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 Posté - 10 juin 2020 : 09:27:46
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citation: pas d'intranet utile...meric au gouvernement de ne pas avoir lister les documents qui doivent y figurer ! notre intranet sert uniquement au syndic qui n'a pas Ă envoyer des appels de fonds par la poste)
vous etes comme le gestionnaire ou la comptable, vous n'êtes pas à jour  .... le décret est sorti :
https://www.legifrance.gouv.fr/affi...xte=20200610 |
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Sunbird
Pilier de forums
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 42
 Posté - 10 juin 2020 : 11:51:17
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Il existe des bons syndics et cela n'est pas spécifiquement lié au type de syndic mais à la personne et en particulier à la dynamique insufflée par le gérant.
Je connais des bons syndics de grands groupes, et des bons syndics indépendants.
Le black existe toujours mais est plus discret.
Concernant le manque de compétence ou le "je-m'en-foutisme" c'est avant tout générationnel.
Trouver une personne qui aime le travail bien fait est rare, et pire elle sera souvent mal notée par sa hiérarchie car considérée comme peu productive donc couteuse pour la structure.
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merlin
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43
Posté - 10 juin 2020 : 12:03:57
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bonjour
quand vous faites parti d'un grand groupe , vous êtes obligés de suivre la politique du groupe , qui est plutôt très très fortement financiere, avec des troupes plus ou moins motivées ……
merlin |
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chenkak
Contributeur senior
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44
Posté - 10 juin 2020 : 14:14:52
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Merci Rambouillet pour cette rapidité exemplaire. Espérons que vous serez toujours aussi rapide !!!
Voilà un décret tant attendu par les copropriétaires "actifs"...
Il était sans doute redouté par les syndics. Attention à la mise à jour fréquente nécessaire des documents publiés, pour que ceux-ci soient vraiment utiles et efficaces.
Il n'y a plus qu'à espérer que tous les syndics tiendrons ces documents à jour sur leur site. Les moins bons pourraient se contenter, hélas, d'une mise à jour annuelle. Comment le savoir d'avance ??? Une devinette ? |
Édité par - chenkak le 10 juin 2020 14:16:57 |
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merlin
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45
Posté - 10 juin 2020 : 14:49:46
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bonsoir
au sujet de l'extranet , je pense que ce décret est d'application immédiate ; rien ne vous empêche , lors de votre prochaine AG de fixer des exigences , supérieures à la loi ….
merlin |
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JPM
Modérateur
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46
Posté - 10 juin 2020 : 15:04:01
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Chenchak : citation: Il était sans doute redouté par les syndics
Pourquoi cette observation venimeuse et d'autant plus déplacée que maints syndics ont anticipé ce décret bien tardif ?
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MIBA
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Posté - 10 juin 2020 : 15:33:18
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Merlin,
Le décret est applicable au 01/07/2020.
Les syndics ont eu de nombreux mois pour se préparer...
A suivre.... |
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Sunbird
Pilier de forums
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48
Posté - 10 juin 2020 : 15:54:23
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JPM lorsqu'on voit que le législateur doit faire des articles à rallonge uniquement pour organiser le travail des syndics la remarque de Chenchak est compréhensible.
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paraclitique
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Posté - 11 juin 2020 : 16:41:32
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Merci Ă Rambouillet pour le lien avec la liste des documents de l'intranet,
l'année 2019 est close et nous n'avons toujours pas cette liste sur l'intranet.
Que faire ?
J'ai fait un mail au directeur d'agence en le lui rappelant,
il me fait dire qu'il leur faut du temps.
C'est pas simple, nous avons beaucoup de problèmes que j'attribue à une nonchalence du CS,
c'est la première année où j'accède à l'ensemble des contrats parce que l'année dernière j'avais refusé des factures dont le montant avait bigrement augmenté, et on ne m'avait pas même fourni les contrats !
Patience et ténacité, mais aussi formation (et remercie au forum qui me flèche bien des documents) sont nécessaires au sein d'un CS
Merlin, vous avez raison j'avais rédigé pour notre prochaine AG une liste (qui recoupe largement celle publiée) |
Édité par - paraclitique le 11 juin 2020 17:02:13 |
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Posté - 11 juin 2020 : 18:30:10
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citation: l'année 2019 est close et nous n'avons toujours pas cette liste sur l'intranet.
La date d'application est le 01/07/2020, donc votre syndic n'est pas en retard.... |
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paraclitique
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Posté - 11 juin 2020 : 21:03:54
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Oui, Rambouillet, mon syndic n'est pas en retard pour mettre ces documents sur l'intranet,
mais comprenez mon impatience,
il ne les met pas à disposition du CS même lors de la vérification des comptes c'est usant d'insister pour lire les contrats.
L'année dernière en vérifiant les comptes le même syndic était allé jusqu'à me dire que certains contrats il ne les avait pas, et donc que la comptabilité payait les factures qui arrivaient...
Depuis, à chaque réunion du CS en présence du syndic, je dresse la liste des documents que je n'ai pas encore lu, c'est usant.
Cette année, ayant certains contrats en main je m'aperçois que nous payons plus que convenu, et le syndic de me dire, les contrats ont été augmenté, or ces contrats ne comportent pas de clause d'indexation, donc chaque année le prestataire augmente et le syndic paye.
J'ai donc décidé de remettre en concurrence les 2 contrats les plus onéreux, et je propose à l'AG des contrats moins chers.(les copropriétaires choisiront)
Pour le chauffage collectif, par exemple, le prestataire tient peut-être un carnet de ses actions, mais pas de carnet physique dans la chaufferie, et pas de document dématérialisé.
Je n'ai pas encore vu ce contrat, comment savoir ce qui est du ?
les factures arrivent et sont payées.
Sur la même vérification (et je ne suis pas comptable, je vérifie avec un manuel que j'ai acheté pour m'aider à comprendre) je m'aperçois que les honoraires du syndic qui sont présentés dans les comptes ne sont pas ceux votés lors de l'AG l'année dernière, et le syndic de me dire, la comptable a du se tromper.. Cette erreur en notre défaveur est de 5 000€
Et là j'ai de la chance j'avais mon exemplaire personnel du contrat (AG précédente) parce le syndic n'avait pas d'exemplaire sous la main.
Pour la convention de compte, et bien il n'en existerait aucun exemplaire dans les locaux du syndic, il doit en demander une copie Ă la banque.
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Édité par - paraclitique le 11 juin 2020 21:11:50 |
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JPM
Modérateur
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Posté - 11 juin 2020 : 22:15:37
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Il est syndic depuis combien de temps ? |
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merlin
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Posté - 12 juin 2020 : 07:18:46
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chère paraclitique
j'ai l'impression que vous vous épuisez à essayer que votre syndic fasse mieux son boulot ; oui il y a surement beaucoup à faire . Il faut vous fixer une liste de choses importantes à faire : avoir les contrats , verifier les comptes et serrer de près le syndic , s'il n'est pas de mauvaise volonté ; ou vous mettre sur la piste d'en changer !!!!
merlin |
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paraclitique
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54
Posté - 13 juin 2020 : 07:40:46
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JPM
notre "petit" syndic a vendu ses contrats à un gros groupe, qui a gardé un bref temps l'employé précédent, puis nous avons eu un intérimaire, puis un monsieur, et enfin une dame (le tout sur 14 mois)
Je ne suis pas sure qu'il y avait un compte séparé.
(j'ai retrouvé un courrier des impôts disant que le compte sur lequel il devait prélever était clôturé et c'était une banque italienne qui maintenant est fermée après faillite)
Le fonds Allur été ouvert avec retard, et il m'avait été dit que c' était sur un compte rémunéré, et là le nouvel employé me dit que c'est un livret
Mais la comptable ( nouvelle elle aussi) m'a dit que c'était la première fois en 2020 qu'elle faisait un virement sur ce livret
J'aimerai bien voir la convention du compte et du livret.
J'en profite pour demander à ceux qui ont de l'expérience :
combien en pourcentage du budget annuel vous parait adéquat comme "fonds de roulement" = la somme minimale que nous avons en permanence sur le compte de la copropriété. 1/10 ? 1/4 ?
J'aimerai vraiment que nous fassions des économies sur les budgets courants parce que je vois venir de très gros travaux d'étanchéité, et les façades devraient être faites avant 5 ans
Et nous avons des copropriétaires pour lesquels l'augmentation constante des frais de copropriété pose problème
Merlin, je ne peux m'épuiser, je suis organisée, je réfléchis à la copropriété seulement 4 heures par semaine
mes premiers objectifs :
- entrer au CS pour accéder aux documents (fait)
- faire des tableaux pour chiffrer les postes budgétaires dont l'augmentation ces 4 dernières années est importante (fait)
- alerter les copropriétaires sur la nonchalance du CS (fait, 3 nouveaux membres sont entrés l'année dernière)
- renégocier les 2 contrats les plus chers (pour l'un j'ai une proposition plus en rapport avec nos besoins et nos finances, je me suis aperçue que. nous avions (au contrat) un employé de gardiennage le dimanche, or personne ne vient depuis 4 ans..)
- ne pas gaspiller, refuser toute facture non détaillée et non justifiée.
- exiger (comme le prévoit notre contrat) des visites régulières de la copropriété avec rapport écrit (là c'est pas toujours le cas, mais je fais mon rapport pour que nous puissions suivre les suites des problèmes notés)
- faire des rapports écrits des réunions du CS ( en attendant plus loin d'avoir un règlement du CS pour encadrer un président qui agit dans son intérêt bien réfléchi depuis des années)
- digérer ma lecture trop rapide des guides de l'ARC sur le CS et le contrôle des comptes
J'ia précédemment redressé les pratiques de mon précédent domicile en 7 ans mais le changement du syndic n'est venu que sur la fin, il faut (selon moi) d'abord avoir un CS efficace
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Édité par - paraclitique le 13 juin 2020 07:59:01 |
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merlin
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Posté - 13 juin 2020 : 08:02:04
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bonjour
le montant du fond de roulement dépend essentiellement du nombre de mauvais payeurs dans votre coproprieté; dans une bonne copro un mois de budget prévisionnel suffit .
Fonds Alur ( fond séparé et rémuneré ) aurait dû etre ouvert depuis 1/1/2017 , si pas rupture de contrat possible .
bon courage
merlin
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paraclitique
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56
Posté - 13 juin 2020 : 09:36:56
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merci bien pour votre réponse, 1 mois de budget prévisionnel,(si tous payent rapidement le du)
et tenir compte du nombre de payeurs en retard,
cela me donne un ordre d'idée
Puis je demander au syndic de faire des rééchelonnements de dettes pour les copropriétaires qui payent leur du mais qui ont une dette non épurée ?
(ou puis je moi même le proposer directement aux copropriétaires pour les aider à faire eux une proposition acceptable pour l'épuration de leur dette ?) |
Édité par - paraclitique le 13 juin 2020 09:40:14 |
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merlin
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57
Posté - 13 juin 2020 : 09:55:34
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oui faire signer un protocole d'accord sur la régularisation des dettes est une bonne idée ; il serait souhaitable de préparer ce genre de document avec les personnes concernées et de le faire viser par le syndic . Bien mettre en garde les personnes concernées que si elles ne respectent pas le protocole vous les emmènerez au tribunal avec à la clef avoir à payer les dettes + toutes les charges de l'année en cours .
merlin |
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MIBA
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Posté - 13 juin 2020 : 10:06:47
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Si c'est le CS qui gère les impayés et que le syndic se limite à viser un document, vous allez pouvoir exiger une remise sur ses honoraires car cette activité relève sans aucune ambiguité de la gestion courante du syndic. |
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merlin
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Posté - 13 juin 2020 : 10:12:31
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dans certains cas il faut tenir la main du syndic ( et plus ) si l'on veut que choses avancent ! Paraclititique a visiblement un mauvais syndic ( un de plus ) et beaucoup de pb Ă regler
merlin |
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nefer
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Posté - 13 juin 2020 : 10:14:09
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citation: Initialement posté par merlin
bonjour
le montant du fond de roulement
ce terme n'existe plus depuis....un certain nombre d'années
il faut parler d'avance de trésorerie!!! |
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mise en concurrence syndic 
