bailleur doit repeindre.
Il n’est contesté par personne que, si la peinture jaunit, c’est par l’effet du temps. Dans le cadre classique d’un bail d’habitation, à quelle fréquence le bailleur doit-il refaire les peintures et papiers peints ? Tous les cinq ans, tous les dix ans ? Jamais ? Ce n’est précisé nulle part. Généralement, en pratique, les locataires qui restent très longtemps rénovent eux-mêmes leur intérieur.
Dans le cas présent il n’y a pas de sous-location. Il y a locataire qui utilise le logement loué comme logement de fonction au profit de son salarié. Ce locataire a des obligations envers son salarié et ce n’est pas au bailleur de satisfaire aux obligations de l’employeur. C’est pourtant simple à comprendre. |
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Posté - 31 août 2022 : 21:04:00
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citation: Initialement posté par PCS1975Bonjour, Il me semble que la peinture qui jaunit est bien un élément de vétusté. Par exemple, un assureur pour indemniser un sinistre sur de la peinture applique un coefficient de vétusté selon l'âge de la peinture, même si celle-ci est en bon état "pour son âge", selon une grille de vétusté de 2016 (voir si une grille provient d’un accord collectif de location conclu lors de la Commission nationale de concertation). En général pour la peinture, la durée de vie est de 7 ans, avec un coefficient de vétusté de 15% par an. La Cour de cassation a rappelé dans un arrêt de décembre 2017 : "ALORS QUE le jaunissement d'une peinture ne relève pas des réparations locatives rendues nécessaires par les dégradations intervenues pendant la location en sorte que sa réparation n'incombe au locataire qu'en cas d'usage anormal ou illicite de la chose louée"
https://www.legifrance.gouv.fr/juri...00036347547/Dans le cas présent, il y a un bailleur (Rocco77), un locataire direct (le SDC) et un sous-locataire (le gardien). En toute logique, ce rafraîchissement serait bien à la charge du bailleur, sauf si Rocco77 démontre que le jaunissement est le fait d'une dégradation anormale. Il devra alors se retourner contre le SDC qui se retournera à son tour contre le gardien.
Attention, à ne pas faire dire à la haute Cour ce qu’elle ne dit pas, d’autant plus que l’arrêt n’est pas publié !
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| Signature de Copropriétaire33 |
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Trancher un litige n’est que le deuxième objectif de la Justice. Empêcher le procès, c’est le premier !
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PCS1975
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Posté - 31 août 2022 : 23:50:17
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citation: Initialement posté par ainohi
Ce qu’a dit la cour de cassation le 21 décembre 2017 est que, si le papier ou la peinture a jauni, le bailleur ne peut faire payer la rénovation à son locataire.
Elle n’a jamais dit que, si la peinture a jauni, le bailleur doit repeindre.
Mais alors qui repeint dans ce cas, puisque dans l'arrêt, il est écrit que ce n'est pas au locataire de payer le rafraîchissement d'une peinture jaunie?
Puisque la loi de juillet 1989 semble s'appliquer ici, le locataire "doit prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure."
Or, il me semble que la peinture qui jaunit par le simple effet du temps est bien une vétusté.
De sorte qu'un locataire pourrait régulièrement demander à son bailleur de refaire la peinture, ce qui ne se produit jamais dans les faits, sans doute à cause d'un choix purement esthétique auquel le bailleur n'est nullement tenu de répondre et aussi parce que ça arrange bien le bailleur de ne pas être enquiquiné par cela.
Il existe pourtant des cas (rares) où le bailleur est d'accord pour participer aux frais de ce rafraîchissement, c'est pourquoi certains assureurs préconisent aux locataires de demander une participation financière au bailleur avant, au cas où il serait d'accord.
citation: Initialement posté par ainohiDans le cadre classique d’un bail d’habitation, à quelle fréquence le bailleur doit-il refaire les peintures et papiers peints ? Tous les cinq ans, tous les dix ans ? Jamais ? Ce n’est précisé nulle part. Généralement, en pratique, les locataires qui restent très longtemps rénovent eux-mêmes leur intérieur.
C'est vrai, c'est la réalité et ce serait donc au SDC de payer ce rafraîchissement. Dans un contrat simple bailleur/locataire, le locataire peut refaire la peinture à ses frais, c'est ce qui se passe la plupart du temps.
Cela dit, la fréquence est bien précisée quelque part : il existe des grilles de vétusté qui peuvent être annexées au contrat. La durée de vie d'une peinture est de l'ordre de 7 ans. Ce n'est certes pas opposable, mais ces grilles ont le mérite d'exister.
Exemple : https://www.groupe3f.fr/sites/defau..._i_99220.pdf
Cette grille de vétusté définit "au minimum, pour les principaux matériaux et équipements du bien loué, une durée de vie théorique et des coefficients d'abattement forfaitaire annuels affectant le prix des réparations locatives auxquelles serait tenu le locataire."
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Édité par - PCS1975 le 01 sept. 2022 00:07:55 |
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yapasdequoi
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France
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Posté - 01 sept. 2022 : 11:02:13
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Bonjour,
La loi de 89 ne s'applique pas dans une telle configuration.
Le bailleur a un bail civil avec le SDC qui est une personne morale et n'a donc pas de "résidence principale". Il n'est tenu qu'aux "grosses réparations", et aux charges de copropriété.
L'employeur (le SDC) doit un certain nombre de prestations du logement de fonction à son employé (le gardien) de part la convention collective, et d'ailleurs le déduit comme avantages en nature sur la feuille de paye.
C'est au SDC de payer la réfection régulière de la loge, et il ne peut que le répartir en charges générales aux copropriétaires. Il ne peut rien réclamer au bailleur.
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PCS1975
Contributeur actif
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32
Posté - 01 sept. 2022 : 12:05:27
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Bonjour,
Merci yapasdequoi pour ces explications.
Si la loi de 1989 ne s'applique pas, OK, je suis d'accord, mais ce n'est pas ce qu'avait dit ainohi plus haut dans la discussion.
citation: Initialement posté par ainohi
Le bail a été placé conventionnellement sous le régime de la loi du 6 juillet 1989. C’est donc cette loi qui s’applique dans les rapports entre le propriétaire et le locataire qui est le syndicat. La réparation du volet roulant était bien à la charge du bailleur. En revanche, le rafraîchissement périodique est dû par l’employeur au salarié en application de la convention collective des gardiens-concierge. La loi du 6 juillet 1989 n’impose rien de tel au bailleur. Le coût de ce rafraîchissement incombe à la copropriété en tant qu’employeur.
Puisque la loi du 6 juillet 1989 est applicable de par la volonté des parties exprimée lors de la conclusion du bail, le bailleur ne peut mettre fin au bail que par un congé délivré conformément aux dispositions de l’article 15, soit pour vendre, soit pour reprendre le local, soit pour un autre motif légitime et sérieux.
Dans un bail civil, la loi de juillet 1989 est exclue. Le bailleur est tenu d'assurer les réparations nécessaires autres que celles incombant au locataire qui lui doit assurer l'entretien quotidien, les petits travaux et prendre soin du bien.
Un rafraîchissement de peinture devrait, en effet, être considéré comme des petits travaux, donc à la charge du locataire ici le SDC.
Le remplacement du volet roulant est une réparation, donc à la charge du bailleur, ici Rocco77.
Donc nous sommes d'accord, il suffit juste d'ĂŞtre d'accord sur l'application du type de bail. |
Édité par - PCS1975 le 01 sept. 2022 12:19:53 |
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Posté - 01 sept. 2022 : 16:05:44
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Ainohi a raison.
C’est cette loi qui s’applique dans les rapports entre le propriétaire et le locataire puisqu'une clause expresse et sans équivoque figure dans le bail.
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| Signature de Copropriétaire33 |
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PCS1975
Contributeur actif
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Posté - 01 sept. 2022 : 23:58:31
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citation: Initialement posté par Copropriétaire33
Ainohi a raison.
C’est cette loi qui s’applique dans les rapports entre le propriétaire et le locataire puisqu'une clause expresse et sans équivoque figure dans le bail.
Une porte est ouverte ou fermée, elle ne peut pas être ouverte et fermée ( à la rigueur, elle peut être entrouverte me direz-vous...  . Un bail ne peut pas être à la fois un bail civil (qui répond exactement aux logements de fonction) et un bail soumis à la loi de 1989, même si avec une clause expresse qui ne devrait avoir aucune valeur. Ce n'est pas pour rien que les baux civils excluent la loi de juillet 1989. De plus, les baux soumis à la loi de 1989 concerne les baux d'habitation pour résidences principales, or le SDC ne peut avoir de résidence principale ! On aurait pu supposer une "erreur de bail" au départ, mais c'est pire que ça et complètement bancal.
Il me semble donc que cette clause est sans objet, et qu'il s'agit d'un bail civil auquel il a été rajouté une clause inapplicable.
Et puisqu'il s'agit d'un bail civil, le rafraîchissement de la peinture est à la charge du SDC car cela fait parti des petits travaux à la charge du locataire.
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Édité par - PCS1975 le 02 sept. 2022 00:06:34 |
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Posté - 02 sept. 2022 : 08:27:50
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Article 1134
« Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.
Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise.
Elles doivent être exécutées de bonne foi. »
Donc la loi de 89 s’applique.
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| Signature de Copropriétaire33 |
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Trancher un litige n’est que le deuxième objectif de la Justice. Empêcher le procès, c’est le premier !
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Rocco77
Nouveau Membre
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Posté - 02 sept. 2022 : 12:06:15
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Bon c’est bien bancal cette affaire :(
Je viendrai vous informer des suites… et croise les doigts
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ainohi
Contributeur vétéran
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Posté - 02 sept. 2022 : 12:34:00
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citation: Une porte est ouverte ou fermée, elle ne peut pas être ouverte et fermée ( à la rigueur, elle peut être entrouverte me direz-vous... . Un bail ne peut pas être à la fois un bail civil (qui répond exactement aux logements de fonction) et un bail soumis à la loi de 1989, même si avec une clause expresse qui ne devrait avoir aucune valeur. Ce n'est pas pour rien que les baux civils excluent la loi de juillet 1989. De plus, les baux soumis à la loi de 1989 concerne les baux d'habitation pour résidences principales, or le SDC ne peut avoir de résidence principale !
Ce qui lie les parties est le contrat.
Le parties ont convenu de placer leurs relations sous le régime de la loi du 6 juillet 1989.
Elle n’y étaient pas tenues mais c’était leur droit.
Puisqu’elles l’ont voulu, elles suivent la loi du 6 juillet 1989 dans leurs relations. Où est le problème ?
Cette discussion est d’ailleurs oiseuse parce que sur la question de l’obligation qu’aurait le bailleur à rénover une décoration défraîchie, le loi du 6 juillet 1989 ne dit rien d’autre que le code civil.
un "bail civil", : qu’est-ce que c’est ? Ce peut être n’importe quoi. En fait, il n’existe pas de catégorie « bail code civil » comme il existe une catégorie « baux d’habitation », ou « baux commerciaux ». Un bail « code civil » est un bail qui n’est pas spécialement encadré par la loi et donc pour lequel les parties ont la plus grande liberté. Mais si les parties sont libres, elles sont parfaitement libres de se soumettre contractuellement à un régime qui leur convient. D’ailleurs, dans le cas présent, si les parties ne sont pas tenues de se soumettre à la loi du 6 juillet 1965, il s’agit tout de même de loger quelqu’un et le libre choix du régime des baux d’habitation n’est pas complètement absurde.
Ce n'est pas pour rien que les baux civils excluent la loi de juillet 1989. Cette affirmation péremptoire ne repose sur rien. Aucun article du code civil ne précise que ses dispositions ne s’appliquent pas aux baux d’habitation. En réalité elles s’appliquent pour tous les cas où la loi du 6 juillet 1989 est muette et il y en a.
De plus, les baux soumis à la loi de 1989 concerne les baux d'habitation pour résidences principales, or le SDC ne peut avoir de résidence principale !
Et alors ? Qu’est-ce qui interdit au SCD et au propriétaire du local de se placer librement sous le régime de la loi du 6 juillet 1989 ? Par exemple en matière de congé ? Absolument rien. Vous ne trouverez nulle part un texte interdisant de se soumettre conventionnellement à un régime qui n'est pas de droit. Ce serait absurde. "Ce n'est pas obligatoire" ne veut pas dire : "c'est interdit". |
Édité par - ainohi le 02 sept. 2022 12:38:06 |
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PCS1975
Contributeur actif
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Posté - 02 sept. 2022 : 12:45:01
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Bancal me paraît le mot juste..
citation: Initialement posté par Copropriétaire33
Donc la loi de 89 s’applique.
Alors si le loi de juillet 1989 s'applique, il faut appliquer son article 2, sans pouvoir y déroger.
ARTICLE 2 - LOI 89-462 DU 6 JUILLET 1989
Les dispositions du présent titre sont d'ordre public.
Le présent titre s'applique aux locations de locaux à usage d'habitation ou à usage mixte professionnel et d'habitation, et qui constituent la résidence principale du preneur, ainsi qu'aux garages, aires et places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur. La résidence principale est entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du code de la construction et de l'habitation.
Toutefois, ce titre ne s'applique pas :
1° Aux logements-foyers, à l'exception du premier alinéa de l'article 6 et de l'article 20-1 ;
2° Aux logements meublés, régis par le titre Ier bis ;
2° bis Aux logements meublés loués dans le cadre d'un bail mobilité, régis par le titre Ier ter ;
3° Aux logements attribués ou loués en raison de l'exercice d'une fonction ou de l'occupation d'un emploi et aux locations consenties aux travailleurs saisonniers, à l'exception de l'article 3-3, des deux premiers alinéas de l'article 6, de l'article 20-1 et de l'article 24-1.
Ainsi :
- la loi de juillet 1989 est d'ordre public
- cette loi ne s'applique qu'aux résidences principales; est-ce le cas? Il me semble bien que NON, le SDC n'ayant pas de résidence principale
- cette loi exclut les logements de fonction; une loge de gardien est-elle un logement de fonction? Il me semble que OUI. |
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ainohi
Contributeur vétéran
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Posté - 02 sept. 2022 : 14:59:11
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Vous vous obstinez à traduire : la loi ne s’applique pas à … par : il est interdit de se soumettre CONTRACTUELLEMENT aux dispositions de la loi pour tout ce qui sort de son champ, ce qui serait un non-sens. |
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PCS1975
Contributeur actif
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Posté - 02 sept. 2022 : 15:31:22
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Désolé ainohi, j'ai publié mon précédent message sans avoir lu le vôtre.
J'ai déjà répondu en grande partie.
citation: Initialement posté par ainohi
[quote]Cette discussion est d’ailleurs oiseuse parce que sur la question de l’obligation qu’aurait le bailleur à rénover une décoration défraîchie, le loi du 6 juillet 1989 ne dit rien d’autre que le code civil.
Si c'est oiseux, c'est parce que le contrat rédigé par le syndic est lui-même oiseux.
Car justement, la peinture juste défraîchie par l'effet du temps :
- est une vétusté (prouvez-moi le contraire si vous contestez ce point)
- est, selon la loi de juillet 1989, à la charge du propriétaire s'il accepte, il n'y est pas obligé, mais cette possibilité a été ouverte par la loi de 1989 dans son article 7.
Le locataire est obligé :
[...]
d) De prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d'Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l'article L. 411-2 du code de la construction et de l'habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l'état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées ;
- est, selon un bail civil non soumis Ă la loi de 1989, Ă la charge du locataire puisque les "petits travaux sont Ă la charge du locataire", point barre.
Refaire une peinture parce qu'elle est simplement défraîchie correspond à des petits travaux, non?
Donc ça ne dit pas la même chose, et c'est bien cette question qui a été posée par Rocco77.
La loi de 1989 n'est pas sortie de nulle part : son principal objet a été de favoriser les relations entre bailleur et locataire, en donnant plus de protection au locataire. |
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Travaux loge gardien qui paye 
