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dontacte
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 Posté - 06 oct. 2013 : 23:09:52
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Bonsoir à tous. Merci de vos avis sur ce problème. Notre copropriété possède 2 cages d'escaliers A et B. Les charges afférentes sont normalement répartis sur chacun des lots desservis. Pour correspondre à une réalité des lieux qui n'avait pas été prise en compte lors de la mise en copropriété et donc dans la désignation des lots, le syndic de l'époque avait modifié la répartition des charges en transférants celles de certains lots de la cage d'escaliers B à la cage d'escaliers A sans pour autant faire le nécessaire pour modifier la designation initiale des lots concernés. Plus de 10 ans après cette modification qui n'avait jamais été contestée, un nouvel acquéreur de lot touché par la modification se réfère à son titre de propriété qui reprend la designation initiale et conteste d'avoir à payer des charges sur une cage d'escaliers qui n'est pas celle décrite comme devant desservir son lot en contestant la modification. Son attitude est-elle fondée alors que ses prédécesseurs ont toujours accepté la modification. Peut-il prétendre à passer dans une cage d'escaliers dont ni lui ni ses prédécesseurs n'ont jamais payé de charges depuis plus de 10 ans ?
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Posté - 07 oct. 2013 : 08:00:08
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citation: Pour correspondre à une réalité des lieux qui n'avait pas été prise en compte lors de la mise en copropriété et donc dans la désignation des lots, le syndic de l'époque avait modifié la répartition des charges en transférants celles de certains lots de la cage d'escaliers B à la cage d'escaliers A sans pour autant faire le nécessaire pour modifier la designation initiale des lots concernés.
si cette modification n'a pas été décidé par une AG ET transcrit dans un RdC modifié aux hypothèques, ce nouvel acquéreur ne connait que son acte notarié et le réglement de copropriété dont la notaire lui a remis un exemplaire.
il est dans son droit .... |
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dontacte
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 Posté - 07 oct. 2013 : 08:51:25
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Merci Rambouillet pour votre réponse qui confirme mes craintes. En l'état, l'ancien syndic peut-il être tenu pour responsable ou, peut-être plus efficacement, peut-on faire prendre une résolution dans la prochaine AG pour acter cette ancienne modification (si l'unanimité n'est pas requise en la matière) et...la faire publier. |
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nefer
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Posté - 07 oct. 2013 : 09:06:57
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citation: Initialement posté par dontacte
En l'état, l'ancien syndic peut-il être tenu pour responsable
Si vous dites "ancien syndic" , c'est que le syndic actuel n'est pas le même que celui de l'époque.
Dans ce cas le syndic actuel est responsable d'avoir enregistré des clés de répartition qui ne sont pas celles inscrites dans le RDC sans chercher à savoir pourquoi il y avait une différence avec celles figurant dans les documents transmises par son prédécesseur.
Il aurait du enregistrer les tantièmes inscrits dans le RDC...et au besoin , mettre cette question à l'ordre du jour d'une AG. |
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Posté - 07 oct. 2013 : 10:56:37
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malheureusement, il faudra l'unanimité sauf à faire considérer qu'il y a une erreur flagrante dans la rédaction du RdC, et encore faudra-t-il le faire dire par un juge... |
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dontacte
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Posté - 07 oct. 2013 : 13:22:26
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Merci Nefer et Rambouillet de vos avis qui mettent en évidence l'incompétence des professionnels. Ceci dit sans esprit polémique mais avec beaucoup de dépit. |
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Gédehem
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Posté - 07 oct. 2013 : 14:18:43
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"Son attitude est-elle fondée alors que ses prédécesseurs ont toujours accepté la modification. "
Non seulement elle est fondée, ainsi que cela a été précisé, mais s'il persiste (avec raison) et exige un "retour au réglement", c'est tout le syndicat qui se trouve "coincé" ... par la faute des syndics et des CS qui n'ont rien vérifié..
Car il ne peut y avoir double répartition : selon les grilles du RDC enregistré au fichier immobilier, selon des grilles modifiées par une AG.
Ce qui oblige le syndic à revoir sa copie dès maintenant et pour l'avenir : répartition selon grille RDC enregistré.
Si en plus ce copropriétaire exige une remise à plat depuis son acquisition, je n'ose pas faire un dessin de la fiesta au sein du syndicat ..... 
".... le syndic de l'époque avait modifié la répartition des charges ....."
Que voulez-vous dire : il n'y a pas eu d'AG pour en décider ???? |
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dontacte
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Posté - 07 oct. 2013 : 14:38:26
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Eh oui aucun souvenir de ce qui s'est passé à l'époque. Tout le monde trouvait la répartition des charges de cage d'escalier parfaitement normale compte tenu de la situation des lieux jusqu'à l'arrivée récente de ce nouveau copropriétaire qui ne veut connaitre que ce qui est écrit dans son titre de propriété. Cela paraît si énorme que nous espérons qu'une AG a au moins acté la modification même si le nécessaire n'a pas été fait au fichier immobilier. L'actuel syndic entreprend des recherches dans les archives qui lui ont été transmises par son prédécesseur. |
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dontacte
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Posté - 11 nov. 2013 : 16:22:36
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Bonjour à tous. Je reprends mon post après que le syndic ait enfin retrouvé dans les archives transmises par son prédécesseur l'AG datant de 1997 actant la nouvelle répartition des charges dans les 2 cages d'escaliers, la décision avait été prise à l'unanimité. Cette répartition étant, je le rappelle, refusée par un nouveau copropriétaire. Il est clair que cette nouvelle répartition n'a pas fait l'objet d'une publicité foncière pour avis aux tiers. Pourtant aucune contestation depuis 16 ans! malgré les ventes intervenues dans la copro. Préalablement à son acquisition le récalcitrant a eu connaissance, outre de la dernière AG mais également des charges afférentes à son lot. Cela est-il suffisant ? N'y-a-t-il pas qu'un changement des millièmes au sol qui doivent être publiés ? Ne peut-on pas faire revenir cette AG de 1997 à l'ODJ de notre prochaine AG pour l'entériner et la faire publier ou demander simplement au syndic de donner l'information à chaque demande qui lui est faite par un notaire préalablement à une vente ? Merci pour vos avis. |
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Posté - 11 nov. 2013 : 16:58:10
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dontacte :" [blue]le récalcitrant a eu connaissance, outre de la dernière AG mais également des charges afférentes à son lot[/blue]"
Volià un futur acquéreur très iltelligent: le qualifier de recalcitrant n'est pas du tout juste. Il désire que le RDC soit respecté, c'est son droit.
Dans votre résidence, Syndic, CS et copropriétaires n'ont rien vérifié, et si personne n'a contesté cet état de fait, TOUS vont dévoir revoir leur propore compte de charges. Car sans enregistrement, la nouvelle grille de 1997 n'est pas valable.
Les copropriétaires qui ont payés des charges à la place des autres copros vont être très contents de ce nouveau copropriétaire qui leur a ouvert les yeux. Tous les nouveaux copros depuis 1997 , cela va faire du monde ! 
dontacte : votre SDC sera gagnant si celui-ci postule au CS et au poste de président du CS. Tous les anciens membres n'ont pas été bons en ne vérifiant pas que cette décision d'AG est restée dans le tiroir des 2 syndic précédents. Il est si facile de suivre un tel dossier quand l'Unanimité de l'AG a été acquise. Un miracle !! 
dontacte : c'est le manque de contestation des charges qui ne fut pas la bonne attitude; CS et copros trop mous; ce nouveau copro. devrait recevoir vos félicitations , plutot que cette appelation de recalcitrant !!
Vous ne pouvez obliger ce nouvel arrivant à suivre les anciens car tous ont suivi cette grille de charges non enregistrée.
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dontacte
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Posté - 11 nov. 2013 : 20:39:20
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Il n'y a pas eu de contestation pendant tout ce temps parce que le changement , voté à l'unanimité je le rappelle, convenait parfaitement et reflétait l'exacte réalité de la situation des lieux. Ce nouvel arrivant si désireux de partager les charges pour une cage d'escaliers qui ne lui était pas destinée, on va effectivement le féliciter car il va devoir abandonner une cage d'escaliers refaite récemment à neuf et participer aux futurs importants travaux de l'autre cage d'escaliers dont il revendique la desserte selon les charges d'avant l'AG de 1997.
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Gédehem
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Posté - 11 nov. 2013 : 20:55:12
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L'affaire ne se présente pas ainsi, et il ne fait pas inverser la charge de la resposabilité !
Il est évident que la situation actuelle vient sans doute de l'incompétence du syndic de 1997/1998, mais aussi du CS d'alors, et de ceux qui ont suivi, et en général des copropriétaires alors membres du syndicat.
Pas 1 pour se soucier de l'enregistrement de la modification !!! ANORMAL.
C'est de ce coté là qu'il faut chercher la poutre et botter des fesses plutot que la paille dans l'oeil de ce bonhomme.
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Posté - 11 nov. 2013 : 20:57:10
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dontacte : Une belle façon d'acceuillir un nouveau coprorpiétaire à qui on impose une pratique ancienne non conforme à la loi !!
Retournez vous vers vos syndic et CS précédents qui n'ont pas fait leur boulot plutot facile, plutot de critiquer un nouveau copro. qui désire que ses droits soient respectés, et il est totalement dans son droit.
Vous parlez d'un escalier neuf, mais c'est oublier que le syndic devra obligatoirement appeler des charges à certains qui vont raler et rembourser d'autres qui ne vont pas refuser ces remboursements !
dontacte : un grand principe juridique est incontournable : " nul ne peut se prévaloir de ses propres turpides,..... "
Le SDC est en faute, il ne peut donc invoquer que la nouvelle grille de charges n'ai pas été déclarée après le vote unanime de l'AG comme l'exige la loi, pour obliger ce copro. à suivre les anciens.
Il va calculer ses charges sur l'EDD qu'il a en main, et le seul opposable, et le syndic ne pourra pas l'asigner pour non paiement des charges de coprpriété.
Comment allez vous donc régler ce problème ?? |
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dontacte
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Posté - 11 nov. 2013 : 21:19:05
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Tres certainement en faisant revoter à la prochaine AG la modification de charges de 1997 (doit-on prévoir une rétroactivité ?) puisque tout le monde est d'accord sur son application sauf bien sûr le nouvel arrivant que nous allons convaincre que ce qui a été voté à l'époque était la meilleure solution... et si l'unanimité s'instaure on n'oubliera pas de rappeler au syndic la formalité de publicité foncière |
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Posté - 12 nov. 2013 : 09:18:51
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dontacte :mais quelle rétroactitvité ?? Laissez donc ce nouveau copropriétaire décider lui-même de son choix ! vous allez le menacer pour qu'il adhère à la mauvaise gestion passée et actuelle ??
Drole de façon d'aborderla copropriété.
Ce nouveau RDC ne sera valable qu'après sa publication. MAIS rien n'empêchera les copros qui ont subi un préjudice de réclamer leur du !!
Ce n'est pas l'AG qui fait sa propore justice. |
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Gédehem
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Posté - 12 nov. 2013 : 09:45:23
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"Ce nouveau RDC ne sera valable qu'après sa publication. "
Rappelé au moins 100 fois sur UI : une décision d'AG est opposable aux membres du syndicat immédiatement, à l'instant où elle est prise. (*)
La publication d'une modif EDD/RDC ne la rend opposable qu'aux tiers au syndicat. Dont aux acquéreurs devenus membres APRES la décision d'AG.
D'où l'importance de la notification au notaire lors d'une mutation afin que la modif non publiée soit annexée aux actes. (D.art.4)
Il n'y a pas de rétoactivité aux décisions d'AG s'agissant de modifier une grille de charge.
L'affaire est donc à expliquer et négocier avec ce nouveau copropriétaire.
(*) y compris pour les travaux art.25 et 26 : ce n'est que la mise en œuvre qui est suspendue durant les 2 mois de contestation, pas la "décision". |
Édité par - Gédehem le 12 nov. 2013 09:48:11 |
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Louis92
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Posté - 12 nov. 2013 : 09:58:10
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Retrouver une unanimité si exceptionnlle à la prochaine AG n'est pas sûr du tout.
Il faudrait éviter de remettre au vote la répartition votée si précieusement en 1997.
Publier aux Hypothèques est une opération consubstantielle du vote d'une nouvelle répartition. Les spécialistes peuvent-ils dire s'il faut un vote explicite d'une AG pour autoriser le syndic à publier et à engager les moins de 600 € de dépenses (notaire + Hypothèques) pour cela ? ... le financement des photocopies du RCp pouvant attendre l'AG suivante.
Cdlt. Louis92. |
Édité par - Louis92 le 12 nov. 2013 10:06:49 |
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Gédehem
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Posté - 12 nov. 2013 : 10:06:05
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La décision votée en 1997 a été mise en œuvre. On ne peut revenir dessus. La difficulté vient de l'absence de publication.
C'est cette opération qu'il convient d'engager, ..... avec l'accord de ce nouveau copropriétaire.
Ce qui veut dire qu'il ne doit y avoir aucune ambiguité sur son adhésion à la modification intervenue en 1997, lui, mais aussi d'autres copropriétaires devenus membres du syndicat après 1997 et dont la modification 97 n'était pas annexée à leurs actes. |
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Louis92
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18
Posté - 12 nov. 2013 : 10:11:11
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Gédehem, pourquoi avoir l'accord du nouveau copropriétaire pour publiqer aux Hypothèques ?
La majorité pour cet acte purement "mécanique", s'il faut vraiment un vote, ne devrait-elle pas être celle de l'art. 24 ?
Cdlt. Louis92. |
Édité par - Louis92 le 12 nov. 2013 10:11:41 |
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Louis92
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Posté - 16 nov. 2013 : 15:48:17
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J'ai le cas d'un syndic qui cherche toutes les fausses raisons pour reporter à plus tard ce qui peut être fait directement. La situation est une modif de règlement de copropriété adoptée par une AG depuis plusieurs années. La résolution ne prévoyait pas de financement. La modif n'est toujours pas publiée.
Ma question postée - 12 nov. 2013 : 09:58:10 citation: Publier aux Hypothèques est une opération consubstantielle du vote d'une nouvelle répartition. Les spécialistes peuvent-ils dire s'il faut un vote explicite d'une AG pour autoriser le syndic à publier et à engager les moins de 600 € de dépenses (notaire + Hypothèques) pour cela ? ... le financement des photocopies du RCP pour chaque copropriétaire pouvant attendre l'AG suivante. est restée sans réponse.
Merci d'avance. Louis92.
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Gédehem
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Posté - 16 nov. 2013 : 21:35:35
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Sur : "Gédehem, pourquoi avoir l'accord du nouveau copropriétaire pour publiqer aux Hypothèques ? "
Pour la "simple" raison que cette publication vaudrait modif de la répartition pour l'acquéreur récent, lequel n'a pas donné son accord à cette modif du RDC annexé à ses actes ainsi qu'il en résulte du PV d'AG d'il y a 10 ans ou plus ... (1)
Sur : "Les spécialistes peuvent-ils dire s'il faut un vote explicite d'une AG pour autoriser le syndic à publier et à engager les moins de 600 € de dépenses (notaire + Hypothèques) pour cela ? "
OUI , pour la "simple" raison que depuis le 1.01.2002 (11 ans déja, bientôt 12 : faut mettre à jour les tablettes .. ) le syndic ne peut engager 1 centime d'€ qui n'ait été décidé par une AG. (*)
C'est noir sur blanc (enfin, dans mes docs ..) à l'art.14-1 de la loi de 65, s'agissant des dépenses .."... d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble ...".
La publication d'une modif RDC entre dans cette case.
(*) Rappelé 50 fois ... Pas d'AG "urgence" ici, réservée aux travaux ou cas particuliers liés à une obligation législative ou réglementaire, un délai de prescription.
(1) peut être que cerains "puristes" du droit estimeront, sans doute avec raison, qu'un simple accord écrit de sa part ne serait pas valide, les actes opposables aux copropriétaires en cette qualité ne pouvant résulter que d'une décision prise par une AG, accord rapporté dans un PV. Et ici unaniment.
Ceci étant, si ce copropriétaire s'engage par écrit, donne son accord ....
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Édité par - Gédehem le 16 nov. 2013 21:50:24 |
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