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vazy
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 Posté - 04 juil. 2016 : 10:04:01
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citation: Initialement posté par Jany2718
Vouloir figer définitivement les tantièmes tels que définis à la date de "l'établissement de la copropriété" serait probablement une interprétation critiquable de l'article 5 de L65 et justifierait une action judiciaire avec de bonne chance de succès, à mon avis ... jurisprudence ?
Eh bien, tentez-le ! A défaut d'avoir trouvé une jurisprudence sur ce thème vous allez la créer... nul doute qu'elle sera abondamment commentée ici-même 
citation: D'où la nécessité, à mon humble avis, de modifier le rgt de copropriété et de recalculer les millième généraux ( ceux de l'article 5) en conséquence
Vous n'avez pas bien lu le lien proposé par Rédaction Universimmo dont le commentaire insiste bien sur l'immuabilité des tantièmes généraux.
Mais encore une fois, libre à vous de le tenter devant les tribunaux et donner tort à tous les contributeurs-contradicteurs qui s'inclineront alors humblement j'en suis sûr 
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Posté - 04 juil. 2016 : 10:17:03
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jany2718 : Vous interprétez ce texte avec l'ajout d'un élément commun, rien de plus.
Quant à comparez des lots d'immeubles différents, ,avec ou sans ascenseurs......
Vous zappez également que la modification des tantièmes se votent à L'unanimité. |
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Posté - 04 juil. 2016 : 10:41:39
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jany2718 : sur le site jpm-copro sur l'article 5 :
L’article L 5 énonce :
Dans le silence ou la contradiction des titres, la quote-part des parties communes afférente à chaque lot est proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative par rapport à l'ensemble des valeurs desdites parties, telles que ces valeurs résultent lors de l'établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation.
C’est à l’époque de la création de la copropriété que les tantièmes de copropriété sont calculés définitivement, en fonction des valeurs des fractions divises, telles que ces valeurs résultent « de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation. ». On en déduit le principe de l’intangibilité des tantièmes de copropriété. Il n’est pas possible de les modifier ultérieurement.
L’intangibilité est limitée à la répartition de la propriété indivise. En tant que quotes-parts de répartition des charges visées par l’article L 10 alinéa 2, les tantièmes, peuvent au contraire être modifiés, soit par une décision de l’assemblée, soit par une décision judiciaire. On se trouve alors en présence de deux colonnes distinctes. L’une présente les tantièmes de copropriété inchangés, l’autre présente les tantièmes modifiés soit par une décision judiciaire, soit par une décision d’assemblée. Ils seront utilisés exclusivement pour la répartition des charges et de certains produits.
Pourquoi certains produits seulement ? Parce que d’autres produits ne peuvent être répartis qu’en fonction des tantièmes de copropriété non modifiés. C’est le cas pour le prix de vente d’une partie commune. L’article L 16 indique qu’il est réparti « proportionnellement à la quotité de ces parties afférentes à chaque lot ».
Un élément de calcul nouveau apparaît : la consistance. Il s’agit principalement de la nature des fractions : appartements, caves, boutiques. La jurisprudence y ajoute le coefficient de constructibilité [4] . Les praticiens y ont ajouté les qualités intrinsèques de la fraction divise (hauteur sous plafond, éclairement, desserte).
Il n’y a pas lieu de tenir compte de l’utilisation du lot. M. Lafond indique ainsi que le facteur de commercialité est interdit par la loi [5]
Les facteurs de la superficie et de la situation subsistent sans changement. |
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Jany2718
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Posté - 04 juil. 2016 : 17:16:24
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l'article 5 fait bien référence à la "valeur" ! Pourquoi vouloir l'ignorer?
Cette valeur s'entend au jour de l'établissement de la copropriété .
Mais il faut évidemment comprendre qu'en cas de modification substantielle dans la copropriété, il convient de modifier le règlement de copropriété décrivant chaque lot et , de revoir les millièmes en conséquence, afin que leur définition reste bien conforme à ce qu'elle doit être selon l'article 5.
Les trois critères d'appréciation cités : consistance, superficie et situation , n'excluent pas l'accessibilité qui est aussi un des aspects caractérisant la "situation" . Si l'accessibilité d'un lot est améliorée très sensiblement par la création d'un ascenseur , cela doit donc être pris en compte et justifier la modification du rgt de copro et la modification des millièmes généraux.
Il en serait de même pour un immeuble disons de quatre étages qui se verrait ajouter un étage supplémentaire , par décision de l'AG!
il faudrait bien évidemment modifier en conséquence le règlement de copropriété et modifier les millièmes de TOUS les lots (anciens et nouveaux) en fonction de leur valeur respective, valeur nouvelle actualisée, résultant de cette modification, sans considération du sens de la variation des tantièmes pour chacun. Une nouvelle évaluation de la valeur de chaque lot devrait donc être faite , après intégration de la modification dans les calculs .
Cela ne me paraît pas choquant, au contraire , cela me paraît évident et relever du simple bon sens . |
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Posté - 04 juil. 2016 : 18:12:27
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jany2718 :
Qu'avez vous compris par " valeur" ?? Vous parlez de la valeur €€€€€ de chaque lot !! mais il ne s'agit pas de cela.
Le nbre total de tantièmes peut être modifiés. Cela a été dit ; création de lots mais ces tantièmes se rajoutent, les anciens lots gardent leurs tantièmes !!!
Celà n'a aucun rapport avec la création d'un élément commun !
l faudrait bien évidemment modifier en conséquence le règlement de copropriété et modifier les millièmes de TOUS les lots (anciens et nouveaux) en fonction de leur valeur respective, valeur nouvelle actualisée, résultant de cette modification, sans considération du sens de la variation des tantièmes pour chacun.
Pas du tout.
20 lots de copropriétés pour 1000/1000 èmes; création de 2 lots de 50/1000 èmes, n'entrainera pas la modif de TOUS les lots mais simplement du total des tantièmes à 1100/1100 èmes.
Le prix de vente d'un lot n'a rien à voir avec le nbre de tantièmes, mais du prix du marché.
IL a été démontré ici que l’intangibilité est limitée à la répartition de la propriété indivise. C'est à dire au premier calcul lors de la création de la copropriété.
jany3718 : "Si l'accessibilité d'un lot est améliorée très sensiblement par la création d'un ascenseur , cela doit donc être pris en compte et justifier la modification du rgt de copro et la modification des millièmes généraux."
?? Il va falloir nous donner des arguments juridiques sérieux ! cassation, ......
La création d'un ascenseur entraine obligatoirement une NOUVELLE grille de charges, c'est à dire des tantièmes différents pour les étages élevés, clause d'utilité. Mais aucun modification des tantièmes généraux du RDC.
L'AG pourrait même adopter une grille de charge spéciale pour les travaux d'ascenseur qui concernerait la totalité des lots. Grille de charges qui ne servirait qu'une seule fois.
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Jany2718
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Posté - 04 juil. 2016 : 19:11:59
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Pourtant la loi comme l’arrêt du 28 janvier 2016 se réfère explicitement au concept de « valeur » . On ne peut donc l’ignorer : la valeur c’est la valeur !
Motivation de l’arrêt de cassation du 28-01-2016 : « Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait constaté que la transformation de l'appartement de M. et Mme Y... avait eu des répercussions sur la consistance, la superficie et la situation de leurs lots en augmentant la valeur relative de ceux-ci par rapport à celle de l'ensemble des parties privatives de l'immeuble, la cour d'appel a violé les textes susvisés ; »
L’arrêt en citant les trois critères d’appréciation : consistance, superficie et situation se réfère évidemment à l’article 5 (lequel consiste à fixer la quote-part de chaque copropriétaire dans la valeur patrimoniale totale de l’immeuble) , et non à l’article 10 qui concerne les modalités de répartition des charges .
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Posté - 04 juil. 2016 : 19:27:26
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jany2718 : On ne peut donc l’ignorer : la valeur c’est la valeur !
La valeur de quoi ?? |
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Posté - 04 juil. 2016 : 19:54:25
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Vous persistez malheureusement à confondre : tantièmes de copropriété (article 5) et tantièmes de charges.
Dans le premier cas, en voulant les (tantièmes de copro) changer (ce qui est impossible, s'il n'y a pas changement de superficie), vous augmenteriez la quote part de copropriété de ceux habitant les étages supérieurs.
Dans le second cas, vous confondez tantièmes d'administration générale, alors qu'un ascenseur est un équipement collectif qui a sa propre règle de tantièmes d'entretien. |
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Jany2718
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Posté - 04 juil. 2016 : 22:58:06
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la création d'un ascenseur valorisant davantage les lots des étages élevés , il y a lieu de revoir les millièmes de l'ensemble des lots en conséquence, et cela en application des dispositions de l'article 5.
Cela n'a rien de choquant et au contraire est bien logique.
Il faut évidemment distinguer les clés de répartition des charges que l'on peut calculer selon le critère d'utilité ( ascenseur, chauffage, eau , ..) et les tantièmes généraux qui traduisent la valeur relative de chaque lot par rapport au total des valeurs desdits lots , ces tantièmes généraux servant aussi de clé de répartition des charges qu'il est impossible de répartir autrement (frais administratifs, honoraires su syndic, salaire concierge, assurances, impôts, réparation toiture, ravalement, ...) |
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Posté - 05 juil. 2016 : 08:46:31
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jany2718 : la création d'un ascenseur valorisant davantage les lots des étages élevés , il y a lieu de revoir les millièmes de l'ensemble des lots en conséquence, et cela en application des dispositions de l'article 5.
Cela n'a rien de choquant et au contraire est bien logique.
??? c'est votre vision de cette article, sans aucune base juridique pour l'appuyer. La logique n'est pas un argument; et que vous êtres choquée, pâs plus.
Vous n'avez pas répondu à ma question : On ne peut donc l’ignorer : la valeur c’est la valeur ! La valeur de quoi ??
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Jany2718
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Posté - 05 juil. 2016 : 11:25:33
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citation: Initialement posté par philippe388
Vous n'avez pas répondu à ma question : On ne peut donc l’ignorer : la valeur c’est la valeur ! La valeur de quoi ??
selon l'article 5 :la valeur, c'est la valeur de chaque partie privative.
Pour le sens à donner à "valeur" , cela dépend des auteurs des dictionnaires, mais on peut sans doute s'accorder sur "caractère mesurable d'un bien en tant que susceptible d'être échangé, d'être désiré".
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andre78fr
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 Posté - 05 juil. 2016 : 11:39:22
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Vous êtes têtu et vous avez bien raison de l'être !!!
Tenez, ça apportera de l'eau à votre moulin ; cette fiche de la revue Le Particulier détaille les modalités de calcul des tantièmes et en effet la présence de l'ascenseur modifie un des coefficients. Bien que sceptique au début, je trouve finalement votre question et votre point de vue très pertinent :D
Reste à voir la mise en oeuvre et les résolutions à mettre à l'AG...
http://www.leparticulier.fr/jcms/p1...details=true |
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Jany2718
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Posté - 05 juil. 2016 : 15:58:55
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citation: Initialement posté par andre78frVous êtes têtu et vous avez bien raison de l'être !!! Tenez, ça apportera de l'eau à votre moulin ; cette fiche de la revue Le Particulier détaille les modalités de calcul des tantièmes et en effet la présence de l'ascenseur modifie un des coefficients. Bien que sceptique au début, je trouve finalement votre question et votre point de vue très pertinent :D Reste à voir la mise en oeuvre et les résolutions à mettre à l'AG... http://www.leparticulier.fr/jcms/p1...details=true
En effet, comme deux fois deux font quatre, la création d'un ascenseur dans un immeuble, valorise évidemment les appartements des étages élevés . La démonstration me paraissait inutile.
L'auteur de cette note explicative vient confirmer cette évidence de façon très accentuée puisque le coefficient d'étage passe de 0,85 ( sans ascenseur) à 1,11 ( avec ascenseur) pour le 5ème étage ( d'où une plus value de 31%) ; pour le 6ème il passe de 0,8 à 1,13 d'où une plus-value de 41% . cqfd !
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Posté - 05 juil. 2016 : 16:13:58
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mais il n'en reste pas moins qu'il faudra l'unanimité pour modifier l'existant... |
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Posté - 05 juil. 2016 : 16:17:22
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jany2718 : En effet, comme deux fois deux font quatre, la création d'un ascenseur dans un immeuble, valorise évidemment les appartements des étages élevés . La démonstration me paraissait inutile.
L'auteur de cette note explicative vient confirmer cette évidence de façon très accentuée puisque le coefficient d'étage passe de 0,85 ( sans ascenseur) à 1,11 ( avec ascenseur) pour le 5ème étage ( d'où une plus value de 31%) ; pour le 6ème il passe de 0,8 à 1,13 d'où une plus-value de 41% . cqfd !
Ceci confirme bien que vous vous trompez sur le mot valeur !!! on parle de valeur relative du lot, pas de valuer €€€€€€.
Vous parlez de plus value, alors que les coefficient d'étage, de situation, de surface, ne servent qu'au calcul des tantièmes , qui serviront au calcul des charges de fonctionnement courant !! Charges qui ne concerne que les parties COMMUNES du SDC. Ou TOUS les copros sont en indivision. 
Le prix d'un appartement d'un 6ème étage avec ascenseur ne vaut pas 41% de plus que le même appartement dans immeuble identique mais sans ascenseur .
POur votre info : Variation du mètre carré d'un logement en fonction de ses caractéristiques par rapport au mètre carré moyen d'un immeuble
Rez-de-chaussée côté rue - 15 à - 25 %
1er étage - 7 %
1er étage avec café ou commerce ouverts tard - 20 %
Du 3e au 6e étage avec ascenseur + 2,5 % par niveau
Vue sur cour sombre - 10 %
Vis-à -vis à moins de 10 mètres - 10 %
Terrasse ou jardin + 5 Ã + 15 %
Double orientation est/ouest + 3 Ã + 5 %
Belle vue (sur la mer, sur un monument, etc.) + 5 Ã + 20 %
Bruit et circulation importants - 15 Ã - 20 %
Logement refait à neuf (électricité, plomberie, isolation, etc.). + 15 à + 20 %
Logement à rafraîchir (peinture, petite décoration) - 5 à - 10 %
Logement à rénover (selon l'ampleur de la rénovation) - 10 à - 30 %
jany2718 : CQFD
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Édité par - philippe388 le 05 juil. 2016 16:45:08 |
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Jany2718
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Posté - 05 juil. 2016 : 16:43:21
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? mais il n'y a jamais eu de tarif pour les biens immobiliers , comme pour le reste ... !
C'est le marché qui fait le prix ou la situation de l'offre et de la demande,... encore heureux !
Cela n'empêche pas les estimations à un instant donné et c'est exactement cette "valeur" ( estimée objectivement par des professionnels ) dont il est question dans l'article 5 .
Pour ma part, c'est de bonne foi , ce que je comprends et ce qui a également été compris par l'auteur de la fiche technique communiquée par andre78fr et également compris par la 3èCh civ de la C de cass dans son arrêt du 28-01-2016 ( pourvoi n° 14-21921 ). |
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Posté - 05 juil. 2016 : 16:56:22
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jany2718 : Vous donnez une cass. qui n'a aucun rapport avec la création d'un ascenseur !!! Il s'agit ici d'achats de combles.
Un ascenseur EST un élément commun; votre exemple concerne des parties privatives !
Dans une affaire ou des copropriétaires, après avoir acheté des lots de combles, ont transformé leur appartement en un duplex comportant plusieurs pièces supplémentaires, aboutissant à une valorisation globale des lots détenus, la Cour d'appel de Paris avait donc cru logique de débouter un copropriétaire de sa demande que soient réputées non écrites la clause de répartition des charges générales, et que le juge les modifie pour tenir compte de la valorisation de l'appartement concerné. Pour rejeter la demande, l'arrêt de la cour d'appel retient qu'il résulte des termes de l'article 5 de la loi du 10 juillet 1965 que l'estimation de la valeur relative des parties privatives s'opère "lors de l'établissement de la copropriété" et que la clause de répartition des charges générales ne peut pas être déclarée non écrite au motif que les critères de répartition des charges seraient d'ordre public.
Surprise, la Cour de cassation censure la Cour d'appel de Paris : elle estime qu'ayant constaté que la transformation de l'appartement avait eu des répercussions sur la consistance, la superficie et la situation de leurs lots en augmentant la valeur relative de ceux-ci par rapport à celle de l'ensemble des parties privatives de l'immeuble, elle aurait dû accéder à la demande (1) !
pas d'ascenseur dans ce jugement : |
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Jany2718
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Posté - 05 juil. 2016 : 17:16:20
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Pas d'ascenseur en cause dans cette analyse, mais augmentation de la valeur relative de l'appartement par rapport à celle de l'ensemble des parties privatives de l'immeuble. En effet, c'est uniquement ce qui importe.
D'où la nécessité de revoir le rgt de copro et les millièmes , les millièmes de tous les lots, c'est-à -dire la quote-part que chacun représente relativement à l'ensemble des lots. |
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Posté - 05 juil. 2016 : 19:44:33
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jany2718 : NON !! vous mélangez tout. Cette cass. n'a AUCUN rapport avec le sujet traité.
Achetez des combles, une partie commune et poser un ascenseur; ce n'est pas du tout la même chose. Il s'agit de parties privatives d'un coté, et d'un élément commun de l'autre avec un critère d'utilité pour le calcul des charges.
L'AG a décidé de voter un ascenseur dans un immeuble ou il n'en existe pas !, ET dans la même AG elle va aussi adopter une grille de charges SPECIALES ascenseur pour les lots des étages, des caves et des garages.
Cette grille tient bien compte de la "situation " des lots ! Elle vient s'additionner pour ces lots à la grille des tantièmes de charges communes. Vous vous retrouver donc maintenant avec un immeuble avec ascenseur, ET des lots de copropriété avec des tantièmes supplémentaires qui n'existaient pas lors de la création de la copropriété ( modification du RDC)
Pour un immeuble avec ascenseur lors de sa création, ceci est DEJA inclu dans ces tantièmes généraux.
Vous zappez allègrement que les tantièmes initiaux ne peuvent PAS être modifiés, sauf à l'Unanimité, et cela sera contraire au principe d'intangibilité , que vous zappez aussi rapidement depuis le début.
Ces lots paieront donc des charges supplémentaires dues à la création de cette grille ascenseur. Comme vous le souhaitez
J'attends des arguments juridiques !! ou sont ils ?
Il n'y a donc pas besoin de modifier les tantièmes établis lors de la création de la copropriété. Cela ferait payer 2 fois des charges d'ascenseur !
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Création d'un ascenseur 
