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capucine
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 Posté - 13 oct. 2017 : 22:09:13
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Bonsoir,
Notre copropriété ne possède pas de logement de fonction. Pour notre gardien, en catégorie B, nous louons un appartement à un copropriétaire.
Or, ce copropriétaire vient de vendre son bien et c'est le gardien qui s'en est porté acquéreur, ce qui est tout à fait son droit!
Je suppose que le syndicat des copropriétaires a été avisé (via le syndic) de cette vente puisque nous étions prioritaires pour l'achat mais le syndic n'a averti ni l'ensemble des copropriétaires ni même le CS de cette possibilité de nous rendre propriétaires de ce logement. Manquement grave du syndic?
Mais, ma question porte, avant tout, sur le devenir du gardien au regard de cet appartement qu'il occupe et entend bien continuer Ă occuper.
Sachant que nous avons l'obligation de le loger
Faut-il le reloger ailleurs?
Faut-il accepter de lui verser un loyer maintenant qu'il deviendrait notre nouveau bailleur?
Nous avons eu confirmation, par un notaire, que le bailleur ne pouvait, en aucun cas, ĂŞtre Ă©galement le preneur de son logement
Mais, dans ce cas précis, le preneur est le syndicat des copropriétaires, pas le gardien!
Si quelqu'un a rencontré la même situation dans sa copro, je le remercie de me faire profiter de son expérience et de ses connaissances juridiques
*****modération****
ré écriture du titre -> Maj->Min
merci de respecter la net Ă©tiquette :
L'écriture en CAPITALES est considérée comme une parole criée, il est donc préférable d'éviter de l'utiliser
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Édité par - Numero6 le 14 oct. 2017 08:30:14 |
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JB22
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Posté - 13 oct. 2017 : 23:36:31
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Vous dites;
"puisque nous Ă©tions prioritaires pour l'achat"
Si cette priorité résulte du règlement de copropriété il serait bon que vous nous donniez le texte exact ainsi que les éventuelles obligations du syndic à ce sujet. |
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nefer
Modérateur
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 Posté - 13 oct. 2017 : 23:56:54
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le propriétaire a le droit de vendre son bien à celui qui l'occupe.
il n'a pas été délivré de congé pour vente
sur quel texte fondez vous un éventuel droit de préemption du syndicat ? |
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Posté - 14 oct. 2017 : 07:01:43
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citation: le syndic n'a averti ni l'ensemble des copropriétaires ni même le CS de cette possibilité de nous rendre propriétaires de ce logement. Manquement grave du syndic? Est-ce au syndic d'informer alors que c'est Monsieur Dupont qui vend?
Avant de condamner,il faudrait préalablement exposer l'exigence à la quelle vous faites référence. |
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Posté - 14 oct. 2017 : 09:35:59
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nefer : citation: sur quel texte fondez vous un éventuel droit de préemption du syndicat ?
Il s'agit du droit de préemption du locataire, ici le syndicat qui loue cet appartement. Le gardien n'est PAS le locataire, le bailleur commet donc une faute.
Le droit de préemption peut être utilisé par un locataire lorsque le logement dans lequel il réside est mis en vente. Il peut ainsi se porter acquéreur du bien, en priorité. Le bailleur est dans l’obligation de lui faire une offre, par courrier recommandé, avec accusé de réception ou par l’intermédiaire d’un acte d’huissier.
Le locataire a deux mois pour faire une proposition de rachat de logement au propriétaire. S’il doit solliciter un crédit auprès d’une banque, le délai s’étend à quatre mois. Le bailleur est bien entendu libre de refuser l’offre.
Attention : à chaque fois le propriétaire décide de baisser le prix de vente du ou des logements, il doit en informer le locataire. Ce dernier dispose alors d’un nouveau délai d’un mois pour accepter ou refuser la vente.
capucine : si le vendeur n’avertit pas le locataire, la vente est annulée.
Si cette vente n'est pas contestée par le locataire, le SDC, ce gardien devenu aussi copropriétaire ne peut PAS demander qu'un loyer lui soit verser.
Le SDC n'est plus le locataire ( fin de bail, ou le SDC donne son congé), par conséquent le gardien n'est pas votre nouveau bailleur.
ribouldigue :citation: Est-ce au syndic d'informer alors que c'est Monsieur Dupont qui vend?
C'est à Mr Dupont d'informer le locataire, le SDC? donc son mandataire syndic, qu'il vend son lot ET que le locataire, le SDC a un droit de préemption.
C'est donc à l'AG de décider de cet achat, ou maintenant de contester et de faire annuler la vente du lot.
Le syndic DEVAIT bien informer TOUS les copros, et convoquer rapidement une AG pour décider de l'achat du lot, droit de préemption du locataire. |
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Posté - 14 oct. 2017 : 09:49:04
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citation: Le droit de préemption peut être utilisé par un locataire lorsque le logement dans lequel il réside est mis en vente. Il peut ainsi se porter acquéreur du bien, en priorité. Philippe388
Puisqu'il s'agit d'un logement de fonction, le locataire n'est pas le gardien, il est le sydnicat de copropriété, et puisqu'il s'agit d'un bail civil, il n'est pas certain, mais alors la pas du tout, que le bail civil en question ait une telle clause de préemption du locataire ou de l'occupant.
J'attendrais donc prudemment qu'on revienne vers nous avec de vraies informations, pas des suppositions.
(De plus: Si l'on avait parlé d'un bail selon loi de Juillet 1989 qui donne en effet dans certains cas droit à préemption, celle-ci n'existe que si le bailleur DONNE CONGE au locataire, ce congé valant alors mais cela doit être EXPLICITE dans la notification offre de vente.
Ici, sauf erreur de ma part personne ne parle de congé au locataire.)
citation: Philippe388 a écrit: Le SDC n'est plus le locataire ( fin de bail, ou le SDC donne son congé), par conséquent le gardien n'est pas votre nouveau bailleur.
J'ai peur que la aussi votre conclusion rapide se base sur des éléments inexistants en l'état de ce qui est déclaré.
Comme personne ne parle de congé donné par le bailleur au locataire, il n'y a donc ABSOLUMENT AUCUNE RAISON que le bail soit résilié, et que le locataire du gardien ne soit pas le .... syndicat....
Je pense qu'avant de partir à 100 km/h il faut 3 compléments d'information:
1/ Congé a t'il été donné au locataire SDC par le bailleur Monsieur DUPONT?
2/ Ce bail civil contient t'il des clauses spécifique qui s'activent dans le cas de cette vente DUPONT vendeur à GARDIEN acheteur?
3/ Que dit le Réglement de copropriété sur les préemptions offertes aux copropriétaires en cas de vente d'un lot de l'immeuble?
citation: Philippe388 a écrit: Si cette vente n'est pas contestée par le locataire, le SDC, ce gardien devenu aussi copropriétaire ne peut PAS demander qu'un loyer lui soit verser. Texte de Loi? |
Édité par - ribouldingue le 14 oct. 2017 10:00:55 |
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Posté - 14 oct. 2017 : 10:16:53
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ribouldingue : calmos !!  on ne peut que supputer faute d'éléments suffisants pour apporter une réponse.
apportez vous une réponse à la question posée : le gardien est maintenant propriétaire, le syndicat doit lui payer un loyer ( si il est toujours le locataire et il peut donner son congé au nouveau bailleur le gardien ) ET le gardien cat B peut il profiter des avantages financiers d'un logement de fonction ? c'est à dire le beurre et l'argent du beurre.
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Posté - 14 oct. 2017 : 10:42:32
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Il y a un bail, il faut le respecter.... Le reste est de la pure imagination. |
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GĂ©dehem
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Posté - 14 oct. 2017 : 11:45:30
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Ribouldingue voit bien l'affaire.
Par la force des choses, c'est le syndicat des copropriétaire qui possède la qualité de "locataire', le bail devant prévoir la possibilité d'en disposer pour l'attribuer en logement de fonction.
On ne soulignera jamais assez la folie d'une telle situation.
Lorsqu'un syndicat ne dispose pas en propre d'un logement il ne peut attribuer un logement de fonction.
Celui-ci est lié au contrat de travail, qui ne peut être rompu que par les parties, employeurs/employé.
En revanche, le propriétaire d'un logement peut à tout moment reprendre son logement, sous réserve du préavis prévu.
Créant une situation intenable pour le syndicat employeur, ne disposant plus d'un logement de fonction à attribuer.
Il est inconcevable que personne ne relève une telle énormité.
Dans le cas exposé, selon le bail, c'est bien le syndicat-locataire qui disposerait du droit de préemption.
Certainement pas l'employé bénéficiaire d'un logement de fonction au titre de son contrat de travail, qui ne peut en aucun cas avoir la qualité de locataire.
Le syndicat doit faire valoir son droit. Sur le cas précis, il peut faire rompre la vente si elle a été réalisée.
Accessoirement, devenu propriétaire du logement qu'il occupait au titre "logement de fonction", l'employé a modifié unilatéralement son contrat de travail.
Il a renoncé au 'logement de fonction', le logement n'étant pas attribué par l'employeur.
Entre le droit de préempter ignoré et la modif unilatérale du contrat de travail, il y a matière à négocier en position de force. |
Édité par - Gédehem le 14 oct. 2017 11:54:30 |
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capucine
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Posté - 14 oct. 2017 : 13:06:10
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Merci Gedehem. Encore une fois, une réponse claire et précise! |
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Posté - 14 oct. 2017 : 19:38:39
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JB22
Pilier de forums
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Posté - 14 oct. 2017 : 21:16:23
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De philippe388
"J'avais donc la bonne réponse "
Pas si sûr:
"Si le logement est vendu loué, il n’y a pas droit de préemption accordé au locataire (Le syndicat) et le bail continue à courir avec le nouveau propriétaire bailleur."
Suivant les renseignements fournis il n' y a pas eu de dénonciation du bail...
Le nouveau propriétaire se retrouve bailleur à lui même, situation très bizarre... |
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nefer
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Posté - 14 oct. 2017 : 22:57:18
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le droit de préemption ne joue qu'en cas de congé pour vente: ce n'est pas le cas ici. (voir mon message n°2) |
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Posté - 15 oct. 2017 : 07:47:44
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citation: JPM a écrit: Le nouveau propriétaire se retrouve bailleur à lui même, situation très bizarre... Pas du tout  .
Le nouveau propriétaire se retrouve bailleur à son employeur concernant son logement de fonction dont il n'est pas locataire.
Ca constitue une énorme nuance, car son employeur peut le mettre dehors de 'chez lui' si il le licencie par exemple, ou quand il partira à la la retraite, ce qui, dans ce second cas, il faut l'(avouer, est très fort de café puisqu'en général on énonce que le meilleur investissement pour sa retraite, c'est la possession de sa résidence. |
Édité par - ribouldingue le 15 oct. 2017 07:57:14 |
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Posté - 15 oct. 2017 : 07:54:48
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citation: gedehem a écrit: En revanche, le propriétaire d'un logement peut à tout moment reprendre son logement, sous réserve du préavis prévu.
Créant une situation intenable pour le syndicat employeur, ne disposant plus d'un logement de fonction à attribuer. je ne suis pas d'accord, car cela résulte essentiellement de la manière dont le bail civil est rédigé.
Si le bail ne contient aucune rédaction particulière sur l faculté de résiliation du bail, en particulier, le bailleur ne peut pas reprendre le logement.
En général un bail correctement rédigé prévoit évidemment un possibilité, mais pas si souple que cela.
Si le syndicat, via son syndic, et après controle du conseil syndical, a accepté une rédaction incluant 'à tout moment', c'est qu'il a commis une énorme bourde.
citation: Nefer a écrit: le droit de préemption ne joue qu'en cas de congé pour vente: ce n'est pas le cas ici. (voir mon message n°2) Nefer, attention qu'on est en bail civil, pas en bail selon loi de Juillet 1989, donc certes, il est loisible de prévoir un droit de préemption, mais nullement obligatoire, et quand on rédige un bail civil, en général on ne prévoit pas ce droit.
Donc c'est en effet une condition nécessaire qui ne semble pas remplier ici, mais elle n'est même pas suffisante, puisqu'il faudrait, et capucine n'a pas conformé, que cette clause soit inscrite au contrat. |
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nefer
Modérateur
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Posté - 15 oct. 2017 : 10:59:08
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il serait utile de connaitre la nature du bail contracté..... |
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Posté - 15 oct. 2017 : 12:45:19
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J'ai posé 3 questions lors de mon post #5 qui sont restées sans réponse.
Si en plus le bail n'est pas un bail civil, alors la.... 'on' est bien mal parti (on = capucine).
Honnêtement, il faudra m'expliquer, mais je ne vois pas ce qu'il peut être d'autre qu'un bail cil, que ce soit contractuellement (marqué sur le contrat) ou de fait (il est intitulé autrement mais il ne peut dans les faits être autre chose qu'un bail civil). |
Édité par - ribouldingue le 15 oct. 2017 12:46:57 |
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ainohi
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Posté - 15 oct. 2017 : 17:00:09
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Ce bail n'est de droit soumis à aucunes autres dispositions que celles du code civil qui ne prévoit pas de droit de préemption au bénéfice du locataire. Si le syndicat bénéficiait d'un droit de préemption contractuel, on peut supposer que le syndic aurait réagi. S'il ne l'a pas fait, c'est qu'en toute vraisemblance une telle clause n'était pas inscrite dans le bail. Ce n'est pas difficile à vérifier.
La situation est des plus curieuses mais, juridiquement, n'est en rien problématique. L'employé d'immeuble se trouve maintenant propriétaire de son logement de fonction. Il a dès lors les deux qualités de salarié et de propriétaire. Le bail et le contrat de travail sont parfaitement compatibles : en tant que propriétaire, le gardien met le logement à la disposition du syndicat et en perçoit un loyer, en tant que salarié, il occupe le logement de fonction que lui fournit l'employeur.
citation: Initialement posté par ribouldingue
... son employeur peut le mettre dehors de 'chez lui' si il le licencie par exemple, ou quand il partira à la la retraite, ce qui, dans ce second cas, il faut l'(avouer, est très fort de café puisqu'en général on énonce que le meilleur investissement pour sa retraite, c'est la possession de sa résidence. Le propriétaire a tout de même la faculté de résilier le bail quitte à le faire sans en respecter les termes. Il ne risque pas de condamnation à l'expulsion. L'affaire se résoudrait en dommages et intérêts. |
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Viviane
Pilier de forums
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Posté - 15 oct. 2017 : 17:20:49
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Je pense aussi que la situation est peut-ĂŞtre incongrue :
- le gardien possède un logement
- le SDC est locataire de ce logement, et s'en sert pour loger le gardien. Mais ce logement n'est pas la résidence principale du SDC, et pour cause, ce qui exclue le droit de préemption "classique".
Mais qu'il n'y a à priori rien d'illicite, sauf à ce que bail signé par le SDC stipule des conditions qui n'auraient pas été respectées.
Ce serait donc bien que capucine réponde au moins aux questions de Ribouldingue...
Sachant néanmoins qu'à ma connaissance, les droits de préférence, ou obligation d'information, qui figureraient dans un RC au profit des autres copros sont des clauses illicites, sauf pour des lots accessoires type cave, parking... Si on les vend séparément du lot principal auquel ils sont attaché, le RC peut prévoir ce genre de clause.
Cf ici le point III
https://www.legavox.fr/blog/maitre-...oit-9537.htm |
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Édité par - Viviane le 15 oct. 2017 17:39:56 |
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Viviane
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Posté - 15 oct. 2017 : 17:35:12
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PS :
citation: Sachant que nous avons l'obligation de le loger
Faut-il le reloger ailleurs?
Faut-il accepter de lui verser un loyer maintenant qu'il deviendrait notre nouveau bailleur?
Si ça se trouve,, votre gardien accepterait une modification de son contrat, avec augmentation de salaire mais plus de logement de fonction... Parce que le salaire, ça compte pour sa retraite, mais pas le loyer perçu... |
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Posté - 15 oct. 2017 : 20:43:27
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citation: Ainohi a écrit: Le propriétaire a tout de même la faculté de résilier le bail quitte à le faire sans en respecter les termes. Il ne risque pas de condamnation à l'expulsion. L'affaire se résoudrait en dommages et intérêts. ce serait, si j'ose, une jurisprudence intéressante.
Oui il est fort probable que personne n'Ă©vacuerait personne.
Sinon, mêem si c'est un peu moins complexe, le nombre de travailleurs indépendants qui sont locataires au titre professionnel d'une SCI dont ils possèdent plus de 50% des parts doit dépasser le million. Parfois les montages incluent une SARL d'exploitation, donc rien de bien surprenant, sauf qu'en effet coté sydnicat, tout cela induit des gérants et des mandataires additioinnels, donc des frais qui ne concourent en rien à une meilleure efficacité du travail. |
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Achat par le gardien de son logement de fonction 
