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41
 Posté - 18 mars 2014 : 16:18:28
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Bonjour à tous,
Le syndic a saisi un conciliateur car les employés ne voulaient pas signer leurs avenants.
La gestionnaire a dû ajouter à la main quelques arrangements financiers durant la conciliation pour parvenir à finaliser ce dossier.
Sur ces avenants, il y a la signature des employés, celle de la gestionnaire et celle du conciliateur de justice.
J’ignore si le juge d’instance a donné force exécutoire à l’accord constaté par le conciliateur.
Le conciliateur m’a seulement dit que la signature des trois parties sur les avenants valait jugement.
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 42
Posté - 18 mars 2014 : 16:28:06
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Rambouillet,
Surtout qu’il aurait dû étudier ces avenants. Il ne l’a pas fait.
Il aurait alors constaté et déduit immédiatement qu’avec une tâche qui ne correspond pas au niveau II mais au niveau IV, il pouvait peut-être y en avoir une, ou plusieurs autres qui ne sont pas « réglos » non plus.
Une demande d’explication auprès du syndic et du président CS était nécessaire.
Des investigations sérieuses de sa part l’auraient amené à conclure que le SDC n’était pas loyalement représenté par le syndic. Il avait alors l’obligation de faire corriger les avenants dans un souci d’équité.
Il n'a pris en compte que les droits d’une seule partie, bafouant les droits de l’autre (préjudices financiers, et la moitié des tâches /activités non effectuées car impossibles matériellement et juridiquement).
Pour moi aussi Rambouillet, ce conciliateur a failli à sa mission et n’a pas fait preuve d’impartialité.
Le syndic ne va surement pas se gêner à la prochaine AG, d’utiliser l’intervention du conciliateur de justice (qui vaut jugement), pour lui permettre de clore ce dossier officiellement.
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43
Posté - 18 mars 2014 : 17:14:01
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citation: Le conciliateur m’a seulement dit que la signature des trois parties sur les avenants valait jugement.
quel drôle de conciliateur... qui ne connait pas sa mission : un conciliateur n'a aucun pouvoir en ce qui concerne les conflits du travail !!!! car il n'est pas un auxiliaire de justice pour tribunal des prud'hommes, mais pour le tribunal d'instance.
Or le conflit dans votre syndicat concerne le contrat de travail... c'est drôle, non ? |
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44
Posté - 18 mars 2014 : 22:11:25
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« Drôle de conciliateur » Mon ignorance me frustre et m’empêche d’être réactive (sniff).
Mais alors le syndic nous balade. Qu’est-ce que c’est que cette histoire de conciliateur pour faire valoir ces avenants que je ne sais plus comment qualifier ? C’est le syndic qui est à l’origine du conflit entre le SDC et les employés.
Sérieusement, le conciliateur de justice n’est donc pas concerné par cette affaire ?
Hier, j’ai posé des questions importantes à ce monsieur en pensant qu’il avait de réelles connaissances juridiques.
Et il m’a affirmé entre autres, avec tout le poids de sa fonction (quel «frimeur» !) :
1- Que la signature d’un conciliateur de justice apposée sur ces avenants VAUT jugement.
2- Qu’un contrat de syndic qui a été adopté par l’AG VAUT délégation de pouvoir pour la gestion des personnels du SDC, qu’il y ait eu, ou non, adoption des contrats de travail et avenants.
Il a également ajouté que les tâches/activités – même si elles sont «bidons» - sont dorénavant considérées comme des avantages acquis.
Y aurait-il encore un moyen de faire écrouler tout cela ?
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Gédehem
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45
Posté - 19 mars 2014 : 00:08:02
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A la différence d'un médiateur, le conciliateur de justice est "auxiliaire de justice".
Il ne rend pas de jugement : il prend acte de l'accord survenu en les parties au litige, et authentifie par sa signature l'accord convenu.
Auquel il n'est pas partie.
Sur le point 2, il se trompe, sans doute par méconnaissance des spécificité en copropriété.
Si le mandat donné au syndic comprend délégation pour la gestion du personnel, il ne l'autorise pas à contracter sans passer par l'AG.
L'accord intervenu entre le syndic et l'employé sans que le syndicat n'ai rien décidé quant à une modification des conditions du contrat de travail n'est pas opposable au syndicat.
Le syndic a agit à titre personnel dans délégation de pouvoir. Passage devant un conciliateur ou pas (Comme le relève Rambouillet, s'agissant d'un conflit du traivail, on se demande à quel titre il est interenu ici : ce n'est pas un litige commercial !)
S'il y a litige avec un conciliateur de justice, il faut en référer au tribunal dont il dépend.
Mais il s'agirait ici d'un litige syndicat > syndic, du moins si le syndicat veut mettre en cause le syndic. |
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46
Posté - 19 mars 2014 : 14:56:06
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Merci Gédehem.
Rambouillet et vous-même me permettez de regarder un problème sous différents points de vue. Je ne suis pas une intellectuelle et cela m'a obligée à faire des trucs de dingue que je préfère taire.
Il y a des résultats et je vous en suis reconnaissante.
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47
Posté - 19 mars 2014 : 16:12:30
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citation: Je ne suis pas une intellectuelle et cela m'a obligée à faire des trucs de dingue que je préfère taire.
si, si, dites nous, nous on aime ces trucs de dingue, n'est ce pas gedehem ....( je plaisante) 
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48
Posté - 25 mars 2014 : 01:42:30
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Bonsoir à tous,
Encore un rebondissement...
L’adoption des contrats et devis par l’AG pour traitement et action par le syndic est logique.
Mais un ancien membre du CS vient de me rappeler et à juste titre, qu’il y a exception pour les contrats de travail des employés du SDC dans la CCN «L'assemblée générale a seule qualité pour fixer le nombre et la catégorie des emplois».
Serait-ce là une forme de dérogation pour le syndic qui pourrait donc contracter sans passer par l'AG ?
Ce qui est certain, c’est que les avenants ne sont pas réglos et que la signature du conciliateur de justice n’est pas approprié. L'accord est caduc.
Comment puis-je exiger du CS et de façon musclée, qu’il oblige le syndic à reprendre tout le dossier étape par étape ?
citation: Gédehem
S'il y a litige avec un conciliateur de justice, il faut en référer au tribunal dont il dépend.
...Oh non, le pauvre. Il n’est que bénévole et je ne voudrais pas aller jusqu’à en référer au tribunal dont il dépend.
En fait, si… je crève d’envie d’aller tout raconter à la greffière qui m’indiquera sans doute la marche à suivre pour signaler son incompétence.
Les avenants ont été signés par ce clown d’auxiliaire de justice en juin 2011 !
Je dois réfléchir. J'aimerais lui adresser un mail avec une petite synthèse relative à sa mission en lui précisant qu’il a fait perdre au SDC un temps précieux (donc de l’argent) qui aurait pu être utilisé dans une saisine du conseil de Prud’hommes.
Il n’a jamais indiqué au syndic que ce conflit concernait le conseil de Prud’hommes et que dans le déroulement des affaires, il y aussi une procédure de conciliation.
citation: Gédehem
Mais il s'agirait ici d'un litige syndicat > syndic, du moins si le syndicat veut mettre en cause le syndic.
Alors Gédehem, qu’est-ce qu’on peut faire ? Comment le syndicat peut-il mettre en cause le syndic ?
Le CS n’a pas prévu de changement de syndic à la prochaine AG. Le SDC ne pourra donc pas saisir le conseil de Prud’hommes avec son syndic qui recevrait une assignation à comparaître contre lui-même.
Mais MOI, en mon nom propre, pourrais-je aller chercher un dossier aux Prud’hommes ?
Et l’inspection du Travail peut-elle intervenir dans cette affaire également ?
Et la répression des fraudes ?
Je suis très sérieuse et je peux maintenant démontrer que notre syndicat perd de l’argent, non seulement à cause de ces faux avenants, mais aussi parce que «l’absence» professionnelle des employés génère des problèmes graves qu’il faut ensuite réparer.
Nous rencontrons exactement les mêmes difficultés avec le syndic qu'évoque Salleal dans la rubrique «A propos des syndics professionnelles» - Sujet «Conseil national de l’ordre des syndics de copro».
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49
Posté - 25 mars 2014 : 08:15:30
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personnellement, et comme je l'ai déjà dit, l'AG n'a rien à voir avec le contrat qui se passe entre le syndic et l'employé :
* l'AG s'occupe de l'emploi à pourvoir, les copros expliquent ce qu'ils veulent de l'employé : la nature des travaux et leur fréquence, apr exemple. Et elle définit un budget, aidé en cela par le syndic qui connait les conditions "tarifaires"...
* le syndic transforme cela en "contrat de travail" et recherche l'employé adéquat et ils conclut tous les deux le contrat de travail
* le CS vérifie que le contrat passé entre le syndic et l'employé, correspond bien à ce que souhaite l'AG.
S'il y a litige entre l'employé et l'employeur (ici, le syndicat représenté par le syndic), c'est le tribunal qui tranche, mais il ne peut pas être saisi par un tiers, comme vous même si vous êtes membre du CS.
L'IT ne fera pas grand chose, si l'employé ne se plaint pas... surtout si on lui compte des taches qu'il n'accomplit... 
La répression des fraudes, à mon avis, n'interviendra pas ; elle vous renverra vers le conseil des prud'hommes.
La seule solution : ce sont AG et CS qui doivent reprendre l'affaire en main pour redire au syndic ce que les copros veulent qui soit fait et ce qu'ils veulent payer... |
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Gédehem
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50
Posté - 25 mars 2014 : 09:54:38
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"...l'AG n'a rien à voir avec le contrat qui se passe entre le syndic et l'employé "..
Sur quel fondement ???
Le fait de prévoir que " le syndic engage et congédie le personnel" n'induit pas qu'il en aurait le monopole, qu'il en aurait seul pouvoir.
En qualité de mandataire du syndicat, étant "la main du syndicat" (son exécutif) c'est lui qui signe les chèques, les contrats, qui passe commande, engage, congédie.....!
Rien de particulier, quel que soit l'acte, le contrat : c'est le syndic qui intervient au nom du syndicat.
Cet art.31 du décret a été complété en 2004 pour préciser "employé par le syndicat".
Comme a été introduit en 2004 la modification de D.art.11, qui prévoit maintenant l'obligation de présenter à l'AG les conditions essentielles des contrats...
Cela a été précisé pour les contrats courants du syndicat (assurance et autres) lorsque leurs conditions essentielles en sont modifiées (conditions, prix ....) (*)
Sautons L.art.14-1 et 14-2 , qui ne permettent plus au syndic d'engager 1 centime d'€ sans décision d'AG.
Ces 2 modifications entrainent modification des dispositions et pratiques antérieurs.
"Le syndic engage le personnel ....." en ayant préalablmement présenté à l'AG le projet de contrat/sa modification (les condtions essentiells) et le budget nécessaire pour couvrir la dépense correspondante....(**)
Le droit, et ici la loi de 65, n'est pas figé. Il faut suivre son évolution, même s'il y a parfois décallage entre la modification d'une règle, la mise en œuvre de la nouvelle pratique, la solution trouvée s'il y a litige !
Ne pas oublier que la femme française ne peut ouvrir un compte bancaire sans l'autorisation de son père ou de son mari que depuis 1970 !
C'était il y a 40 ans autrement dit hier !!
Racconter cela aujourd'hui fait penser aux hommes préhistoriques ..... 
Penser en 2014 comme en 1965 (et certains encore en 38) que le syndic serait seul à décider de tout et en tout, en particulier pour contracter sans l'aval d'une AG, relève de la même démarche ....: en retard de 3 guerres au moins .. 
(*) cette disposition introduite en 2004 (il y a 10 ans : faut se mettre à jour ! ) concerne TOUS les contrats passés par le syndicat, sans limitation, sans exception (ce qui n'était pas le cas avant 2004) !
(**) si le syndicat est en cours de recrutement, l'approbation des conditions essentielles du contrat n'ai pas nécessairement nominative. (nombre, catégorie mais aussi quelles taches, combien d'heures, pour quelle rémunération, quel coût annuel (budget) ...)
Ne pas confondre ici le laxisme ou la méconnaissance des copropriétaires (du CS) avec le fait que ces points échappent au syndicat !
La modification du contrat (clauses, taches, rémunération) ne se décide pas un beau matin au saut du lit !
Comme il en est de la révision de tout contrat, elle est nécessairement connue, anticipée. Aucun problème pour une proposition à l'AG annuelle, quand bien même la modification n'entrerait en vigeur qu'à telle échéance, 3 ou 5 mois plus tard. (je doute qu'un empoyeur décide le lundi des augmentations de salaires qui prendront effet le mardi, ou même le lundi suivant ! ) |
Édité par - Gédehem le 25 mars 2014 10:39:14 |
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Posté - 25 mars 2014 : 13:01:19
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citation: "Le syndic engage le personnel ....." en ayant préalablmement présenté à l'AG le projet de contrat/sa modification (les condtions essentiells) et le budget nécessaire pour couvrir la dépense correspondante....(**)
c'est une extrapolation personnelle de l'article 11-3° du décret :
"
3° Les conditions essentielles du contrat ou, en cas d'appel à la concurrence, des contrats proposés, lorsque l'assemblée est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché, notamment pour la réalisation de travaux ainsi que les conditions générales et particulières du projet de contrat et la proposition d'engagement de caution mentionné au deuxième alinéa de l'article 26-7 de la loi du 10 juillet 1965 lorsque le contrat proposé a pour objet la souscription d'un prêt bancaire au nom du syndicat dans les conditions prévues à l'article 26-4 de cette loi ;"
un contrat de travail n'est pas mis en concurrence non plus...
c'est la raison pour laquelle je maintiens que les contrats de travail n'ont pas à passer par une AG... par contre ce qui sera demandé à l'employé par le contrat de travail, oui cela est décidé par une AG. |
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Gédehem
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Posté - 25 mars 2014 : 14:20:48
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Heu ... c'est pas extrapolé, c'est juste du français, à lire avec la ponctuation sans perdre le fil principal :
"Les conditions essentielles du contrat .. OU, en cas d'appel à la concurrence, des contrats proposés, lorsque l'assemblée est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché, .... notamment pour la réalisation de travaux .....
Sans ponctuation en gardant le fil principal :
"Les conditions essentielles du contrat lorsque l'assemblée est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché....
..... ou, en cas d'appel à la concurrence, des contrats proposés, notamment pour la réalisation de travaux
Ici c'est LE principe ..
Là c'est une ou des précisions ...
Précision sans doute utile, le "principe" parlant au singulier (du , un ...)
Alors que lors d'une mise en concurrence il peut y avoir 'des'
Les commentaires vont dans le même sens. Il n'existe plus de limitation, d'exclusion depuis mai 2004, tous les contrats qui sont passés par le syndicat doivent être approuvés par une AG.
NB : contrairement à une vraie fausse idée (que vous n'avez pas ), il n'existe pas de "mise en concurrence" obligatoire ou automatique si le syndicat n'en a pas décidé ainsi (L.art.21), syndic, travaux, assurance, prestataires, ......
PS : c'est fou !
En plus de faire droit il faut faire lettres pour s'y retrouver ...
Je ne sais plus quel auteur à introduit son livre par une phrase qui fait toute la 1ère page. Du genre pour le lecteur à remonter 5 lignes toutes les 3 lignes pour savoir où on en est .....
Ajout : Rambouillet, sans vouloir vous vexer, il n'y a pas ici une contradiction :
"c'est la raison pour laquelle je maintiens que les contrats de travail n'ont pas à passer par une AG... par contre ce qui sera demandé à l'employé par le contrat de travail, oui cela est décidé par une AG."
Bon, c'est pas grave : l'heure, la fatigue, ... l'age !! |
Édité par - Gédehem le 25 mars 2014 15:05:26 |
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Posté - 25 mars 2014 : 15:00:32
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citation: En plus de faire droit il faut faire lettres pour s'y retrouver ...
et il faut aussi savoir lire les virgules et les points...
ceci entraîne des lectures différentes, qui parfois entraîne de demander le concours d'un juge. Par sa propre lecture des lettres et des virgules, il donnera tort à l'un ou à l'autre, ou raison à l'un ou à l'autre... et en plus nous n'aurons pas la certitude qu'il aura raison de sa propre lecture des lettres et des virgules.
Donc avec gedehem, nous resterons avec une lecture différente (je pense que nous ne convaincrons pas l'un l'autre...) |
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Gédehem
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Posté - 25 mars 2014 : 15:10:51
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Pardon encore, mais ce n'est pas une question de virgule ou de point.
C'est une belle phrase très claire et précise, qui ne permet pas d'exclure tel type de contrat, devis ou marché.
Vous n'apportez sur ce point (sauf ...) aucune précision ! |
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55
Posté - 25 mars 2014 : 15:53:22
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Gédehem
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Posté - 25 mars 2014 : 18:16:21
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Il ne cite pas non plus le contrat d'assurance ou celui chargé des espaces verts !
D.art.11 ne cite aucun contrat, devis ou marché, pour la simple raison que, pour la validité de la décision, il FAUT en présenter un au plus tard en même temps que la convocation d'AG :
"Les conditions essentielles du contrat lorsque l'assemblée est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché....
quel qu'il soit ...
"..ou, en cas d'appel à la concurrence, des contrats proposés, notamment pour la réalisation de travaux .
A suivre votre raisonnement, le contrat du chauffagiste ou celui de l'assurance n'ont pas besoin de passer par l'AG puisse qu'ils ne sont pas mentionnés ..
Sur :
"Fixe les conditions" : oui, comme il le fait pour ce qu'il veut voir assurer, pour les taches (nombre de tontes, taille des haie, etc ) qu'il veut faire effectuer par l'entreprise "espace vert", ou encore pour l'établissement d'un descriptif (cahier des charges) pour le ravalement des façades.
Mais cela n'induit pas que ces contrats, devis ou marchés dont il "fixe les conditions" ne passent pas ensuite par l'AG pour ce motif.
Sur :
"L'assemblée générale a seule qualité pour fixer le nombre et la catégorie des emplois."
Oui encore : personne d'autre que l'AG ne peut décider du nombre et de la catégorie des employés, ni le CS, ni le syndic.
Mais cela n'a rien à voir avec le contrat de travail, qui doit passer par l'AG, ainsi que l'impose D.art.11 pour tout contrat, devis ou marché passé par le syndicat ,
Obligation "nouvelle" imposée en 2004, aucune exclusion ou limitation n'étant prévue.
Merci pour votre arret .....appuyé sur des règles d'avant mai 2004 !
On peur relever que la discussion porte sur les pouvoirs du syndic en matière de gestion du personnel, sur celui de pouvoir licencier sans passer par l'AG.
S'il est bien précisé qu'il fixe les conditions (D.art.31), la question du contrat de travail et son passage par l'AG n'est pas abordée, et pour cause, la règle "mai 2004" n'existant pas.
Ce n'est de plus pas l'objet du litige.
Bien que cela soit étranger au sujet, il est interessant de constater sur certains des approches différntes sur des points qui ne sont pas fixés, ni par la doctrine ni par le législateur, et de la critique qui peut être faites des solutions adoptées par la C.Cass.
Mais c'est là "dispute" habituelle de bien des juristes .... |
Édité par - Gédehem le 25 mars 2014 18:39:20 |
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Posté - 25 mars 2014 : 19:35:41
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mais mon cher gedehem, je ne cherche pas à vous convaincre car l'expérience que j'ai avec vous, me montre qu'un revirement de votre part serait peut-être vu comme une perte d'autorité (Ah, la gendarmerie cela laisse des traces... )
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58
 Posté - 25 mars 2014 : 20:26:24
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Rambouillet, Gédehem,
Je vous AAAAAADDDDDDOOOOOORRRRRRE !
Bises à tous les deux... |
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Gédehem
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59
Posté - 25 mars 2014 : 23:58:41
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La maréchaussée ?
Je ne vois pas trop ce qu'elle vient faire là , mais bon ....
Pour le reste, j'avais votre postion jusqu'en 2004, ou pour être franc jusqu'en fin 2005, début 2006.
Jusqu'au jour où mes yeux sont tombés sur quelques articles ou interventions (Giverdon, Capoulade et autres Dunes, je ne sais plus), abordant la réforme du décret de 67 de mai 2004 dont celle de cet art.11 pour ce qui concerne "la validité des décisions", et "l'information des copropriétaires".
Ce qui me les a ouverts (les yeux !) ...
Avec un virement à 180° de ma position, sans état d'âme ni grincement de dents ...
C'est l'évolution du droit avec l'évolution de la Société !
Comme a été réformée la "mise en sécurité des personne et des biens" par la fermeture de l'immeuble du 26 au 25 !
Faut suivre ... et s'adapter . 
Je rejoins aussi JPM qui avance que même un défaut de remise des pièces prévues toujours art.11 "pour l'information des copropriétaires" pourrait entrainer la nullité d'une décision pour ..... "défaut d'information".
En particulier en raison de l'absence du CR d'activité du CS, de son controle des comptes, absence qui ne permet pas aux copropriétaires de statuer "en pleine connaissance de cause" .
On croit que "pour info" cela n'engage à rien !
Ben si ....... |
Édité par - Gédehem le 26 mars 2014 00:01:52 |
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