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sonia75
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 Posté - 21 nov. 2019 : 12:44:43
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Bonjour à tous,
Je viens solliciter vos conseils concernant la procédure pour obtenir l annulation d une résolution d'AG qui a été modifiée en cours d' AG par l'ajout d'un élément supplémentaire portant préjudice.
En l occurrence sans rentrer ds le détail pour préserver la confidentialité des données la résolution portait sur un accord de modification de répartition de charges sur X et Y. pour tous. Or pendant l AG le syndic non pro sous la pression de gros copros a.rajouté en plus Y pour certains copros uniquement donc inéquitable.
Autre souci: j avais donné un pouvoir et indiqué que je votais "pour" la résolution originale. Je suis.donc indiquée comme votant "pour" mais sur la résolution modifiée sur laquelle je suis contre car devenue inequitable....
J ai fait un AR d opposition dans les delais. Les copros et syndic ne veulent rien entendre.
Donc je me pose des questions concernant la.procédure:
- Le souci que j apparais comme votant "pour" la résolution modifiée indûment. Or sauf erreur il faut être opposant pour s opposer. Le souci étant que j ai vote pour la résolution originale et non celle faussée. ..
Les copros reconnaissent la modification mais l estiment "legale" alors qu elle met à la charge de certains copros uniquement des élèments supplémentaires non prévus initialement à l'OJ.
- des conseils sinon pour le dossier au TGI ? ? je crois que l avocat est obligatoire mais si vous avez des retours d expérience, n hesitez pas, merci beaucoup!
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JB22
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Posté - 21 nov. 2019 : 13:38:19
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"J ai fait un AR d opposition dans les delais. Les copros et syndic ne veulent rien entendre."
Les lettres recommandées ne servent à rien, il n' y a qu' une seule possibilité de contestation devant le T.G.I, avec avocat.
En cas de modifications substantielles de la question à l' ordre du jour, les copropriétaires ayant donné pouvoir peuvent faire valoir, au T.G.I, qu'ils n' auraient pas donné pouvoir pour la résolution modifiée.
"Or pendant l AG le syndic non pro sous la pression de gros copros a.rajouté en plus Y pour certains copros uniquement donc inéquitable."
Le syndic ne peut diriger l' A.G., c' est un motif de nullité de l' A.G. |
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nefer
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 2
 Posté - 21 nov. 2019 : 14:13:46
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je confirme ce qu'a écrit JB22
votre pouvoir était il nominatif ou en blanc? |
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Sunbird
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Posté - 21 nov. 2019 : 14:32:58
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Comme vous avez été pour la résolution, c'est sur ce point que le SDC va tout faire pour faire échouer votre demande. Le fait que c'est votre mandataire qui a décidé de voter pour ne regarde pas le SDC.
Ce que je ne comprends pas c'est que ce type de résolution (sauf cas particulier et encadré par la loi) se vote à l'unanimité du SDC, donc il faudrait que le SDC ait 10000/10000 "POUR" pour que la résolution passe.
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sonia75
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Posté - 21 nov. 2019 : 15:15:25
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Merci beaucoup à tous, Je vous avoue que je commençais à désespérer en raison de ce pouvoir.
Mon pouvoir était nominatif avec mes choix de vote.
@JB22 je vous serai plus que reconnaissante si vous pouviez me transmettre une référence légale concernant le cas d'un pouvoir donné avec des choix de vote et de nullité en cas de transformation de la résolution.
Sinon oui on avait bien l unanimité pour la résolution. A noter que 3 copros âgées de plus de 70 ans n'ont pas osé dire qqc pour ne pas faire de vagues et sans bien comprendre le préjudice que elles subissaient.... (les autres gros copros jeunes ont fait pression et ça a marché tristement). Une autre m'a dit qu elle pensait que ça avait été retiré... Ils ont profité de la crédulité et vulnérabilité de ces personnes et de mon absence.
Moi j étais absente et ayant transmis mon pouvoir sans me douter de ce tour de passe passe... |
Édité par - sonia75 le 21 nov. 2019 15:18:27 |
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nefer
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Posté - 21 nov. 2019 : 15:49:56
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ce projet de modificatif de répartition des charges avait il été rédigé par le notaire qui sera en charge de le faire enregistré au service du fichier immobilier? |
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JB22
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Posté - 21 nov. 2019 : 17:38:14
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"JB22 je vous serai plus que reconnaissante si vous pouviez me transmettre une référence légale concernant le cas d'un pouvoir donné avec des choix de vote et de nullité en cas de transformation de la résolution."
Il n' y na pas de texte mais des jurisprudences, que le décret ci-dessous, applicable au 30 juin 2020, va officialiser.
Ce posera la question de cet amendement, il n' est pas fait mention d' un "amendement substantiel" .
"Article 35 de l' ordonnance N°2019-1101 du 30/10/19, texte 3 :
Les deuxième et troisième alinéas de l'article 17-1 A sont remplacés par deux alinéas ainsi rédigés :
« Les copropriétaires peuvent, par ailleurs, voter par correspondance avant la tenue de l'assemblée générale, au moyen d'un formulaire établi conformément à un modèle fixé par arrêté. Si la résolution objet du vote par correspondance est amendée en cours d'assemblée générale, le votant par correspondance ayant voté favorablement est assimilé à un copropriétaire défaillant pour cette résolution.
« Les conditions d'identification des copropriétaires usant de moyens de communication électronique pour participer à l'assemblée générale et les modalités de remise au syndic du formulaire de vote par correspondance sont définies par décret en Conseil d'Etat. »
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Posté - 21 nov. 2019 : 19:37:00
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mais celui qui donne un pouvoir ne sera pas considéré comme votant par correspondance, sujet de cet article. |
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sonia75
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Posté - 21 nov. 2019 : 20:09:13
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Encore une fois mille mercis à tous.
@Nefer, il n a pas été fait appel à un notaire car il s'agit d une modification exceptionnelle de la répartition des charges pr des gros travaux spécifiques. Sauf erreur, je ne crois pas que cela doive passer par notaire ?
@JB22 merci beaucoup pour cette info sur ce décret qui est une bonne chose. Mais comme il s agit d'une AG 2019 je ne sais pas si cela pourra s'appliquer...Cela reste quand même intéressant à mentionner.
Dans tous les cas sinon auriez vous une réf de jurisprudence en tête dans le cas d'un pouvoir, ça pourrait me sauver !
@Rambouillet, il faudrait avoir la définition exacte du "votant par correspondance"
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Édité par - sonia75 le 21 nov. 2019 20:10:45 |
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JB22
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Posté - 21 nov. 2019 : 20:55:37
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Un vieux de 97 ans vous réponds :
Vous dites su'il s' agit de "gros travaux" mais vous ne dites pas à quelle majorité ceux-ci sont votés.
Ci dessous article 30 de la loi concernant les travaux votés à l' article 25 :
"L'assemblée générale des copropriétaires, statuant à la majorité prévue à l'article 25, peut, à condition qu'elle soit conforme à la destination de l'immeuble, décider toute amélioration, telle que la transformation d'un ou de plusieurs éléments d'équipement existants, l'adjonction d'éléments nouveaux, l'aménagement de locaux affectés à l'usage commun ou la création de tels locaux.
Elle fixe alors, à la même majorité, la répartition du coût des travaux et de la charge des indemnités prévues à l'article 36 ci-après, en proportion des avantages qui résulteront des travaux envisagés pour chacun des copropriétaires, sauf à tenir compte de l'accord de certains d'entre eux pour supporter une part de dépenses plus élevée.
Elle fixe, à la même majorité, la répartition des dépenses de fonctionnement, d'entretien et de remplacement des parties communes ou des éléments transformés ou créés.
Lorsque l'assemblée générale refuse l'autorisation prévue à l'article 25 b, tout copropriétaire ou groupe de copropriétaires peut être autorisé par le tribunal de grande instance à exécuter, aux conditions fixées par le tribunal, tous travaux d'amélioration visés à l'alinéa 1er ci-dessus ; le tribunal fixe en outre les conditions dans lesquelles les autres copropriétaires pourront utiliser les installations ainsi réalisées. Lorsqu'il est possible d'en réserver l'usage à ceux des copropriétaires qui les ont exécutées, les autres copropriétaires ne pourront être autorisés à les utiliser qu'en versant leur quote-part du coût de ces installations, évalué à la date où cette faculté est exercée."
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nefer
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Posté - 21 nov. 2019 : 22:28:50
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pouvez vous reproduire le texte de la résolution votée? |
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sonia75
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Posté - 22 nov. 2019 : 06:36:01
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Merci à vous deux.
Je ne vais malheureusement pas pouvoir reproduire le texte de la résolution pour la confidentialité des données, je m'en excuse.
Si je vous suis bien Gedehem la modification des charges pour ces gros travaux
n'avait pas à être votée à l'unanimité? Il s'agit de travaux qui auraient du être payés par tous selon le RC et que nous avions convenu de finalement diviser par bâtiment (chaque bâtiment finance ses elements au moment où ils le souhaitent: 2 elements par bâtiment sauf que la résolution à été modifiée pour imposer 3 éléments pour mon bâtiment et 2 pour les autres).
Le pb se compliquant encore qu'une copro de mon bâtiment prévue par le RC a financer ce 3e élément rajouter n'est pas concernée par les 2 autres éléments donc lésée à 100%...
Ces gros travaux se votent normalement à la double majorité de l'article 26.
Dans tous les cas, cela n'autorise pas me semble-t-il à modifier la résolution en rajoutant des éléments non convenus initialement... Ce qui me ramène à mon point de jurisprudence relative au choix de vote sur un pouvoir faussé par une résolution transformee.... Auriez vous une décision à m'indiquer svp, cela serait d'une grande aide ?
Encore mIlle mercis ! |
Édité par - sonia75 le 22 nov. 2019 06:43:36 |
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nefer
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Posté - 22 nov. 2019 : 08:30:07
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citation: Initialement posté par sonia75
Merci à vous deux.
Je ne vais malheureusement pas pouvoir reproduire le texte de la résolution pour la confidentialité des données, je m'en excuse.
Si je vous suis bien Gedehem la modification des charges pour ces gros travaux
n'avait pas à être votée à l'unanimité? Il s'agit de travaux qui auraient du être payés par tous selon le RC et que nous avions convenu de finalement diviser par bâtiment (chaque bâtiment finance ses elements au moment où ils le souhaitent: 2 elements par bâtiment sauf que la résolution à été modifiée pour imposer 3 éléments pour mon bâtiment et 2 pour les autres).
Le pb se compliquant encore qu'une copro de mon bâtiment prévue par le RC a financer ce 3e élément rajouter n'est pas concernée par les 2 autres éléments donc lésée à 100%...
Ces gros travaux se votent normalement à la double majorité de l'article 26.
Dans tous les cas, cela n'autorise pas me semble-t-il à modifier la résolution en rajoutant des éléments non convenus initialement... Ce qui me ramène à mon point de jurisprudence relative au choix de vote sur un pouvoir faussé par une résolution transformee.... Auriez vous une décision à m'indiquer svp, cela serait d'une grande aide ?
Encore mIlle mercis !
1)Où avez vous vu une intervention de gedehem ????
2) en réalité le SDC a voulu créer des clés de répartition spéciales, par bâtiment
il s'agit donc d'un modificatif du réglement de copropriété
vous auriez du faire intervenir un professionnel pour la création de ces clés, la rédaction du modificatif |
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JB22
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Posté - 22 nov. 2019 : 09:20:46
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De nefer :
"il s'agit donc d'un modificatif du règlement de copropriété"
Non, mais d' une application de l' article 30 de la loi à une opération particulière.
Il faut donc savoir si cette répartition étai prévue à l' ordre du jour, l' assemblée générale ne pouvant délibérer valablement que sur des questions inscrites à l' ordre du jour. |
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nefer
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Posté - 22 nov. 2019 : 10:45:58
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JB22: il ne s'agit pas d'une opération particulière mais de certaines catégories de travaux...d'après ce que j'ai compris
il est indiqué "au moment où ils le souhaitent" |
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sonia75
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Posté - 22 nov. 2019 : 13:39:29
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Tout d'abord toutes mes plus plates excuses pour la coquille sur le nom de JB22 !! 
En fait notre objectif était de modifier exceptionnellement la grille de répartition des charges pour des travaux spécifiques portant sur 3 bâtiments. Chacun pouvant ainsi choisir de les réaliser plus ou moins rapidement selon la nécessité ou souhaits des copros de chaque entité.
Il y avait bien une résolution à l' AG prévoyant cette modification exceptionnelle de charges avec le descriptif des travaux et des parties communes concernees. Toutefois pendant l AG des parties communes supplémentaires ont été rajoutées pour mon bâtiment donc plus équitable et de plus problématique pour une autre copro non concernée par l'accord initial.
C'est bien pour ces travaux spécifiques uniquement et pas dans la durée donc à priori ce serait bien une opération particulière.
Je ne sais pas si cela influe sur le pb initial?
Merci bp! |
Édité par - sonia75 le 22 nov. 2019 13:40:17 |
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Sujet |
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procédure opposition résolution AG 
