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Flores17
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 Posté - 30 mai 2016 : 14:56:49
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Bonjour à tous,
Nouveau sur le forum avec beaucouop de questions et peu de réponses.
Ma maison achetée en 2000 comporte une terrasse mitoyenne avec le voisin. Ces terrasses ont été construites d'un seul tenant et séparées par un muret d' 1m de haut et de la largeur de la terrasse. Dès l'achat, j'ai constaté que mon voisin avait fait ériger une veranda prenant appui sur le dit mur citoyen avec, me dit il, l'accord des anciens propriétaires. Cette veranda présente pour moi, 3 inconvénients majeurs:
1-d'abord l'impossibilité pour moi de faire installer une véranda de la même façon puisque le sommet du mur est déjà "occupé"
2- le flanc de cette veranda étant constitué de vitrages, mon voisin peut à tout moment avoir une vue sur ma terrasse et sur ma salle à manger.
3- l'ensemble de ces inconvénients peut entrainer une perte de valeur de mon bien
Questions: que puis-je faire si je veux moi-même faire ériger une veranda.
Y a t'il des limites dans le temps pour réagir avant que cet état de fait soit considéré comme acquis et permanent
Merci
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vazy
Contributeur vétéran
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 Posté - 30 mai 2016 : 17:37:39
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Si la véranda occupe la totalité du haut de mur (en épaisseur) et si ce mur est bien mitoyen (plan ? Bornage ?) le voisin a (peut-être) empièté sur votre propriété. Auquel cas vous allez devoir vous lancer dans une action judiciaire longue et couteuse...
Pour la vue créée, il aurait dû mettre des vitres "brouillées" et il peut (doit) toujours le faire en faisant poser un adhésif translucide qui aura le même effet. Pour cela si il ne répond pas à une demande amiable le mieux sera de faire rédiger un courrier par un avocat.
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Flores17
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 2
Posté - 30 mai 2016 : 21:58:13
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merci pour cette réponse rapide.
En fait, le flanc de la veranda du voisin est au milieu du mur mitoyen mais, la totalité de l'épaisseur du mur est recouverte par de l'aluminium. C'est un peu comme les accoudoirs dans les salles de spectacle...Si je veux un jour installer une veranda, je me demande bien où je pourrai m'appuyer. Dans le lotissement tous les pavillons sont "collés" par groupe de 3 et le règlement de copropriété est sans ambiguité: tous les murs de séparation des propriétés sont considérés comme mitoyens.
Bien cordialement |
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Posté - 30 mai 2016 : 22:01:59
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copropriété ou lotissement ? |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
 Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
 Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
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Flores17
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4
Posté - 30 mai 2016 : 23:14:59
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Pavillons avec jardins en jouissance privative mais juridiquement copropriété avec espaces verts communs e t autres parties communes.
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Posté - 31 mai 2016 : 00:46:26
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accord de la copro pour la véranda ? |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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Nivram
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6
Posté - 26 juil. 2016 : 19:10:36
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Bonsoir,
Le problème c’est de savoir si les murs sont considérés mitoyens ou bien si c’est le règlement de copropriété qui les définit comme tels ; car si c’est le cas, et comme il n’y a pas exhaussement, il y aurait des problèmes avec l’article 657 du CC.
Autre problème si les murs sont bien mitoyens : Est-ce que les terrasses font partie du bâti priva-tif ?
Cdt. |
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Posté - 26 juil. 2016 : 19:40:36
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657 au sein d'une copro ? |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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Nivram
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8
Posté - 26 juil. 2016 : 20:45:52
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Bonsoir,
Pour la doctrine et la jurisprudence un appartement (lot de copropriété) est un immeuble bâti, en plus d’être une partie privative, au même titre qu’un bâtiment collectif ou individuel.
Au vu de l’article 7 de la loi du 10 juillet 1965 les murs séparant des parties privatives (immeubles bâtis) sont présumé mitoyens, donc non soumis au statut de la copropriété.
Les maisons mitoyennes sont des immeubles bâtis distincts non soumis au statut de la copropriété puisque le règlement de copropriété indique que les murs séparant les « propriétés » seraient mitoyens.
Nous avons donc bien à faire à des murs « servant de séparation entre bâtiments jusqu'à l'héberge ».
Cdt. |
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Sunbird
Pilier de forums
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9
Posté - 29 juil. 2016 : 14:49:08
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Cette question relève effectivement du statut de la copropriété.
Il faudrait lire votre RDC
L'Article 7
"Les cloisons ou murs, séparant des parties privatives et non compris dans le gros oeuvre, sont présumés mitoyens entre les locaux qu'ils séparent."
Il faut savoir 1/ si il ne s'agit pas de gros œuvre, et 2/ lire le RDC pour soulever toute ambiguïté sur le "présumer".
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PASCSP
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Posté - 09 août 2016 : 16:19:02
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bonjour
pour le recouvrement du mur en alu, il s'agit sans doute d'une pièce destiné a assurer l’étanchéité contre la pluie, vous pourriez facilement la faire modifier ou supprimer (avec l'accord du voisin) afin de poser les pièces d'appuis de votre nouvelle véranda, de plus pour la vue si vous faites votre vérandas vous aurez le même problème donc en opacifiant votre paroi le problème serait résolu.
Voyez avec votre voisin il vaut mieux un arrangement qu'un litige qui dure des année
cordialemùent Pascal |
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Posté - 09 août 2016 : 16:59:20
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Modération UI : étant donné que le sujet se situe dans une copropriété, le statut de cette dernière prime. Nous l'avons donc placé en copropriété. |
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Posté - 09 août 2016 : 17:32:55
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flores17 : pavillons mitoyens avec jardins à usage exclusifs, et le statut de la copropriété
Généralement, les murs, les toitures, les sols, .. sont des parties communes du SDC.
La première chose à faire avant de chercher des textes de lois EST de lire le règlement de copropriété.
Que dit il sur les parties communes et privatives.
Votre jardin est une partie commune à usage privatif, il est interdit d'y construire une véranda.
Si les murs et voire la terrasse sont des parties communes, alors c'est l"article 25 qui s'applique : accord obligatoire de l'AG, avec plans et devis.
Attention également, le RDC peut aussi interdire la construction de véranda.
Ce copro. n'a rien demandé à l'AG, et si il est bien en faute, pas d'accord à l'article 25 de la loi de 1965 sur les travaux privatifs affectant les parties communes, le syndic DOIT le mettre en demeure de démonter cette véranda et de remettre en état les parties communes.
Voyez avec votre voisin il vaut mieux un arrangement qu'un litige qui dure des année
Pas d'accord possible du voisin précédent, illégal !! Seule l'AG décide en copropriété.
Que dit votre RDC ?
Votre voisin a t'il construit cette véranda après votre achat. Vous avez aussi la possibilité, car vous êtes en copropriété, de constter cela devant le TGI pour "modification de jouissance de vos parties privatives".
L'AG ne peut pas voter à quelque majorité que ce soit une telle modification de jouissance.
Alors tout tient dans votre RDC, que dit il pour confirmer ou infirmer nos réponses 
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Nivram
Nouveau Membre
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Posté - 15 août 2016 : 18:42:47
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Bonsoir,
Je me permets de rappeler que #Flores17 nous a bien informé que : « le règlement de copropriété est sans ambiguïté : tous les murs de séparation des propriétés sont considérés comme mitoyens. »
Mais un arrêt récent de la CC (7 juillet 2007 ; pourvoi n° 15-10278) redistribuerait les cartes sur les soi-disant parties communes à jouissance exclusive et privative d’une copropriété horizontale !
« L’indivision s’entend de la coexistence de droits de même nature sur un même bien ; elle peut ne porter que sur une partie des droits des intéressés. »
Une partie commune est un bien en indivision faisant l‘objet de droits concurrents et en particulier l’usage (usus).
Chaque propriétaire d’un lot (parcelle de terrain) en jouissance privative et exclusive, en plus de l’usus en a l’abusus (le droit de vendre) et le fructus (le droit de louer) ; il détient donc sur son lot les trois éléments composant la propriété absolue plein et entière ; les autre « copropriétaires » n’ont donc aucun droit sur son lot et inversement : « La propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. » (article 544 du Code civil).
Les lots privatifs sont des biens qui ne font pas l’objet de droit concurrent et ne sont donc pas en indivision et ne seraient donc pas des parties communes.
L’article 7 du décret n° 55-22 et les articles 71-1 à 71-3 du décret 55-1350 nous apportent des informations importantes que nous aurions tendance à « occulter ».
Un état descriptif de division est un état descriptif de division, en propriété, d’un immeuble… en particulier lorsqu’il n’y a pas eu changement de limite (division parcellaire).
Si pour le cas d’un immeuble bâti (bâtiment) cela est évident, il doit en être de même pour un immeuble non bâti (terrain) : un état descriptif de division décrit l’immeuble (terrain) auquel il s’applique parce qu’il n’y a pas eu changement de limite, et c’est pour cette raison qu’un plan de masse doit lui être obligatoirement annexé pour « tracer » les limites de propriété suite à une division en jouissance.
Donc dans une copropriété horizontale (inventée pour contourner la législation sur les lotissements) il existe un état descriptif de division parce qu’il y a eu division de la propriété du sol sans changement de limite ; il suffirait donc d’une simple division parcellaire pour annuler l’EDD et pour avoir une division de la propriété du sol avec changement de limite.
Donc la copropriété horizontale consisterait à une division de la propriété du sol sans changement de limite faisant l’objet d’un état descriptif de division en propriété auquel est annexé un plan de masse délimitant cette division en propriété (division en jouissance).
Propriétaire d’une partie du sol, chaque « copropriétaire » est propriétaire du dessus (la maison et les plantations) et du dessous (les fondations et le système racinaire) : « La propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous. » (article 552 du Code civil).
Extrait d’un acte de vente d’un « lot » de copropriété horizontale :
« Le vendeur vends à l’acquéreur, qui accepte, la pleine propriété de : »
« Les fractions ci-après désignées d’un immeuble à usage d’habitation, soumis au régime de la copropriété, situé à …. »
« Ledit immeuble figurant au cadastre sous les références suivantes : … »
« Lot n° 530 - Un pavillon individuel élevé sur terre plain… ; »
« La jouissance privative et exclusive de la parcelle de terrain sur laquelle il est construit, d’une superficie de 535 m², en ce compris l’assiette de la maison ; »
« Et les quatre cent quatre-vingt-dix-sept /cent millièmes des parties communes de l’immeuble. »
Extrait de l’EDD :
« Lot n° 530 – N° 30 s/plan : une maison individuelle… parcelle de 535 m² et les quatre cent quatre-vingt-dix-sept /cent millièmes des parties communes de l’immeuble. »
Cdt. |
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Nivram
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14
Posté - 15 août 2016 : 22:33:22
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Bonne nuit,
Je rectifie : le pourvoi n° 15-10278 (récent) est du 7 juillet 2016 et non du 7 juillet 2007 !
Cdt. |
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15
Posté - 16 août 2016 : 17:18:00
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NIvram : Et alors ??? quelle est votre réponse à la question de Flores17 !!!
Nous n'avons pas de détails sur le RDC c'est ce qui compte pour le moment ! attendons flores17  |
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Nivram
Nouveau Membre
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16
Posté - 17 août 2016 : 20:57:47
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Bonsoir,
Eh alors quoi… !!!
Rappels :
- #Flores17 nous a informé que : « Dans le lotissement tous les pavillons sont "collés" par groupe de 3 et le règlement de copropriété est sans ambiguïté : tous les murs de séparation des propriétés sont considérés comme mitoyens. »
- Sur un autre fil un arrêt de la CCA de Marseille (n° 14MA01558) « caractérise » que : « constitue une maison individuelle, au sens des dispositions précitées (article L. 231-1 du Code de la construction et de l'habitation), une construction qui, bien que susceptible d'accueillir plusieurs logements, par ses proportions, son architecture horizontale plutôt que verticale, et son aspect extérieur, ne peut être qualifié d'immeuble d'habitation collective » ; et que : « il ressort par ailleurs des caractéristiques de la construction en litige, eu égard à sa faible superficie, son architecture horizontale et son aspect extérieur, qu'elle ne peut être regardée comme un immeuble d'habitation collective alors même qu'elle abrite deux logements. »
Les pavillons, « collés » par groupe de trois, ne constituent pas un immeuble d’habitation collective soumis au statut de la copropriété : nous avons donc à faire à des immeubles bâtis distincts mais mitoyens, donc à des « propriétés » distinctes.
Le mur séparant les « terrasses » ne peut être que mitoyen (article 653 du Code civil).
Cdt. |
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17
Posté - 17 août 2016 : 21:20:59
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nivram, vous racontez absolument n'importe quoi, une fois de plus.
vous mélangez analyse de la juridiction administrative pour déterminer la procédure applicable à l'autorisation de construire et droit de la copropriété pour déterminer le régime de gestion des immeubles batis sur un terrain commun
ça devient lourd, très lourd, très très lourd. |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
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Édité par - Emmanuel Wormser le 17 août 2016 21:29:41 |
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Nivram
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Posté - 17 août 2016 : 23:34:24
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Bonne nuit,
Je ne vous permets pas de dire que je raconte absolument n’importe quoi alors que je cite les « considérations » d’une CCA pour déterminer une procédure applicable ; ces « considérations » pouvant être applicables à d’autres procédure ou à d’autres cas : elles ne sont pas uniquement applicables à la procédure faisant l’objet de la décision de la CCA de Marseille (n° 14MA01558).
La justice administrative a bien « interdit » la méthode Stemmer !
Sur un autre fil il est fait référence à un arrêt de la CC (08-18350) et je vous renvoie à la lecture de l’attendu du premier moyen se référant à « l’état apparent » à comparer avec l’ « aspect extérieur » des points 7 et 8 « Sur le bien fondé du jugement » de la CCA de Marseille n° 14MA01558).
Des pavillons « collés » par groupe de trois sont des maisons mitoyennes !
Expliquez -moi comment une parcelle de terrain de 535 m², faisant partie d’un soi-disant lot, dont le propriétaire en a l’abusus, l’usus et le fructus puisse faire l’objet de droits concurrents, donc d’une indivision, donc d’un bien commun (partie commune).
Comment parler de terrain commun lorsque ce dernier ne fait l’objet d’aucun droit concurrent ?
Je me suis procuré le plan de masse annexé à l’EDD (déposé aux minutes d’un notaire) que je cite dans mon message posté le 15 août 2016 : 18:42:47, qui délimite exactement les lots ainsi que l’extrait du cadastre qui confirme, par des traits en pointillés, les limites du plan de masse ; cerise sur le gâteau, cette copropriété horizontale a fait l’objet d’une division parcellaire pour attribution d’une référence cadastrale à chaque lot, et, l’extrait du cadastre après « changement de limite » correspond exactement à l’extrait du cadastre sans changement de limite : les traits en pointillés sont devenus des traits pleins.
Je me permets d’affirmer qu’à la lecture des articles 1131 à 1133 du Code civil que la clause d’un RdC de copropriété horizontale stipulant que la totalité du sol est commun est fausse sinon illicite.
Maintenant je m’aperçois, à la lecture d’autres fils, que certaines considérations ne plaisent pas à certain(s) membre(s) « influents » du site, et que la louable ouverture a fait long feu ainsi qu'une certaine retenue ; ce n’est pas moi qui ai écrit : « La copropriété dite horizontale n’a pas de fondement légal. C’est une pratique de certains lotisseurs et aménageurs, aidés par des notaires souvent pas trop regardants, pour éviter l’application de règles d’urbanisme (lotissement, densité, prospect, etc...) » ; c’est Monsieur Pierre REDOUTEY avocat à la retraite et ancien notaire créateur des sites « JurisPrudentes » et le « CRIDUN » ; d’ailleurs j’ai retrouvé dans les actualités de JurisPrudentes la plus part des « informations » que je cite dans mes messages, et, en particulier l’arrêt de la CC (15-10278) dans l’actualité « Arrêt important sur le droit d’usage et d’habitation » du 15/07/16 à 01h00 et je me suis servi de la pertinence, non démentie, du commentaire du 27/07/16 à 22h49.
Cdt. |
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Posté - 18 août 2016 : 07:25:07
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et bien pour ma part, je me "permets" de confirmer que vous assénez des âneries en mélangeant des concepts que vous ne maitrisez absolument pas.
quand vous comprendrez que la question posée à la CAA -on ne dit pas CCA- de Marseille n'a aucun lien avec le régime de la propriété, on aura fait un grand pas en avant.
quand vous saurez comment la méthode Stemmer a été "condamnée", vous serez, je l'espère, surpris par l'immensité de votre erreur
quand, enfin, vous mesurerez que le régime de la copropriété peut s'appliquer à des habitations individuelles accolées voire non accolées, vous aurez vu la lumière.
(quant à votre message sur le site de Me Redoutey, il n'a aucun , mais vraiment aucun lien avec l'arrêt commenté, ce qui explique sans doute l'absence de réaction de l'auteur du site sur la purée informe que vous lui avez servie)
que ces révélations puissent vous aveugler serait la plus belle nouvelle du jour  -sauf si d'ici là nous glanons quelques médailles d'or au JO
ah, au fait, les parties communes d'une copropriété ne relèvent pas du régime de l'indivision... être en commun n'est pas être géré comme un bien indivis... comme les actions d'une société anonyme de différents propriétaires ne sont pas gérées comme le sont les biens en indivision...) |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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Édité par - Emmanuel Wormser le 18 août 2016 08:04:26 |
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Posté - 18 août 2016 : 07:52:59
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Dès lors que l'ensemble immobilier est soumis au régime de la copropriété, notamment parce que le terrain est déclaré commun et en indivision, la loi de 1965 - d'ordre public - s'applique, et notamment son article 7 : "Les cloisons ou murs, séparant des parties privatives et non compris dans le gros oeuvre, sont présumés mitoyens entre les locaux qu'ils séparent."
Attention : les murs séparatifs compris dans le gros œuvre, et notamment les murs porteurs sont des parties communes, dont la propriété est indivise, entre tous les copropriétaires ou ceux qui sont désignés par le règlement de copropriété (parties communes générales ou parties communes spéciales).
Les règles de mitoyenneté et autres du Code civil ne s'appliquent pas à l'intérieur de la copropriété. Rappelons qu'il a fallu 40 ans pour que la Cour de cassation puisse admettre dans des cas très spécifiques la possibilité d'existence de servitudes entre des lots de copropriété...
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Sujet |
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veranda et mitoyenneté 
