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FBO
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 Posté - 13 juin 2014 : 20:11:16
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C'est certain ! Mais une association (de consommateurs, agréée ou non, spécialisée dans un domaine) n'aurait aucun intérêt à reconnaitre ses erreurs, et à en faire écho. Malheureusement.
Et c'est là qu'on voit que finalement, elles sont également critiquables, car c'est une sorte de manipulation des adhérents / lecteurs / abonnés... et de la population en général.
Vous avez raison d'appuyer là -dessus, ça ne fait pas de mal. |
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Viviane
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 62
Posté - 13 juin 2014 : 20:46:38
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@jpm: Je crains que ce débat sur la rémunération des syndics et les clauses abusives n'aura jamais de fin. Et les copropriétaires n'en sont pas la seule cause
Ma question est la suivante :
On a depuis deux ans un syndic dont le contrat fait 5 pages, tarifs compris. Je dis pas qu'il est parfait, je vois pas pourquoi par exemple il prévoie de tenir des conseils syndicaux, mais bon, faut croire que certaines copros demandent...
Mais
A la rubrique "prestations variables" autrement dit hors forfait, on a:
La grille de tarifs horaires
- les copies à l'unité
- présence aux expertises sinistres : au temps passé
-gestion financière administrative et comptable des travaux: fixé par l'AG
-suivi des travaux votés en AG (sans responsabilité de maître d'oeuvre): fixé par l'AG
- tenue des conseils syndicaux et/ou AG supplémentaires: au temps passé
Procédures:
ouverture et suivi du dossier avocat : au temps passé
PoINT FINAL
Pas de forfait quelconque, même pour l'état daté.
Ca ne signifie pas qu'il le facture pas. Juste qu'en fait chaque prestation supplémentaire (par exemple AG hors heures ouvrables) fera l'objet d'une facture indiquant le temps passé.
Avec une facture sous les yeux, il faut 5 mn pour lire le contrat et voir si la prestation facturée en plus était ou pas comprise dans le forfait, y compris sous une appellation différente.
Encore 5mn pour estimer s'il a poussé le bouchon sur le nombre d'heures
Avec un minimum de connaissance de la loi, on voit aussi très vite si ladite prestation a un minimum de sens ou pas par rapport au travail à faire dans une copro.
Et en suivant les problèmes de la copro, je vois aussi très vite si elle avait lieu d'être, cette prestation
exemple possibles:
-oui pour assister à l'expertise d'un incendie ayant ravagé un lot, mais pourquoi se pointer à l'expertise d'un dégât des eaux simplissime avec 10m2 de plâtre à refaire?
- oui pour transmettre à l'avocat un dossier lourd d'impayés, pas pour lui transmettre un dossier à 200 euros de retard depuis 15 jours
Bref c'est simple. On a un compte séparé, pour un surcoût deux fois inférieur à ce que demandaient les autres syndics. Il a jamais essayé de nous vendre le compte unique. Jamais essayé de nous dissuader d'adhérer à l'ARC. Ne propose QUE des contrats d'un an.
Dans toutes nos recherches de syndic, aucun autre ne nous a proposé un contrat aussi court et simple. Aucun non plus chez les amis à la recherche de syndic que j'ai pu aider à lire les contrats proposés.
Son forfait est dans la moyenne basse des autres. Je rectifie après avoir regardé les forfaits des autres (j'y avais en fait intégré tous les hors forfaits qu'on était surs de payer): son forfait est légèrement plus cher, ce qui semble pas dissuader les clients
C'est un jeune, il a pas l'air de faire faillite ni de manquer de clients, il vient de déménager pour des bureaux plus grands. Et dans un quartier bien plus riche que celui où est notre immeuble.
Si lui peut le faire sans couler, pourquoi des grands groupes gérant des milliers de copros ne peuvent-ils pas le faire? Pourquoi pondent-ils des contrats imbitables s'étalant sur 10 ou 15 pages, comme par exemple celui que tous les petits syndics arrangent à leur sauce, ce tableau incompréhensible avec des points partout, où on voit figurer 3 fois les mêmes prestations sous des noms différents, ainsi que des prestations parfois plus qu'exotiques??
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Édité par - Viviane le 13 juin 2014 21:09:58 |
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andre78fr
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 Posté - 13 juin 2014 : 20:54:32
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Une réponse en un mot ? la marge... |
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Viviane
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Posté - 13 juin 2014 : 20:54:45
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@FBO
Personne ne fait généralement de pub sur ses propres erreurs. Ni une asso, ni un syndic, ni un particulier . |
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Viviane
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Posté - 13 juin 2014 : 20:55:53
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citation: Une réponse en un mot ? la marge...
Qui augmente avec le nombre d'actionnaires à satisfaire... |
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FBO
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Posté - 13 juin 2014 : 21:06:07
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citation: Initialement posté par Viviane@FBO Personne ne fait généralement de pub sur ses propres erreurs. Ni une asso, ni un syndic, ni un particulier .
Quand on est une association qui intervient de sa propre initiative sur de multiples sujets, et qu'on donne des leçons ou qu'on exige le meilleur des autres, pourtant ce serait le minimum.
Question de crédibilité à mes yeux. |
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Viviane
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Posté - 13 juin 2014 : 21:18:36
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LÃ , je crois que vous demandez l'impossible.
Même l'ARC ne demande pas à un syndic de mettre en première page de son site les erreurs qu'il a pu faire, juste de les corriger. Ils effacent même certains abus si le syndic fait amende honorable... parfois à tord, j'en ai fait l'expérience avec l'ex nôtre.
Pour ça, il faut un juge, et ça me choque pas que vous ayez demandé à un juge d'imposer ça à l'ARC. Vous avez eu raison.
Mais j'ai tout de même une petite question sur l'abus concernant votre syndic encore en ligne. Votre syndic n'a pas poursuivi pour cet abus. C'était trop tard pour l'inclure à la plainte en cours j'ai compris.
Mais vous pourriez le faire. Pourquoi ne pas le faire? |
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Édité par - Viviane le 13 juin 2014 21:19:49 |
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andre78fr
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Posté - 13 juin 2014 : 21:33:05
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On s'éloigne beaucoup du sujet initial mais on peut évoquer une (autre) condamnation récente de l'ARC pour le refus de publier des droits de réponse :
http://www.giep-blog.fr/abus-unarc-arc-condamnee/
C'est clairement le rôle de l'ARC de dénoncer les syndics et leurs abus, et on peut reconnaître qu'elle y excelle, mais il faut aussi jouer le jeu et écouter (publier) leur défense et leurs arguments.
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Viviane
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69
Posté - 13 juin 2014 : 21:42:34
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Pour être justes, il faut également donner la réponse de l'ARC à ce jugement...
http://www.unarc.asso.fr/documentat...rouvons-meme
Avec une petite recherche, vous trouverez 10 pages de liens vers les abus contenant le mot GIEP..
Sur donc, quoi 100 publications? La giep assigne pour deux droits de réponses refusés?
Ca ne dédouane pas l'ARC de de l'erreur faite, mais tout de même, ça laisse à penser... |
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Édité par - Viviane le 13 juin 2014 21:47:37 |
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andre78fr
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Posté - 13 juin 2014 : 21:56:12
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Pour le coup et pour balancer la réponse de FBO sur l'autre discussion, ce n'est pas tant sur le fond (dans votre lien l'ARC revient sur l'abus lui même qui est effectivement fondé) mais sur le principe...
Que l'abus soit justifié, en tout ou en partie, ne retire pas à la personne incriminée (ici un syndic) de se défendre et de faire publier un droit de réponse, c'est la base du contradictoire et c'est là dessus que l'ARC a été condamnée et non pas pour diffamation...
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FBO
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Posté - 13 juin 2014 : 23:19:15
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citation: Initialement posté par Viviane
Mais j'ai tout de même une petite question sur l'abus concernant votre syndic encore en ligne. Votre syndic n'a pas poursuivi pour cet abus. C'était trop tard pour l'inclure à la plainte en cours j'ai compris.
Mais vous pourriez le faire. Pourquoi ne pas le faire?
On a autre chose à faire de notre temps et de notre argent !
Déjà prendre des dizaines d'heures pour cela sur plusieurs mois, alors qu'on n'a absolumentrien fait de mal, c'est énorme, alors dépenser des milliers d'euros pour faire valoir ses droits...
Faut pas pousser.... |
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FBO
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Posté - 13 juin 2014 : 23:22:17
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citation: Initialement posté par VivianePour être justes, il faut également donner la réponse de l'ARC à ce jugement... http://www.unarc.asso.fr/documentat...rouvons-memeAvec une petite recherche, vous trouverez 10 pages de liens vers les abus contenant le mot GIEP.. Sur donc, quoi 100 publications? La giep assigne pour deux droits de réponses refusés? Ca ne dédouane pas l'ARC de de l'erreur faite, mais tout de même, ça laisse à penser...
Non mais quand même, c'est dingue : vous croyez que la direction n'a que ça à faire que d'envoyer 1 droit de réponse à chaque publication ?
De plus, il n'est pas question que de "deux" articles.
Sincèrement, le travail de syndic est suffisamment épuisant pour pouvoir passer des heures chaque semaine ou mois à répondre à une association qui vous refusera vos droits de réponse, et vous obligera à dépenser des milliers d'euros pour obtenir ce à quoi vous aviez droit...
Sinon, l'ARC aurait des dizaines de procès toujours en cours... Heureusement pour elle que la majorité des syndics n'ont pas que ça à faire... |
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JPM
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Posté - 14 juin 2014 : 00:11:45
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Aux dires de GIEP : L’ARC et le directeur de publication du site sont condamnés à publier tous les droits de réponse refusés, au nombre de six, dans un délai de deux jours à compter de la signification du jugement, sous astreinte.
Pour ma part je n'ai jamais vu une publication de condamnation dans le site de l'ARC alors que, semble-t-il, il y aurait 4 affaires.
Il est vrai que je ne vais pas régulièrement sur ce site.
Viviane parle d'une réponse de l'ARC à GIEP ! Ce n'est en rien une réponse sur le litige évoqué.
Je réitère à propos du contrat de syndic que certaines associations maintiennent des critiques acerbes contre des clauses prétendument illicites ou abusives alors qu'elles ont été validées judiciairement.
Je réitère que le législateur, en particulier dans la loi ALUR, omet de formuler les critères de distinction entre les prestations de gestion courante et celles extraordinaires alors que ces critères (prévisibilité et récurrence) sont reconnus depuis plus de cinquante ans.
Certaines controverses sont savamment entretenues par des institutions comme s'il fallait justifier leur existence. C'est d'autant plus regrettable que leur existence est souhaitable et pourrait présenter un intérêt beaucoup plus grand si elles mettaient au rancart leurs piloris.
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andre78fr
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74
Posté - 14 juin 2014 : 00:36:27
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Il m'arrive d'être d'accord avec vous JPM ;-)
Les syndics ne sont pas parfaits et c'est très sain d'avoir des associations vigilantes qui dénoncent leurs abus.
Malgré tout le positionnement idéologique et la posture systématique de l'ARC dans la tension permanente et le sentiment de défiance qu'elle entretient (le syndrome du "tous pourris" dans l'administration de biens) est non seulement une insulte à de nombreux salariés qui essayent de faire leur travail correctement mais il est probablement aussi totalement contre-productif.
Comment s'étonner que le consultant de l'ARC qui prétend accompagner le conseil syndical à un contrôle des comptes ou assister à une AG soit perçu et reçu avec méfiance ou hostilité lorsque le syndic est régulièrement dégommé sur le site ?
Quels échanges et partenariats constructifs avec les professionnels de l'immobilier l'ARC peut-elle établir dans cette sorte de guerre qu'elle entretient ?
Encore une fois je n'attaque pas l'ARC gratuitement, c'est une association que je respecte et que je recommande régulièrement à mes clients ou prospects mais il me semble légitime de poser certaines questions. Tout ceci me fait penser à certains syndicats qui n'existent que dans l'opposition systématique au méchant patronat alors qu'ailleurs les concertations et les négociations se passent beaucoup mieux...
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Viviane
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Posté - 14 juin 2014 : 00:58:12
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citation: Non mais quand même, c'est dingue : vous croyez que la direction n'a que ça à faire que d'envoyer 1 droit de réponse à chaque publication ?
De plus, il n'est pas question que de "deux" articles.
Sincèrement, le travail de syndic est suffisamment épuisant pour pouvoir passer des heures chaque semaine ou mois à répondre à une association qui vous refusera vos droits de réponse, et vous obligera à dépenser des milliers d'euros pour obtenir ce à quoi vous aviez droit...
Sinon, l'ARC aurait des dizaines de procès toujours en cours... Heureusement pour elle que la majorité des syndics n'ont pas que ça à faire...
FBO, je ne parlais pas de vous mais de la GIEP....
J'ai l'impression de vous avoir vexé en vous demandant pourquoi vous n'aviez pas poursuivi pour le dernier article (sur 3) au point que vous en arrivez à défendre un syndic (la giep) qui n'a quand même pas l'air blanc comme neige..
Ok, je comprends vos raisons de ne pas avoir poursuivi pour l'article d'avril. Mais hônnêtement, sauf à ce que l'ARC affirme des choses fausses, je ne pense pas que vous gagneriez si vous poursuiviez. Cet abus n'en est pas vraiment un, d'ailleurs. C'est plutôt une vision différente de la mission du syndic bénévole. "C'est facile" versus "c'est compliqué". Et le "c'est compliqué" de votre syndic s'accompagne de propositions d'aide payantes. Tout comme le "c'est facile" de l'ARC.
J'aurais tendance à vous rejoindre en partie: non c'est pas si facile. Et oui certains bénévoles font de très grosses erreurs. Certains pros aussi. Sauf qu'eux les font souvent fort consciemment... Mais qu'il n'y ait aucun "abus" sur les bénévoles non pas incompétents (ça se soigne) mais "abusifs" (j'en connais au moins un ) n'est effectivement pas normal.
La description que vous faites (dans un autre post) de la façon dont l'ARC "pousse" les gens à devenir syndic bénévole , ne correspond pas entièrement non plus à ce que j'ai vécu. La première fois qu'un juriste me l'a suggéré, j'étais surprise, je savais vraiment pas grand chose, j'ai même pas étudié la chose. Mais quand deux ans plus tard j'y ai sérieusement songé, et que j'ai eu affaire aux conseillers chargés de former les syndics bénévoles, on me l'a déconseillé. Trop de problèmes chez nous.
Bref, ce serait dommage d'en arriver à un débat blanc/noir :" l'ARC est merveilleux et a toujours raison" versus "que je plains ces pauvres syndics injustement malmenés par l'ARC"
Je vous l'ai dit, je pense que vous avez eu raison d'assigner l'ARC en diffamation, et au vu de ce que j'ai lu du jugement, je trouve normal que vous ayez gagné. . Pas de problème là dessus pour moi.
citation: Que l'abus soit justifié en tout ou en partie, ne retire pas à la personne incriminée (ici un syndic) de se défendre et de faire publier un droit de réponse, c'est la base du contradictoire et c'est là dessus que l'ARC a été condamnée et non pas pour diffamation...
Je suis d'accord. Si un droit de réponse est demandé, il doit être publié. Je soulignais juste qu'effectivement j'ai un peu, en l'espèce, du mal à plaindre la GIEP. Mais il est vrai que c'est tout à fait subjectif...
Pour tout dire, mon expérience personnelle de l'ARC est contraire. Notre ex-syndic a fait l'objet d'un abus. J'étais ravie. Il s'est excusé . L'arc a publié ses excuses, et retiré l'abus initial. Quasiment, et à mon grand regret, l'ARC a lancé des fleurs à un syndic dont je savais pertinemment qu'il ne pensait pas un mot de ses excuses et qu'il ne changerait rien de ses pratiques.
Il s'est avéré ensuite que j'avais malheureusement raison....
Voili voilou..
A JPM ; j'ai pas dit que les assos n'avaient jamais tord. Juste que si les syndics faisaient tous des contrats aussi clairs que le nôtre, y'aurait moins de procès... |
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Édité par - Viviane le 14 juin 2014 01:56:12 |
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Viviane
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Posté - 14 juin 2014 : 01:16:57
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@André78
Le site de l'ARC dénonce des abus, défend des droits.
On peut parfois regretter le ton.
On peut regretter l'absence de droit de réponse.
On peut pas leur demander d'être gentils, c'est pas leur objet.
Ce serait comme demander à votre avocat de dire du bien de celui avec qui vous êtes en procès.
Quant à la négociation qui se passerait bien, en dehors des rapports individuels entre les gens qui sont basés essentiellement sur de l'affectif, pour moi c'est un mythe.
Qu'il s'agisse de syndicalisme ou d'acheter un appartement, l'accord finalement trouvé n'est que le résultat d'un rapport de force. On peut le regretter, moi je le regrette, mais c'est comme ça.
Par exemple, sans parler d'actes illégaux, pour un appartement, chacun, vendeur comme acheteur, tentera d'obtenir le maximum de profit pour lui même, sans dépasser une limite qui lui lui ferait perdre la vente ou l'achat.
C'est la même chose dans des négociations syndicales. A la différence que tous les syndicats ne voient pas de la même façon l'intérêt de leurs adhérents salariés. Ce qui est leur droit. Il n'y a pas de vérité absolue. D'autant que les employeurs sont eux aussi représentés par des syndicats n'ayant pas tous la même vision de ce qui est l'intérêt d'un employeur, ce dont on entend beaucoup moins parler, la plupart des gens ne sachant même pas qu'il existe plusieurs syndicats d'employeurs... |
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Édité par - Viviane le 14 juin 2014 01:59:07 |
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Posté - 14 juin 2014 : 07:12:56
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n'oublions pas une chose très importante : la justice dit, condamne, déboute, etc .... elle ne vérifie pas l'exécution de ses jugements ..... 
et donc pour certains, il est préférable d'être sujet à une plainte 1 fois pour 10 fois potentiel. Et ensuite, si cette plainte est dite justifiée par le tribunal, il est préférable d'attendre la LRAR du plaignant car 1 fois sur 10 (ce n'est pas statistique, c'est une image) cela s'arrête là .
le justice dit mais n'exécute pas ! |
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FBO
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78
Posté - 14 juin 2014 : 14:27:58
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citation: Initialement posté par VivianeFBO, je ne parlais pas de vous mais de la GIEP.... J'ai l'impression de vous avoir vexé en vous demandant pourquoi vous n'aviez pas poursuivi pour le dernier article (sur 3) au point que vous en arrivez à défendre un syndic (la giep) qui n'a quand même pas l'air blanc comme neige.. Ok, je comprends vos raisons de ne pas avoir poursuivi pour l'article d'avril. Mais hônnêtement, sauf à ce que l'ARC affirme des choses fausses, je ne pense pas que vous gagneriez si vous poursuiviez. Cet abus n'en est pas vraiment un, d'ailleurs. C'est plutôt une vision différente de la mission du syndic bénévole. "C'est facile" versus "c'est compliqué". Et le "c'est compliqué" de votre syndic s'accompagne de propositions d'aide payantes. Tout comme le "c'est facile" de l'ARC.
Viviane : oui j'avoue être vexé. Pourquoi ?
Simplement parce que l'ARC ne se serait jamais intéressé à ce qui avait été écrit par le fondateur du cabinet, si je ne l'avais pas rejoint. Cet article est juste un prétexte pour balancer un "abus" sur le cabinet. Point barre. Une petite vengeance personnelle. Notez que le 1er article diffusé et jugé diffamatoire, retiré aujourd'hui, parlait de "remonter le col de la Bonette", mais sans me désigner personnellement... or mon nom est "Bonnette"... le rédacteur de cet article s'était juste amusé pour me titiller... et ça, c'est incorrect, immoral.
Si jamais l'ARC n'avait pas de parti pris pour critiquer quelques mots sur notre site, alors il aurait analysé notre contrat qui est mis en ligne.
Nous avons établi notre contrat selon les recommandations de l'ARC, et donc celles que je défendais avant. Notre contrat, s'il n'est pas parfait, est quais-parfait. Si l'ARC n'est pas d'accord avec quelque chose écrit sur notre site, alors en contrepartie qu'elle soit honnête et analyse notre contrat. Et qu'elle dise s'il est bon ou pas. (ça me fait penser, il faut qu'on mette notre modèle à jour sur le site, car ce n'est pas la dernière mouture...)
Et ensuite qu'elle tire ses conclusions : sommes-nous un cabinet de syndic honnête ?
Plutôt que cela, elle écrit le contraire en utilisant d'autres moyens... c'est ce que j'appelle manipuler l'opinion.
Et il ne faut pas oublier qu'avoir 1 seul abus sur le site de l'ARC peut avoir une incidence au niveau de l'image. Certains se détourneront du cabinet, rien que parce qu'ils auront vu le nom du cabinet sur le site de l'ARC, sans chercher à connaître le fond du contexte. Et ça, c'est abusif et absolument pas mérité.
Pour revenir au fait que vous parliez de GIEP : oui, moi aussi. Quand je parle de la "direction" qui n'aurait pas que cela à faire que de demander sans cesse des droits de réponse, je parle de celle de la GIEP.
Un dernier mot : ce n'est pas parce que j'ai changé de "camp" que mes opinions ont changé pour autant. Je sais que l'ARC est utile, que le travail des salariés l'est, car j'ai bien vu le nombre de fois où j'ai dû défendre de manière "incisive" des adhérents, pour obtenir gain de cause. Ce que j'ai dénoncé hier, je le dénonce encore aujourd'hui. Et c'est pourquoi je veux être un syndic "modèle", pour justement démontrer que "l'intérêt personnel" (travailler au sein d'une association de défense des copropriétaires, ou être syndic) n'influence pas les opinions et la moralité. Cela semble peut-être surprenant dans notre société d'aujourd'hui, mais ça existe. |
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FBO
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79
Posté - 14 juin 2014 : 14:32:59
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citation: Initialement posté par JPM
Pour ma part je n'ai jamais vu une publication de condamnation dans le site de l'ARC alors que, semble-t-il, il y aurait 4 affaires.
JPM : il n'y a pas de condamnation à publier sur la page d'accueil dans chaque affaire.
SYNDIC PLUS l'a obtenu : l'information est parue en bas de la page d'accueil durant 1 mois.
Cela est déjà arrivée du temps de l'ancien site : rappelez-vous la page d'accueil était très longue... il y a peut être 2 ans de cela, j'avais vu par hasard le communiqué d'une condamnation tout en bas, en caractères assez petits. Je doute que beaucoup de monde l'ait vu, vu qu'il fallait aller tout en bas de la page, et alors que les actualités et dernières mises à jour étaient en haut. Je n'avais pas fait de capture d'écran à l'époque, mais cela était déjà arrivé.
Donc des fois il y a condamnation à publier les droits de réponse : les pages sont mises à jour, mais peut-être que jamais personne ne le verra s'il ne va pas dessus après une recherche spécifique. |
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Viviane
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Posté - 14 juin 2014 : 19:09:24
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FBO, je suis d'accord avec vous que publier des abus sur tout et n'importe quoi est stupide. Je suis parfaitement consciente de l'impact possible sur une clientèle, et non seulement il est absurde et inutile de clouer les gens au pilori pour des broutilles, mais c'est encore plus "bas" lorsqu'il s'agit d'une vengeance personnelle.
Bon week-end
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Sujet |
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ARC association de défense des intérêts de l'ARC ? 
