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alain
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Posté - 31 déc. 2021 : 12:35:13
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Bonjour un élément de terrasse, jusqu'alors en jouissance privative , peut il être affecté de tantièmes?? ou faut il qu'il soit créé un lot? Merci
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JPM
Modérateur
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1
Posté - 01 janv. 2022 : 16:59:37
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Il n'est pas possible de créer un lot car il n'y a pas de partie privative (jouissance n'est pas propriété)
Il n'est pas possible d'ajouter des tantièmes car on doit considérer qu'il a été tenu compte de la partie en jouissance privative pour déterminer les tantièmes du lot.
Donc il n'y a rien à modifier.
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coproleclos
Contributeur débutant
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Posté - 03 janv. 2022 : 17:52:51
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Bonjour, L'article nouveau 6-3 de la loi du 10/07/1965 permet d'affecter des tantièmes depuis le 01/06/2020, mais sans créer de lot. Le règlement de copropriété précise, le cas échéant, les charges que le titulaire de ce droit de jouissance privative supporte. L'AG peut donc décider cette affectation de tantièmes ; l'article 24 sera utilisé s'il s'agit de mettre en conformité le RDC. Bien à vous. |
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alain
Contributeur senior
534 message(s) Statut:
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3
Posté - 03 janv. 2022 : 19:58:08
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merci pour les 2 réponses// mais qui me semblent se contredire.. peut on préciser? |
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JPM
Modérateur
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4
Posté - 03 janv. 2022 : 19:59:04
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coproleclos ! Relisez mon message.
Au rez de chaussée il y a des studios identiques, les uns avec un jardinet avec 27 / 1000, les autres sans jardinet ont 25/1000
Dans la plupart des cas les tantièmes ont été établis en tenant compte de ces parties communes à jouissance privative
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Sunbird
Pilier de forums
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Posté - 03 janv. 2022 : 21:23:21
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Pour appuyer la réponse de JPM
"Le droit de jouissance privative est nécessairement accessoire au lot de copropriété auquel il est attaché. Il ne peut en aucun cas constituer la partie privative d'un lot." |
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coproleclos
Contributeur débutant
France
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6
Posté - 04 janv. 2022 : 10:31:16
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Bonjour JPM, Je ne suis pas d'accord avec votre point de vue. Si un lot a des tantièmes différents c'est dû à sa superficie et aux valeurs relatives qu'elle représente comparée à l'ensemble des lots. Le fait qu'un droit à la jouissance privative soit associé au lot ne justifie pas à lui seul une différence dans les tantièmes dudit lot. Pour accepter votre affirmation il faudrait connaître les termes du RDC et de l'EDD. Bien à vous. |
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JPM
Modérateur
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7
Posté - 04 janv. 2022 : 11:53:54
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La méconnaissance des méthodes anciennes pour calculer les quotes-parts de copropriété, c'est un bobard
Elles étaient parfaitement connues. Il suffit de reprendre le bouquin de Mme Kischinewski-Broquisse " La copropriété " n° 125 pour retrouver le très important bouquin d'Arnaud et Bouyeure en 1971 je crois et la trace des deux MORAND et MORANT qui étaient les experts de l'époque n'hésitant pas à expliquer leurs travaux.
Il est évident que l'existence d'un jardin en rez de chaussée entrait, et entre encore, dans le calcul des tantièmes.
Les experts d'aujourd'hui ont ils encore ces documents à leur disposition ? Si non il est facile de les leur procurer
Le bobard c'est pour donner du boulot à des diagnostiqueurs. Parce que bien entendu il ne faut pas aller voir un géomètre-expert; C'est un professionnel, il est donc à fuir.
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Édité par - JPM le 04 janv. 2022 11:59:54 |
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coproleclos
Contributeur débutant
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8
Posté - 04 janv. 2022 : 16:07:01
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Bonjour,
C'est bien beau de parler de personnages que personne ne connait ou ne se rappelle.
Je rappelle tout simplement la loi 65-557 du 10/07/1965 d'aujourd'hui qui régit nos copropriétés : "Article 6-3 - Créé par la loi n° 2018-1021 (Elan) du 23/11/2018 - Modifié par l’ordonnance n° 2019-1101 du 30/10/2019 en son article 5 en vigueur le 1/06/2020 : Les parties communes à jouissance privative sont les parties communes affectées à l'usage ou à l'utilité exclusifs d'un lot. Elles appartiennent indivisément à tous les copropriétaires. Le droit de jouissance privative est nécessairement accessoire au lot de copropriété auquel il est attaché. Il ne peut en aucun cas constituer la partie privative d'un lot. Le règlement de copropriété précise, le cas échéant, les charges que le titulaire de ce droit de jouissance privative supporte."
Quant au géomètre expert c'est un personnage incontournable pour créer ou associer des tantièmes à un lot. C'est un professionnel que l'on ne peut pas fuir, comme le notaire d'ailleurs. Et eux ne font pas partie des bobardeux.
Alors je dis à @alain : OUI on peut affecter des tantièmes à un droit de jouissance privatif, et ce quelle que soit l'ancienneté de ce droit depuis la loi de 1938 que personne ne connait ou ne se rappelle. D'ailleurs si l'on s'en tient à l'article 209 de la loi ELAN, la mise en conformité de ces droits auraient dû être effective le 23/11/2021. Quant au report de cette date buttoir, il faudra attendre encore un peu que nos députés et sénateurs bossent un peu plus vite...
Bien à vous. |
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JPM
Modérateur
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9
Posté - 04 janv. 2022 : 16:38:38
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NON !!! On ne peut affecter de tantièmes qu'à un lot.
On peut seulement dire qu'un petit jardin avec jouissance privative cela vaut 2 tantièmes de plus que pour les lots qui n'ont pas de jardin.
Cela a été fait dans la très grande majorité des cas. Il n'y a donc rien à faire maintenant.
Quant aux personnages que personne ne connait ? Vous ne les connaissez pas mais ils demeurent encore le squelette d'une institution martyrisée par la chienlit.
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andre78fr
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Posté - 04 janv. 2022 : 17:04:01
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Je partage totalement l'analyse de JPM, tout en déplorant la formulation maladroite du nouveau paragraphe de l'article 6.3... les deux ne sont pas contradictoires, la jouissance privative est associée à un lot et ses tantièmes en tiennent compte.
L'écriture de l'article 6.3 ne change rien aux grands principes de l'état descriptif, les charges spéciales, les lots et tantièmes, il vise surtout à clarifier des questions pratiques du genre "qui paye la taille de la haie" ou l'entretien de la pelouse qui peuvent être explicitement mis à la charge du copropriétaire. |
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coproleclos
Contributeur débutant
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Posté - 04 janv. 2022 : 17:12:21
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Bonjour JPM,
Depuis le 1er juin 2020 on peut affecter des tantièmes pour une jouissance privative de quelque nature que ce soit.
C'est ce que précise l'article 6-3 que j'ai cité par un copié/collé de la loi sur la copropriété des immeubles bâtis sur le site : "legifrance.gouv.fr". Ladite loi est dispo à : https://www.legifrance.gouv.fr/loda...00000880200/
L'avez-vous lu ? Ce n'est pas selon votre raisonnement que les tantièmes de toutes natures sont créés car il leur faut un fondement juridique afin qu'ils soient opposables à tous les copros et candidats acheteurs d'un lot.
Bien à vous. |
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Sunbird
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Posté - 04 janv. 2022 : 17:12:50
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Non on ne peut attribuer des tantièmes qu'à un lot.
C'est ce que dit l'article que vous citez.
Par contre pour ce lot en fonction de différents critères la jouissance privative augmentera les tantièmes de ce lot.
Par exemple il y a 2 jardins à jouissance privative, dans le RC on aura pour l'entretien de ces 2 jardins des tantièmes (proportionnels à la surface des jardins), tantièmes qui correspondent pour l'entretien des jardins des deux appartements. |
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JPM
Modérateur
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13
Posté - 04 janv. 2022 : 20:00:28
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Coproloclos lit mal
Moi je lis " le règlement de copropriété précise, le cas échéant, les charges que le titulaire de ce droit de jouissance privative supporte "
ou voyez vous des tantièmes la dedans.
De plus il n'y a rien de nouveau la dedans. Le propriétaire a toujours payé quelques chose pour la taille des haies du jardin et d'autres bricoles.
OK ???
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Posté - 04 janv. 2022 : 22:37:20
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coproleclos, tout le monde peut se tromper mais il est inutile de persévérer !
Où avez-vous vu qu'on peut affecter des tantièmes à un lot comme cela, par simple modification du règlement de copropriété ? L'article 6-4 de la loi ne dit absolument pas cela ! JPM et ceux qui l'approuvent ont totalement raison.
Il faudrait d'ailleurs s'entendre sur les tantièmes en question : sont-ce des tantièmes de charges ou des tantièmes de propriété. L'EDD fixe les tantièmes de propriété : ils sont gravés dans le marbre et ne peuvent être affectés que par acte notarié. La mise en conformité des règlements de copropriété ne peut concerner l'EDD, puisqu'il n'en fait pas réellement partie (c'est une inclusion).
Les tantièmes de charges ne peuvent être modifiés que par décision à l'unanimité, ou par voie de justice si les dispositions de l'article 10 de la loi ne sont pas respectées. Une mise en conformité de règlement de copropriété en application de l'article 209 de la loi ELAN peut à la rigueur faire 2 choses :
- supprimer comme "non écrite" une répartition de charges spéciales du 2ème alinéa de l'article 10 si elle ne correspond pas à de vraiens parties communes spéciales au sens de l'article 6-2 de la loi,
- créer une répartition de charges spéciales pour des parties communes spéciales au sens de ce même article si le règlement de copropriété n'en prévoit pas...
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coproleclos
Contributeur débutant
France
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Posté - 05 janv. 2022 : 11:04:42
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Bonjour,
Outre l'article 6-4, je me réfère aux articles 5 et 10 de la loi de 1965 pour justifier mes affirmations. Même si le mot "tantième" n'est pas cité expressément, c'est bien la base de toute répartition de coûts de quelque nature que ce soit comme vous le savez tous. Pourquoi devrait-il en être autrement en ce qui concerne la jouissance privative d'une partie commune ? C'est au titulaire de ce droit d'assurer l'entretien courant de cette partie commune. Il en fait ce qu'il veut à la condition de ne pas nuire aux autres copros ni à la destination de l'immeuble. Personne n'a le droit d'y pénétrer, ni le syndic, ni le CS.
Ce droit de jouissance privative est nécessairement accessoire au lot de copropriété auquel il est attaché. Il ne peut en aucun cas constituer la partie privative d'un lot. D'où le fait que les tantièmes généraux de lot sont strictement représentatif du lot à l'exclusion d'un droit quelconque qui vient se greffer dessus séparément.
Vous n'êtes pas d'accord avec moi, et moi je ne le suis pas avec vos affirmations. C'est votre droit le plus strict et c'est le mien.
Il vous appartient éventuellement de justifier par un texte juridique votre point de vue ; le mien c'est la loi de 1965 et le décret de 1967 principalement.
Bien à vous. |
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Posté - 05 janv. 2022 : 12:12:06
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JPM
Modérateur
8598 message(s) Statut:
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Posté - 05 janv. 2022 : 13:51:57
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Votre système ne peut avoir un brin de vraisemblance que dans le cas assez rare des droits privatifs sur une partie commune créés après la naissance de la copropriété.
Dans le cas d'un jardinet pour rez de chaussée tout a été organisé avant la création effective de la copropriété. Dans ce cas c'est dans le tableau initial qu'apparaissent les quelques tantièmes ajoutés par le rédacteur de l'EDD.
Quand la création est postérieure à la naissance de la copropriété, il est possible d'augmenter su un ou plusieurs points les tantièmes de charges du lot de rattachement.
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 05 janv. 2022 : 21:41:31
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Pour Coproleclos, outre le problème de lecture et de compréhension d'un texte, c'est la méconnaissance du "système" copropriété qui est en cause ! D'où l'erreur qui s'en suit.
La copropriété est comme un gros gâteau que se partagent les invités à la table. Une fois réparti entre chacun même inégalement, il ne reste rien du gâteau, pas même une petite miette. Question : comment alors affecter une toute petite part supplémentaire du gâteau à l'un des invités ?
Car c'est de cela dont il s'agit à vouloir affecter en plus X tantièmes (même 2/100.000°) des parties communes à l'un des copropriétaires. D'où pourraient provenir ces 2/100.000° supplémentaires .... alors que les 100.000/100.000° sont intégralement répartis ? Il ne reste rien, même pas une petite miette ......
Votre question : "Pourquoi devrait-il en être autrement en ce qui concerne la jouissance privative d'une partie commune ?" Parce qu'un droit de jouissance n'est pas droit de propriété, lequel ne s'exerce que sur un "lot de copropriété", lot pouvant SEUL être affecté de tantièmes sur les parties communes.. D'où l'affectation 'invisible" de quelques tantièmes à des lots disposant d'un droit d'usage sur une fraction de partie commune. Elle existe quasi toujours, mais est invisible distinctement.
Sur les tantièmes pour charges, il a été répondu.
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Édité par - Gédehem le 05 janv. 2022 21:47:24 |
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Posté - 05 janv. 2022 : 21:50:19
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La justification juridique de ce que nous avançons est dans l'article 5. Lisez-le bien, et regardez aussi le fait qu'il est juste derrière l'article 4, auquel il fait suite. L'article 10 est plus indépendant, même s'il se réfère à l'article 5. Il ne traite que des charges et non de la propriété. |
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coproleclos
Contributeur débutant
France
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Posté - 07 janv. 2022 : 10:25:05
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Bonjour Je ne suis toujours pas d’accord avec votre point de vue. Aussi je me permets de vous inviter à consulter le Code de la copropriété 2021 de LexisNexis pages 54 et suivantes et plus particulièrement la page 55 qui traite des tantièmes imputés au droit de jouissance privatif d’une partie commune avec les nombreuses jurisprudences de la Cour de cassation. Ca a évidemment rapport avec l’article 6-3 de la loi de 1965. Vous y lirez que OUI on peut affecter des tantièmes de charges à un droit de jouissance privatif ce qui confirme ce que j'ai répondu à @alain qui a posté ce sujet. Bien à vous.
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