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pimpon
Contributeur débutant
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 Posté - 03 févr. 2014 : 23:52:31
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Bonjour,
Mon épouse et moi avons acheté dans une résidence avec un "gardien" en place :
- salarié à taux d’emploi à 99%
- en catégorie B
- disposant du logement de fonction.
Un poste de "concierge" est inscrit dans le RC ainsi que la mise à disposition du logement qui est en parties communes sur l’EDD.
L’ancien "gardien" ayant démissionné, après deux ans de recours à des sociétés prestataires qui n’effectuaient aucun gardiennage, le syndic a fini par embaucher un salarié qui remplit les mêmes fonctions sur le terrain que le gardien précédent mais est classé :
- en catégorie A,
- niveau III,
- pour 130 heures mensuelles
- avec mise à disposition du logement de fonction en avantage en nature (pour le logement mêmes conditions que l'ancien gardien).
En attendant la prochaine AG, ce salarié a été recruté en CDD après validation du CS pour l'embauche, sauf une voix qui préconisait un engagement à classification identique du précédent gardien à défaut de la suppression en AG du poste de gardien prévu au RC.
Lors de la prochaine AG, le syndic envisage de faire voter la confirmation de cette embauche en CDI aux conditions notées ci-dessus. Cette résolution peut-elle être votée sans avoir au préalable proposé la suppression du poste de concierge inscrit au RC ?
Nous avons interrogé le syndic sur le fait qu’en agissant ainsi il nous semble qu’il supprimerait de manière indirecte le poste de gardien inscrit au RC. Il soutient que non.
Que sa fédération lui a assuré que c’est possible, légal et que cela ne modifie pas les dispositions du RC concernant le poste de gardien qui y est inscrit ni ne le supprime.
Nous sommes sceptiques.
Peut-on considérer qu’un employé d’immeuble peut être assimilé à un gardien dès lors qu’il exécute des tâches de gardiennage et que l’AG est libre de décider de la catégorie et de la classification des personnes qu’elle emploie ?
Nous craignons que le fait de pourvoir au remplacement d’un gardien en cat. B et à taux d’emploi complet par un employé d’immeuble à temps partiel en cat A, même logé, soit la porte ouverte à la suppression pure et simple de cet emploi dans le futur sans avoir la nécessité de la faire valider par un vote à l’unanimité en AG comme cela doit normalement être le cas pour la suppression d’un poste de gardien inscrit au RC et occupé depuis l’origine ?
D’avance merci à ceux qui prendront le temps de lire cette longue question et d’y répondre.
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Posté - 04 févr. 2014 : 08:01:24
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le syndic n'a pas à faire valider l'embauche en CDI d'un salarié du syndicat.
On le redit, l'AG décide de l'emploi et le syndic met en perspective l'embauche et le contrat en respectant ce que l'AG a décidé. Il doit décider aussi s'il veut un salarié en cat A ou en cat B. En général, ce point n'est jamais précisé sur le RdC. Evidemment tot cela doit se faire dans le respect de ce qui a été écrit sur le RdC, sinon il y aura modification de ce dernier...
Donc lors de la prochaine AG, il faut rappeler ce que les copros veulent : un gardien à plein temps qui fait telle ou telle tache (se référer à l'annexe de la CCN) . Bien sur l'AG doit aussi prévoir au budget "gestion courante" le financement correspondant.  |
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 04 févr. 2014 : 09:41:49
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Demandez a ce syndic un ecrit de Sa. Fede Sur ce Qu. Elle affirmierait ! Il en sera incapable.
Il n y a rien de vrai : la decision Appartient a l AG.
Il faut rappeler que meme si un logement de fonction est prevu dans l'immeuble, l'employe n'a pas Obligation d'y loger. D ou Choix categorie A
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Édité par - Gédehem le 04 févr. 2014 09:46:48 |
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pimpon
Contributeur débutant
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3
Posté - 04 févr. 2014 : 13:48:33
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Merci pour vos réponses,
Pour répondre aux obligations inscrites au RC (un poste de gardien, donc cat. B), nous pensons que le syndic aurait du le remplacer par une embauche à l'identique, c.à .d. aux mêmes conditions et titre :
"gardien cat. B et temps plein".
Cette embauche d'un salarié sous l'appellation "employé d'immeuble cat A", que le syndic compte faire valider en AG, peut-elle s'assimiler et valider un remplacement effectif du "gardien donc cat B" noté au RC ?
(par exemple en supposant que cela constituerait un changement de catégorie fait par l'AG pour ce poste ? est ce cela que le syndic essaye de faire passer en douceur ?  )
Cette façon de détourner le problème sans présenter les bonnes résolutions en AG est-elle valable ?
Car même si ce salarié effectue les mêmes tâches dans les faits, nous craignons, sur le plan juridique, que cela fragilise le maintien du poste dans la résidence et dans le temps et sous entende supprimer, de façon détournée, l'obligation d'avoir un vrai "gardien" qui est présent au RC.
Car la validation de l'embauche en AG va sans doute être demandée à l'article 24 ou 25, alors qu'une suppression du poste de "gardien en catégorie B" aurait nécessité l'art 26 non ? (dans nos AG on ne l'a jamais car pas assez de présents, il s'agit d'une résidence comprenant quasiment que des bailleurs en Loi de Robien).
Bailleurs bien évidemment majoritairement mandataires du syndic aussi gestionnaire locatif... si vous voyez ce que je veux dire
A votre avis, quelles démarches peut-on mener pour que cette embauche soit faite "dans les clous" et ne piétine pas nos droits ni les obligations notées au RC ?
Enfin j'espère que je me fais comprendre, ou alors je pédale dans la semoule, si JPM pouvait passer par là 
edit : correction orthographique
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Édité par - pimpon le 04 févr. 2014 14:40:52 |
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Posté - 04 févr. 2014 : 14:12:58
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dites nous ce qu'il est écrit sur le RdC à propos de ce "gardien"... ? |
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pimpon
Contributeur débutant
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Posté - 04 févr. 2014 : 14:35:13
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Dans le RC au chapitre :
2.2 "Charges communes - état de répartition des charges"
2.2.2. Charges relatives à la conservation, l'entretien et l'administration des parties communes
2.2.2.1.Définition
§ "Charges générales à tous les copropriétaires":
"les salaires du concierge avec leurs avantage en nature (logement, abonnt edf, etc...) et toutes autres rémunérations, charges sociales comprises, dues, en application des conventions collectives, aux personnes chargées du nettoyage de l'ensemble immobilier. Les travaux d'entretien du logement du concierge à l'exception des travaux qui ont la nature de charges locatives."
J'espère avoir été assez précis.
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Stéphane
Contributeur vétéran
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Posté - 04 févr. 2014 : 17:49:48
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Votre RdC ne stipule donc pas d'obligation concernant la catégorie de l'employé, et l'AG pourra tout à fait choisir pour l'une ou l'autre catégorie.
Soulevez la question des plages horaires de travail que vous souhaiteriez voir appliquer par votre employé. Cat.A et B n'offrent pas les mêmes possibilités. |
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Posté - 04 févr. 2014 : 18:21:40
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votre RdC parle de concierge et d'employés de nettoyage dans les charges communes générales.
Sauf si vous ne nous avez pas tout retranscrit, on pourrait penser que le poste de concierge n'est pas obligatoire.
Ce qu'il faut c'est qu'une AG dise :
* quelle catégorie le poste doit être classé
* quelles taches doivent être accomplies
En parallèle, CS et syndic doivent élaborer une proposition qui définira quel volume d'heures nécessitera les exigences de la majorité des copros. Il feront cette proposition à partir de l'annexe de la CCN, s'il est choisi une évaluation aux UV. |
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JPM
Modérateur
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Posté - 04 févr. 2014 : 22:56:58
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Il y a certainement dans le règlement de copropriété un autre article définissant les modalités de l'emploi considéré. La clause relative aux frais n'est pas déterminante, bien qu'elle traite d'un concierge.
Si l'immeuble est ancien, on peut trouver dans le RC des exigences qui ne sont plus d'actualité.
Mais il est bien certain que si une autre clause laisse apparaître un service conventionnel de conciergerie, le syndic doit rechercher un salarié à employer en catégorie B car les copropriétaires peuvent invoquer leur droit à bénéficier du service prévu par le RC.
En l'état actuel la CCN comporte un régime qui est celui de la conciergerie et il est possible de trouver des candidat(e)s à ce genre de poste.
Juridiquement c'est à l'assemblée principalement que s'impose l'obligation de maintenir le service prévu par le règlement de copropriété et de rejeter une proposition non conforme du syndic.
Une éventuelle action judiciaire serait dirigée contre le syndicat des copropriétaires et pourrait invoquer un abus de majorité. Ainsi notamment si c'est un souci d'économie qui est à l'origine de la décision.
Il faut certes rechercher des économies mais à service constant, réserve faite de la survenance d'une économie de guerre
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pimpon
Contributeur débutant
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Posté - 05 févr. 2014 : 02:01:12
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@ JPM : un grand merci pour votre réactivité.
Non pas d'autre article sur l'emploi. Sinon ce que j'ai listé.
Pour info :
Résidence de standing clôturée, sécurisée, avec piscine, tennis, salle de sport et de grands espaces verts, plusieurs petits bât (R+1, R+2) et + de 100 logements.
C'est une construction récente (moins de 10 ans).
Le logement de fonction est une maison indépendante plein sud avec un jardin clôturé et 3 chambres, pas un cagibi parisien .
Par ailleurs il me semble aussi que "gardien" ou "concierge" implique forcément un emploi en cat.B pour peu qu'on applique la CCN... ou je ne constate aucun "concierge" ni "gardien" parmi la définition des emplois en catégorie A
Je ne vois donc pas comment l'AG pourrait décider d'un "changement de catégorie" sans changer aussi l'intitulé du poste prévu au RC, donc modifier ses dispositions.
Vos indications vont grandement nous aider pour contrer à l'AG cette embauche mal faite - j'entends au plan contractuel et taux/temps d'emploi - car par ailleurs la personne engagée donne satisfaction.
Pour ce qui nous concerne, nous souhaitons de notre côté continuer à bénéficier du service prévu au RC et en place depuis l'origine, car nous sommes résidents.
Nous ne calculons pas à l'économie mais à la qualité de notre lieu de résidence  ...
Vous l'avez bien compris, il s'agit pour les autres copropriétaires (bailleurs très éloignés) de faire des économies.
Ils ne viennent jamais aux AG mais demandent au syndic (leur mandataire particulier en gestion locative) de "faire baisser les charges" et le pdt du CS dans le même panier veille sur leurs intérêts.
Quand l'ancien gardien est parti il envisageait même de vendre le logement de fonction  .
C'est après une lutte difficile et une MeD qui a suivi multiples demandes, discussions et tergiversations du syndic sur la question, qu'un salarié a enfin été réembauché.
Avant il ne dépêchait que des prestataires extérieurs pour le nettoyage et les espaces verts et il n'y avait plus aucun gardiennage.
Merci à tous les contributeurs
Pimpon
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Remplacer un gardien par un employé d'immeuble ? 
