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gautier078
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 Posté - 13 févr. 2017 : 14:33:52
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Bonjour à tous,
Je vous contacte à des fins de conseils.
Je souhaite vous faire part d’un litige qui m’oppose à mon ancienne régie.
Nous étions en location dans un appartement géré par une régie et nous avons quitté cet appartement le 23 janvier dernier. Nous y étions entrés fin aout 2013.
À la réception du décompte de sortie, il nous a été imputé un montant de dégradation locative qui nous parait exagéré.
La régie nous fait payer des travaux de peinture dans les WC (montant 117,02€) suite à des dégradations liées à l’humidité (c'est l'intitulé sur le récapitulatif des dégradations locatives).
L’humidité et la mauvaise qualité de l’appartement ne peut pas être de notre fait. L'appartement est ancien (années 50) et plutôt en mauvais état (disons, dans son jus...!). La ventilation dans les WC est en mauvais état, sans cache et avec le câble antenne roulé dedans... (constaté à l'EDLe et à l'EDLs). De plus, la colonne d'eau d'alimentation de notre immeuble passe par les WC. Ce qui occasionne une humidité permanente...
Nous souhaiterions savoir quels recours sont envisageables pour faire valoir nos droits, et récupérer cette somme ?
Nous avons dans un premier temps écrit un courrier LRAR à la régie. Nous attendons leur réponse.
À des fins de conseils et/ou d'actions, que nous suggérez-vous ?
En vous remerciant par avance, nous vous souhaitons une très belle journée.
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Édité par - gautier078 le 13 févr. 2017 16:56:38 |
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nefer
Modérateur
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 Posté - 13 févr. 2017 : 15:26:15
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si vous parlez de régie c'est que vous êtes sur Lyon...
donc votre propriétaire, par son mandataire, a effectué une retenue sur votre dépot de garantie( et non la caution!)
il faut comparer ce qui est indiqué sur l'EDL d'entrée et celui de sortie...en supposant que vous ayez bien signé les 2 documents
si tout est identique il ne peut y avoir de retenue |
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gautier078
Nouveau Membre
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 2
Posté - 13 févr. 2017 : 16:40:57
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Bonjour et merci de votre réponse.
Effectivement, j'étais sur Lyon.
La retenue a effectivement été faite sur mon dépôt de garantie.
Sur l'EDLe et l'EDLs :
dans la case ventilation il est indiqué à l'entrée : mauvais état, grille haute, sans cache avec fil tv à l'intérieur
à la sortie : mauvais état, grille haute, sans cache
dans la case murs il est indiqué à l'entrée : terni, quelques traces
à la sortie : terni, quelques traces, DHU (dégâts d'humidité m'a dit l'expert).
Ce qui est indiqué sur le récapitulatif des dégradations locatives c'est : suite à dégradation liée à l'humidité = nature et responsabilité à déterminer par le bailleur.
Et il me compte 100% des ouvrages liés aux dégradations (pour le WC).
Je demande à ce que la régie prouve que je suis responsable de cette humidité. Suis-je dans mon droit ?
À défaut, je demande le remboursement de la somme retenue.
Et c'est là où ils sont très forts : ils me retiennent 2,84€ pour une chainette de bouchon d'évier (elle n'était déjà pas fixée à mon arrivée, mais cela n'était pas écrit dans l'EDLe...), ils me retiennent 30€ pour une fixation de mélangeur de baignoire (pareil... ça n'était pas spécifié à l'EDLe)... je ne conteste pas (même si...!!!) car c'est écrit à la sortie... mais pas à l'entrée...
La seule retenue que je ne conteste pas du tout : le nettoyage des joints ciment de la faïence... je n'ai pas assez frotté !
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Posté - 13 févr. 2017 : 17:04:29
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citation: dans la case murs il est indiqué à l'entrée : terni, quelques traces
à la sortie : terni, quelques traces, DHU Ca ne dit pas ce que sont ces 'DHU'. L'ennuyeux est d'en avoir laissé déterminer la responsabilité au bailleur; Il a donc déterminé que c'était vous, et tel que pas grand chose de contestable.
Quel est le montant retenu, basé sur quel calcul, parce que tel que, on voit que la peinture n'est pas en bon état a l'entrée, donc elle doit ne pas valoir grand chose, du genre 15% de sa valeur à neuf, et on ne peut vous imputer que cela, car le DHU tel que décrit semble imputer la peinture mais pas plus;
Donc je leur écrirais: 15% oui, 100% certainement pas.
Le DHU 'indique pas quel mur est atteint ou quels murs. |
Édité par - ribouldingue le 13 févr. 2017 17:06:31 |
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gautier078
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4
Posté - 13 févr. 2017 : 17:21:23
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Après avoir "farfouillé" sur le net, impossible de trouver l'exacte signification de DHU. Mais l'expert parlait de Dégâts d'HUmidité... ?
L'expert le jour de l'EDL a simplement indiqué DHU, mais sans m'indiquer que je pouvais être tenu pour responsable... c'est en lisant mon décompte de sortie, reçu le 9 février que je me suis rendu compte de la chose !
Pour la partie WC : le montant retenu est 117,02€ (part locative 100%).
L'intitulé exact de l'ouvrage :
Suite à dégradation liée à l'humidité : nature et responsabilité à déterminer par le bailleur : Travaux de réfection de peinture sur ancien fond plâtre, parement uniforme vertical...
Effectivement, le DHU est "vague" sur la localisation. Une solution de plus pour défendre mes droits, et demander le remboursement complet de la somme retenue. Dans un premier temps...
Une négociation est possible... allons pour 15%... ! ! ! Mais quand même, ils abusent !
Si la retenue est de 100%, je veux qu'ils prouvent que la dégradation est de mon fait (article 22 loi du 6 juillet 89). |
Édité par - gautier078 le 13 févr. 2017 18:23:36 |
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nefer
Modérateur
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5
Posté - 13 févr. 2017 : 18:27:15
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de quel expert parlez vous?
un EDL contradictoire se fait entre le propriétaire( ou son mandataire, c'est à dire l'agence) et le locataire |
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Posté - 13 févr. 2017 : 19:26:09
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Je plussoie, il n'y a aucun expert, et en revanche, n'ergotez pas sur le DHU, il aurait fallu ergoter lors de l'état des lieux.
En revanche, utilisez le fait que le 'DHU' pour s'adapter aux écritures de la partie adverse n'est pas localisé géographiquement, et que cela ne leur permet donc pas de tout refaire (C'est donc 15% non pas de 100% mais de moins)
citation: je veux qu'ils prouvent que la dégradation est de mon fait (article 22 loi du 6 juillet 89) Tel que c'est rédigé, votre demande n'est pas pertinente puisque vous avez signé pour le fait que c'est le bailleur qui détermine qui est responsable.
En revanche, 117 euros, ce n'est pas le prix de la réfection totale de la peinture d'un wc par un pro.... Il y a donc deja eu un calcul soit de vétusté soit de réduction surfacique...
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Franck1966
Contributeur vétéran
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7
Posté - 13 févr. 2017 : 20:27:21
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Effectivement, comme le dit Ribouldingue, avec 117€ vous ne refaites pas la peinture d'un toilette, même minuscule !
Votre bailleur a donc appliqué un coefficient de vétusté pour minorer la retenue.
En 3 ans et demie de présence, aviez-vous noté une dégradation des murs ???
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gautier078
Nouveau Membre
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Posté - 13 févr. 2017 : 23:15:32
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Merci à tous pour vos réponses
Quand je parle d'expert, je me trompe dans les termes : il s'agit de l'agent mandaté par la régie (Opéra Groupe pour ne pas les citer) pour réaliser l'EDL.
Je n'ai pas signé pour le fait que ce soit le bailleur qui détermine qui est responsable. C'est la société mandatée par la régie (Opéra Groupe) qui, dans son rapport, n'a pu déterminer une responsabilité (je pense). C'est donc pour cela qu'elle a écrit "nature et responsabilité à déterminer par le bailleur".
Et c'est là que je n'accepte pas que, pour des dégâts occasionnés par de l'humidité (constatés par l'agent lors de l'EDL) : la faute me retombe dessus. En quoi je serais responsable de l'humidité ambiante des WC pouvant dégrader les murs ? Dans ce cas, que le bailleur prouve que l'humidité a été causé par ma malveillance etc etc. Sinon, c'est à lui de "payer" (même si, dans l'absolu nous savons que ces travaux ne seront sans doute jamais réalisés) car l'appartement, plus spécifiquement cette pièce n'est pas saine. Pour preuve l'état déplorable de la ventilation présente.
Je n'ai pas constaté de dégradations au fur et à mesure du temps. Hormis le fait que nous devions nettoyer les moisissures régulièrement qui apparaissaient sur les murs et autour de la colonne d'alimentation en eau des appartements supérieurs (nous étions en RdC).
Ces moisissures, également présentes dans la salle de bain ont été signalées à la régie maintes fois.
Nous avons d'ailleurs obtenu, après une âpre bataille le changement des menuiseries (simple vitrage, en bois, moisies etc etc...) de l'appartement contre la somme de 500€ (je m'étais engagé à aider la réalisation des travaux, si ils avaient lieu bien sûr). En espérant que notre confort soit quelque peu amélioré.
J'imagine que 117€, pour la peinture d'un WC c'est trop peu !
Sur le rapport : n’apparaît qu'une surface de 3m² de peinture à refaire, à 100% en part locative.
Pour info complémentaire : je ne laisserai rien passer à cette régie ***
À notre entrée :
- électricité pas aux normes dans une chambre (mise aux normes au bout de 7 mois)
- fenêtre de la cuisine cassée (impossible de la fermer, nous étions au RdC) -> changée au bout de 4 mois
- chaudière hors d'âge (plus de 15 ans) -> en panne en février, changée au bout de 8 jours
Plus la bataille pour les fenêtres etc etc...
Je ne laisserais rien passer. Si je suis dans mon droit, et si ils n'ont pas la possibilité de justifier que ces dégradations ont été causées par moi ou par ma négligence, alors l'argent retenu doit m'être retourné. Ils sont censés justifier les retenues sur le dépôt de garantie...
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Posté - 14 févr. 2017 : 06:40:32
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citation: électricité pas aux normes dans une chambre (mise aux normes au bout de 7 mois)
- fenêtre de la cuisine cassée (impossible de la fermer, nous étions au RdC) -> changée au bout de 4 mois
- chaudière hors d'âge (plus de 15 ans) -> en panne en février, changée au bout de 8 jours Euhhhh....
Je ne le trouve pas si méchant que cela, votre bailleur. Le total des interventions a l'air d'etre assez colossal, et un changement de chaudière en 8 jours, ce n'est pas si mal.
Quant a l'électricité pas aux normes, cela ne veut rien dire, donc difficile de juger.
Pour ma part, j'ai donné mon point de vue, il y a moyen de faire sans doute baisser la note, mais bon, 107 euros, ce n'est deja pas énorme, et le but d'un forum n'est certainement pas de 'planter a tout prix' un bailleur ou un locataire parce que l'intervenant le veut. |
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gautier078
Nouveau Membre
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Posté - 14 févr. 2017 : 09:05:19
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citation: mais bon, 107 euros, ce n'est deja pas énorme
Si pour vous 117€ n'est pas énorme, ça l'est peut être pour d'autres, non ?
citation: Quant a l'électricité pas aux normes, cela ne veut rien dire, donc difficile de juger
Je vous rassure, moi non plus je ne sais pas ce que cela veut dire. Mais quand j'appelle mon bailleur en lui disant ça : sa réponse : vous ne touchez pas aux prises de cette pièce, et vous ne branchez rien dessus. Temps nécessaire à l'intervention : 7 mois.
citation: le but d'un forum n'est certainement pas de 'planter a tout prix' un bailleur ou un locataire parce que l'intervenant le veut
Loin de moi l'idée de "planter à tout prix" mon ancienne régie. Où ai-je parlé de la détruire ? Je suis rentré dans un appartement avec des travaux obligatoires à effectuer par le bailleur. Cela ne me regarde pas que le montant soit colossal ! Au bailleur de prendre ses dispositions pour louer un appartement qui réponde aux normes et textes de loi en vigueur. Si le précédent locataire se complaisait dans ce bien, tant mieux pour lui. Ce n'était pas mon cas.
Et je le répète : je ne souhaite pas voir des têtes tomber. Je souhaite simplement faire respecter mes droits. Et au regard des arriérés que j'ai eu avec mon ancien bailleur, je ne laisserais rien passer.
J'ai déjà pris contact avec mon association locale Que Choisir qui, à mes côtés, va défendre mes droits sur cette retenue que je considère comme abusive.
Donc, je vais suivre vos conseils pour tenter à tout prix de faire baisser la note (voir de l'annuler !).
En venant ici, je souhaitais avoir des avis quant à la réalité de pouvoir accuser son locataire de dégradations liées à l'humidité. Quelles justifications peuvent être valables ? |
Édité par - gautier078 le 14 févr. 2017 09:06:31 |
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sellier97
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Posté - 14 févr. 2017 : 09:22:14
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Bonjour! A mon humble avis la responsabilité du locataire peut être recherchée ou non selon que le problème d'humidité est ancien ou non. Je m'explique: si le logement a un certain âge et que pendant des années il n'y a eu aucun problème, il y a peut-être lieu de penser que le dernier occupant n'a pas aéré comme il aurait fallu ou n'a pas entretenu la ventilation comme il aurait fallu... |
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gautier078
Nouveau Membre
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Posté - 14 févr. 2017 : 09:46:38
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citation: Initialement posté par sellier97
Bonjour! A mon humble avis la responsabilité du locataire peut être recherchée ou non selon que le problème d'humidité est ancien ou non. Je m'explique: si le logement a un certain âge et que pendant des années il n'y a eu aucun problème, il y a peut-être lieu de penser que le dernier occupant n'a pas aéré comme il aurait fallu ou n'a pas entretenu la ventilation comme il aurait fallu...
Effectivement, ce raisonnement se tient. Mais la ventilation a été constatée en mauvais état à l'EDLe et à l'EDLs (donc, malgré mes demandes, pas d'améliorations de ce point vue). Les portes de cet appartement ne fermaient pas (donc, l'air circulait plutôt facilement).
En fait, là où je n'ai pas été très vigilant, c'est qu'à l'EDLs, l'agent a rajouté de petites choses (chainette bouchon évier défixée, base du mélangeur baignoire défixée) par rapport à l'EDLe. Et du coup, ça m'a été compté comme dégradations locatives. Du coup, pareil pour les murs de WC : état d'usage, terni, quelques traces. Et à l'EDLs : DHU. Et l'agent ne m'a pas "averti" des risques potentiels... suite à la notation de ces indications.
Et je me souviens de la discussion avec l'agent mandaté : je lui ai expliqué que la ventilation était bouchée, que des moisissures apparaissaient au bout d'un mois (que nous avions nettoyées) et qu'une partie de la colonne d'alimentation en eau de l'immeuble avait été changé par le bailleur suite à une fuite dans les caves. Concrètement, la colonne suintait et ruisselait d'eau en permanence...
Un des murs de la salle de bain était lui aussi infesté de moisissures. La ventilation était bouchée à mon arrivée, je l'ai "nettoyée" et j'ai installé une gaze en guise de grille. La fenêtre cassée de la salle de bain donnait dans une chambre... enfin... un vieil appartement quoi... avec l'isolation qui va avec... |
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gautier078
Nouveau Membre
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Posté - 14 févr. 2017 : 16:09:06
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Petite info complémentaire : je viens d'avoir au téléphone l'assistance juridique de mon assurance.
À priori, je serai en droit de demander des justifications pour l'ensemble des retenues si elles ne sont pas justifiées par un devis ou une facture...
C'est plutôt positif donc... à suivre... |
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nefer
Modérateur
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Posté - 15 févr. 2017 : 09:30:59
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effectivement les retenues doivent être justifiées par des devis ou factures
ce "sous-traitant" a probablement fait un estimatif...selon son propre tableau
un EDL est un constat de ce qui est visible: il ne présume pas de ce qui va être imputé au locataire
c'est la comparaison entre les 2 EDL qui indique s'il y a eu des dégradations |
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